Mál nr. 38/2004
ÁLIT
KÆRUNEFNDAR FJÖLEIGNARHÚSAMÁLA
í málinu nr. 38/2004
Hugtakið hús. Greiðslur í hússjóð. Lögmæti funda. Eignaskiptayfirlýsing.
I. Málsmeðferð kærunefndar
Með bréfi, dags. 29. júní 2004, mótteknu 7. september 2004, beindi A, vegna sjálfrar sín, B og C, hér eftir nefnd álitsbeiðendur, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við húsfélagið Laugavegur 27, 101 Reykjavík, hér eftir nefnt gagnaðili.
Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga, nr. 26/1994, um fjöleignarhús.
Auk álitsbeiðni voru greinargerð D hjá E hf., f.h. gagnaðila, dags. 15. október 2004, athugasemdir álitsbeiðanda, dags. 26. október 2004, athugasemdir gagnaðila, dags. 29. október 2004 og frekari athugasemdir álitsbeiðanda, dags. 11. nóvember 2004, lagðar fyrir nefndina. Þá barst nefndinni afrit bréfs álitsbeiðanda til gagnaðila, dags 27. desember 2004. Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 8. mars 2005.
II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni
Um er að ræða sambyggingu að Laugavegi 27 sem skiptist í þrjá matshluta, 01, 03 og 04, alls tólf eignarhlutar. B er eigandi eignarhluta sem í gögnum frá Fasteignamati ríkisins er skráður sem einbýlishús og er matshluti 03 fasteignarinnar; C er eigandi eignarhluta sem skráður er íbúð í matshluta 04 og A er eigandi eignarhluta sem skráður er vörugeymsla í matshluta 04. Gagnaðili er húsfélagið Laugavegur 27. Ágreiningur er um hvort á Laugavegi 27 séu eitt eða fleiri hús í skilningi fjöleignarhúsalaga, um greiðslur í hússjóð og þjónustugjöld til E hf., um lögmæti tveggja húsfélagsfunda og um gerð nýrrar eignaskiptayfirlýsingar
Kærunefnd telur kröfur álitsbeiðenda vera:
I. Að á lóðinni Laugavegur 27 standi þrjú hús í skilningi fjöleignarhúsalaga nr. 26/1994, framhús og tvö bakhús.
II. Að húsfundir haldnir 5. nóvember 2003 og 11. mars 2004 séu ólögmætir og ákvarðanir sem þar voru teknar ógildar.
III. Að bakhúsunum sé ekki skylt að taka þátt í að láta gera og greiða fyrir nýjan eignaskiptasamning og nýjar teikningar af húsunum.
IV. Að bakhúsunum sé ekki skylt að greiða húsgjöld í sameiginlegan hússjóð húsfélagsins Laugavegur 27 eða þóknun til E hf.
Í álitsbeiðni kemur fram að ágreining þennan megi rekja til ársins 2003 en þá hafi allir eigendur húsanna að Laugavegi 27 verið boðaðir til sameiginlegs húsfélagsfundar þar sem rædd hafi verið hvoru tveggja, mál sem einungis snertu framhúsið og sameiginleg mál húsanna á lóðinni. Aldrei áður hafi verið óskað eftir að bakhúsin tækju þátt í umræðum um eða afstöðu til ágreiningsefna í framhúsinu. Þá sé þess nú krafist að bakhúsin greiði í sameiginlegan hússjóð og jafnframt þjónustugjöld til fyrirtækisins E hf. sem eigi að sjá um rekstur húsfélagsins.
Á húsfundi sem haldinn var 22. október 2003 var álitsbeiðandi A tilnefnd í stjórn húsfélagsins og samþykkti það til þess að geta betur gætt hagsmuna bakhúsanna meðan þessi mál væru að skýrast. Álitsbeiðendur telja að um sé að ræða þrjú hús á sameiginlegri lóð og sameiginlegt félag sé einungis um sameiginleg málefni tengd henni. Álitsbeiðendur benda á að hefð sé fyrir því að bakhúsin séu sér, til dæmis riti aðeins eigendur þeirra undir eignaskiptayfirlýsingar vegna þeirra frá 1998 og á teikningar fyrir O frá 1996 riti aðeins eigendur framhússins. Litla einbýlishúsið hafi alltaf verið sérhús í öllu tilliti. Þá er bent á að það hafi verið eigendur framhússins sem hafi leitað til F og lögmaður þess talið að um væri að ræða þrjú hús á sömu lóðinni.
Varðandi nýja eignaskiptayfirlýsingu er bent á að fyrir liggi nýlegar og fullgildar eignaskiptayfirlýsingar ásamt teikningum fyrir bakhúsin. Þar komi fram að aðeins lóðin sé sameign. Þá hafi lögmaður F einungis bent á að gera þyrfti nýja eignaskiptayfirlýsingu fyrir framhúsið. Með hliðsjón af þessu geti álitsbeiðendur ekki fallist á að fyrirtækið E hf. sé ráðið til þess að gera nýja eignaskiptayfirlýsingu, þar með talið að láta teikna bakhúsin upp aftur. Fyrirtækið krefji nú bakhúsin um greiðslu fyrir þá vinnu ásamt þjónustugjöldum og gjöldum til sameiginlegs húsfélags. Álitsbeiðendur hafi hvorki samþykkt gerð nýrrar eignaskiptayfirlýsingar né að kaupa þjónustu E hf. Óskað er eftir því að kærunefnd komi á vettvang og kanni aðstæður við Laugaveg 27 en í álitsbeiðni segir að þær séu mjög sérstakar.
Þá telji álitsbeiðendur nauðsynlegt að gera athugasemdir við húsfundina 22. október 2003, 5. nóvember 2003 og 11. mars 2004. Þegar fundur var haldinn 22. október 2003 hafi verið búið að telja mönnum trú um að um væri að ræða eitt hús og ákvarðanataka því nauðsynleg á vettvangi sameiginlegs húsfélags. Álitsbeiðendur lýsa því yfir að ef það er niðurstaða kærunefndar að um sé að ræða eitt hús sé nauðsyn vegna ósættis að fá utanaðkomandi aðila til að hafa umsjón með húsfélaginu. Íbúar bakhúsa telji þó að ekki sé um að ræða eitt hús og ákvarðanataka á fundunum um að fela E hf. umsjón húsfélagsins því ólögmæt. Á síðari fundum hafi eigendur bakhúsa greitt atkvæði með fyrirvara enda höfðu þeir þá fengið álit lögfræðinga á að eignaskiptayfirlýsingar bakhúsanna væru fullgildar og um væri að ræða þrjú hús á einni lóð. Sérstaklega er bent á að álitsbeiðandi A hafi ítrekað gengið eftir því á fundi 5. nóvember 2003 að fyrirvarar sem eigendur bakhúsa gerðu vegna atkvæðagreiðslu yrðu skráðir niður. Álitsbeiðandi A sá umrædda fyrirvara skráða í handskrifuðu uppkasti að fundargerð en í hreinskrift voru þeir teknir út. Umræddir fyrirvarar voru á þá leið að eigendur bakhúsa greiddu atkvæði með fyrirvara um að eignaskiptayfirlýsingar væru fullgildar og þeir þyrftu þá ekki á þjónustu E hf. að halda. Einnig er bent á að gerðar voru athugasemdir við fundargerð fundar 11. mars 2004 en á þeim fundi lagði álitsbeiðandi A fram skriflega bókun en hún sé ekki orðrétt eftir höfð í fundargerð. Orðinu fyrirvara hafi verið breytt í fyrirspurn og breyti það inntaki bókunarinnar. Þá er bent á að skráningu úr niðurstöðum atkvæðagreiðslna á fundunum sé ábótavant. Misræmi sé á milli fjölda fundarmanna, þ.m.t. umboða fyrir þá sem eru fjarstaddir og þeirra niðurstaðna sem skráðar eru um atkvæðagreiðslur.
Í greinargerð E hf., f.h. gagnaðila, kemur fram að á húsfundi 5. nóvember 2003 hafi verið ákveðið að leita til utanaðkomandi aðila til að annast úttekt á gildandi eignaskiptasamningum og kanna lögmæti þeirra. Hafi E hf. verið fengið til verksins en það hafi ráðið verkfræðing til að annast það. Tekið er fram að það hafi aldrei verið ósk eigenda að Laugavegur 27 „teldist einn matshluti (eitt hús)“ eins og skilja megi á kröfu álitsbeiðenda. Eigendur vilji allir aðgreina rekstur matshluta á lóð eins og frekast er unnt og til þess litið við gerð nýrrar eignaskiptayfirlýsingar. Hins vegar tengist matshlutar hver öðrum á ytra byrði. Ný eignaskiptayfirlýsing geri ráð fyrir sérstökum viðhaldseiningum. Það sé krafa húsfélagsins að fasteignum á lóð verði skipt upp í þrjá matshluta og þrjár viðhaldseiningar í samræmi við nýja fyrirliggjandi eignaskiptayfirlýsingu.
Talið er að núverandi fyrirkomulag eignaskiptayfirlýsinga standist ekki kröfur laga og reglugerða, sbr. skýrslu verkfræðings sem fylgir greinargerð, og því hafi verið ráðist í gerð nýrrar yfirlýsingar. Ákvörðun um það hafi verið tekin á löglega boðuðum húsfundi. Sérstaklega er bent á að komið hafi í ljós að verulegt óhagræði hlytist af nýrri yfirlýsingu fyrir eigendur matshluta 03 og 04 en skráning þessara matshluta sé röng. Einn eigandi matshluta 04 hafi fengið lán frá G þrátt fyrir að eignin væri skráð sem gallerí. Myndi ný og rétt yfirlýsing leiða hið rétta í ljós og því hætta á að lánið yrði gjaldfellt. Því hafi verið gengið í að bjarga núverandi eignaskiptayfirlýsingum fyrir matshluta 03 og 04. Mikill tími hafi farið í að funda með starfsmönnum byggingarfulltrúans í Reykjavík svo takast mætti að gera áðurnefndar yfirlýsingar að hluta hinnar nýju. Þá hafi þurft að finna teikningar og staðreyna réttmæti þeirra og því sé vinna ekki einungis tilkomin vegna nýrra teikninga fyrir matshluta 01. Ný eignaskiptayfirlýsing hafi verið samþykkt af byggingarfulltrúa 7. október 2004. Það sé krafa húsfélagsins að allir eigendur að Laugavegi 27, fram- og bakhúsa, standi sameiginlega að greiðslu þess kostnaðar sem til fellur vegna nýrrar eignaskiptayfirlýsingar sem og annars kostnaðar. Heildarkostnaði verði skipt upp eftir eignarhluta í lóð í nýrri eignaskiptayfirlýsingu.
Þess er krafist í greinargerð að allir eignarhlutar í öllum matshlutum greiði hússjóðsgjöld til húsfélagsins, þ.m.t. gjöld til E hf. Bent er á að tekin hafi verið um það lögmæt ákvörðun á löglega boðuðum fundi að fela E hf. rekstur hins sameiginlega húsfélags. Tillagan hafi verið samþykkt með meirihluta atkvæða og hafi eigendur í matshluta 03 og 04 greitt atkvæði með tillögunni en reyndar með fyrirvara. Ekki sé gert ráð fyrir því í fjöleignarhúsalögum að unnt sé að skilyrða atkvæði sitt en þó að umrædd atkvæði verði ekki talin með sé engu að síður meirihluti fyrir ákvörðuninni.
Þá er það krafa húsfélagsins að fundir haldnir 5. nóvember 2003 og 11. mars 2004 teljist löglegir sem og þær ákvarðanir sem þar voru teknar. Engin haldbær rök séu fram komin fyrir því að umræddir fundir verði taldir ógildir. Það séu aðeins álitsbeiðendur sem hafi gert athugasemd við fundina og mikill meirihluti sé fyrir nýrri eignaskiptayfirlýsingu. Sérstaklega er bent á að einn eigandi í matshluta 04 standi ekki að álitsbeiðni til kærunefndar.
Þá er það að lokum krafa húsfélagsins að álitsbeiðendum verði gert að greiða allan kostnað húsfélagins vegna reksturs máls þessa fyrir kærunefnd fjöleignarhúsamála.
Í athugasemdum álitsbeiðenda eru ítrekaðar kröfur um að viðurkennt verði að á lóðinni Laugavegur 27 standi þrjú hús. Um hina sameiginlegu lóð þurfi að vera starfandi sameiginlegt lóðafélag enda sé það félag til á grundvelli fjöleignarhúsalaga. Það félag fjalli aðeins um mál sem tengjast hinni sameiginlegu lóð. Í hverju fjöleignarhúsi sé síðan húsfélag. Bent er á að viðhald utanhúss hafi alltaf verið sér vegna húsanna og styrki það þá kröfu að um fleiri en eitt hús sé að ræða á lóðinni. Með þeirri kröfu að fasteignum á lóðinni sé skipt í þrjár viðhaldseiningar sé í rauninni kippt stoðum undan þeirri kröfu að greitt sé í sameiginlegan sjóð og jafnframt þörfinni fyrir þjónustu E hf. Ekki sé unnt að skilja hverju hafi þurft að bjarga varðandi þær eignaskiptayfirlýsingar sem til hafi verið fyrir bakhúsin enda fullgildar og sé eigendum bakhúsa því ekki skylt að greiða fyrir vinnu vegna nýrrar eignaskiptayfirlýsingar. Bent er á að komist kærunefnd að því að um fleiri hús en eitt sé að ræða hafi aldrei verið tekin ákvörðun um gerð nýrrar eignaskiptayfirlýsingar af til þess bærum aðila því á umræddum fundum hafi þá einungis verið unnt að taka ákvarðanir um það sem viðkemur hinni sameiginlegu lóð.
Í athugasemdum gagnaðila kemur fram að hann telji að ekki sé um að ræða þrjú hús á sömu lóðinni. Húsin tengist öll meira og minna, eigi sameiginlega gafla og veggi, sameiginleg inntök frá almenningsveitum og svo megi lengi telja. Þá telji gagnaðili að þótt gert sé ráð fyrir sérstökum viðhaldseiningum hafi eigendur þeirra ekki frjálsar hendur um öll málefni varðandi þær svo sem litaval og breytingar á útliti. Þá segir að þó að ekki hafi verið staðið rétt að viðhaldi fram að þessu geti það varla rennt stoðum undir það að aðeins sé eitt (sic) hús á lóðinni. Væntanlega er átt við að framkvæmd viðhalds til þessa geti ekki rennt stoðum undir að um fleiri en eitt hús sé að ræða á lóðinni. Fram kemur að til þess að unnt væri að nýta eignaskiptayfirlýsingar fyrir matshluta 03 og 04 hafi þurft að gera við þá viðauka og kostað mikla vinnu sem ósanngjarnt sé að aðrir eigendur greiði og þess því krafist að eigendur áðurnefndra matshluta greiði þann kostnað einir verði kröfu um skiptingu samkvæmt eignarhluta í lóð hafnað. Við nýja eignaskiptayfirlýsingu aukist hlutdeild matshluta 04 í lóð úr 13,40% í 15,49%. Vísað er til 18. gr. laga um fjöleignarhús um að sérhver eigandi eigi rétt á því að hlutfallstölur sýni og endurspegli rétta skiptingu hússins. Eindregin ósk margra eigenda hafi legið fyrir um gerð nýrrar yfirlýsingar þegar ráðist var í verkið. Álitsbeiðendum hafi verið boðin formleg sátt með bréfi dagsett 27. október 2004 og lagt til að allir eigendur skipti með sér kostnaði vegna nýrrar eignaskiptayfirlýsingar.
Í frekari athugasemdum álitsbeiðanda kemur fram að ekki sé rétt að inntök frá almenningsveitum séu sameiginleg. Hitaveita sé aðskilin fyrir bakhúsin annars vegar og framhúsið hins vegar og rafmagn sé ekki sameiginlegt. Bréf f.h. gagnaðila, dags. 27. október 2004, sé ekki í samræmi við það sem álitsbeiðendur hafi átt von á eftir símtal fulltrúa þeirra og fulltrúa gagnaðila. Ekki hafi komið tilboð um endurgreiðslu kostnaðar við teikningar sem álitsbeiðendur telji óþarfar né niðurfellingu á greiðslum til Eignaumsjónar.
Þá barst kærunefnd afrit af bréfi álitsbeiðanda A til E hf. þar sem óskað er rökstuðnings fyrir þeim fullyrðingum að „björgun“ eignaskiptayfirlýsinga bakhúsanna hafi í för með sér kostnað m.a. vegna fundahalda hjá byggingarfulltrúa. Segir að lögfræðingi embættisins hafi ekki verið kunnugt um þau fundahöld.
III. Forsendur
I. Almenn atriði
Í 1. gr. laga, nr. 19/1959, um sameign fjölbýlishúsa sagði að fjölbýlishús teldist hvert það hús sem í væru tvær eða fleiri íbúðir. Í þeim lögum var enn fremur sérstaklega lögfest að allt viðhald ytra byrðis húss væri sameiginlegt.
Í lögum um fjölbýlishús, nr. 59/1976, var bætt við framangreinda skilgreiningu eldri laga en í 1. mgr. 2. gr. laganna sagði að þau giltu um fjölbýlishús þar sem íbúðirnar væru í eigu fleiri en eins aðila. Einnig giltu þau um raðhús og önnur samtengd hús eftir því sem við gæti átt.
Á gildistíma laga nr. 59/1976 mótaðist sú meginregla að sambyggingar voru skoðaðar sem eitt hús í þessum skilningi. Nokkrir héraðsdómar hafa gengið sem allir hafa rennt stoðum undir þessa meginreglu. Mikilvægastur í þessu sambandi er þó dómur Hæstaréttar frá 26. janúar 1995 í málinu nr. 239/1992.
Með lögtöku laga nr. 26/1994, um fjöleignarhús, var stefnt að því að festa umrædda meginreglu um víðtæka túlkun hugtaksins húss enn frekar í sessi. Þetta má ráða þegar af 1. gr. laganna, þar sem m.a. er vikið að skilgreiningu hugtaksins fjöleignarhúss, en þar segir í 4. tl. 3. mgr. 1. gr. að lögin gildi m.a. um raðhús og önnur sambyggð og samtengd hús, bæði eingöngu til íbúðar og að einhverju leyti eða öllu til annarra nota, allt eftir því sem við geti átt. Í greinargerð með 1. gr. er vikið nánar að hugtakinu sambyggð hús þegar segir: „Með öðrum sambyggðum húsum er átt við hús, sem eru í enn minni eða lausari tengslum hvert við annað en raðhús og sambyggingar. Hér er þó fyrst og fremst verið að undirstrika hið víðtæka gildissvið frumvarpsins og varna gagnályktun.“
Í 3. gr. laganna er síðan enn frekari grunnur lagður að skilgreiningu hugtaksins en 2. mgr. 3. gr. er svohljóðandi: „Þótt sambyggð eða samtengd hús teljist tvö sjálfstæð hús eða fleiri, skv. 1. mgr., þá gilda ákvæði laganna, eftir því sem við getur átt, um þau atriði og málefni sem sameiginleg eru, s.s. lóð ef hún er sameiginleg að öllu leyti eða nokkru og um útlit og heildarsvip ef því er að skipta. Sama gildir einnig ef því er að skipta um sameiginleg málefni sjálfstæðra ótengdra fjöleignarhúsa og/eða annars konar húsa.“
Á þessu er síðan hnykkt í 2. mgr. 6. gr. þegar segir: „Þótt fjöleignarhús samanstandi af einingum eða hlutum (stigahúsum), sem eru sjálfstæðar eða aðgreindar að einhverju leyti og hvort sem þau standa á einni lóð eða fleirum, er allt ytra byrði hússins alls staðar, þak, útveggir og gaflar í sameign allra eigenda þess.“
Kærunefnd telur að með lögfestingu umræddra lagareglna og að teknu tilliti til þeirra sjónarmiða sem fest höfðu sig í sessi í gildistíð eldri laga séu jafnan löglíkur fyrir því að sambyggingar, sem að öðrum skilyrðum uppfylltum falla undir ákvæði fjöleignarhúsalaganna, teljist eitt hús í skilningi þeirra laga og lúti reglum þeirra a.m.k. hvað tekur til alls ytra byrðis og eignarumráða yfir því.
Meginregla sú sem hér hefur verið lýst er ekki án undantekninga. Þannig eru vissulega til dæmi um hús í sambyggingu sem skilja sig svo frá öðrum húsum, bæði lagalega og á annan hátt, að með öllu sé óeðlilegt að viðhald á einstökum húsum sé lagt á alla eigendur. Í hverju einstöku tilviki þarf því raunar að fara fram mat þar sem til skoðunar koma fjölmörg atriði svo sem: úthlutunarskilmálar, lóðarleigusamningar, hönnun, þ.m.t. burðarþol og lagnakerfi, byggingaraðilar, byggingar- og viðhaldssaga, þinglýstar heimildir, þ.m.t. eignaskiptasamningar, útlit húss og eðli máls. Benda má á 9. gr. laga nr. 26/1994 þar sem kveðið er á um að við aðgreiningu séreignar og sameignar megi m.a. líta til þess hvernig staðið var að byggingu húss og hvernig byggingarkostnaði var skipt.
Ekkert eitt atriði getur ráðið úrslitum í þessu sambandi heldur verður að skoða heildstætt hvert tilvik fyrir sig. Í greinargerð með frumvarpi til laga nr. 26/1994 segir í athugasemdum með 9. gr. að þar sé aðeins tilgreint eitt af fleiri atriðum sem til greina geti komið í þessu efni og á það í sjálfu sér við um þau atriði önnur sem fjallað hefur verið um hér að framan. Þannig er ljóst að reglu 9. gr. laganna hlýtur að verða að túlka mjög þröngt í þessu sambandi þegar litið er til hinna víðtæku ákvæða sem veita meginreglunni stoð og hafa verið tilgreind.
Benda má á að eigendur sambyggðra húsa geta verið skyldugir til að hafa samráð á grundvelli laga um fjöleignarhús varðandi útlitsatriði enda þótt húsin teljist að öðru leyti sjálfstæð hús í skilningi laganna, sbr. 2. mgr. 3. gr. laga nr. 26/1994. Hins vegar geta útlitsatriði og viðhaldsatriði blandast saman, t.d. hvað varðar klæðningu. Getur sú spurning vaknað hvort allir eigi að ráða útliti viðgerðar en einungis sumir að borga fyrir hana. Þá ber þess að geta að atriðum eins og viðhaldssögu húss er jafnan ekki þinglýst á eignina.
Með hliðsjón af framangreindu og eðlisrökum telur kærunefnd að sem skýrust regla eigi að gilda um það, hvenær hús teljist sjálfstæð eining og hvenær sambygging fleiri húsa telst eitt hús. Því beri að túlka þröngt undantekningar frá framangreindri meginreglu. Slíkt stuðlar að samræmingu á úrlausnum ágreiningsmála og leiðir til þess að eigendur fjöleignarhúsa búi við sambærilega réttarstöðu innbyrðis. Annað leiðir til réttaróvissu og öngþveitis ef sinn siður myndast í hverju húsi.
Sambyggingin Laugavegur 27
Kærunefnd hefur farið á vettvang og kannað aðstæður. Samkvæmt gögnum frá Fasteignamati ríkisins, sem fyrir kærunefnd liggja, er um að ræða þrjá matshluta á einni lóð; 01, 03 og 04. Matshluti 01 er sagður elstur, byggður árið 1900, tvílyft timburhús með kjallara og risi. Þó að það komi ekki fram í þessum gögnum er ljóst af eldri teikningum og gögnum frá byggingarfulltrúa í Borgarskjalasafni að matshluti 01 var byggður í þremur áföngum. Á teikningu frá árinu 1922 sést að matshlutinn skiptist í „gamla húsið“ annars vegar og viðbyggingu hins vegar. Viðbyggingin er, eins og „gamla húsið“, þrjár hæðir og kjallari en úr steinsteypu. Eftir það var byggt frekar við matshluta 01, samkvæmt teikningum frá árinu 1941, þannig að matshluti þessi er nú L-laga og afmarkar lóðina í suður og austur. Seinni viðbyggingin er hins vegar aðeins ein hæð og kjallari. Af gögnum byggingarnefndar í Borgarskjalasafni sést að það var L, verslun, sem fékk leyfi til að byggja við í seinna skiptið. Kærunefnd hefur aflað afrita tveggja afsala varðandi Laugaveg 27. Annað þeirra er dagsett 11. október 1940 en þinglýst 17. sama mánaðar og samkvæmt því kaupir verslunin L „hálfa húseignina nr. 27 við Laugaveg með öllu múr og naglföstu og öllu, sem eigninni fylgir og fylgja ber, ásamt meðfylgjandi lóð og öllum mannvirkjum á henni, sem þessari hálfu húseign minni fylgir, þar á meðal bílskúr, sem á lóðinni stendur og er full eign mín“ af P. Dagsetning sést ekki á afriti hins afsalsins en þinglýsingardagur er 9. janúar 1941. Samkvæmt því afsalar Q til verslunarinnar L „hálfri húseigninni nr. 27 við Laugaveg hér í bænum ásamt meðfylgjandi eignarlóð og öllum mannvirkjum, sem þeim helmingi eignarinnar fylgir og fylgja ber“.
Matshluti 03 er timburhús, ein hæð, kjallari og ris, byggður árið 1912 og segir í gögnum frá Fasteignamati að um sé að ræða einbýlishús. Á áðurnefndri teikningu frá árinu 1922 sést að matshluti 03 stendur sér á bakvið matshluta 01, merktur „pakkhús“. Eftir það var byggður skúr við norðurhlið pakkhússins. Árið 1931 samþykkti byggingarnefnd breytingar á skúrnum á þá leið að heimila að settur yrði stærri gluggi og hurð á vesturhlið hans. Á teikningu frá árinu 1941 sést að viðbygging við pakkhúsið gamla hefur verið stækkuð verulega.
Matshluti 04 er einnar hæðar vörugeymsla úr steini, byggð árið 1944. Í gögnum byggingarnefndar í skjalasafni borgarinnar er að finna bréf, dags. 8. september 1943, þar sem L, verslun, sækir um leyfi til að byggja „bráðabirgðaskúr úr holsteini“, 124,67 fermetrar. Jafnframt er tekið fram að um leið verði rifinn minni skúr og er þar um að ræða skúr þann sem byggður hafði verið við pakkhúsið gamla og áður er getið um. Matshluti 04 skiptist í þrjá eignarhluta og er hann sambyggður annars vegar matshluta 01 og hins vegar matshluta 03. Á teikningum sést að á milli matshluta 01 og 04 er einfaldur veggur, þ.e. útveggur matshluta 01 er á hluta einnig veggur fyrir matshluta 04. Sami háttur hefur verið hafður á þar sem matshluti 04 tengist matshluta 03, þ.e. einfaldur veggur skilur matshlutana að. Matshluti 03 og 04 tengjast einnig með nokkuð sérstökum hætti. Auk áðurnefndra þriggja eignarhluta er í matshluta 04 staðsett baðherbergi matshluta 03. Segir í eignaskiptayfirlýsingu fyrir matshluta 04 frá árinu 1998 að baðherbergi þetta taki ekki hlutfall í matshluta 04. Gögn um það hvenær opnað var úr matshluta 03 inn í matshluta 04 og búið til baðherbergi liggja ekki fyrir kærunefnd. Tekið skal fram að ekki er innangengt í umrætt baðherbergi úr matshluta 04. Niðurstaða af því sem hér er rakið er að burðarvirki allra matshlutanna er samofið.
Eins og áður segir er ljóst að eignarhald Laugavegar 27 var á einni hendi þegar matshluti 04 var byggður. Þó að matshluti 04 hafi verið byggður mörgum árum á eftir seinni viðbyggingunni við matshluta 01 er útlit þeirra samræmt. Útlitslega er einnig ákveðið samræmi milli pakkhússins svonefnda og „gamla hússins“, þ.e. elsta hluta matshluta 01 enda um að ræða byggingar úr timbri frá svipuðum tíma. Í gögnum frá Borgarskjalasafni sést að árið 1998 var sótt um leyfi til að fjölga eignarhlutum í matshluta 04 úr tveimur í þrjá. Samþykkis fyrir þeirri ráðstöfun hefur verið leitað hjá eigendum matshluta 01. Það er því ekki einhlítt að litið hafi verið svo á af eigendum að um þrjú aðskilin hús væri að ræða þegar sótt hefur verið um leyfi til breytinga, sbr. það sem fram kemur í álitsbeiðni. Ljóst er að matshluti 01 annars vegar og matshluti 03 hins vegar voru upprunalega aðskildir, þ.e. tvö hús. Árið 1943 er hins vegar með samþykki byggingaryfirvalda reistur matshluti 04 og húsunum þar með steypt saman í eina heild, sambyggingu. Frá þeim tíma eða í rúma sex áratugi hefur sú skipan ríkt. Með vísan til alls framangreinds verður að líta svo á að um eitt hús sé að ræða í skilningi fjöleignarhúsalaga, nr. 26/1994, enda skilja matshlutar á lóðinni Laugavegur 27 sig ekki þannig hver frá öðrum að eðlilegt og haganlegt sé að fara með einhvern þeirra sem sjálfstætt hús, sbr. 1. mgr. 3. gr. laga um fjöleignarhús nr. 26/1994. Það er því álit kærunefndar fjöleignarhúsamála að á lóðinni Laugavegur 27 standi eitt hús í skilningi fjöleignarhúsalaga nr. 26/1994.
Vegna þeirrar kröfu gagnaðila að fasteignum á lóð verði skipt upp í þrjá matshluta og þrjár viðhaldseiningar í samræmi við nýja fyrirliggjandi eignaskiptayfirlýsingu bendir kærunefnd á að lög um fjöleignarhús nr. 26/1994 eru samkvæmt 1. mgr. 2. gr. laganna ófrávíkjanleg. Gerð er undantekning frá þessari reglu í 2. mgr. 2. gr. en þar segir að hýsi fjöleignarhús eingöngu atvinnustarfsemi sé eigendum þó heimilt að víkja frá fyrirmælum laganna með samningum sín á milli. Eigendum Laugavegar 27 er því óheimilt að skipa málum sínum, réttindum og skyldum á annan veg en mælt er fyrir um í lögunum, sbr. 2. málslið 1. mgr. 2. gr. laganna og geta því ekki samið sig undan þeirri reglu 2. mgr. 6. gr. fjöleignarhúsalaga að allt ytra byrði húss alls staðar, þak, útveggir og gaflar er í sameign allra eigenda þess. Þar sem um er að ræða hús sem að einhverju leyti er nýtt til annars en íbúðar væri unnt að semja um aðra kostnaðarskiptingu en lögin kveða á um, sbr. 46. gr. laganna. Heimild til frávika er háð því að reglur 45. gr. um skiptingu kostnaðar eigi illa við og séu ósanngjarnar í garð eins eða fleiri aðila, sbr. 3. mgr. 46. gr.
II.
Álitsbeiðendur krefjast þess að fundir haldnir í húsfélaginu Laugavegur 27 5. nóvember 2003 og 11. mars 2004 verði taldir ólögmætir og ákvarðanir sem þar voru teknar ógildar.
Álitsbeiðandi A gerir athugasemdir við báða þessa fundi, m.a. kemur fram í álitsbeiðni að fundargerðir séu ekki réttar þó að í þeim báðum standi að fundargerðir hafi verið lesnar yfir og samþykktar. Þá hafi verið lagt fram umboð eins eiganda á fundinum 5. nóvember 2003 en það komi hvergi fram í fundargerð og atkvæði á grundvelli þess umboðs séu ekki talin með í niðurstöðum atkvæðagreiðslna. Því er einnig haldið fram að ekki sé rétt eftir álitsbeiðanda bókað í fundargerðum. Varðandi seinni fundinn er augljóst að ekki er samræmi á milli fjölda fundarmanna og fjölda greiddra atkvæða. Hefðbundin sönnunarfærsla fyrir dómi, svo sem aðila- og vitnaskýrslur, gætu varpað ljósi á hvort aðrar athugasemdir álitsbeiðenda eigi við rök að styðjast en slík sönnunarfærsla fer ekki fram fyrir kærunefnd fjöleignarhúsamála. Kærunefnd telur hins vegar að skráning í fundargerð um niðurstöður atkvæðagreiðslna á báðum hinum umdeildu fundum sé ófullnægjandi. Meginregla fjöleignarhúsalaga nr. 26/1994 er að sameiginlegar ákvarðanir eru teknar á grundvelli eignarhluta. Í umræddum fundargerðum er einungis skráð hvernig atkvæði féllu miðað við fjölda eigenda. Þó að ljóst sé að enginn einn eigandi á svo stóran hluta að vafi geti leikið á að flestar ákvarðanir hafa verið teknar með skýrum meirihluta telur kærunefnd þetta stóran ágalla á fundargerðunum. Með hliðsjón af þessu eru umræddir fundir ólögmætir og þær ákvarðanir sem þar voru teknar ógildar. Kærunefnd bendir á að húsfélagið getur bætt úr þessum annmörkum með því að taka nýjar ákvarðanir á löglega boðuðum húsfundi í húsfélaginu Laugavegur 27.
III.
Aðila greinir á um hvort álitsbeiðendum sé skylt að taka þátt í að láta gera og greiða fyrir nýjan eignaskiptasamning og nýjar teikningar. Þá krefjast gagnaðilar þess að kostnaði vegna eignaskiptayfirlýsingar verði skipt upp eftir eignarhluta í lóð í nýrri eignaskiptayfirlýsingu. Verði ekki fallist á það krefjast þeir þess að álitsbeiðendur beri einir tiltekinn kostnað, sbr. það sem áður hefur komið fram.
Í 16. gr. laga nr. 26/1994 segir að gera skuli eignaskiptayfirlýsingu fyrir öll fjöleignarhús, enda liggi ekki fyrir þinglýstur fullnægjandi og glöggur skiptasamningur. Í 2. mgr. 18. gr. laganna segir að sérhver eigandi eigi kröfu á því að hlutfallstölur sýni og endurspegli rétta skiptingu hússins og séu þannig réttur eða eðlilegur grundvöllur að skiptingu réttinda og skyldna og í 3. mgr. sömu greinar segir að hver eigandi, sem telur hlutfallstölur rangar eða eignarhlutföllin í húsinu óeðlileg eða ósanngjörn, geti krafist breytinga og leiðréttinga þar á. Fram kemur í greinargerð gagnaðila að ný eignaskiptayfirlýsing leiði til þess að eignarhlutföll í lóð breytast. Í ljósi þeirra ákvæða sem hér hafa verið rakin er það álit kærunefndar að sé um það tekin lögmæt ákvörðun sé álitsbeiðendum skylt að taka þátt í að láta gera og greiða fyrir nýjan eignaskiptasamning og nýjar teikningar.
Kostnaður við eignaskiptayfirlýsingu er sameiginlegur kostnaður, sbr. 43. gr. fjöleignarhúsalaga, nr. 26/1994, sem skiptist eftir gildandi hlutfallstölum í samræmi við meginreglu fjöleignarhúsalaga um skiptingu sameiginlegs kostnaðar. Kærunefnd telur hins vegar að eigendur geti samið um að kostnaður skiptist í samræmi við eignarhlutföll samkvæmt hinni nýju, væntanlegu eignaskiptayfirlýsingu. Til þess að slíkt fyrirkomulag sé gilt verður að liggja fyrir ótvírætt samþykki allra eigenda.
IV.
Með vísan til þess sem að ofan segir telur kærunefnd að öllum eigendum Laugavegar 27 sé skylt að greiða húsgjöld í sameiginlegan hússjóð húsfélagsins Laugavegur 27 og þóknun til E hf. sé tekin um það lögmæt ákvörðun á fundi í húsfélaginu.
Gagnaðilar gera þá kröfu að álitsbeiðendum verði gert að greiða allan kostnað húsfélagins vegna reksturs máls þessa fyrir kærunefnd fjöleignarhúsamála. Kærunefnd bendir á að skv. 80. gr. fjöleignarhúsalaga geta eigendur fjöleignarhúss leitað til kærunefndar og óskað eftir álitsgerð greini þá á um réttindi sín og skyldur skv. lögunum. Þá segir í 4. gr. reglugerðar um kærunefnd fjöleignarhúsamála, nr. 881/2001, að kostnaður við störf kærunefndar sé greiddur úr ríkissjóði. Eigendum fjöleignarhúss er því frjálst að leita til nefndarinnar sé ágreiningur með þeim og málarekstur er aðilum að kostnaðarlausu. Kjósi einhver aðila að leita aðstoðar vegna rekstrar máls fyrir kærunefnd verður hann að bera þann kostnað sjálfur.
IV. Niðurstaða
I. Það er álit kærunefndar að á lóðinni Laugavegur 27 standi eitt hús í skilningi fjöleignarhúsalaga nr. 26/1994.
II. Það er álit kærunefndar að húsfundir haldnir 5. nóvember 2003 og 11. mars 2004 hafi verið ólögmætir og ákvarðanir sem þar voru teknar ógildar.
III. Það er álit kærunefndar að öllum eigendum hússins sé skylt að taka þátt í að láta gera og greiða fyrir nýjan eignaskiptasamning og nýjar teikningar sé um það tekin lögmæt ákvörðun.
IV. Það er álit kærunefndar að öllum eigendum hússins sé skylt að greiða húsgjöld í sameiginlegan hússjóð húsfélagsins Laugavegur 27 og þóknun til E hf. sé um það tekin lögmæt ákvörðun.
Reykjavík, 8. mars 2005
Valtýr Sigurðsson
Karl Axelsson
Pálmi R. Pálmason