Mál nr. 51/2004

ÁLIT

KÆRUNEFNDAR FJÖLEIGNARHÚSAMÁLA

í málinu nr. 51/2004

Hugtakið hús. Húsfélag.

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með bréfi, dags. 9. september 2004, mótteknu 20. september 2004, beindi R hdl., f.h. stjórnar Húsfélags alþýðu, hér eftir nefnt álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við F ehf., Á, S og G, hér eftir nefnd gagnaðilar. Undir rekstri málsins bættist L, í hóp gagnaðila í stað G sem seldi íbúð sína.

Gagnaðilum var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga, nr. 26/1994, um fjöleignarhús.

Auk álitsbeiðni voru greinargerð H, f.h. gagnaðila, dags. 1. desember 2004, athugasemdir álitsbeiðanda, dags. 13. desember 2004, og athugasemdir gagnaðila, dags. 10. janúar 2005, lagðar fyrir nefndina. Fyrir nefndina voru einnig lagðar athugasemdir M, dags. 12. desember 2004, en hann fór þess á leit með bréfi, dags. 4. nóvember 2004, að fá aðgang að gögnum málsins og áskildi sér rétt til andmæla áður en nefndin tæki málið fyrir. Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 8. mars 2005.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Um er að ræða fimm sambyggingar, fyrrum verkamannabústaði svonefnda, nánar tiltekið að Ásvallagötu 33–39, Hofsvallagötu 15–23, Brávallagötu 42–50, Hringbraut 52–58, Ásvallagötu 49–65, Bræðraborgarstíg 47, 49, 53 og 55, Hringbraut 74–90 og Hofsvallagötu 16–22 í Reykjavík. Álitsbeiðandi er stjórn Húsfélags alþýðu en formaður stjórnar er K. Gagnaðilar og M eru eigendur eignarhluta í þeim húsum sem um ræðir. Ágreiningur er um hvort sambyggingarnar séu eitt hús eða fleiri í skilningi fjöleignarhúsalaga nr. 26/1994 og hvort Húsfélag alþýðu sé húsfélag í skilningi 56. gr. sömu laga. Þá er ágreiningur um nýgerðar eignaskiptayfirlýsingar sem enn hefur ekki verið þinglýst.

Kærunefnd telur kröfu álitsbeiðanda vera:

Að fyrrum verkamannabústaðir við Hringbraut, nánar tiltekið sambyggingar að Ásvallagötu 33–39, Hofsvallagötu 15–23, Brávallagötu 42–50, Hringbraut 52–58, Ásvallagötu 49–65, Bræðraborgarstíg 47, 49, 53 og 55, Hringbraut 74–90 og Hofsvallagötu 16–22 séu eitt hús í skilningi fjöleignarhúsalaga nr. 26/1994 og að þar með starfi eitt húsfélag, Húsfélag alþýðu, að sameiginlegum málefnum þeirra, sbr. sömu lög.

Í álitsbeiðni kemur fram að á aðalfundi Húsfélags alþýðu, sem haldinn hafi verið hinn 19. apríl 2004, hafi verið samþykkt tillaga um að leita álits kærunefndar fjöleignarhúsamála á því hvort framangreindar húseignir geti talist eitt hús í skilningi fjöleignarhúsalaga nr. 26/1994 og þar með hvort húsfélagið starfaði á lögmætum grunni.

Fram kemur að Byggingarfélag alþýðu hafi reist verkamannabústaðina árin 1931–32, 1935 og 1936–37. Á stjórnarfundi félagsins 7. apríl 1981 hafi verið ákveðið að breyta nafninu í Húsfélag alþýðu í samræmi við samþykkt aðalfundar félagsins árið 1976. Saga verkamannabústaðanna og félagsins sé sérstök og nátengd félags- og stjórnmálasögu 20. aldar. Ekki verði hjá því komist að taka tillit til þess þegar afstaða er tekin til réttarstöðu Húsfélags alþýðu í dag. Verkamannabústaðirnir séu augljóslega ekki eitt hús samkvæmt almennri málvenju en hún eigi ekki alltaf við í lögfræði og sérstaklega ekki á þessu réttarsviði. Þá hafi dómstólar og kærunefnd fjöleignarhúsamála skilgreint hugtakið hús í skilningi fjöleignarhúsalaga, nr. 26/1994, rúmt. Vísað er m.a. til dóms bæjarþings Reykjavíkur í máli nr. 6530/1981, dóms Héraðsdóms Reykjavíkur í máli E-6939/1991 og álita kærunefndar fjöleignarhúsamála í málunum nr. 21/1997 og nr. 1/2002. Réttarframkvæmd hafi mótað meginreglu um víðtæka túlkun hugtaksins hús í lagalegum skilningi. Ástæða þess sé sú að mestu máli er talið skipta að grunnrök og meginreglur fjöleignarhúsalaga séu virk og lögin nái tilgangi sínum.

Í álitsbeiðni segir um réttarframkvæmd að þegar ákvarðað er hvort um eitt hús sé að ræða eða ekki í lagalegum skilningi séu nokkur atriði metin. Þau hafi mismikla þýðingu innbyrðis og ráði ekkert eitt þeirra úrslitum heldur sé um heildarmat að ræða. Þyngst á metunum virðist að öðru jöfnu vega hönnun og útlit byggingar.

Ekki ráði úrslitum hvort hús séu samtengd eða ekki, sbr. niðurstöðu kærunefndar í máli nr. 1/2002 þar sem segir að tvö tiltekin hús verði ekki eitt við það að sett sé tengiplata á milli þeirra. Ekki sé ákvarðandi hvort þak sé sameiginlegt eða þau sjálfstæð og um eitt hús geti verið að ræða þótt það sé byggt á fleiri lóðum. Verkamannabústaðir samanstandi af tveimur meginkjörnum hvor sínum megin við Hofsvallagötu, ein sambygging vestan hennar en fjórar austan megin.

Sami eða samfelldur byggingartími sé talinn styrkja að um eitt hús sé að ræða þó smávægilegur munur sé ekki talinn skipta sköpum. Verkamannabústaðir hafi verið byggðir á sjö ára tímabili eftir einni og sömu áætlun um íbúðaþyrpingu við Hringbraut.

Þá þyki það gefa til kynna að um eitt hús sé að ræða hafi sameiginlegt húsfélag verið rekið. Húsfélag alþýðu hafi gegnt þessu hlutverki í rúm sjötíu ár. Sameiginlegt lagnakerfi, að einhverju eða öllu leyti, er talið renna stoðum undir það að um eitt hús sé að ræða. Lagnakerfi verkamannabústaðanna sé að verulegu leyti sameiginlegt, m.a. hafi tveir kyndiklefar séð þeim öllum fyrir heitu vatni þar til hitaveita var leidd í húsin austan Hofsvallagötu árið 1973.

Samvinna íbúa um viðhald hafi verið talin rök fyrir því að um eitt hús sé að ræða og jafnframt ef sami byggingaraðili og arkitekt hafi verið að verki. Byggingarfélag alþýðu hafi byggt verkamannabústaðina en íbúar hafi alla tíð sinnt viðhaldi þeirra gegnum byggingarfélagið og síðan Húsfélag alþýðu. Guðjón Samúelsson hafi teiknað bústaðina vestan Hofsvallagötu en Gunnlaugur Halldórsson þá sem standa austan megin. Hönnun og útlit byggingar skipti verulegu máli í þessu sambandi og geti jafnvel ráðið úrslitum ef önnur atriði vega ekki þeim mun þyngra. Verkamannabústaðirnir séu samræmdir að hönnun og ytra útliti og þyki einstæðir frá byggingarsögulegu sjónarhorni. Húsverndarnefnd Reykjavíkur hafi lagt til að þeir verði friðaðir. Fylgir álitsbeiðni umsögn P arkitekts og bréf Húsafriðunarnefndar ríkisins til Húsfélagsins þar sem fram koma þau viðhorf að umræddar húsaþyrpingar myndi eina heild og mikilvægt sé að ákvarðanir um útlit, rekstur og viðhald þeirra séu á einni hendi.

Áfram segir í álitsbeiðni að þótt nýjar og gjörólíkar aðstæður og lagaumhverfi séu nú uppi séu enn veigamiklir hagsmunir sameiginlegir verkamannabústöðum og íbúðareigendum þar. Þeir helstu séu:

1. Óskiptar sameignir, m.a. íbúðir að Bræðraborgarstíg 47 og 49, kyndiklefi, matshluti 15 í I. flokki að hluta til undir Bræðraborgarstíg 47 og Ásvallagötu 65, verslunar- og þjónustuhúsnæði að Hofsvallagötu 16, núverandi skrifstofur Húsfélags alþýðu, verslunar- og þjónustuhúsnæði á horni Hofsvallagötu 16, íbúð að Hofsvallagötu 16, kjallari að Hofsvallagötu 16, kyndiklefi, matshluti 13 í II. flokki undir Hofsvallagötu 18–20 og öll leigulóðarréttindi sem þessum eignum fylgja.
2. Sameiginlegur hitakostnaður að hluta auk viðhalds og rekstrar lagnanna.
3. Sameiginlegar lagnir að hluta, t.d. skólp- og kaldavatnslagnir, auk viðhalds og rekstrar þeirra.
4. Samræming útlits og viðhalds verkamannabústaðanna, sbr. það sem áður er rakið.
5. Samræmt viðhald sé ekki endilega aðeins nauðsynlegt vegna sögulegrar verndar heldur leiði slíkt í flestum tilfellum til aukinnar hagkvæmni og lægri kostnaðar við viðhald.

Þessar sameignir og sameiginlegu hagsmunir verði ekki í sundur skilin þannig að hver sambygging sinni einungis „sínum“ hluta. Vísað er til 2. mgr. 3. gr. fjöleignarhúsalaga þar sem segir að lögin eigi að gilda um sameiginleg málefni sjálfstæðra ótengdra húsa, þ.á m. fjöleignarhúsa, og þar með sé ljóst að lögunum sé ætlað mjög rúmt gildissvið.

Með álitsbeiðni fylgja drög að nýjum samþykktum fyrir Húsfélag alþýðu og segir að þær séu að formi og efni fyllilega í samræmi við reglur fjöleignarhúsalaga nr. 26/1994. Í þeim felist engin efnisleg breyting á starfi eða eðli félagsins heldur sé um að ræða skrásetningu á því hlutverki sem félagið hafi gegnt í áratugi. Samkvæmt drögunum sé bústöðunum skipt niður í sérstakar húsdeildir sem hafi ákvörðunarvald í sínum sérmálum. Stjórnin hafi því ekki ákvörðunarvald um viðhald einstakra húsa í þyrpingunni, einungis tillögurétt. Hlutverk félagsins yrði einungis að sinna sameiginlegum málum og hagsmunum og öðrum skyldum sem leiða af fjöleignarhúsalögum.

Í greinargerð gagnaðila segir um málsatvik að á undanförnum árum hafi margir eigendur umræddra eigna talið að starfsemi Húsfélags alþýðu hafi verið og sé enn á mjög lagalega hæpnum grunni. Félagið hafi ekki starfað samkvæmt ófrávíkjanlegum ákvæðum laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994, í mörgum atriðum og eigendur haft lítið að segja um rekstur þess. Erfitt hafi reynst fyrir eigendur að fá upplýsingar og skýringar um málefni húsfélagsins og starfsemin á margan hátt verið ógegnsæ. Þá hafi eigendur ekki getað haft áhrif á sitt nánasta umhverfi og eignir í samræmi við heimildir þeirra að lögum. Á fjölmennum aðalfundi húsfélagsins þann 19. apríl 2004 hafi staðið til að setja Húsfélagi alþýðu nýjar samþykktir sem menn höfðu bundið vonir við að kæmu félaginu á löglegan grundvöll. Þau drög sem lögð hafi verið fram fari hins vegar að mati gagnaðila í mörgum þýðingarmiklum atriðum í bága við lögvarin réttindi og hagsmuni íbúðareigenda. Stjórn sé fengið stóraukið vald á þeirra kostnað andstætt ófrávíkjanlegum lagaákvæðum. Á húsfundinum hafi ráðagerðir um að knýja samþykktirnar fram hins vegar verið stöðvaðar og samþykkt að stjórn félagsins myndi leggja mál Húsfélags alþýðu fyrir kærunefnd fjöleignarhúsamála.

Gagnaðilar gera eftirtaldar kröfur fyrir kærunefnd:

A.      Að kröfum álitsbeiðanda um að umdeildir fyrrum verkamannabústaðir við Hringbraut, Hofsvallagötu, Ásvallagötu, Brávallagötu og Bræðraborgarstíg séu eitt hús í skilningi fjöleignarhúsalaga nr. 26/1994 verði hafnað og að litið verði á framangreindar sambyggingar sem fimm hús í skilningi laga um fjöleignarhús nr. 26/1994.

B.       Að viðurkennt verði að drög að samþykktum fyrir Húsfélag alþýðu fari í bága við lög um fjöleignarhús nr. 26/1994.

C.      Að viðurkennt verði að nýgerðar eignaskiptayfirlýsingar fyrir Húsfélag alþýðu fari í bága við ákvæði laga um fjöleignarhús nr. 26/1994.

D.      Að viðurkennt verði að samþykki allra eigenda þurfi til samþykktar eignaskiptayfirlýsinganna, telji nefndin þær ekki fara í bága við ákvæði laga um fjöleignarhús nr. 26/1994.

Fram kemur í greinargerð gagnaðila að gömlu verkamannabústaðirnir svokölluðu sem hér um ræðir séu fimm sambyggingar sem hver um sig standi sjálfstætt og séu þær óháðar innbyrðis. Í fyrsta lagi sé um að ræða hringlaga byggingu sem stendur við Hringbraut 74–90, Bræðraborgarstíg 47, 49, 53 og 55, Ásvallagötu 49–53 og Hofsvallagötu 16–22. Byggingin er staðsett vestan við Hofsvallagötu en allar hinar byggingarnar eru austan megin götunnar. Í öðru lagi sambygginguna Hofsvallagötu 15–23 sem stendur sjálfstætt og er hefðbundin blokk með fimm stigahúsum. Í þriðja lagi sambygginguna Ásvallagötu 33–39 sem stendur sjálfstætt að öðru leyti en því að hún er áföst við húsalengju við Ásvallagötu sem ekki er hluti af Húsfélagi alþýðu. Í fjórða lagi sambygginguna Brávallagötu 42–50 sem stendur sjálfstætt og er hefðbundin blokk með fimm stigahúsum og í fimmta lagi sambygginguna Hringbraut 52–58 sem stendur sjálfstætt og er jafnframt hefðbundin blokk með fjórum stigahúsum. Til séu fullgildir og þinglýstir eignaskiptasamningar fyrir öll ofangreind hús nema hringbygginguna. Samkvæmt þeim er sameiginleg lóð og sameiginlegt hitainntak fyrir húsin austan megin Hofsvallagötu. Hringbyggingin standi á sérlóð en samkvæmt upplýsingum frá sýslumannsembættinu í Reykjavík sé ekki til þinglýst eignaskiptayfirlýsing fyrir það hús. Húsin eigi ekkert sameiginlegt og séu ekki háð neinum kvöðum umfram það sem að ofan greinir. Þá komi hvergi fram að eignarhlutum húsanna fylgi hlutdeild í öðrum húsum umfram það sem áður segir og hvergi sé minnst á Húsfélag alþýðu.

Varðandi kröfulið A er byggt á því að kröfur álitsbeiðanda um að margar ótengdar byggingar teljist eitt hús í skilningi fjöleignarhúsalaga geti ekki staðist og að líta beri á byggingarnar sem fimm sambyggingar sem hver um sig sé sjálfstætt fjöleignarhús. Samkvæmt 56. gr. fjöleignarhúsalaga séu til húsfélög í öllum fjöleignarhúsum í krafti laganna án sérstakrar stofnunar þeirra. Í hverju húsi sé aðeins eitt húsfélag en innan hvers húsfélags geti starfað svokallaðar húsfélagsdeildir.

Í gildistíð eldri laga um fjölbýlishús hafi mótast sú regla að litið væri á sambyggingar sem eitt hús. Með setningu laga nr. 26/1994 hafi verið stefnt að því að festa þá reglu í sessi. Hafi hugtakið hús verið túlkað rúmt og löglíkur séu fyrir því að sambygging teljist eitt hús. Kærunefnd fjöleignarhúsamála hafi reynt mjög á þanþol hugtaksins en þar að baki liggi efnislegar ástæður sem séu vel og rækilega rökstuddar í álitum nefndarinnar. Rúm túlkun hugtaksins hús geti aldrei leitt til þess að tvær algjörlega sjálfstæðar byggingar geti talist eitt hús í skilningi laganna né samkvæmt almennri skynsemi. Nauðsyn túlkunar á hugtakinu hús eigi því fyrst og fremst við í þeim tilvikum þegar um sambyggingar er að ræða og nægi í því sambandi að benda á dóm Hæstaréttar í svonefndu Hamraborgarmáli, nr. 239/1992, og fjölmörg álit kærunefndar, svo sem álit í málunum nr. 14/1995 og nr. 53/1995.

Þau atriði sem álitsbeiðandi bendi á að hafi í réttarframkvæmd verið látin ráða mestu um hvort um eitt hús sé að ræða eða ekki séu góð og gild en réttlæti hins vegar ekki að hugtakið hús verði teygt og togað með þeim afleiðingum að litið verði á mörg sjálfstæð en svipuð hús sem eitt hús.

Gagnaðilar telja að þeir dómar sem álitsbeiðandi bendir á til stuðnings kröfu sinni eigi ekki við í þessu máli enda fjalli þeir allir um sambyggingar. Dómarnir og álitin sýni að túlkun hugtaksins eigi fyrst og fremst við þegar um sambyggingar er að ræða. Í máli nr. 1/200[2] hafi verið deilt um hvort tvö aðskilin og sjálfstæð hús gætu orðið eitt við það að byggð yrði tengibygging á milli þeirra. Niðurstaða nefndarinnar hafi verið sú að um væri að ræða tvær sjálfstæðar byggingar sem stæðu sitt á hvorri lóðinni og væru teiknuð sem tvö sjálfstæð hús. Ekki hafi á teikningum verið gert ráð fyrir að þau hús tengdust. Því hafi kærunefndin talið að meginreglan um sambyggingar ætti ekki við og að um tvö sjálfstæð hús væri að ræða. Samkvæmt þessu áliti virðist allmikið þurfa að koma til svo litið verði á fleiri byggingar, teiknaðar sem sjálfstæð hús, sem eitt hús. Þetta álit sýnir vel hin augljósu mörk á milli þess þegar um sambyggingar er að ræða annars vegar og tvö eða fleiri sjálfstæð og ótengd hús hins vegar.

Ákvæði 2. mgr. 3. gr. fjöleignarhúsalaga eigi við þegar um sé að ræða tvö hús eða fleiri sem hafi ákveðna þætti sameiginlega. Ákvæðið opni því ekki fyrir víðtækari túlkun á hugtakinu hús, eins og haldið sé fram, heldur gildi ákvæði laganna eftir því sem við eigi um þá þætti sem sameiginlegir séu. Því geti hugsanlega verið þörf á einhvers konar samráði, sameiginlegri ákvarðanatöku og sameiginlegri kostnaðarþátttöku tveggja eða fleiri húsa um þau atriði eða málefni sem eru sameiginleg. Slíkt samráð leiði hins vegar ekki af sér skyldu til sameiginlegs viðhalds einstakra, ótengdra og aðskilinna húsa. Slíkt væri beinlínis andstætt ákvæðum fjöleignarhúsalaga.

Mjög þýðingarmikið sé að í eignarheimildum fyrir einstökum íbúðum í hinum umdeildu húsum er þess aðeins getið að þær séu í tilteknu húsi, númer þess tilgreint og að íbúðunum fylgi eignarhlutdeild í því húsi. Ekkert segi um hlutdeild íbúða í stærri sameign né heldur sé þar eða annars staðar kveðið á um skyldu eigenda til aðildar að Húsfélagi alþýðu. Sama gildi um þinglýsta eignaskiptasamninga sem til eru. Með greinargerð fylgir afrit kaupsamnings um eignarhluta að Hringbraut 80.

Gagnaðilar vísa til þess að hér á landi gildir stjórnarskrárvarið félagafrelsi, sbr. 74. gr. stjórnarskrárinnar. Ákvæðið verndi m.a. neikvætt félagafrelsi en í því felist að skylda til þátttöku í félagi verður að byggjast á skýrum lagafyrirmælum og samrýmast viðkomandi stjórnarskrárákvæði og þeim sjónarmiðum sem það er reist á. Húsfélög séu sérstaks eðlis og byggi öðrum þræði á eignarréttarlegum sjónarmiðum. Í 56. gr. fjöleignarhúsalaga komi fram að réttindi og skyldur til þátttöku í húsfélagi séu órjúfanlega tengd eignarrétti eigenda að einstökum eignarhlutum. Ákvæði laganna um skylduaðild beri að túlka þröngt og megi skylda til félagsaðildar ekki vera meiri eða víðtækari en nauðsyn krefji. Hvorki eignarréttarleg né félagaréttarleg sjónarmið leiði til skylduaðildar einstakra íbúðareigenda að Húsfélagi alþýðu. Skylduaðildin sé bundin við húsfélag í því húsi sem viðkomandi íbúðir eru staðsettar. Framangreind sjónarmið um skylduaðild að félögum eigi sér í lagi við um húsfélög í ljósi þess hversu víðtækt ákvörðunarvald um hagsmuni eigenda þau hafi lögum samkvæmt.

Samkvæmt þinglýsingabókum sé Byggingarfélag alþýðu skráður eigandi að tilteknum eignum í húsunum, m.a. íbúðar-, verslunar- og þjónustuhúsnæði. Húsfélag alþýðu sé þar hvergi nefnt á nafn. Eignir þessar séu ekki nauðsynlegar fyrir húsin sjálf, búnað þeirra eða eigendur og séu í venjulegri óskiptri sameign sem hægt sé að selja án þess að raska hagsmunum eigenda og slíta þegar þess er krafist. Þetta séu afgangsrými og fornar leifar frá Byggingarfélagi alþýðu en hlutverki þess félags sé löngu lokið. Það sé vegna þessara eigna, í sérstakri sameign eigenda en ekki sameign fjöleignarhúsa, sem álitsbeiðandi telji nauðsynlegt að til sé eitt húsfélag fyrir allar fimm sambyggingarnar. Þessu mótmæla gagnaðilar en benda jafnframt á að um þessar sérstöku eignir geti eigendur haft einhvers konar félagsform sem um gilda reglur um sérstaka sameign sem hver og einn geti ávallt krafist slita á. Félagsskapur af þeim toga lúti ekki ákvæðum fjöleignarhúsalaga.

Húsfélög hafi samkvæmt lögum víðtækt vald á þröngu sviði og sé tilgangur þeirra fyrst og fremst sá að viðhalda ástandi húsa með hliðsjón af hagsmunum eigenda þeirra. Allar vangaveltur og hugleiðingar um hugsanlega friðun húsanna og friðunarsjónarmið almennt séu góðra gjalda verðar í sjálfu sér en á öðrum vettvangi. Slík sjónarmið hafi enga þýðingu við úrlausn þessa máls. Sama gildi um framlögð álit starfsmanna húsafriðunarnefndar, lista- og minjasafna.

Krafa álitsbeiðanda að um eitt hús sé að ræða byggi að verulegu leyti á menningar- og byggingarsögu húsanna en gagnaðili telji að slíkar vangaveltur geti ekki vikið til hliðar ófrávíkjanlegum ákvæðum fjöleignarhúsalaga. Ekkert banni eigendum í þessum húsum að stofna frjálst félag um hugðarefni sín, til dæmis út frá menningu, sögu og byggingarfræði og/eða byggingarlist. Slíkt félag myndi ekki vera skyldufélag og væri hverjum og einum eiganda heimilt að standa utan þess.

Varðandi kröfulið B kemur í greinargerð gagnaðila fram að þau drög að samþykktum sem fyrirhugað hafi verið að leggja fyrir aðalfund Húsfélags alþýðu hinn 19. apríl 2004 gangi freklega á rétt eigenda samkvæmt fjöleignarhúsalögum. Með bréfi formanns H, dags. 15. apríl 2004, hafi eigendur verið varaðir við að samþykkja þau enda felast í þeim veruleg frávik frá ófrávíkjanlegum ákvæðum laganna. Þá fari drögin að samþykktunum einnig í bága við almennar óskráðar grunnreglur um sérstaka sameign.

Gagnaðili bendir sérstaklega á 2. mgr. 3. gr. í drögunum sem er svohljóðandi:

Umboð stjórnar nær yfir ákvarðanir hvað varðar útlit, heildarsvip og samræmi húsanna, einnig til að sinna öllu sameiginlegu viðhaldi utanhúss. Einnig hvað varðar viðhald og rekstur hitakerfa allra flokka, viðhald sameiginlegra lagna svo sem klóakslagna, hitakerfis, kaldavatnslagna o.fl., innheimtu hita- og húsgjalda, bókhald og reikningsgerð fyrir ofangreinda flokka sem samræmist almennum rekstri þeirra skv. lögum um fjöleignarhús. Stjórn Húsfélags alþýðu og enginn annar aðili hefur umboð félagsmanna til að taka allar nauðsynlegar ákvarðanir varðandi ofangreindan tilgang húsfélagsins.

Með þessu ákvæði sé stjórn húsfélagsins veitt allsherjarumboð eigenda til ákvarðanatöku fyrir hönd þeirra um sameign og sameiginleg málefni. Ákvæði þetta fari í bága við ákvæði fjöleignarhúsalaga nr. 26/1994, sbr. fyrst og fremst 39. gr. þeirra. Stjórn sé með þessu falið eins konar alræðisvald um eignir félagsmanna og með því sé eigendum gert að afsala sér alfarið skýlausum rétti til ákvörðunar. Ófrávíkjanleiki laganna, sbr. 2. gr. þeirra, komi í veg fyrir að samþykktir af þessum toga geti haft gildi að lögum og ljóst sé að verði drögin samþykkt sé það vísir að óþrjótandi deilumálum á meðal eigenda.

Í 7. gr. samþykktanna sé stjórn Húsfélags alþýðu veitt heimild til fundarboðunar í stigahúsum húsanna, þ.e. í sameign sumra, og gengið svo langt að veita stjórn tillögurétt og málfrelsi á þeim fundum. Samkvæmt 7. gr. fjöleignarhúsalaga er húsrými og annað inni í einstökum stigahúsum í sameign eigenda þar og öðrum óviðkomandi.

Í 9. gr. umræddra draga komi fram sá grundvallarmisskilningur varðandi slit félagsins og sameignar að samþykki allra eigenda félagsins þurfi til slita á sameigninni. Samkvæmt almennum reglum um slit sérstakrar sameignar er hverjum og einum ávallt heimilt að krefjast slita á henni. Ákvæðið í drögunum sé á skjön við þær reglur.

Varðandi kröfulið C er vísað til einnar af þremur eignaskiptayfirlýsingum sem stjórn húsfélagsins hefur látið gera og fylgir greinargerð gagnaðila. Fram kemur að yfirlýsingarnar séu allar eins að efni og uppbyggingu. Þar sé ofangreint tilvitnað ákvæði 2. mgr. 3. gr. úr samþykktardrögunum tekið beint upp og byggir gagnaðili á því að ákvæðið geti ekki staðist og fari í bága við fjöleignarhúsalög.

Varðandi kröfulið D kemur fram að ef kærunefnd telji að eignaskiptayfirlýsingarnar standist fjöleignarhúsalög þurfi samþykki allra eigenda til staðfestingar þeirra, sbr. 2. mgr. 16. gr. og 1. mgr. 18. gr. fjöleignarhúsalaga nr. 26/1994, þar sem í þeim sé ekki einvörðungu tekin saman lýsing, skráning og skipting eignanna í samræmi við þinglýstar heimildir heldur lagðar verulegar kvaðir á eigendur, m.a. um skylduaðild að Húsfélagi alþýðu og vald stjórnar aukið verulega á kostnað eigenda. Um sé að ræða frávik frá þinglýstum heimildum, m.a. afsölum og eignaskiptasamningum, og veruleg takmörk á eignarráðum eigenda.

Gagnaðilar vísa kröfum sínum til stuðnings almennt til laga um fjöleignarhús nr. 26/1994 og þeirra grunnreglna og sjónarmiða sem þau eru reist á. Sérstaklega er þó vísað til 2., 3., 7., 16., 18., 39., 56., 58. og 70. gr. Þá er vísað til 74. gr. stjórnarskrárinnar nr. 33/1944, almennra óskráðra meginreglna um sérstaka sameign og grunnreglna eignarréttar.

Í athugasemdum M segir meðal annars að þegar hann ritaði undir eignaskiptayfirlýsingu í byrjun nóvember 2004 hafi hann ekki grunað að búið væri að lauma inn í hana ákvæði um skylduaðild að félagi sem hafi það að markmiði að fara með óskiptanlegar sameignir og mótmælir harðlega þeim ákvæðum sem fram koma á bls. 2 í umræddri yfirlýsingu undir liðnum almenn lýsing og kvaðir. Sérstaklega sæti það andmælum að segja að kyndiklefar séu órjúfanlegir frá Húsfélagi alþýðu. Verulegur hljómgrunnur sé meðal eigenda um að selja öll þau rými sem séu í óskiptri sameign félagsmanna enda hafi þeir engin afnot af þeim sjálfir. Óþarft sé að tilgreina umboð stjórnar í eignaskiptayfirlýsingu enda ráðist það af fjöleignarhúsalögum. Þess er krafist að ákvæði um umboð stjórnar sé afmáð úr eignaskiptayfirlýsingum sem til standi að þinglýsa.

Bent er á að hugsanlegt sé að margir íbúðareigendur telji sig nauðbeygða til að rita undir yfirlýsingu því neitun geti leitt til bótaábyrgðar. Fjöldi kaupsamninga og afsala sé í uppnámi vegna þess að upp á frágang skiptayfirlýsingar stendur og miklir hagsmunir séu í húfi. Megi nefna að viðsemjandi M í fasteignakaupum hafi ekki fengið allt kaupverð eignarinnar greitt vegna þessa og þó sé liðið ár frá kaupum. Ekki sé mögulegt að ganga frá afsali vegna tafa á frágangi skiptayfirlýsingar. Ákvæði eins og það sem um ræði hefði átt að kynna eigendum sérstaklega og sé ábyrgð stjórnar félagsins mikil. Ljóst sé að nauðsynlegt sé að færa húsfélögin nær eigendum sínum.

Því er mótmælt að söguleg sjónarmið leiði til þess að unnt sé að líta á umræddar sambyggingar sem eitt hús. Því er einnig sérstaklega andmælt að útlit og hönnun byggingar vegi þyngst á metunum hvort um eitt hús sé að ræða eða ekki, sbr. Bakkahverfið í Breiðholti og blokkir í Grandahverfi. Sameiginlegt húsfélag sé ekki nauðsyn vegna sameiginlegs lagnakerfis og bendi reyndar ýmislegt til að mörg lagnakerfi liggi að umræddum húsaþyrpingum. Fram kemur að fleiri húsfélög geti þurft að hafa samvinnu, t.d. vegna sameiginlegra lóðaframkvæmda. Tekið er undir rök gagnaðila í málinu, sérstaklega að ekki sé nauðsyn að hafa sameiginlegt húsfélag um allar fimm sambyggingarnar vegna sameiginlegs rýmis í óskiptri sameign eigenda. Eignarhaldið eitt og sér sé til þess fallið að valda deilum og óhjákvæmilegt sé að krefjast slita á umræddri sameign.

Í athugasemdum álitsbeiðanda er því í fyrsta lagi mótmælt að starfsemi Húsfélags alþýðu hvíli á hæpnum grunni lagalega séð og að það hafi ekki starfað samkvæmt ófrávíkjanlegum ákvæðum fjöleignarhúsalaga. Starfsemi félagsins hafi á hverjum tíma verið í samræmi við samþykktir þess og gildandi lög. Í öðru lagi er því mótmælt að eigendur hafi lítið að segja um rekstur húsfélagsins, þeim hafi reynst erfitt að fá upplýsingar um málefni húsfélagsins, starfsemi félagsins hafi verið ógegnsæ og að eigendur hafi ekki getað haft áhrif á sitt nánasta umhverfi og eignir. Stjórnin sé kjörin af eigendum á aðalfundi í samræmi við lög og samþykktir, á sama hátt og stjórnir annarra húsfélaga og starfi á sama grunni. Á aðalfundi geti eigendur haft áhrif og farið fram á upplýsingar. Þá sé stjórnin starfandi milli funda. Í þriðja lagi er því mótmælt að á aðalfundi 19. apríl 2004 hafi verið stöðvaðar ráðagerðir um að knýja fram nýjar samþykktir fyrir félagið. Í fundargerð fundarins komi fram að stjórnin hafi sjálf óskað eftir frestun á afgreiðslu samþykkta. Þá er því í fjórða lagi mótmælt að drög að nýjum samþykktum fari í bága við lögvarin réttindi og hagsmuni íbúðareigenda.

Varðandi kröfulið A er ítrekað að umræddir verkamannabústaðir séu eitt hús í skilningi fjöleignarhúsalaga. Aðeins eitt húsfélag sé í hverju húsi og sé Húsfélag alþýðu slíkt húsfélag. Samhliða því séu „eigendur ákveðinna flokka húsa með húsfélagsdeildir sem starfi undir hatti húsfélagsins“ og með þessari framkvæmd séu skilyrði 2. mgr. 56. gr. fjöleignarhúsalaga uppfyllt. Ótæk sé sú ályktun gagnaðila að það sé regla um að sambyggingar séu eitt hús sem hafi verið lögfest með fjöleignarhúsalögum nr. 26/1994 og beitt í framkvæmd en ekki sú rúma túlkun að tvö sjálfstæð hús geti talist eitt hús samkvæmt lögunum. Þá skipti, út frá lögum og réttarframkvæmd, ýmis önnur atriði en efnisleg samtenging húsa máli þegar skorið sé úr um hvort aðskilin hús teljist hús skv. 2. mgr. 3. gr. fjöleignarhúsalaga. Í 2. mgr. 3. gr. fjöleignarhúsalaga nr. 26/1994 in fine segi að sama gildi einnig ef því er að skipta um sameiginleg málefni sjálfstæðra ótengdra fjöleignarhúsa og/eða annars konar húsa. Með hliðsjón af orðalagi þessa málsliðar megi draga þá ályktun að fullyrðing gagnaðila um að atriði eins og útlit, heildarsvipur, lagnakerfi, byggingartími og sameiginlegir hagsmunir eigi aðeins við um ákvörðun um hvort sambyggingar teljist eitt hús sé ekki reist á haldbærum rökum. Það komi skýrlega fram í lögunum að hugtakið hús nái m.a. yfir sjálfstæð ótengd hús. Varðandi þær byggingar sem gagnaðili vísi til að byggðar hafi verið á sameiginlegum forsendum er því hafnað að þær séu sambærilegar við verkamannabústaðina gömlu sem hafi sérstöðu.

Álit kærunefndar í máli nr. 1/2002 hafi ekki þau áhrif að ekki sé hægt að fara að orðum 2. mgr. 3. gr. fjöleignarhúsalaga og vilja löggjafans. Í forsendum álitsins segi að meginreglan sem þar komi fram sé ekki án undantekninga og skoða verði hvert tilvik fyrir sig. Í athugasemdum með 3. gr. fjöleignarhúsalaga segi enda um ákvæði 2. mgr. greinarinnar að með því sé gildissvið frumvarpsins í raun gert enn víðtækara en segi í 1. gr. þess.

Varðandi það að hvorki sé kveðið á um aðild að Húsfélagi alþýðu í kaupsamningi þeim sem gagnaðilar hafa lagt fram né heldur hlutdeild íbúðar í stærri sameign sem það félag haldi utan um f.h. íbúa er vísað til upplýsingaskyldu seljanda og aðgæsluskyldu kaupanda. Kaupandi þurfi að kynna sér hvort hann verði sjálfkrafa félagsmaður í húsfélagi enda verði að gera þá kröfu til hans að hann þekki 56. gr. fjöleignarhúsalaga. Seljanda beri að tilkynna húsfélagi sannanlega um eigendaskiptin án ástæðulauss dráttar, sbr. einnig 15. gr. umrædds kaupsamnings. Ekki þurfi að tilgreina í löggerningum um fasteignakaup að um skylduaðild að húsfélagi sé að ræða enda sé það ekki á forræði húsfélagsins hvernig hagað sé efni og gerð kaupsamninga.

Vegna staðhæfingar gagnaðila um að hvergi sé í opinberum gögnum tilvísun til Húsfélags alþýðu er í fyrsta lagi vísað í afrit úr fundargerðarbókum Byggingarfélags alþýðu um nafnabreytingu félagsins og breytingu á tilgangi þess og í öðru lagi í yfirlit úr landsskrá fasteigna og þinglýsingarvottorð þar sem fram kemur að Húsfélag alþýðu sé þinglýstur eigandi Bræðraborgarstígs 47 og 49 og Hofsvallagötu 16. Þá sé Húsfélag alþýðu leigjandi tiltekinna lóða, f.h. eigenda, samkvæmt þinglýstum eignaskiptasamningi um lóð til íbúðarbyggingar milli borgarstjórans í Reykjavík og Húsfélags alþýðu. Því er sérstaklega mótmælt að eignir þessar séu ekki nauðsynlegar fyrir húsin sjálf og eigendur þeirra. Þær hafi staðið undir viðhaldi á vegum Húsfélagsins öllum eigendum til góða. Núverandi fyrirkomulag hafi reynst vel og hlutverki Húsfélags alþýðu langt frá því lokið. Vísað er á bug tillögu um að stofna nýtt félag á grundvelli menningar og sögu enda hafi félagsmenn í Húsfélagi alþýðu sjálfir valið sér þetta eignarform á sameignum sínum á löglegan og lýðræðislegan hátt. Þá er ítrekað að möguleg friðun umræddra eigna sé eitt af sameiginlegum hagsmunamálum félagsmanna Húsfélags alþýðu.

Álitsbeiðandi telur að kærunefnd sé ekki bær til að fjalla um sjónarmið um félagafrelsi, sbr. 74. gr. stjórnarskrárinnar, en bendir engu að síður á að þar sem Húsfélag alþýðu sé húsfélag í samræmi við lög um fjöleignarhús sé kröfum stjórnarskrárinnar fullnægt.

Í tengslum við kröfulið C er því vísað á bug að drög að nýjum samþykktum fyrir Húsfélag alþýðu fari í bága við ákvæði fjöleignarhúsalaga og almennar óskráðar reglur um sameign. Ekki sé rétt að í 2. mgr. 3. gr. draganna sé stjórn húsfélagsins veitt allsherjarumboð til ákvörðunartöku f.h. eigenda um sameign og sameiginleg málefni. Stjórn hafi umboð í samræmi við fjöleignarhúsalög og vilja eigenda eins og hann komi fram á fundum í húsfélaginu. Í 7. gr. þeirra sé stjórn einungis veittur réttur til að boða til fundar í húsfélagsdeildum og að hún hafi þar málfrelsi og tillögurétt. Atkvæðisrétt auk tillöguréttar og málfrelsis hafi hins vegar einungis þinglýstir eigendur að íbúðum í viðkomandi húsfélagsdeild. Þá sé 9. gr. draganna einnig í samræmi við ákvæði fjöleignarhúsalaga enda segi í 19. gr. fjöleignarhúsalaga að sameign fjöleignarhúss verði ekki ráðstafað af húsfélagi með samningi nema allir eigendur séu því samþykkir.

Kröfuliðum C og D er einnig mótmælt. Umrædd eignaskiptayfirlýsing sé í fullu samræmi við lög og núgildandi samþykktir Húsfélags alþýðu. Ekki felist í umræddri yfirlýsingu yfirfærsla eignarréttar, sérstakar kvaðir, afsal réttinda eða frekari takmarkanir á eignarráðum en leiðir af fyrirmælum fjöleignarhúsalaga og því ekki þörf undirritunar allra eigenda, sbr. 2. mgr. 16. gr. fjöleignarhúsalaga. Einungis sé þörf undirritunar stjórnar, sbr. 2. málslið 2. mgr. 16. gr. fjöleignarhúsalaga. Það sé á valdi þinglýsingarstjóra að ákvarða hvort slík eignaskiptayfirlýsing sé tæk til þinglýsingar en úrlausn hans sé hægt að bera undir héraðsdóm samkvæmt ákvæðum þinglýsingarlaga nr. 39/1978. Ekki sé á forræði kærunefndar að verða við þessari kröfu gagnaðila, sbr. 80. gr. fjöleignarhúsalaga.

Í athugasemdum gagnaðila er tekið undir athugasemdir M um að engin ástæða sé til að starfrækja eitt húsfélag fyrir öll húsin þrátt fyrir sameiginlegt lagnakerfi að hluta og sameiginlega lóð. Varðandi tilvísun til mála nr. 21/1997 og nr. 1/2002 er bent á að í báðum þessum málum sé ljóst að um sambyggingar sé að ræða þegar nefndin komst að þeirri niðurstöðu að um eitt hús væri að ræða í skilningi laganna. Þá hafi nefndin einnig komist að þeirri niðurstöðu að hús sem teiknuð væru sem tvö sjálfstæð hús gætu ekki talist eitt hús í skilningi laganna og yrðu það ekki síðar þrátt fyrir að byggð hefði verið tengibygging á milli þeirra. Þá segir að kaupsamningur um Hringbraut 80 hafi verið lagður fram til almennrar ábendingar um að hvergi sé getið um þær sérstöku sameignir sem íbúðum í húsunum fylgja né þá sérstöku tilhögun að kaupandi íbúðar á Brávallagötu sé í húsfélagi með eigendum íbúða við Bræðraborgarstíg svo dæmi sé tekið. Upplýsinga- og aðgæsluskylda kaupenda og seljenda í fasteignakaupum sé þessu óviðkomandi. Ítrekað er að sjónarmið um neikvætt félagafrelsi eigi við enda þáttur í mati á skyldu eiganda til aðildar að húsfélagi umfram það sem lög bjóða.

Vegna túlkunar álitsbeiðanda á 2. mgr. 3. gr. fjöleignarhúsalaga nr. 26/1994 og fullyrðinga um að þar standi skýrlega að hugtakið hús nái m.a. yfir sjálfstæð óháð hús er bent á að tilgangur með setningu ákvæðisins hafi fyrst og fremst verið sá að tryggja að reglur laganna giltu um þá þætti sem sjálfstæð óháð hús ættu sameiginlega. Til að mynda sé átt við sameiginleg bílastæði, sameiginlega lóð, leikvelli og fleira í þeim dúr. Þetta komi skýrt fram í ákvæðinu enda stendur þar að ákvæði 3. gr. eigi eftir atvikum við um sameiginleg málefni sjálfstæðra ótengdra fjöleignarhúsa og/eða annars konar húsa. Það sé fráleitt að halda því fram að ákvæðið varði túlkun á hugtakinu hús eða leiði til þess að hægt sé að teygja það og toga um víðan völl eins og álitsbeiðandi geri.

Varðandi drög að samþykktum er ítrekað að ákvæði 2. mgr. 3. gr. þeirra feli í sér umboð til stjórnar umfram það sem lög heimila. Varðandi 9. gr. draganna er bent á að 19. gr. fjöleignarhúsalaga fjalli um sameign fjöleignarhúsa og eigi ekki við sérstaka sameign.

Gagnaðilar telja að það sé á valdsviði kærunefndar að meta hvort samþykki allra eigenda þurfi til að eignaskiptayfirlýsingar teljist lögmætar. Þessi hluti málsins lúti augljóslega að ágreiningi um réttindi og skyldur eigenda í fjöleignarhúsum. Eigendur geti síðan eftir atvikum lagt mál sín fyrir dómstóla, sbr. 6. mgr. 80. gr. fjöleignarhúsalaga. Þá sé það að sjálfsögðu á forræði þinglýsingarstjóra að taka afstöðu til skjala sem honum berast til þinglýsingar og ákvörðun hans sé sjálfstæð og óháð áliti kærunefndar.

III. Forsendur

I/A

Hugtakið hús í skilningi laga um fjöleignarhús nr. 26/1994 er skilgreint í 3. gr. laganna. Í 1. mgr. 3. gr. segir að með húsi sé í lögunum átt við byggingu sem varanlega er skeytt við land og stendur sjálfstæð og aðgreind frá öðrum húsum eða skilur sig þannig frá þeim þótt sambyggð eða samtengd séu að eðlilegt og haganlegt sé að fara með hana samkvæmt lögum þessum sem sjálfstætt hús. Í fyrri lið þessa ákvæðis birtist sú meginregla sem hér skiptir máli, þ.e. að hús er bygging sem stendur sjálfstæð og aðgreind frá öðrum húsum. Undantekningu frá meginreglunni er að finna í seinni liðnum og felst í því að þótt um sé að ræða eina samfellda byggingu skilur hluti hennar sig þannig frá byggingunni í heild sinni að eðlilegt og haganlegt er að fara með þann hluta samkvæmt lögunum sem sjálfstætt hús. Í þessari málsgrein er ekki að finna stoð fyrir ályktun þess efnis að unnt sé að líta á fleiri byggingar sem allar standa sjálfstæðar og aðgreindar, eða tengjast eftir atvikum enn öðrum húsum, sem eitt hús í skilningi fjöleignarhúsalaga.

Kærunefnd fjöleignarhúsamála hefur ítrekað fjallað um það úrlausnarefni hvenær um er að ræða undantekningu frá þeirri meginreglu að sambyggingar teljast eitt hús í skilningi fjöleignarhúslaga nr. 26/1994, þ.e. hvenær hluti sambyggingar skilur sig svo frá heildinni að eðlilegt og haganlegt er að fara með þann hluta samkvæmt lögum þessum sem sjálfstætt hús. Kærunefnd hefur talið að ekkert eitt atriði ráði þar úrslitum heldur þurfi við úrlausn slíks álitaefnis að fara fram heildstætt mat í hverju tilviki fyrir sig þar sem til skoðunar koma fjölmörg atriði, svo sem úthlutunarskilmálar, lóðarleigusamningar, hönnun, þ.m.t. burðarþol og lagnakerfi, byggingaraðilar, byggingar- og viðhaldssaga, þinglýstar heimildir, þ.m.t. eignaskiptasamningar, útlit húss og eðli máls, hvernig staðið var að byggingu húss og hvernig byggingarkostnaði var skipt.

Í máli þessu er um að ræða annars vegar fjórar sambyggingar, þ.e. sambyggingu sem stendur við Hringbraut 74–90, Bræðraborgarstíg 47, 49, 53 og 55, Ásvallagötu 49–53 og Hofsvallagötu 16–22, sambygginguna Hofsvallagötu 15–23, sambygginguna Brávallagötu 42–50 og sambygginguna Hringbraut 52–58. Hver þessara sambygginga, sem að öðru leyti uppfylla skilyrði þess að vera talin fjöleignarhús, er varanlega skeytt við land og stendur sjálfstæð og aðgreind frá öðrum húsum og er því fjöleignarhús í skilningi laganna. Hins vegar er um að ræða sambygginguna Ásvallagötu 33–39 sem er hluti mun stærri sambyggingar við Ásvallagötu 19–39, Blómvallagötu 10, 10a og 12 og Brávallagötu 30 og 40. Þegar ákvarðað er hvort ástæða sé til þess að líta á tiltekinn hluta þeirrar sambyggingar sem sjálfstætt hús í skilningi laganna eða hvort öll sambyggingin teljist eitt hús verður að líta til þeirra atriða sem áður eru talin. Ásvallagata 33–39 stendur á sameiginlegri lóð með áðurnefndum þremur fjöleignarhúsum, þ.e. Hofsvallagötu 15–23, Brávallagötu 42–50 og Hringbraut 52–58. Eins og fram hefur komið er byggingaraðili þessa hluta sambyggingarinnar, þ.e. Ásvallagötu 33–39, Byggingarfélag alþýðu og Gunnlaugur Halldórsson arkitekt. Ásvallagata 31 er áföst Ásvallagötu 33 en bæði byggingaraðili og arkitekt eru þar aðrir en að Ásvallagötu 33–39. Eins og fram hefur komið hefur viðhald Ásvallagötu 33–39 verið á hendi Byggingarfélags alþýðu og síðan Húsfélags alþýðu. Það á ekki við önnur hús sambyggingarinnar. Þá sker Ásvallagata 33–39 sig útlitslega frá umræddri sambyggingu, m.a. þannig að þessi hluti sambyggingarinnar er klæddur skeljasandi. Eins og fram hefur komið eru til þinglýstir eignaskiptasamningar fyrir þá hluta verkamannabústaðanna sem standa austan Hofsvallagötu. Með vísan til þessara atriða og með hliðsjón af aðstæðum í heild sinni telur kærunefnd að Ásvallagata 33–39 sé sjálfstætt fjöleignarhús.

Í 2. mgr. 3. gr. fjöleignarhúsalaga segir að þótt sambyggð eða samtengd hús teljist tvö sjálfstæð hús eða fleiri skv. 1. mgr. þá gildi ákvæði laganna eftir því sem við getur átt um þau atriði og málefni sem sameiginleg eru, svo sem lóð ef hún er sameiginleg að öllu leyti eða nokkru og um útlit og heildarsvip ef því er að skipta. Sama gildi einnig ef því er að skipta um sameiginleg málefni sjálfstæðra ótengdra fjöleignarhúsa og/eða annars konar húsa. Með ákvæði þessu er gildissvið laganna víkkað. Þótt um sé að ræða sjálfstæð hús í skilningi fjöleignarhúsalaga, hvort sem þau eru sambyggð eða ekki, geta eigendur þessara fjöleignarhúsa þurft að hafa samráð um þau atriði sem sameiginleg eru, svo sem lóð, og gilda þá reglur fjöleignarhúsalaga um ákvarðanatöku og kostnaðarhlutdeild.

Með vísan til þess sem að ofan greinir telur kærunefnd að fyrrum verkamannabústaðir við Hringbraut, nánar tiltekið sambyggingin Hringbraut 74–90, Bræðraborgarstígur 47, 49, 53 og 55, Ásvallagata 49–53 og Hofsvallagata 16–22, sambyggingin Hofsvallagata 15–23, sambyggingin Ásvallagata 33–39, sambyggingin Brávallagata 42–50 og sambyggingin Hringbraut 52–58 séu fimm hús í skilningi fjöleignarhúsalaga nr. 26/1994 og sé eitt húsfélag í hverju þessara húsa. Kærunefnd bendir á að þar sem sambyggingarnar fjórar austan Hofsvallagötu standa á sameiginlegri lóð verður ákvarðanataka um sameiginleg mál henni tengd að vera í samræmi við ákvæði laga um fjöleignarhús nr. 26/1994. Kærunefnd útilokar ekki heldur að ákvarðanataka um útlit og heildarsvip þurfi að vera sameiginleg fyrir öll húsin fimm.

B/C/D

Kærunefnd telur í ljósi niðurstöðu hér að ofan óþarft að gefa álit á þessum kröfum.

IV. Niðurstaða

Það er álit kærunefndar að fyrrum verkamannabústaðir við Hringbraut, sambyggingin Hringbraut 74–90, Bræðraborgarstígur 47, 49, 53 og 55, Ásvallagata 49–53 og Hofsvallagata 16–22, sambyggingin Hofsvallagata 15–23, sambyggingin Ásvallagata 33–39, sambyggingin Brávallagata 42–50 og sambyggingin Hringbraut 52–58, séu fimm fjöleignarhús í skilningi fjöleignarhúsalaga nr. 26/1994. Í hverju þessara fjöleignarhúsa er því eitt húsfélag.

Reykjavík, 8. mars 2005

Valtýr Sigurðsson

Karl Axelsson

Pálmi R. Pálmason