Mál nr. 15/2022 - Álit

ÁLIT

KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA

í máli nr. 15/2022

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með álitsbeiðni, dags. 20. febrúar 2022, beindi A, f.h. B og C, hér eftir nefnd álitsbeiðendur, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við Húsfélagið D, hér eftir nefnt gagnaðili.

Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994.

Auk álitsbeiðni voru greinargerð gagnaðila, móttekin 15. mars 2022, athugasemdir álitsbeiðenda, dags. 23. mars 2022, og athugasemdir gagnaðila, dags. 3. apríl 2022, lagðar fyrir nefndina.

Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 12. maí 2022.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Um er að ræða fjöleignarhúsið E, alls fimm eignarhluta. Álitsbeiðendur eru eigendur íbúðar á þriðju hæð hússins en gagnaðili er húsfélagið. Ágreiningur er um hvort gagnaðila beri að greiða kostnað vegna framkvæmda á þaki hússins sem og í íbúð álitsbeiðenda en ráðist var í framkvæmdirnar vegna myglu í þaki.

Kröfur álitsbeiðenda eru:

Að viðurkennt verði að gagnaðila beri að greiða kostnað sem hlaust af framkvæmdum á þaki vegna myglu sem hafi orsakast af ónógri loftun í þaki. Einnig að honum beri að greiða afleiddan kostnað sem féll til vegna framkvæmdanna í íbúð álitsbeiðenda.

Í álitsbeiðni kemur fram að annar álitsbeiðenda hafi upplýst alla eigendur með tölvupóstum allt frá 10. nóvember 2021 að hún hefði veikst skyndilega sem þá hafi verið talið að rekja mætti til mögulegrar myglu í þakinu. Ári áður hafði verið skipt um þak vegna ummerkja um leka og þá hafi engin merki sést um myglu. Aftur á móti hafi enn verið efasemdir um hvort það væri raunin. Í fyrrnefndum tölvupósti hafi myndir fylgt af þakinu eftir að loftplötur höfðu verið fjarlægðar í íbúð álitsbeiðenda. Þá hafi verið upplýst að álitsbeiðendur væru tímabundið flutt úr íbúðinni og að framkvæmdir væru hafnar og einnig hafi álitsbeiðendur þegar tekið skýrt fram að ákveðinn hluti yrði alltaf kostnaður hússjóðs. Aðrir eigendur hafi engum mótmælum hreyft við þeirri fullyrðingu.

Í stuttu máli hafi annar álitsbeiðenda skyndilega fundið fyrir miklum hósta sem hún hafi talið vera vegna mögulegrar myglu. Þann 8. nóvember 2021 hafi verktaki, sem hafði þremur árum áður skipt um þak hússins, rifið niður loftplötur svo að hægt væri að skoða ástand þaksins og hvort mögulega mætti greina myglu, en starfsmenn fyrirtækisins höfðu haft spurnir af veikindum álitsbeiðanda og boðist til að koma í hvelli. Áður höfðu þeir haft spurnir af því að mögulega þyrfti að skoða þakið aftur nánar þar sem þar væri hugsanlega mygla þrátt fyrir allt. Eftir að loftþiljur höfðu verið teknar niður hafi orðið ljóst að ekki væri allt með felldu í þakinu og eitthvað sem þyrfti augljóslega að bregðast þegar við, ekki síst í ljósi veikinda álitsbeiðanda og því raski sem þegar hafði orðið á íbúðinni. Mygla hafi komið í ljós en ekki hefði verið hægt að sjá hana frá því sjónarhorni sem smiðirnir hafi séð þegar skipt hafi verið um þak.

Samskipti eigenda eftir tölvupóstinn 10. nóvember sýni að aðrir eigendur hafi aldrei sett sig upp á móti framkvæmdunum með einum eða neinum hætti eða efast um greiðsluþátttöku gagnaðila vegna þeirra, heldur aðeins látið sig varða hvernig kostnaðarskiptingu muni að lokum verða háttað, þ.e. á milli sameignar og séreignar.

Í svarpósti eigenda megi jafnframt sjá að þrír eigendur hafi bent á og samþykkt að fá þjónustu EFLU verkfræðistofu til að meta aðstæður. Þá komi einnig fram í pósti gjaldkera að álitsbeiðendur þyrftu að panta þjónustuna, enda væru skemmdirnar í þeirra íbúð en þar hafi verið átt við að þau ein hefðu lyklavöld að íbúðinni, en þetta hafi ekki varðað kostnaðarskiptingu.

Dóttir álitsbeiðenda hafi í framhaldinu haft samband við EFLU og óskað eftir því að kannað yrði hvort mygla væri að vaxa í byggingarefnum þaksins. Sú skoðun og sýnataka hafi farið fram 15. nóvember 2021. Niðurstöður hafi sýnt að borðaklæðning í þaki væri mikið mygluð á yfirborði og næði að minnsta kosti 3 mm inn í viðinn. Skoðun hafi leitt í ljós að ekki væri nægileg loftun inn á þakið og rakavarnarlag ekki eftir núverandi stöðlum. Álitsbeiðendur hafi greitt fyrir skýrsluna en hún hafi verið á þeirra nafni svo að þau gætu fengið niðurstöðurnar í hendur og séð hvert framhaldið yrði. Gagnaðili hafi endurgreitt þann kostnað.

Þann 12. nóvember 2021 hafi annar álitsbeiðenda verið greind með krabbamein og þannig hafi mygla í þaki ekki verið orsök alvarlegra veikinda hennar. Þá hafi verið augljóst eftir að framkvæmdir hafi verið hafnar að bæta þyrfti án tafar úr því ástandi sem þarna hafði skapast, enda öllum ljóst að mygla hafi skaðleg áhrif á líf og heilsu fólks.

Þessar framkvæmdir hafi á engan hátt verið fyrirhugaðar á þessum tímapunkti, enda hafi fyrirvarinn á svo alvarlegum veikindum verið sama og enginn og álitsbeiðendur átt bókaða utanlandsferð dagana 15. nóvember til 10. desember sem ekki hafi verið farin.

Í skýrslu EFLU hafi jafnframt komið fram að mælt væri með að næstu skref yrðu að bæta loftun á þakið, en þá þegar hafði verið búið að bora út fyrir þeim. Auk þess sem endurnýja þyrfti alla borðaklæðningu en að öðrum vægari kosti þurríshreinsa borðaklæðninguna og yfirborðsmeðhöndla með tiltekinni viðarolíu. Samkvæmt skilaboðum frá sérfræðingi verkfræðistofunnar hafi þurríshreinsun og yfirborðsmeðhöndlun á borðaklæðningu þótt nægileg til að ná þakinu góðu ásamt bættri loftun og þéttu rakavarnarlagi.

Þann 17. nóvember 2021 hafi annar álitsbeiðenda framsent öll þau gögn sem fengist höfðu frá EFLU til annarra eigenda og þeir þá spurt hvort búið væri að koma upplýsingum til verktakans og hversu langt framkvæmdirnar væru komnar.

Dóttir álitsbeiðenda hafi fengið tilboð frá fyrirtæki 20. nóvember vegna þurrísfrystingar, en samkvæmt upplýsingum sé þetta eina fyrirtækið sem bjóði þessa þjónustu. Í tilboðinu megi sjá að hreingerning og sótthreinsun séu innifalin í verðinu, enda ekki um hefðbundin þrif að ræða heldur nauðsynleg þrif með sérstökum efnum á þá fleti sem gætu hafa orðið fyrir áhrifum vegna þurrísfrystingarinnar. Í tölvupósti álitsbeiðenda til annarra eigenda 22. nóvember 2021 segi að í þeirri viku eigi að hefja þurrísfrystingu. Í svarpóstum höfðu enn engar athugasemdir verið gerðar, hvorki við framkvæmdirnar né mögulega kostnaðarskiptingu. Þann 23. nóvember hafi annar álitsbeiðenda hvatt aðra eigendur til að koma í íbúðina til að sjá umfang framkvæmdanna. Næsta dag hafi gjaldkeri gagnaðila talið betra að bíða með það þar til búið væri að hreinsa.

Í tölvupósti 1. desember hafi enn verið talað um yfirstandandi framkvæmdir og hafði gjaldkeri gagnaðila þá farið í íbúðina og lýst því sem hún hafi séð. Í pósti hennar hafi komið fram að hún hefði hringt í verktaka með beiðni um að skoða þakkant hússins í leiðinni. Þarna hafi því enn engum mótmælum verið hreyft við viðgerð verktakans og mögulegri kostnaðarskiptingu heldur aðeins beðið um að þessu yrði bætt við verkið. Í tölvupósti 8. desember 2021 hafi annar álitsbeiðenda óskað eftir kennitölu gagnaðila vegna reiknings fyrir þurrísfrystingu á þaki sem ítrekað hafi verið að tilheyrði sameign. Samdægurs hafi gjaldkeri sent kennitöluna án athugasemda við reikninginn, aðeins hafi verið spurt hvort það væri á hreinu hvernig kostnaðurinn kæmi til með að skiptast á milli séreignar og sameignar.

Með tölvupósti annars álitsbeiðenda 17. desember hafi hún upplýst að búið væri að óska eftir nýjum reikningi frá EFLU með kennitölu gagnaðila og ítrekað að vinnan við þakið væri alfarið á kostnað hans. Varðandi skiptinguna hafi hún spurt hvort hún ætti að senda fyrirspurn á Húseigendafélagið. Í svarpósti gjaldkera næsta dag segi að gagnaðili þyrfti að fá staðfest frá utanaðkomandi aðila hvernig kostnaður kæmi til með að skiptast á milli séreignar og gagnaðila og hann virst telja að sá aðili væri EFLA, enda hafi verið óskað eftir skýrslu þeirra, meðal annars til að koma þeirri skiptingu á hreint.

Örfáum dögum fyrir lok sex vikna framkvæmda, eða 18. desember og eftir að fyrsti reikningur hafði borist, hafi fyrst komið athugasemd um að farið hefði verið í framkvæmdir án samráðs við aðra eigendur og að það þyrfti að fá staðfest hver skiptingin væri. Einnig að ekki hafi fengist skýrsla frá EFLU þar sem dóttir álitsbeiðenda hefði pantað skoðunina en hún ekki óskað eftir ítarlegri skýrslu en fengist hafi með niðurstöðuskýrslunni. Í pósti þriggja eigenda segi að gagnaðili hefði talið sig vera að greiða fyrir skýrslu EFLU en að skoðunin hefði verið pöntuð fyrir álitsbeiðendur persónulega. Því væri ekki til nein skýrsla og því þyrfti að panta og greiða fyrir nýja skýrslu. Þyrftu álitsbeiðendur því að endurgreiða kostnaðinn sem gagnaðili hefði greitt þar sem það hafi verið gert í þeirri trú að skoðunin og skýrslan væru fyrir þau, þ.e. álitsbeiðendur.

Í ljósi framangreinds séu tölvupóstar eigenda frá 11. og 12. desember ítrekaðir þar sem fram hafi komið skriflegt samþykki þeirra fyrir þátttöku í kostnaði við skoðunina en þar sé bæði nefnd skoðun og skýrsla, án sérstakrar aðgreiningar.

Þá hafi einn eigandi, auk álitsbeiðenda, ekki viljað taka þátt í kostnaði við að óska eftir skýrslu aukalega við þær niðurstöður sem hafi legið fyrir, enda sá eigandi sammála því að gagnaðili bæri ábyrgð á kostnaði við framkvæmdirnar.

Einnig sé athugavert að gjaldkeri gagnaðila hafi sent tölvupóst til EFLU 14. nóvember, daginn áður en skoðun EFLU hafi farið fram, þar sem áréttað sé að óskað sé eftir skýrslu en sú beiðni hafi fyrst verið ítrekuð mánuði síðar, eða 14. desember þegar framkvæmdum hafi um það bil verið að ljúka og gagnaðili þegar endurgreitt kostnað vegna skoðunar EFLU.

Á þeim rúmu sex vikum hafi aldrei komið fram krafa eða aðrir eigendur nefnt að halda þyrfti húsfund um framkvæmdirnar. Allir eigendur hafi að fullu verið upplýstir allan þann tíma sem framkvæmdirnar hafi átt sér stað. Það hafi aldrei komið neinar athugasemdir frá öðrum eigendum um þær eða greiðsluþátttöku fyrr en komið hafi að uppgjöri.

Álitsbeiðendur hafi fyrst fengið að vita af því 5. janúar 2022 að gagnaðili setti sig upp á móti greiðsluþátttöku þegar póstur hafi borist frá verktakanum þess efnis að gagnaðili hefði hafnað reikningum vegna þurrísblástursins og því væri óskað eftir kennitölum álitsbeiðenda svo að unnt væri að senda nýjan reikning.

Dóttir álitsbeiðenda hafi gert tilraun til að halda húsfund 14. janúar 2022 sem boðað hafi verið til með hefðbundnum hætti en þeir þrír eigendur sem hafi sett sig upp á móti hafi ekki talið tímabært að halda hann þar sem beðið væri eftir áliti Húseigendafélagsins og talið rétt að halda húsfund undir stjórn félagsins eftir 26. janúar. Í svarpósti hafi 2. mgr. 60. gr. laga um fjöleignarhús verið ítrekuð en aftur á móti samþykkt að afturkalla fundarboðið þar sem það hafi ekki virst ætla að leiða til sátta.

Í frekari samskiptum dóttur álitsbeiðenda og annarra eigenda 27. janúar 2022 hafi komið fram upplýsingar um að ekkert yrði af fyrirhugðum fundi Húseigendafélagsins, enda yrði ekki um neitt að ræða fyrr en gagnaðili fengi skýrslu óháðs aðila sem fenginn hefði verið til að skoða þakið.

Borist hafi tölvupóstur þriggja eigenda 27. janúar 2022 með sáttatillögu um greiðsluþátttöku gagnaðila. Í sáttatillögunni hafi meðal annars komið fram að þeim framgangi sem hafi verið viðhafður við framkvæmdir á lofti yfir íbúð álitsbeiðenda væri harðlega mótmælt. Þá hafi verið minnst á niðurstöðu skoðunar byggingarfræðings sem hafi verið fenginn til að skoða loftið í annarri íbúð þriðju hæðar. Þar hefðu ekki verið neinar vísbendingar um myglu en lagðar hafi verið til smá umbætur til að fá betri loftun á smáhluta loftsins. Einnig hafi verið bent á að mygla geti stafað af ónógri loftun innan íbúðar. Í lokin hafi í sáttatillögunni verið lagt fram tilboð um 30% greiðsluþátttöku gagnaðila af þeim kostnaði sem hljótist af eftir að virðisaukaskattur af vinnu sé dreginn frá og fáist endurgreiddur, og skyldu þessi 30% skiptast í fimm jafna hluta, samtals 201.465 kr. á íbúð. Þannig væri hlutur álitsbeiðenda að frátaldri endurgreiðslu vegna vinnu samtals 2.350.424 kr. plús þeirra hlutur gagnaðila. Heildarfjáræð þeirra næmi því 2.551.889 kr.

Íbúðirnar á efstu hæð snúi í hvor í sína áttina. Íbúð álitsbeiðenda sé með svalir og glugga í vestur á meðan hinn helmingur hússins sé í ágætu skjóli. Þannig hafi til dæmis ekki verið talið að það þyrfti að gera neinar ráðstafanir við framkvæmdirnar vegna þaks yfir sameign, þ.e. stigagangi sem liggi í húsinu miðju.

Framkvæmdirnar á þakinu hefðu ekki getað átt sér stað nema í gegnum íbúð álitsbeiðenda. Þau hafi ekki á neinum tímapunkti getað séð það fyrir að gagnaðili væri ekki samþykkur framkvæmdunum og myndi neita greiðsluþátttöku þar sem um sameign væri að ræða.

Í greinargerð gagnaðila segir að því sé mótmælt að það hafi þurft að fara í þessar framkvæmdir í skyndi. Það hafði fundist mygla í lofti íbúðarinnar í apríl 2019 og skipt hafi verið um járn og þakpappa á þaki sumarið 2020. Ekki hafi þurft að skipta um timburklæðningu þar sem hún hafi verið í lagi og samkvæmt verktaka og starfsmönnum hans hafi enginn lekastaður fundist í þakinu sjálfu.

Annar álitsbeiðenda hafði kvartað undan veikindum við íbúa hússins sem hún hafi talið stafa af myglu í loftinu hjá sér. Hún hafi hvorki farið fram á húsfund til að ræða málið né fengið tilboð til að taka niður loftið og skoða sem hefði mátt telja eðlilegt, hefði átt að senda reikninginn fyrir þessu á gagnaðila. Því virðist sem farið hafi verið í þessar framkvæmdir af ótta við hugsanlegar orsakir veikinda álitsbeiðanda en fljótlega hafi komið í ljós að sögn annars álitsbeiðenda að veikindin hafi ekki stafað af myglu og verið þeim óviðkomandi.

Íbúar hússins hafi fyrst vitað af framkvæmdum þegar þeir hafi mætt verkamönnum með plötur/ spýtur í fanginu og í ljós hafi komið að þarna væri á ferð loftið í íbúð álitsbeiðenda.

Það komi skýrt fram í tölvupósti annars álitsbeiðenda í nóvember 2021 að hún væri að tala um að ákveðinn hluti væri kostnaður gagnaðila sem hann hafi ekki talið óeðlilegt. Aftur á móti hafi fulltrúar gagnaðila aldrei séð neina skiptingu kostnaðar og hafi álitsbeiðendur eða fulltrúar þeirra aldrei fengið sundurliðun kostnaðar, þ.e. hvað myndi falla á íbúðina og hver yrði þá kostnaður gagnaðila, þrátt fyrir að gjaldkeri hafi óskað eftir því.

Vorið 2021 hafi komið fram upplýsingar um að álitsbeiðendur hefðu ákveðið að skipta um loftplötur og í símtali við einn eiganda hafi komið fram að þau hygðust dvelja erlendis á meðan verið væri að vinna í íbúðinni. Símtalið hafi átt sér stað þegar nefndur einstaklingur hafi farið fram á að loftplötur og einangrun, sem hefðu verið bornar út úr íbúðinni og staflað við enda hússins, yrðu fjarlægðar.

Boða þurfi til húsfundar vegna framkvæmda, séu skilyrði 37. gr. ekki uppfyllt.

Ítrekað hafi verið búið að óska eftir skiptingu kostnaðar þegar tölvupósturinn 22. nóvember hafi verið sendur, þ.e. innan og utan íbúðar.

Óskað hafi verið eftir því að verktakinn sem hafi annast viðgerðir á þakinu myndi laga rennur sem hafi ekki virkað sem skyldi, en ekki hafi verið um það að ræða að bæta við verk álitsbeiðenda vegna íbúðar þeirra.

Álitsbeiðendur hafi ítrekað að loftið væri algjörlega þeirra í tölvupósti 17. desember 2021.

Forsaga málsins sé sú að þar sem farið hafi verið af stað í framkvæmdirnar, án samþykkis og nokkurrar hugmyndar um hvort gagnaðili væri á einhvern máta ábyrgur fyrir hugsanlegum kostnaði, hafi gjaldkeri hringt í Húseigendafélagið sem hafi ráðlagt skoðun verkfræðistofu sem gæti aðstoðað með framhaldið.

Samþykki íbúa hafi verið fengið til að fá skoðun sérfræðings EFLU og skýrslu til að greina ástandið og senda lögfræðingi Húseigendafélagsins með það í huga að skilgreina hlut gagnaðila svo og álitsbeiðenda. Gjaldkeri hafi sent álitsbeiðendum beiðni um að bóka skoðun á íbúðinni hjá EFLU þar sem þau ættu íbúðina. Annar álitsbeiðenda hafi sent eigendum tölvupóst án þess að geta þess að dóttir hennar hefði pantað skoðun EFLU. Þegar gjaldkeri hafi fengið upplýsingar um að búið væri að bóka skoðun hafi beiðni verið ítrekuð hjá EFLU til að ekki færi á milli mála hvað væri verið að panta. Auk þess hafi gjaldkeri beðið um að fá að vera viðstödd en þeirri beiðni ekki verið sinnt. Skoðunin hafi farið fram 15. nóvember. Síðar hafi komið í ljós þegar farið hafi verið að ganga á eftir skýrslu EFLU að dóttir álitsbeiðenda hefði óskað eftir skoðun á íbúðinni en gagnaðili hafi ekki vitað af því. Álitsbeiðendur hafi greitt reikninginn og áframsent hann til gjaldkera sem hafi endurgreitt þeim í þeirri trú að verið væri að greiða samkvæmt verkbeiðni gagnaðila.

Gagnaðila hafi farið að lengja eftir skýrslunni og haft samband við EFLU sem hafi staðfest að skoðunin hefði ekki verið fyrir gagnaðila heldur álitsbeiðendur sem hafi afþakkað skýrsluna sem gagnaðili hafði beðið um að pöntuð yrði í staðinn fyrir heimilisskoðun án skýrslu með einu sýni. Ekki hafi verið vitað hvar sýnið hafi verið tekið.

Þegar fulltrúi gagnaðila hafi gagnrýnt framgang mála hafi komið fram í svörum EFLU þann 14. desember að fyrirtækið hefði getað unnið frekara mat og gert kostnaðaráætlun sem hægt væri að byggja á við framkvæmdir. Starfsmaður fyrirtækisins hafi staðfest í tölvupósti 15. desember að eigendur hefðu ákveðið að fá ekki skjal við heimsókn og að það væri venja að húseigandi eða sá sem sé viðstaddur taki ákvörðun um það. Þetta hafi sett strik í reikninginn þar sem skýrslan hafi verið það plagg sem hafi átt að senda Húseigendafélaginu til álitsgjafar.

Þegar fulltrúar EFLU hafi mætt á svæðið hafi verið búið að taka niður loftklæðningu og henda. Því hafi hvorki verið hægt að meta ástandið út frá öllum gögnum né gera athugasemdir við framkvæmdir. Auk þess hafi engin verklýsing eða verkáætlun verið til staðar. Gagnaðili hafi ekki vitað annað en að EFLA væri að vinna skýrslu fyrir hann þar sem verið væri að meta hugsanlega skiptingu á kostnaði. Skýrslan hafi ekki borist og því eigi gagnaðili ekki að greiða fyrir hana.

Það eigi að boða til húsfundar fyrir framkvæmdir, séu neyðarréttarsjónarmið fjöleignarhúsa ekki til staðar. Í málinu eigi hvorki 37. né 38. gr. laga um fjöleignarhús við. Eigendur hafi vitað af myglunni í eitt og hálft ár. Þá eigi athafnaleysi gagnaðila ekki við þar sem síðastliðin fjögur ár hafi tvennar viðhaldsframkvæmdir farið fram. Álitsbeiðendur hafi ekki látið athuga loftið innan íbúðar þeirra við þær framkvæmdir. Fyrirtækið sem hafi annast verkið hafi ekki séð neitt athugavert sumarið 2020.

Eigendur hafi aldrei verið upplýstir um neina framkvæmd og enginn hafi fengið umboð til neinna framkvæmda, enginn fundur hafi verið haldinn, engin tilboð lögð fram, engin verklýsing, engin lýsing á umfangi og ekkert samþykkisblað fyrir framkvæmdum eða greiðsluskyldu gagnaðila. Það sé skýrt innan gagnaðila að sá eigandi sem telji þörf á framkvæmdum fari fram á húsfund. Einungis hafi verið sendir óljósir póstar um að „einhverjar“ framkvæmdir væru að byrja næsta dag sem ekki hafi verið hægt að túlka öðruvísi en að álitsbeiðendur væru sjálfir í framkvæmdum. Gagnaðili hafi ekki verið í framkvæmdum en átt von á að fá upplýsingar um tjón sem félli innan sameignar. Ekki sé óeðlilegt að gefa upp kennitölu gagnaðila, enda talið að einungis yrði rukkað fyrir framkvæmdir utan íbúðar. Eigendur hafi ekki verið upplýstir um verkið en í tvö skipti 23. nóvember 2021 hafi tölvupóstur verið sendur með upplýsingum um að „það ætti að byrja í fyrramálið.“ Meira hafi ekki verið upplýst og því gengið út frá því að álitsbeiðendur væru sjálf í framkvæmdum og þau verið að vara við ónæði iðnaðarmanna.

Framkvæmdin hefði átt að afmarkast við stofuhornið þar sem myglan hafi verið en allt loftið í íbúðinni virðist hafa verið tekið í leiðinni.

Í skýrslu verktaka vegna framkvæmda í íbúð á 3. hæð komi fram að beiðni um að taka niður loft hafi borist í október og því hafi verið tími til að boða til húsfundar eða upplýsa aðra íbúa fram í miðjan nóvember þegar vinnan hafi byrjað. Klæðning hafi verið tekin niður svo og glerullareinangrun og plasteinangrun og þá hafi komið í ljós mygla á yfirborði timburklæðningar sem hafi aðeins náð um það bil 1-2 mm inn í viðinn. Sérfræðingur EFLU hafi greint myglu af Cladosporium spp tegundinni sem sé í öllum rotnandi gróðri. Ekki sé að vitað að sú tegund hafi eituráhrif á heilsu manna, en hún geti valdið einhverjum ofnæmiseinkennum sé einstaklingur með ofnæmi í kringum mygluna. Þetta flokkist sem ofnæmisvaldandi mygla en ekki sjúkdómsvaldandi eða eitruð.

Samkvæmt skýrslu verktaka hafi álitsbeiðendur í framhaldi af þessu tekið ákvörðun um að loftklæðning yrði tekin niður og einangrun úr öllu loftinu í stofu, gangi og eldhúsi. Þarna hafi aftur gefist kostur á að upplýsa gagnaðila. Verkin sem tilheyri þaki, þ.e. ofan íbúðar, teljist til sameignar en öll verk innan íbúðar eins og þrif á veggjum, innréttingum, smíðavinnu og loftaþiljur, málning á nánast allri íbúðinni og málaravinna, smiðsvinna, vinna við milliloft í anddyri og fleira falli allt undir innan íbúðar og skrifist á álitsbeiðendur.

Ekki hafi verið tímabært að halda húsfund áður en álit Húseigendafélagsins lægi fyrir í ljósi þess að eina umræðuefnið hafi verið að ræða þetta mál.

Fengin hafi verið ástandsskoðun 18. janúar 2022 á íbúð á 3. hæð austan megin í húsinu. Upplýst hafi verið á staðnum að engin vísbending væri um myglu ofan loftklæðningar yfir íbúðinni, en ráðlagt hafi verið að opna fyrir loftun.

Þvottavélin í íbúð álitsbeiðenda hafi verið vanstillt á gólfi. Annar álitsbeiðenda hafi sagt í samtölum við aðra íbúa að rakinn/myglan hefði verið mikil yfir stofulofti þar sem það hafi verið hæst og einnig yfir forstofu sem sé fyrir framan þvottahúsið. Þetta veki upp spurningar um hvort rakamyndun inni í íbúðinni hafi verið umtalsverð og að einhverju leyti orsök myglunnar.

Þrátt fyrir að gagnaðila beri ekki skylda til að greiða fyrir framkvæmdir hafi hann lagt fram sáttatillögu 27. janúar 2022. Þar sem engin sundurliðun sé fyrir vinnu og efni innan íbúðar og svo utan hafi sú leið verið farin að draga frá endurgreiðslu á virðisaukaskatti við vinnuna og taka svo á sig kostnað upp á 30% af þeim kostnaði sem eftir standi. Þessu tilboði hafi ekki verið svarað en álitsbeiðendur borið málið undir kærunefnd.

Í athugasemdum álitsbeiðenda segir að engin merki um myglu hafi verið í íbúðinni, en skömmu áður en skipt hafi verið um þak hafi orðið vart við leka við loft í stofu og þar hafi mælst möguleg mygla en ekkert sem hafi bent til þess við framkvæmdir á þaki árið 2020 og ekki hafi borið á frekari leka eftir að skipt hafi verið um þak. Ekki hafi verið boðað til húsfundar þar sem framkvæmdir hafi ekki verið fyrirhugaðar á sameign í gegnum séreign álitsbeiðenda á þessum tímapunkti og álitsbeiðendur verið á leið til útlanda. Aðrir eigendur hafi þó verið meðvitaðir um að þetta væri eitthvað sem þyrfti að skoða og hafði það verið nefnt við verktakann sem hafði skipt um þakið að þeir myndu mögulega koma að verkinu þegar þar að kæmi, en það hafði engin ákvörðun, tímasetning eða verð verið rædd og því ekki tímabært að halda húsfund. Gagnaðili, sem beri ábyrgð á sameign hússins, hafi ekki virst telja það sitt mál að boða til húsfundar vegna málsins.

Þarna megi undirstrika að gagnaðila hafi fundist, eins og fram komi í greinargerð hans, að ekkert óeðlilegt væri við það að „ákveðinn hluti væri kostnaður hússjóðsins.“ Aftur á móti sé jafnframt tekið fram að aldrei hafi fengist sundurliðun kostnaðar. Það sé þó rétt að taka fram að enginn þeirra aðila sem hafi komið að framkvæmdum á einn eða annan hátt hafi talið sig vera í þeirri stöðu að geta metið hvernig kostnaður féllii nákvæmlega. Enda þótt skilgreiningar á sameign og séreign sé að finna í fjöleignarhúsalögum þá verði það að teljast vandasamt verk að ákveða hvar kostnaður eigi nákvæmlega undir og virðast slíkar kostnaðarskiptingar því oft verða efni deilumála hjá kærunefnd húsamála. Það hljóti að þykja eðlilegt að óhjákvæmilegar framkvæmdir á íbúð álitsbeiðenda vegna framkvæmda á sameign hljóti að teljast jafnframt til kostnaðar gagnaðila, enda hefði framkvæmdum ekki verið komið við með öðrum hætti, sbr. álit kærunefndar í máli nr. 1/2020.

Eigendur hafi samþykkt að EFLA tæki að sér að meta ástand þaksins fyrir ofan íbúð álitsbeiðenda og hafi þeir þá jafnframt mátt gera sér grein fyrir alvarleika málsins og að væntanlega þyrfti að bregðast við án tafar. Það virðist sem einhver orðalagsmisskilningur hafi átt sér stað vegna beiðni um ítarlegri skýrslu frá EFLU en afdráttarlausar niðurstöður hafi legið fyrir. Sú staðreynd að aðrir eigendur hafi verið upplýstir um málið frá upphafi og höfðu aldrei sjálfir orð á því að boða til húsfundar né heldur andmæla framkvæmdunum eða efast um umfang þeirra eins og lesa megi af tölvupóstsamskiptum allan þann tíma sem þær hafi farið fram, hafi aldrei gefið álitsbeiðendum ástæðu til að efast um samþykki gagnaðila og samþykki þeirra í þátttöku á kostnaði vegna framkvæmda á sameign.

Jafnvel þótt gagnaðili hafi ekki óskað eftir að bæta við verkið í samtali við verktakann hafi hann verið að óska eftir að hann ynni samtímis annað verk þessu ótilheyrandi sem þætti óeðlilegt, væru bæði verkin ekki fyrir sameignina.

Álitsbeiðendur hafi ekki vikið sér undan því að mögulega ætti einhver kostnaður aðeins við um þeirra séreign og annar þeirra ítrekað það í samskiptum sínum við aðra eigendur. Aftur á móti hafi gjaldkeri gagnaðila tekið fram í póstum frá 8. og 9. desember að þakið væri sameign og aftur spurt hvernig kostnaður kæmi til með að skiptast. Annar álitsbeiðanda hafi svarað að hreinsun á innréttingum hlyti að tilheyra þakinu þar sem um hafi verið að ræða eiturefni sem hafi þurft að nota við framkvæmdina. Hún hafi ítrekað að hún ætlaði að biðja þá um að hafa reikninginn tvískiptan, yrði það hægt.

Draga verði í efa það sem komi fram í greinargerð gagnaðila um aðkomu EFLU en þegar aðrir eigendur hafi samþykkt skoðun EFLU dagana 11. og 12. nóvember hafi þeim verið ljóst að loftplötur og einangrun hefðu þegar verið teknar niður, enda höfðu þau þá þegar, eða 10. nóvember, fengið sendar myndir af aðstæðum í loftinu.

Varðandi skoðun EFLU hafi það verið að frumkvæði gagnaðila sem hafi gefið þær upplýsingar að slík skoðun myndi kosta 70.000 og hafi sú upphæð verið samþykkt af öðrum eigendum. Virðist þó sem gagnaðili hafi talið sig vera að panta og greiða með þeirri upphæð fyrir skýrslu svo að ákvarða mætti kostnaðarskiptingu framkvæmdanna. Skoðunin hafi verið pöntuð af dóttur álitsbeiðenda en kostnaður af þeirri skoðun hafi numið 74.032+vsk=91.800 kr. Kostnaður hefði orðið talsvert meiri, hefði verið óskað eftir ítarlegra og þá eflaust tímafrekara verki og skýrslu, en þar um vísist til tölvupóstsamskipta við starfsmann EFLU frá 15. desember.

Það að telja að allt loftið í íbúð álitsbeiðenda hafi verið tekið í gegn í leiðinni og þá væntanlega þar með haldið fram að þeir hafi ætlað að láta gagnaðila greiða fyrir þær framkvæmdir aukalega, verði að telja mikið vantraust og rýrð kastað á álitsbeiðendur sem hafi aldrei sýnt af sér háttsemi sem vafasöm geti talist. Það hafi verið nauðsynlegt að taka niður loftið í stofunni en það væri erfitt ef ekki ómögulegt, og vafasamt í þessari stöðu, að taka aðeins niður hluta loftsins undir þakinu sem tilheyri stofunni.

Hvernig nauðsynlegum þrifum hafi nákvæmlega verið háttað og hversu umfangsmikil slík þrif þurfi að vera sé eitthvað sem sé látið í hendurnar á þeim sérfræðingum sem hafi unnið samkvæmt ráðleggingum EFLU. Þá hafi svefnherbergin þrjú, baðherbergi og svefnherbergisgangur aldrei verið þrifin, enda plöstuð og lokuð á meðan á framkvæmdum hafi staðið.

Álitsbeiðendur hengi upp þvott í sameiginlegu þvottahúsi á jarðhæð.

Það sé með öllu óljóst hvernig ástand loftsins í íbúð 301 hafi verið kannað, án þess að farið yrði í viðlíka niðurrif og hafi þurft að gera í íbúð álitsbeiðenda. Ástandið á þakinu og það sem hafi leynst þar eftir að loftplötur og einangrun hafi verið fjarlægðar hefði aldrei sést á sama hátt með öðrum hætti eða sambærilegri skoðun og gagnaðili haldi fram og vísist þar til ljósmynda sem teknar hafi verið af loftinu eftir að niðurrif hafði farið fram.

Árið 2019 hafi verið gerð mæling vegna leka sem hafi sýnt mögulega myglu og álitsbeiðendur eins og aðrir íbúar ekki vitað annað en að sá vandi væri úr sögunni eftir að skipt hafði verið um þak, enda hafi þá hætt að leka og verktakar orðið einskis varir. Gagnaðili beri ábyrgð á viðhaldi sameignar, óháð því hvar sú sameign sé staðsett innan fjöleignarhússins. Í þessu máli hafi gagnaðili vanrækt að láta kanna ástand þaksins frekar og virðist hafa talið og telja enn að vandamálið sé honum óviðkomandi og öll ábyrgð sett á álitsbeiðendur.

Í athugasemdum gagnaðila segir að hann hafi aldrei skorast undan viðhaldi sem talið hafi verið þörf á. Hann hafi verið í góðri trú um að þær viðgerðir sem höfðu þegar farið fram hefðu leyst vandann og því hafi það komið flatt upp á eigendur að mygla væri enn til staðar. Engin mygla hafi verið til staðar í íbúð álitsbeiðenda eftir framkvæmdirnar og því óskiljanlegt hvernig aðrir eigendur hefðu mátt vita að mygla væri þar.

Hugsanlega geti verið erfitt að sundurliða verk fyrir fram en eftir að verkið hafi verið unnið og reikningar gerðir, ætti að vera hægt að sundurliða vinnu og efni eftir verkliðum.

Samkvæmt greinargerð verktaka hafi beiðni um að taka niður loftið borist honum í október eða fyrr. Eigendur hússins hafi fengið tilkynningu 10. nóvember um vinnu við umrætt loft og að einhver kostnaður gæti fallið á gagnaðila. Eigendum sé almennt frjálst að endurnýja loftplötur innan eigin íbúða, enda teljist þær til séreignar. Það að álitsbeiðendur hafi verið búin að taka ákvörðun um að skipta um loftplötur hafi í raun verið gagnaðila óviðkomandi. Það hafi ekki verið fyrr en álitsbeiðendur hafi séð að mygla væri fyrir ofan einangrunina sem þau hefðu átt að stöðva framkvæmdir, boða til húsfundar og upplýsa aðra eigendur um stöðu mála.

Samkvæmt fyrirliggjandi upplýsingum hafi EFLA í eitt skipti tekið sýni, þ.e. 15. nóvember. Það sé vandséð hvernig unnt sé að fullyrða að mygla hafi fundist annars staðar. Hafi mygla verið í lofti yfir forstofu, sem sé framan við þvottahúsið, sé spurning um hvort hún stafi ekki af rakamyndun innan íbúðar.

Aðrir eigendur hafi ekki á nokkrum tíma verið upplýstir um að einhverju væri ábótavant við endurnýjun þaksins sumarið 2020. Aldrei hafði verið minnst á við aðra eigendur að hugsanlega hefðu verið gerð mistök við þakskiptin.

Verktakar hafi verið beðnir um að kanna ástand þaksins sumarið 2020 varðandi hugsanlega lekastaði, en engir lekastaðir komið í ljós.

III. Forsendur

Samkvæmt 1. mgr. 39. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994, eiga allir hlutaðeigandi eigendur óskoraðan rétt á að eiga og taka þátt í öllum ákvörðunum er varða sameignina, bæði innan húss og utan, og sameiginleg málefni sem snerta hana beint og óbeint. Í 4. mgr. sömu greinar segir að sameignilegar ákvarðanir skuli teknar á sameiginlegum fundi eigenda, húsfundi. Þá hafi einstakir eigendur í vissum tilvikum, sbr. 37. og 38. gr., rétt til að gera ráðstafanir sem bindandi eru fyrir aðra þótt fundur hafi ekki fjallað um þær.

Þar sem um er að ræða fjöleignarhús með fimm eignarhlutum ber einnig að líta til 1. mgr. 67. gr. sömu laga þar sem segir að ekki sé þörf á sérstakri stjórn þegar um er að ræða fjöleignarhús með sex eignarhlutum eða færri og fara þá allir eigendur í félagi saman með það vald og þau verkefni sem stjórnin færi annars með samkvæmt lögunum. Kærunefnd telur þannig að í máli þessu hafi ekki verið óhjákvæmileg þörf á því að fjalla um framkvæmdir við húsið á formlegum húsfundi, en allt að einu verði eigendur að hafa sannanlegt samráð um þær sem uppfyllir formkröfur laganna að öðru leyti.

Í tölvupósti 10. nóvember 2021 upplýsti annar álitsbeiðenda aðra eigendur um að verið væri verið að taka niður loftið í íbúð hennar og að hún vildi láta vita þar sem hluti af þessu væri á kostnað hússjóðs. Svar barst frá tveimur eigendum þar sem óskað var eftir frekari upplýsingum í því augnamiði finna út hver ábyrgð gagnaðila væri. Með tölvupósti annars eigandans 11. nóvember 2021 var upplýst að Húseigendafélagið hefði ráðlagt að fá skýrslu verkfræðistofu. Lagði hann til að álitsbeiðendur hefðu samband við EFLU og óskaðu eftir þeirri þjónustu. Með tölvupósti annars álitsbeiðenda 11. nóvember upplýsti hún aðra eigendur um að von væri á starfsmanni EFLU næstkomandi mánudag. Með tölvupósti 12. nóvember óskaði gjaldkeri gagnaðila eftir því að vera viðstödd skoðun EFLU. Með tölvupósti eins eiganda til EFLU 14. nóvember 2021, sem aðrir eigendur fengu afrit af, ítrekaði hann að í ljósi skoðunar á íbúð álitsbeiðenda næsta dag, þyrfti gagnaðili skýrslu fyrirtækisins um hugsanlega ábyrgðarskiptingu þar sem ábyrgð álitsbeiðenda væri ekki ljós og hvort eða hvernig gagnaðili kæmi að þessu máli.  Með tölvupósti annars álitsbeiðenda 17. nóvember áframsendi hún gögn sem borist höfðu frá EFLU á aðra eigendur. Gjaldkeri gagnaðila spurði næsta dag hvort upplýsingunum hefði verið komið til verktaka og hversu langt framkvæmdir væru komnar. Álitsbeiðandi sagði þá að þakið yrði skoðað næsta dag og að það þyrfti að frysta vegna myglunnar. Tók hún fram að þakið væri sameign og myglan væri þar. Álitsbeiðandi upplýsti aðra eigendur með tölvupósti 22. Nóvember 2021 að í vikunni ætti að byrja á að frysta loftið og með tölvupósti næsta dag hvatti hún eigendur til að fara í íbúðina til að skoða um hvað málið snerist en hún væri farin úr íbúðinni á meðan á framkvæmdum stæði. Með tölvupósti eins eiganda  1. desember 2021 upplýsti hann aðra eigendur að hann hefði farið í íbúðina og að það væri opið upp í þak. Þá lýsti hann nánar yfirstandandi framkvæmdum.

Í niðurstöðum EFLU verkfræðistofu vegna sýnatöku, dags. 16. nóvember 2021, segir að búið hafi verið að fjarlægja loftaplötur, álfólíurakavarnalag og einangrun. Við þá framkvæmd hafi komið í ljós að ekki væri nægjanleg loftun inn á þakið og rakavarnarlag væri ekki samkvæmt núverandi stöðlum. Dökkt yfirbragð var á borðaklæðningu og líklegasta skýringin væri að vegna lélegrar loftunar og ófullnægjandi rakavarnarlags hafi orðið rakaþétting við borðaklæðningu og mygla myndast. Dökki vöxturinn reyndist vera mygla samkvæmt sýnatöku. Mælt var með því að bæta loftun inn á þakið og ganga vel frá rakavarnarlagi til að forðast það að ástandið endurtæki sig. Besta leiðin væri að endurnýja alla borðaklæðningu en að öðrum kosti þurríshreinsa borðaklæðninguna og yfirborðsmeðhöndla hana með viðarolíu. Komið hafi í ljós að útloftun frá þakrými væri ófullnægjandi og ljóst að það hafi verið aðalástæða myglumyndunar.

Samkvæmt skýrslu verktakans sem vann verkið í íbúð álitsbeiðenda, dags. 5. janúar 2022, óskaði annar álitsbeiðenda eftir því að loftaklæðningin yrði tekin niður til að skoða hvort mygla væri í þakklæðningu. Eftir þá framkvæmd hafi komið í ljós dökkir blettir á timburklæðningu sem EFLA hafi greint sem myglu. Eftir að þetta hafi orðið ljóst hafi verið ákveðið að taka niður loftaklæðningu og einangrun úr öllu lofti í stofu, gangi og eldhúsi. Við það hafi myglublettir komið í ljós víða í allri timburklæðningunni.

Samkvæmt framangreindu höfðu álitsbeiðendur samband við verktaka sem hafði skipt um þak hússins þremur árum áður vegna mögulegrar myglu í þaki. Verktakinn reif niður loftaplötur í íbúð þeirra 8. nóvember í þeim tilgangi að kanna ástand þaksins og kom þá mygla í ljós. Aðrir eigendur voru fyrst upplýstir um þessa framkvæmd með tölvupósti álitsbeiðenda 10. nóvember. Samkvæmt gögnum málsins leiddi fyrrnefnd framkvæmd í ljós að þörf var á viðhaldi á þaki hússins, sem fellur undir sameign. Gagnaðili gerir athugasemdir við að skýrsla EFLU hafi verið afþökkuð af hálfu álitsbeiðenda sem og að gjaldkeri gagnaðila hafi ekki verið viðstödd skoðun EFLU, þrátt fyrir beiðni hennar þar um. Tekur gagnaðili fram að hann hafi sérstaklega óskað eftir skýrslu. Í fyrrnefndum tölvupósti til EFLU 14. nóvember má sjá að óskað var eftir skýrslu sem sýndi kostnaðarskiptingu á milli sameignar og séreignar álitsbeiðenda.

Þrátt fyrir að það hafi síðar orðið að ágreiningi að skýrsla um kostnaðarskiptingu hafi ekki borist frá EFLU, móttóku eigendur gögn sem bárust frá EFLU um niðurstöðu sýnatöku og tillögur að úrbótum sem ekki voru gerðar athugasemdir við. Þá voru ekki gerðar aðrar athugasemdir af hálfu eigenda en þær að óska upplýsinga um kostnaðarskiptingu þegar þeir voru upplýstir um að til stæði að ráðast í framkvæmdir samkvæmt tillögu EFLU. Þau viðbrögð sem komu fram í tölvupóstsamskiptum eigenda um framkvæmdir í íbúð álitsbeiðenda voru þannig einkum vangaveltur um kostnaðarskiptingu. Telur kærunefnd að álitsbeiðendur hafi þannig mátt ganga út frá því að gagnaðili féllist á að greiða þann hluta kostnaðarins sem honum bæri lögum samkvæmt, enda setti sig enginn upp á móti framkvæmdinni sem slíkri. Þar að auki skoðaði einn eigandi íbúðina, sendi öðrum eigendum upplýsingar um stöðu og framvindu verksins en engar athugasemdir komu fram um að ekki væri heimild fyrir framkvæmdinni. Með hliðsjón af framangreindu telur kærunefnd að það hafi verið komið á sannanlegt samráð meðal eigenda hússins um framkvæmdina, þótt fyrirvari væri um kostnaðarskiptingu.

Samkvæmt fyrirliggjandi gögnum var mygla í þaki og til þess að komast að henni og hreinsa var opnað upp í þakið í gegnum íbúð álitsbeiðenda. Gögn málsins sýna ekki annað en að óhjákvæmileg þörf hafi verið á því að rífa niður loftið í íbúð álitsbeiðenda til þess að framkvæma viðgerðir á sameign. Verður því fallist á kröfur álitsbeiðenda í málinu.

Kærunefnd tekur þó fram að ágreiningur aðila lýtur að nokkru leyti að sönnunaratriðum. Hefðbundin sönnunarfærsla fyrir dómi, svo sem aðila- og vitnaskýrslur, gæti því varpað ljósi á ágreining aðila. Slík sönnunarfærsla fer hins vegar ekki fram fyrir kærunefndinni.

Álit nefndarinnar hindrar ekki aðila í að leggja ágreining sinn fyrir dómstóla með venjulegum hætti, sbr. 6. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús.

IV. Niðurstaða

Það er álit kærunefndar að fallast beri á kröfur álitsbeiðenda.

Reykjavík, 12. maí 2022

Auður Björg Jónsdóttir

Valtýr Sigurðsson                                          Aldís Ingimarsdóttir