Mál nr. 56/2004
ÁLIT
KÆRUNEFNDAR FJÖLEIGNARHÚSAMÁLA
í málinu nr. 56/2004
Hagnýting innkeyrslu að bílskúr.
I. Málsmeðferð kærunefndar
Með bréfi, dags. 6. október 2004, mótteknu sama dag, beindi A, hér eftir nefndur álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við B og C, hér eftir nefnd gagnaðilar.
Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga, nr. 26/1994, um fjöleignarhús.
Auk álitsbeiðni voru greinargerð D hdl., f.h. gagnaðila, dags. 1. nóvember 2004, athugasemdir álitsbeiðanda, dags. 10. nóvember 2004, athugasemdir gagnaðila, dags. 17. desember 2004 og frekari athugasemdir álitsbeiðanda, dags. 7. janúar 2005, lagðar fyrir nefndina. Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 24. febrúar 2005.
II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni
Um er að ræða fjöleignarhúsið X nr. 25, alls fjórir eignarhlutar, tvær hæðir, kjallari og ris, byggt árið 1948. Fyrir aftan húsið, í norðvestur horni lóðarinnar, standa tveir sambyggðir skúrar sem byggðir voru árið 1970. Álitsbeiðandi er eigandi eignarhluta í kjallara en gagnaðilar eigendur eignarhluta á fyrstu hæð og skúranna. Upprunalega voru báðir skúrarnir byggðir sem bílskúrar en nú er aðeins annar þeirra nýttur sem slíkur, hinn er nýttur sem geymsla. Ágreiningur er um hagnýtingu gagnaðila á innkeyrslu að bílskúr en um hana er jafnframt aðkoma að kjallaraíbúð álitsbeiðanda.
Kærunefnd telur kröfu álitsbeiðanda vera:
Að innkeyrsla að bílskúr fjöleignarhússins [X nr. 25], sem jafnframt er aðkoma að eignarhluta álitsbeiðanda, skuli öll vera greið og hindrunarlaus og óheimilt sé að leggja þar bifreiðum. Eiganda bílskúrs sé þó heimilt að leggja einni venjulegri fólksbifreið fyrir framan bílskúr við enda innkeyrslu. Þá sé öllum eigendum fjöleignarhússins heimilt að stöðva þar bíl sem lið í flutningum á fólki eða affermingu vara eða í samsvarandi tilvikum.
Í álitsbeiðni kemur fram að í máli nr. 2/2002 hafi kærunefnd fjöleignarhúsamála kveðið upp úr um að öll innkeyrslan væri sérnotaflötur gagnaðila máls þessa og að öðrum væri óheimilt að nýta hana sem bílastæði. Aðrir eigendur ættu hins vegar umferðar- og aðkomurétt um innkeyrsluna, svo sem við affermingu eða flutninga, enda væri fyllsta tillits gætt gagnvart eiganda bílskúrsins um aðkomu að bílskúr og bílastæði. Að fengnu þessu áliti kærunefndar hafi nýting innkeyrslu af hálfu gagnaðila verið með þeim hætti að valdi öðrum íbúum hússins miklum óþægindum. Svo virðist sem gagnaðilar líti á innkeyrsluna sem séreign sína þó að aðrir eigendur greiði einnig af henni skatta og skyldur. Bifreiðum sé lagt hvar sem er í innkeyrslunni og gjarnan mörgum í einu. Erfitt sé að komast að húsinu og aðrir íbúar geti ekki notað hana til affermingar eða flutninga í samræmi við fyrrgreint álit kærunefndar. Bílarnir hindri einnig nauðsynlega aðkomu neyðar- og slökkvibifreiða að húsinu.
Álitsbeiðandi telur að þegar skúrarnir hafi verið byggðir hafi ekki verið gert ráð fyrir bílastæðum í innkeyrslunni. Hún liggi meðfram íbúðarhúsinu og sé einbreið. Ekki sé heldur unnt að leggja tveimur bifreiðum samsíða við enda hennar, fyrir framan skúrana. Í samræmi við þetta hafi fyrri eigandi skúranna ætíð geymt bifreið sína inni í skúr og aðrir eigendur hússins hafi ekki samþykkt breytta tilhögun í þessum efnum. Álitsbeiðandi geri þó ekki athugasemd við að skv. áðurnefndu áliti kærunefndar virðist gengið út frá því að bílskúr fylgi einkabílastæði enda sé þá um að ræða að venjulegri fólksbifreið sé lagt framan við annan skúrinn. Vakin er athygli á ákvæði b-liðar 2. mgr. 28. gr. umferðarlaga, nr. 50/1987, þar sem segir að eigi megi leggja ökutæki þar sem ekið er að eða frá húsi eða lóð eða þannig að torveldi akstur þangað eða þaðan. Álitsbeiðni fylgir fjöldi mynda af umræddri innkeyrslu.
Í greinargerð gagnaðila kemur fram að álitsbeiðni verði að skilja sem svo að álitsbeiðandi telji þörf á að afmarka nánar inntak sérafnotaréttar gagnaðila af innkeyrslu að bílskúr. Gagnaðilar telji að með áliti kærunefndar í máli nr. 2/2002 hafi endanlega verið skorið úr ágreiningi eigenda fjöleignarhússins. Ekki sé ágreiningur við aðra eigendur en álitsbeiðanda í máli þessu. Þegar þess hafi verið óskað hafi þeir getað nýtt innkeyrsluna til affermingar eða flutninga og er fullyrðingum um annað mótmælt. Gagnaðilar mótmæla því einnig að unnt sé að takmarka nýtingu þeirra á innkeyrslunni með þeim hætti sem álitsbeiðandi krefst og telja að af áliti kærunefndar í máli nr. 2/2002 leiði að innkeyrslan sé séreign gagnaðila, sbr. 9. tölulið 5. gr. laga nr. 26/1994, sbr. 4. gr. sömu laga. Hagnýtingarréttur eiganda sé ekki sérstaklega takmarkaður í greindum ákvæðum og komi það heim og saman við heimildir aðila séreignarréttar skv. eignarréttarhugtakinu. Engar lagalegar forsendur séu til þess að binda hagnýtingarrétt við fólksbifreið eða tiltekinn hluta innkeyrslunnar. Bent er á að við hlið innkeyrslunnar sé göngustígur sem sé hin eðlilega aðkoma gangandi manna að húsinu. Því er sérstaklega mótmælt að tilvitnað ákvæði umferðarlaga geti átt við um hagnýtingu innkeyrslunnar nema ef lagt yrði fyrir hana þannig að gagnaðilar kæmust ekki að henni. Þá er því hafnað að hugsanleg umferð sjúkrabifreiða takmarki hagnýtingu gagnaðila af innkeyrslunni. Sagt er frá því að gagnaðilar hafi þrisvar sinnum þurft að kalla til sjúkrabifreið. Innkeyrslan hafi í öllum þessum tilvikum verið auð en sjúkraflutningamenn engu að síður ekki nýtt hana, trúlega vegna þess að hún sé of þröng.
Í athugasemdum álitsbeiðanda við greinargerð gagnaðila er því mótmælt að innkeyrslan sé séreign gagnaðila. Ekkert í áliti kærunefndar í máli nr. 2/2002 styðji það. Innkeyrslan sé í óskiptri sameign eigenda og í samræmi við það greiði þeir skatta og skyldur. Þá greiði allir eigendur greiði hlutfallslegan kostnað við upphitun hennar. Því er mótmælt að ágreiningur aðila hafi endanlega verið til lykta leiddur í máli nr. 2/2002 enda hafi það mál snúist um aðkomu að bílskúr en ekki rétt til að leggja bifreiðum í innkeyrslunni. Þá er því einnig mótmælt að aðrir eigendur hússins séu sáttir við gang mála og er lögð fram yfirlýsing eiganda eignarhluta á annarri hæð hússins því til sönnunar. Varðandi umferðar- og aðkomurétt íbúa hússins segir að hann sé samkvæmt áliti í máli nr. 2/2002 óskilyrtur. Hins vegar virðist gagnaðilar telja að hann sé háður samþykki þeirra sbr. það sem segi í greinargerð um að réttur hafi verið veittur þegar þess hafi verið óskað. Bent er á að umferðarréttur um innkeyrsluna sé ekki virkur nema innkeyrslan sé hindrunarlaus og ekki að staðaldri notuð sem bílastæði.
Ítrekað er að hvorki hafi í skipulagi né við hönnun hússins verið gert ráð fyrir að heimreið hússins væri notuð til að leggja bifreið. Vísað er til 4. mgr. 35. gr. fjöleignarhúsalaga nr. 26/1994 þar sem fram kemur að einstökum eigendum verði ekki fenginn aukinn eða sérstakur réttur til hagnýtingar sameignar umfram aðra eigendur nema allir eigendur ljái því samþykki sitt. Verður að skilja álitsbeiðanda svo að hann telji að gagnaðilar hafi ekki meiri rétt en aðrir eigendur til að nýta innkeyrsluna sem bílastæði ef frá er talið svæðið beint fyrir framan bílskúrinn.
Sérstaklega er í athugasemdum álitsbeiðanda bent á að göngustígur við hlið innkeyrslu, sem minnst er á í greinargerð, liggi einungis að aðaldyrum hússins. Göngustígur þessi liggi ekki að inngangi í eignarhluta álitsbeiðanda í kjallara hússins. Eina aðkoman sé um innkeyrsluna. Hagsmunir álitsbeiðanda af því að komast hindrunarlaust að eignarhluta sínum séu mun meiri en hagsmunir gagnaðila af því að fylla innkeyrsluna af bifreiðum. Þá er bent á að í greinargerð komi fram að gagnaðilar telji að ástæða þess að sjúkrabifreið hafi ekki verið lagt í innkeyrsluna sé sú að innkeyrslan sé of þröng. Það sé í hnotskurn staða málsins og þó að gagnaðilar eigi að sjálfsögðu að hafa greiðan aðgang að bílskúr sínum eiga aðrir eigendur ekki að þurfa að þola að innkeyrslan sé öll notuð sem einkabílastæði gagnaðila.
Í athugasemdum gagnaðila við athugasemdir álitsbeiðanda er því mótmælt að allir eigendur greiði hlutfallslegan kostnað við upphitun innkeyrslu. Hún sé hituð upp með affallsvatni auk þess sem bætt sé inn á lögnina vatni sem fari í gegnum mæli matshluta 02. Hitalagnir í innkeyrslu og hellulögn hennar hafi verið kostuð af fyrri eiganda eignarhluta gagnaðila. Bent er á að umferðarréttur annarra en eiganda bílskúrs um innkeyrslu sé skilyrtur með þeim hætti að við nýtingu skuli fyllsta tillit tekið til aðkomu að bílskúr og því sé eðlilegt að gagnaðilar viti fyrirfram af notkun annarra á innkeyrslu til afferminga og flutninga. Ekki sé rétt að innkeyrsla hafi aldrei verið notuð sem bifreiðastæði fyrr en gagnaðilar hafi flutt í húsið heldur hafi fjölskylda fyrri eiganda ávallt notað hana sem bílastæði. Varðandi breidd innkeyrslu segir að þar sem hún sé mjóst sé hún 3,2 metrar á breidd. Þá segir að bifreiðum sé ávallt lagt þannig að greið leið sé um göngustíg að húsi og þaðan um innkeyrsluna að eignarhluta álitsbeiðanda. Þetta megi greinilega sjá af þeim myndum sem fylgi álitsbeiðni.
Í frekari athugasemdum álitsbeiðanda er ítrekað að allir greiði kostnað við upphitun innkeyrslu og skipti þá ekki máli hvort um affallsvatn sé að ræða eða ekki. Þá er því mótmælt að fjölskylda fyrrverandi eiganda eignarhluta gagnaðila hafi notað innkeyrslu til að leggja bifreiðum. Rangt sé að myndir sýni að bifreiðum sé lagt það aftarlega að greið leið sé um innkeyrsluna að eignarhluta álitsbeiðanda, þær sýni á hinn bóginn hversu þrengt sé að íbúum hússins. Með athugasemdunum fylgir yfirlýsing dætra fyrri eiganda eignarhluta álitsbeiðanda um að móðir þeirra hafi upplýst þær um að hún hafi tekið þátt í kostnaði við gerð umræddrar innkeyrslu.
III. Forsendur
Fjöleignarhúsið X nr. 25 var byggt árið 1948. Fyrir aftan húsið, í norðvestur horni lóðarinnar, standa bílskúr og sambyggð geymsla sem reist voru árið 1970. Meðfram húsinu vestan megin liggur einbreið innkeyrsla að bílskúrnum. Göngustígur liggur austan við innkeyrsluna að aðalinngangi hússins en til þess að komast að eignarhluta álitsbeiðanda í kjallara hússins þarf að beygja inn á umrædda innkeyrslu við aðalinnganginn en inngangur í eignarhlutann er á vesturhlið hússins.
Í máli þessu er deilt um hagnýtingu innkeyrslunnar til að leggja bifreiðum. Álitsbeiðandi heldur því fram að ekki hafi verið gert ráð fyrir bílastæði neins staðar á innkeyrslunni þegar bílskúrinn var byggður og því hafi gagnaðilar ekki rétt til að leggja þar bifreið. Hins vegar geri hann ekki athugasemd við að bílskúrnum fylgi einkabílastæði fyrir framan skúrinn í samræmi við álit kærunefndar enda sé venjulegri fólksbifreið lagt þar. Að frátöldu þessu stæði eigi innkeyrslan að vera auð en allir eigendur eigi rétt á að stöðva þar bíl vegna afferminga, flutninga og þess háttar. Gagnaðilar telja að innkeyrslan sé séreign þeirra og þeir geti nýtt hana alla til að leggja bifreiðum. Eins og nýtingu sé háttað hindri það ekki aðkomu að eignarhluta álitsbeiðanda.
Kærunefnd ítrekar það álit sitt, sbr. mál nr. 2/2002 fyrir nefndinni, að umrædd innkeyrsla sé sérafnotaflötur eigenda bílskúrsins. Samkvæmt 9. tl. 1. mgr. 5. gr. fjöleignarhúsalaga, nr. 26/1994, er einkabílastæði fyrir framan bílskúr séreign og í því felst í þessu tilviki að öll aðkeyrslan að bílskúrnum er sérnotaflötur bílskúrseigenda enda beri þeir af honum allan kostnað, s.s. stofnkostnað, viðhald, umhirðu o.fl. Öðrum er því óheimilt að nýta innkeyrsluna sem bílastæði. Á hinn bóginn hafa aðrir eigendur hússins eðli máls samkvæmt umferðar- og aðkomurétt um innkeyrsluna, svo sem við affermingu eða flutninga, enda fyllsta tillits gætt gagnvart eigendum bílskúrs um aðkomu að honum.
Umrædd innkeyrsla er jafnframt aðkoma að eignarhluta álitsbeiðanda og á hann skýlausan rétt til þess að sú aðkoma sé greið. Gagnaðilar verða við nýtingu sérnotaflatar síns að gæta þess að þrengja ekki meira en nauðsyn krefur að svæðinu frá aðaltröppum hússins og að inngangi álitsbeiðanda.
IV. Niðurstaða
Það er álit kærunefndar að innkeyrsla að bílskúr sé sérnotaflötur gagnaðila en álitsbeiðandi og aðrir eigendur hússins hafi takmarkaðan umferðar- og aðkomuréttur um innkeyrsluna. Við nýtingu innkeyrslunnar ber gagnaðila að gæta þess að þrengja ekki meira en nauðsyn krefur að svæðinu frá aðaltröppum hússins og að inngangi álitsbeiðanda.
Reykjavík, 24. febrúar 2005
Valtýr Sigurðsson
Benedikt Bogason
Kornelíus Traustason