Mál nr. 100/2022-Álit
ÁLIT
KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA
í máli nr. 100/2022
Sameiginleg bílastæði: Kostnaðarskipting. Jafnskiptur kostnaður.
I. Málsmeðferð kærunefndar
Með álitsbeiðni, móttekinni 6. október 2022, beindu A og B, hér eftir nefndar álitsbeiðendur, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við Húsfélagið C 2, Húsfélagið C 4 og Húsfélagið C 2-4, hér eftir nefnd gagnaðilar.
Gagnaðilum var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994. Greinargerð barst ekki, þrátt fyrir ítrekaða beiðni kærunefndar þar um.
Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 27. mars 2023.
II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni
Um er að ræða sameiginleg bílastæði fjöleignarhússins C 2 til 6, alls 80 eignarhlutar og sex matshlutar, en þar af eru þrjár bílskúrslengjur. Álitsbeiðendur eru eigendur íbúða í húsi nr. 6 en gagnaðilar eru Húsfélagið C 2, Húsfélagið C 4 og Húsfélagið C 2 og 4. Ágreiningur er um kostnaðarskiptingu vegna sameiginlegra óskiptra bílastæða og viðgerða á vegg sem stendur á lóðarmörkum við bílastæðin.
Kærunefnd telur kröfur álitsbeiðenda vera:
- Að viðurkennt verði að greiðsluskylda húsfélagsins C 6 sé 15% vegna hvers konar kostnaðar sem viðkomi sameiginlegu óskiptu bílastæði/lóð að C 2, 4 og 6, sbr. 1. tölul. B liðar 45. gr. laga um fjöleignarhús og fjölda íbúða/eigenda samkvæmt eignaskiptayfirlýsingu.
- Að viðurkennt verði að C 6 eigi endurkröfurétt á hendur húsfélögunum C 2 og 4 vegna ofgreiðslu að fjárhæð 107.306 kr. vegna snjómoksturs árið 2022.
- Að viðurkennt verði að húsfélögunum C 2 og 4 beri að leiðrétta og endurgreiða allan kostnað sem hafi verið greiddur vegna rekstrar á sameiginlegu bílastæði/lóð aftur til ársins 2018, miðað við 15% greiðsluhlutfall húsfélagsins C 6.
- Að viðurkennt verði að hlutfallslegur viðgerðarkostnaður við bílastæðavegg sé réttur fyrir C 6 eða 15,57%, sbr. eignaskiptayfirlýsingu og A lið 45. gr. laga um fjöleignarhús eða jafnskiptur kostnaður.
- Að viðurkennt verði að það eigi að fá eitt heildartilboð fyrir snjómokstur á sameiginlegum bílastæðum og bera undir eigendur/hússtjórnir. Einnig að allar ákvarðanir um þau, svo sem samningar um snjómokstur, sem eingöngu hafi verið teknar af C 2 og 4 séu ólöglegar.
Í álitsbeiðni segir að kostnaður vegna bílastæðanna sé jafnskiptur en samkvæmt eignaskiptayfirlýsingu sé hlutdeild C 6 í sameiginlegri lóð 15,57% og sameiginleg hlutdeild C 2 og 4 sé 84,43%. Gagnaðilar telji að þegar kostnaður sé jafnskiptur vegna sameiginlegra óskiptra bílastæða eigi hvert húsfélaganna þriggja að greiða 33,33% af kostnaði.
Á tímabilinu 1973 til 2018 hafi kostnaðarskipting á milli húsfélaganna verið um 15% vegna C 6 og um 85% vegna C 2 og 4. Frá árinu 2018 hafi D rukkað beint og sá ruglingur orðið að þeir hafi rukkað C 6 um 33% kostnaðar til ársins 2022.
Eigendur allra húshluta eigi rétt til að taka ákvarðanir um sameiginleg bílastæði á sameiginlegum húsfundi, sbr. 39. gr. laga um fjöleignarhús. Í desember 2021 hafi formenn C 2 og 4 sagt upp samningi við D og E ehf. verið ráðið til að moka „þeirra hluta“ af bílastæðunum. Útbúið hafi verið kort til leiðbeiningar þar sem öll stæði framan við húsið hafi átt að vera undanskilin mokstrinum. Þetta hafi komið eigendum C 6 á óvart og einnig að nýr þjónustuaðili hefði verið ráðinn. Gagnaðili hafi sagt að þau gætu sjálf samið um að fá fyrirtækið til að moka hjá sér gegn því að greiða 48% af heildarreikningi. Óskað hafi verið eftir sameiginlegum stjórnarfundi í þeim tilgangi að óska eftir heildstæðu tilboði og greiðsluhlutfalli en það hafi ekki gengið eftir.
Uppsögn á samningi um þjónustu og/eða ráðningu á öðru fyrirtæki, án samráðs við alla eigendur og það að neita að halda fund með formönnum húsfélaganna, sé ólöglegt. Einnig það athæfi formanns C 2 og 4 að neita móttöku tölvupósts til að ræða kostnaðarskiptingu. Þetta sé ekki í takti við ákvæði fjöleignarhúsalaga.
Rót þessa ástands virðist mega rekja til ósættis um kostnaðarskiptingu vegna viðgerðar á bílastæðavegg og handriði sumarið 2021. Veggurinn hafi verið orðinn illa farinn vegna múrskemmda og álitsbeiðendum skiljist að Reykjavíkurborg hafi rætt um að færu viðgerðir ekki fram kæmi borgin til með að láta viðgerðir fara fram á kostnað allra eigenda. Eigendur hafi talið ódýrara að þau fengju sjálf tilboð. Nágrannar í hverfinu hafi einnig kallað eftir því að gert yrði við vegginn og málun hans hafi komið til tals á íbúasíðu hverfsins á Facebook 2020.
Hlutur C 6 í veggviðgerðum hafi numið 423.784 kr. sem hafi verið greiddur 15. október 2021 en húsfélagið hafi einnig tímabundið lagt út fyrir tvo eigendur í C 6 sem hafi átt bílskúr, samtals 62.000 kr. Heildarupphæðin hafi verið um 2.700.000 kr. vegna múrviðgerða og nýs handriðs/girðingar. F ehf. hafi útbúið greiðsluskiptingu sem hafi verið send á þjónustufyrirtæki C 6 þar sem fram hafi komið að framangreind fjárhæð væri hluti þess húss en hluti C 2 væri 1.149.008 kr. og einnig C 4, eða samtals 2.298.016 kr. Hlutfallskostnaður sem gildi um framkvæmdina reiknist samkvæmt þessu 15,57%.
III. Forsendur
Gagnaðilar hafa ekki látið málið til sín taka fyrir kærunefnd og verður því úrlausn málsins byggð á þeim gögnum og sjónarmiðum sem álitsbeiðendur hafa lagt fyrir nefndina.
Í 2. mgr. 3. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994, segir að þótt sambyggð eða samtengd hús teljist tvö sjálfstæð hús eða fleiri, samkvæmt 1. mgr. þá gildi ákvæði laganna eftir því sem við geti átt um þau atriði og málefni sem sameiginleg séu, svo sem lóð sé hún sameiginleg að öllu leyti eða nokkru og um útlit og heildarsvip sé því að skipta. Sama gildi einnig sé því að skipta um sameiginleg málefni sjálfstæðra ótengdra fjöleignarhúsa og/eða annars konar húsa. Lóð C 2-6 er sameiginleg.
Deilt er um þátttöku í kostnaði vegna snjómoksturs. Um skiptingu kostnaðar vegna sameigna fjöleignarhúsa gilda 45. og 46. gr. laga um fjöleignarhús. Meginreglan um skiptingu kostnaðar kemur fram í A-lið 45. gr., en samkvæmt henni skiptist allur kostnaður, hverju nafni sem hann nefnist og sem ekki fellur ótvírætt undir B- og C-liði 45. gr., eftir hlutfallstölum eignarhluta í viðkomandi sameign. Í B- og C-liðum 45. gr. er að finna undantekningu frá meginreglunni, en í B-lið eru taldir upp þeir kostnaðarþættir í rekstri sameignar sem skiptast skuli að jöfnu. Óumdeilt virðist aðila á milli að kostnaður vegna snjómoksturs falli undir B lið 45. gr. og sé þar með jafnskiptur.
Ágreiningur snýr að því að gagnaðilar telja að skipta beri reikningum vegna snjómoksturs í þrennt og þeim skuli síðan deilt jafnt á C 2, 4, og 6. Í 45. gr. segir að sameiginlegum kostnaði skuli skipt niður á hlutaðeigandi eigendur eftir þeim reglum sem kveðið sé á um í ákvæðinu. Með hliðsjón af þessu sem og B-lið ákvæðisins er ljóst að skipta skuli kostnaði vegna snjómoksturs jafnt á hvern eignarhluta í öllum húshlutum, þ.e. jafnt á 80 eignarhluta. Þar sem tólf eignarhlutar eru í C 6 ber eigendum þar því að greiða 15% af jafnskiptum reikningum vegna bílastæðanna. Er því fallist á kröfu álitsbeiðenda í lið I að þessu leyti. Af þessu leiðir að jafnframt beri að fallast á kröfur þeirra í liðum II og III sé um að ræða kostnað sem fellur undir B-lið 45. gr.
Samkvæmt 1. tölul. B-liðar 45. gr. laga um fjöleignarhús telst kostnaður við gerð, viðhald og rekstur bílastæða í sameign svo og slíkur kostnaður við sameiginlegar aðkeyrslur sem og vegna hleðslubúnaðar fyrir rafbíla, jafnskiptur að því marki sem slíkur kostnaður er sameiginlegur. Telur kærunefnd að viðgerð á vegg og girðingu sem stendur á lóðamörkum við bílastæðin falli hér undir. Er því fallist á kröfu álitsbeiðenda í lið IV um að kostnaður sé jafnskiptur þannig að eigendum í C 6 hafi borið að greiða 15% af reikningum vegna viðgerðarinnar.
Álitsbeiðendur segja að gagnaðilar hafi fengið tilboð í snjómokstur fyrir hluta bílastæðanna og að sú ákvörðun hafi verið tekin án samráðs við eigendur C 6. Allir hlutaðeigandi eigendur eiga óskoraðan rétt á að taka þátt í öllum ákvörðunum er varða sameignina, bæði innan húss og utan, sbr. 1. mgr. 39. gr. laga um fjöleignarhús. Í ljósi ótvíræðs orðalags ákvæðisins liggur fyrir að gagnaðilum hafi verið þetta óheimilt, enda séu bílastæðin sameiginleg og óskipt og verða þar með allir eigendur að eiga kost á að koma að ákvörðunartöku hér um. Verður því fallist á kröfu álitsbeiðenda í lið V.
Álit nefndarinnar hindrar ekki aðila í að leggja ágreining sinn fyrir dómstóla með venjulegum hætti, sbr. 6. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús.
IV. Niðurstaða
Það er álit kærunefndar að fallast beri á kröfur álitsbeiðenda.
Reykjavík, 27. mars 2023
Auður Björg Jónsdóttir
Víðir Smári Petersen Eyþór Rafn Þórhallsson