Mál nr. 52/2004
ÁLIT
KÆRUNEFNDAR FJÖLEIGNARHÚSAMÁLA
í málinu nr. 52/2004
Ákvarðanataka. Breytingar á sameign.
I. Málsmeðferð kærunefndar
Með bréfi, dags. 17. september 2004, mótteknu 21. sama mánaðar, beindi A hdl., f.h. B og C, hér eftir nefnd álitsbeiðendur, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við D og E, hér eftir nefnd gagnaðilar.
Gagnaðilum var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga, nr. 26/1994, um fjöleignarhús. Greinargerð barst frá Ó hdl., f.h. gagnaðila E.
Auk álitsbeiðni voru greinargerð gagnaðila, dags. 20. október 2004, athugasemdir álitsbeiðenda, dags. 4. nóvember 2004, athugasemdir gagnaðila, dags. 22. nóvember 2004 og frekari athugasemdir álitsbeiðanda, dags. 16. desember 2004, lagðar fyrir nefndina. Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 8. mars 2005.
II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni
Um er að ræða fjöleignarhúsið X 36–40, raðhús, alls þrír eignarhlutar. Bygging þess hófst árið 2002 og er ekki enn að fullu lokið. Álitsbeiðendur eru eigendur eignarhluta að X 36 en gagnaðilar eigendur eignarhluta annars vegar að X 38 og hins vegar að X 40. Ágreiningur er um ákvarðanatöku í tengslum við umsókn um breytingar og framkvæmdir við húsið sem gagnaðilar hafa lagt inn hjá byggingarfulltrúa án þess að um þær hafi verið fjallað á húsfundi.
Kærunefnd telur kröfur álitsbeiðenda vera:
I. Að ákvörðun um framkvæmdir og breytingar sem gagnaðilar hafa sótt um samþykki fyrir til byggingarfulltrúans í Reykjavík og nefndar eru í bréfi hans til álitsbeiðenda, dags. 25. ágúst 2004, skuli taka á húsfundi í húsfélaginu X 36–40.
II. Að samþykki allra eigenda fjöleignarhússins sé áskilið til framkvæmda og breytinga skv. lið I eða til vara að samþykki 2/3 hluta eigenda þurfi til.
III. Að gagnaðilar séu vanhæfir til að taka ákvörðun um framkvæmdir og breytingar skv. lið I á húsfundi.
Í álitsbeiðni kemur fram að samhengis vegna sé nauðsynlegt að geta þess að álitsbeiðendur hafi keypt eignarhluta sinn með kaupsamningi dagsettum 2. september árið 2002. Seljandi hafi verið G ehf. en gagnaðili E sé stjórnarmaður og eigandi þess einkahlutafélags og jafnframt byggingarstjóri við eign álitsbeiðenda. Umsaminn afhendingardagur hafi verið 15. september 2002 og skyldi eignin afhendast fullbúin að utan en rúmlega fokheld að innan. Álitsbeiðendur telji að verulegir gallar hafi verið og séu á fasteigninni og að verulegur dráttur hafi orðið á afhendingu hennar í umsömdu ástandi. Þá hafi byggingarstjóri sýnt af sér óforsvaranleg vinnubrögð og brotið gegn starfsskyldum sínum. Búið sé að afla matsgerðar dómkvadds matsmanns um suma hina meintu galla. Þá telji álitsbeiðendur jafnframt að alvarleg mistök hafi verið gerð af hálfu byggingarfulltrúans í Reykjavík og hafa áskilið sér rétt til skaðabóta vegna tjóns sem þeir kunna að verða fyrir af þeim sökum.
Tilefni álitsbeiðni er að gagnaðilar hafi sent byggingarfulltrúa umsókn um byggingarleyfi þar sem farið er fram á heimild til tiltekinna framkvæmda við og breytinga á umræddu fjöleignarhúsi og hafi byggingarfulltrúi með bréfi, dags. 25. ágúst 2004, gefið álitsbeiðendum kost á að koma að skriflegum athugasemdum við byggingarleyfisumsóknina. Í bréfi byggingarfulltrúa segir: „Sótt er um leyfi til þess að stækka stofu 1. hæðar húss nr. 38, fyrir breytingum á gluggum allra raðhúsanna, breytingu klæðningar útveggja og þaks, breytingu á innra skipulagi húsa nr. 38 og 40, leyfi til þess að reisa skjólveggi milli allra raðhúsanna, breyta sorpgeymslum við hús nr. 38 og 40 og byggja garðtækjageymslu á baklóð húsa nr. 38 og 40.“ Aðrar upplýsingar hafi álitsbeiðendur ekki um breytingar þessar og framkvæmdir. Með bréfi, dags. 9. september 2004, hafi álitsbeiðendur mótmælt fyrirhuguðum framkvæmdum og breytingum, m.a. með vísan til þess að ekki hafi verið fjallað um málið á húsfundi en framkvæmdir og breytingar lytu að sameigninni. Þá væru hagsmunir umsækjenda þannig vaxnir að óheimilt væri að verða við beiðninni. Hagsmunir þeirra væru sameiginlegir og fjárhagslegir og vörðuðu vanefndir á kaupsamningi við álitsbeiðendur. Gagnaðilar væru því ótvírætt vanhæfir til ákvarðanatöku um fyrirliggjandi breytingartillögur á vettvangi húsfélagsins. Fram kemur í álitsbeiðni að fyrir liggi að gagnaðili D og seljandi hafi rætt þær breytingar sem nú er sótt um leyfi fyrir áður en af kaupum D á X nr. 38 hafi orðið.
Af hálfu álitsbeiðenda er byggt á því að í öllum tilvikum sé um að ræða breytingar, framkvæmdir og byggingu sem hafi í för með sér verulegar breytingar á sameign og hagnýtingu hennar í skilningi 6. gr. og 1., 3. og 5. töluliðar 8. gr. laga, nr. 26/1994, um fjöleignarhús. Þá lúti umræddar breytingar og framkvæmdir m.a. að atriðum sem álitsbeiðendur telja vera verulega galla á eign þeirra og vanefndir sem gagnaðilinn E beri ábyrgð á og nefna sérstaklega glugga, klæðningu útveggja og þak. Breytingartillögurnar séu með öðrum orðum í andstöðu við umsamið afhendingarástand húss álitsbeiðenda og teikningar af því húsi sem lágu til grundvallar kaupum.
Vísað er til 36. gr., 1. mg. 39. gr. og 63. gr. fjöleignarhúsalaga. Bent er á að ekki sé gert ráð fyrir umræddum breytingum og framkvæmdum á samþykktum teikningum eða í þinglýstum heimildum sem binda álitsbeiðendur. Því sé samþykki allra eigenda áskilið til ákvörðunartöku, sbr. 2. málslið 1. mgr. 19. gr., 2. mgr. 28. gr., 1. mgr. 30. gr. og 31. gr. fjöleignarhúsalaga, sbr. einnig 2., 6. og 7. tölulið A-liðar 1. mgr. 41. gr. laganna. Hvað sem öðru líði leiði málsatvik og eðli þeirra, þ.e. hagsmunir og tengsl gagnaðila og skörun þeirra við hagsmuni álitsbeiðenda, til þess að áskilja verði samþykki allra eigenda við nefndum breytingum og framkvæmdum. Verði talið að í einhverjum tilvikum eða öllum sé um breytingu á séreign að ræða er á því byggt að samþykki allra eigenda þurfi til þar sem málið varði álitsbeiðendur sérstaklega, sbr. 1. og 4. mgr. 27. gr., sbr. 5. og 12. tölulið A-liðar 1. mgr. 41. gr. fjöleignarhúsalaga.
Til vara er byggt á að samþykki 2/3 hluta eigenda þurfi, bæði miðað við fjölda og hlutfallstölu, sbr. 2. mgr. 30. gr. og 31. gr. fjöleignarhúsalaga, sbr. 3., 4. og 9. tölulið B-liðar 1. mgr. 41. gr. sömu laga. Verði talið að bygging, í þeim tilvikum sem um hana er að ræða, rúmist innan samþykktrar teikningar og að byggingarrétturinn sé í sameign, er á því byggt af hálfu álitsbeiðenda að samþykki 2/3 hluta eigenda, bæði miðað við fjölda og hlutfallstölu, þurfi, sbr. 2. mgr. 29. gr. fjöleignarhúsalaga, sbr. 2. tölulið B-liðar 1. mgr. 41. gr. laganna. Varðandi meint vanhæfi gagnaðila til ákvörðunartöku á húsfundi er vísað til 65. gr. fjöleignarhúsalaga.
Bent er á að áður hafi einn angi þessa máls verið borinn undir kærunefnd fjöleignarhúsamála, sbr. mál nr. 42/2003. Því erindi hafi verið vísað frá en kærunefnd hafi ekki talið skilyrði til að fjalla efnislega um málið þar sem gagnaðili lýsti því yfir að ekki væri ágreiningur af hans hálfu um að samþykki allra eigenda væri áskilið fyrir breytingum á suðurhlið hússins. Álitsbeiðendum sé hins vegar ekki ljóst hvort þær breytingar sem nú er sótt um leyfi fyrir séu nákvæmlega þær sömu og um ræddi á sínum tíma.
Í greinargerð gagnaðila er lögð áhersla á að flestar þær breytingar sem um sé rætt í álitsbeiðni hafi átt sér stað á fyrsta byggingarstigi hússins þegar G ehf. hafi verið einn eigandi þess og því haft fulla heimild til breytinganna. Breytingarnar hafi allar verið gerðar að tillögu arkitekts og verkfræðings. Nefnt er að ákveðið hafi verið að byggja húsið úr einingum í stað þess að steypa það á staðnum, gerðar hafi verið útfærslubreytingar á þakkanti og gluggum, fallið hafi verið frá því að klæða húsið að utan og ákveðið að setja skjólveggi milli íbúðanna að norðanverðu. Álitsbeiðendum hafi verið þetta að fullu ljóst við kaupin enda hafi fasteignin að mestu verið í fyrirhuguðu afhendingarástandi, þ.e. fullfrágengin að utan og rúmlega fokheld að innan. Tiltekin atriði hafi þó verið ófrágengin og er sérstaklega nefnt að ekki hafi verið lokið við málun utanhúss, frágang svalagólfs, frágang flassninga á þaki auk minni háttar frágangs innanhúss. Aðallega sé því um það að ræða að verið sé að færa teikningar í rétt horf og til samræmis við ástand hússins fyrir kaup álitsbeiðenda ásamt því að óskað er eftir leyfi til að færa út glugga á stofu á nr. 38 og fyrir áhaldageymslu þannig að íbúar gætu farið í þær framkvæmdir að því gefnu að samþykki húsfundar fáist fyrir þeim. Álitsbeiðendur hafi keypt það sem þeir sáu en ekki það sem ætla hafi mátt af eldri teikningum. Því er mótmælt að samþykki húsfundar sé áskilið fyrir breytingum sem búið hafi verið að gera þegar húsið var selt. Sérstaklega er vísað til þess að í gögnum sem tengjast sölu X nr. 36 komi fram að unnt sé að gera breytingar á fyrirhuguðu skipulagi.
Varðandi einstök atriði umsóknar til byggingarfulltrúa er því mótmælt að samþykki húsfundar sé nauðsynlegt fyrir breytingum á innra skipulagi húsanna. Bent er á að húsin hafi verið seld án þess að innra skipulag hafi verið fastákveðið samkvæmt teikningum. Heimild til að setja upp skjólveggi að norðanverðu varði í fyrsta lagi svalir gagnaðila en þær séu sambyggðar. Svalir álitsbeiðenda séu hins vegar ekki sambyggðar öðrum svölum. Alla tíð hafi staðið til að setja skjólvegg á milli svalanna og megi sjá það á upphaflegri teikningu. Þá sé samkvæmt byggingarreglugerð skylt að hafa skýli utan um sorptunnur. Slík skýli hafi aðeins verið rissuð inn á upphaflegar teikningar. Nú sé verið að leggja fram teikningar af skýlunum og til þess þurfi ekki samþykki húsfundar. Varðandi aðrar breytingar þ.m.t. breytingar á [stofu]glugga fasteignar nr. 38 og leyfi til að reisa áhaldahús sé ekki búið að taka ákvörðun um að fara í framkvæmdir. Um sé að ræða tillögur arkitekts að beiðni íbúa. Gagnaðili telur að umsókn til byggingarfulltrúa feli ekki í sér ákvörðun um framkvæmd en getur fallist á að verði farið út í framkvæmdir þurfi samþykki húsfundar. Verði ekki annað séð en að fallist hafi verið á það áður að samþykki húsfundar þurfi til að breyta stofuglugga á nr. 38, sbr. mál nr. 42/2003 fyrir kærunefnd. Ef talið verður að samþykki húsfundar þurfi til að unnt sé að sækja um til byggingarfulltrúa er byggt á því að samþykki einfalds meirihluta nægi.
Með greinargerð gagnaðila fylgir afrit af bréfi lögmanns hans til lögmanns álitsbeiðenda þar sem fram kemur sú afstaða að álitsbeiðendur hafi komið í veg fyrir að unnt væri að ljúka við smíði hússins.
Í athugasemdum álitsbeiðenda er öllum fullyrðingum gagnaðila um málsatvik mótmælt sem röngum og ósönnuðum og málsástæðum og lagarökum sömuleiðis andmælt. Fram kemur að við kaup álitsbeiðenda á húsinu hafi fjölmörgu verið ólokið. Við sölu hafi legið fyrir sölulýsing með ljósmynd og samþykktar teikningar. Ljósmyndin beri með sér að húsið hafi þá ekki verið í samræmi við sölulýsinguna. Kauptilboð hafi verið gert á grundvelli sölulýsingar og samþykktra teikninga. Við kaupsamning hafi verið lögð fram skilalýsing. Því er mótmælt að álitsbeiðendum hafi fyrir kaupin verið skýrt frá eða verið ljóst að búið hafi verið að breyta húsinu í ýmsu frá því sem fram komi í þessum gögnum. Nú sé verið að reyna að afla samþykkis eftir á fyrir framkvæmdum og breytingum sem ranglega sé staðhæft að álitsbeiðendum hafi verið kunnugt um er kaup tókust um eignina og með því reynt að draga fjöður yfir vanefndir og hafa áhrif á vanefndakröfur álitsbeiðenda. Álitsbeiðendur telja að möguleiki til breytinga á skipulagi sem getið er um í gögnum tengdum sölu X 36, nánar tiltekið í sölulýsingu, feli í sér að kaupandi geti óskað eftir breytingum á skipulagi.
Álitsbeiðandi telur að nauðsynlegt sé að afla samþykkis húsfundar áður en lögð er inn beiðni til byggingarfulltrúa vegna umræddra breytinga og framkvæmda. Er þess krafist að kærunefnd láti uppi álit sitt á þessu atriði. Því er sérstaklega mótmælt að unnt sé að sjá skjólvegg milli svala á samþykktri teikningu. Ekki sé um lágreistan vegg að ræða úr sama efni og svalahandrið eigi að vera samkvæmt samþykktum teikningum og sé því um að ræða verulega breytingu á útliti hússins. Framkvæmdir við umræddan skjólvegg hafi verið stöðvaðar af byggingarfulltrúa. Því er sérstaklega mótmælt að álitsbeiðendur hafi með nokkru móti hindrað eða komið í veg fyrir að unnt væri að ljúka smíði hússins. Varðandi sorpgeymslur kemur fram að þær hafi verið á samþykktum teikningum og eigi að byggja geymslurnar í samræmi við þær. Eigi að breyta þeim þurfi samþykki allra eigenda eða a.m.k. 2/3 hluta þeirra. Stækkun stofu á nr. 38 og bygging garðtækjageymslu þurfi samþykki allra eigenda eða a.m.k. 2/3 hluta þeirra. Fram kemur að álitsbeiðendur gera ekki athugasemdir við breytingar á innra skipulagi einstakra íbúða og telja að almennt þurfi ekki samþykki þeirra til slíkra breytinga.
Í athugasemdum gagnaðila kemur fram að flestar athugasemdir álitsbeiðenda við ástand hússins hafi fyrst komið fram löngu eftir að þau fluttu í húsið, eftir að þeim hafi verið synjað um greiðslufrest. Álitsbeiðendur hafi ekki verið grandlausir um breytingar á húsinu og hafi sýnt af sér tómlæti. Fram kemur að gagnaðili telur ljóst að ekki verði leyst úr málinu nema fyrir dómstólum þar sem fram fari vitnaleiðslur enda verulegur ágreiningur um málsatvik. Sérstaklega er bent á að álitsbeiðendur geri ekki athugasemdir við þá meginbreytingu frá upphaflegum teikningum að húsið er ekki staðsteypt heldur einingahús.
Í frekari athugasemdum álitsbeiðenda er því mótmælt að fyrst hafi verið gerðar athugasemdir löngu eftir að álitsbeiðendur fluttu í húsið.
III. Forsendur
Ágreiningur aðila í máli þessu snýst meðal annars um hvort búið hafi verið að breyta gluggum allra raðhúsanna og klæðingu útveggja og þaks miðað við það sem gert var ráð fyrir á samþykktum teikningum við sölu X 36 til álitsbeiðenda. Enn fremur um hvort búið hafi verið að taka ákvörðun um að reisa skjólveggi milli allra raðhúsanna á þessum tímapunkti. Varðandi breytingu á sorpgeymslum við hús nr. 38 og 40 telur álitsbeiðandi að slíkar geymslur hafi verið á upprunalegum teikningum og krefst þess að þær séu reistar í samræmi við þær teikningar. Gagnaðili heldur því fram að þær hafi bara verið rissaðar inn á eldri teikningar og nú sé verið að skila inn teikningum af geymslunum í samræmi við skyldu samkvæmt byggingarreglugerð.
Hlutverk kærunefndar fjöleignarhúsamála takmarkast við að veita lögfræðilegt álit um ágreining er rís varðandi réttindi og skyldur eigenda fjöleignarhúss samkvæmt lögum um fjöleignarhús, nr. 26/1994. Metur kærunefnd hverju sinni hvort málsatvik teljist nægjanlega upplýst til að unnt sé að gefa álit um ágreiningsefnið. Í ágreiningi þeim um lögmæti ákvörðunartöku um breytingar á fjöleignarhúsinu X 36–40 sem hér um ræðir stendur orð gegn orði en hefðbundin sönnunarfærsla svo sem matsgerðir, aðila- og vitnaleiðslur fer ekki fram fyrir nefndinni. Sé ágreiningur um staðreyndir verða aðilar máls að leita úrlausnar dómstóla. Með vísan til þess sem að framan segir er kröfum sem varða áðurnefnda þætti umsóknar gagnaðila til byggingarnefndar vísað frá nefndinni.
Ef litið er til annarra atriða í hinni umdeildu umsókn gagnaðila til byggingarfulltrúa er ljóst að álitsbeiðendur hafa fallist á að ekki þurfi samþykki þeirra fyrir breytingum á innra skipulagi eignarhluta nr. 38 og 40. Kröfur sem varða þann hluta umsóknar er því vísað frá kærunefnd með vísan til þess að ekki sé ágreiningur um þetta atriði.
Varðandi stækkun stofu X nr. 38 og byggingu garðtækjageymslu á „lóðum“ eignarhlutanna nr. 38 og 40 hafa gagnaðilar viðurkennt að samþykki húsfundar sé nauðsynlegt til þess að unnt sé að hefjast handa. Kærunefnd telur ástæðu til að benda á að lóðin X 36-40 er í óskiptri sameign eigenda hússins, sbr. lóðarleigusamning dags. 6. desember 2001 og kaupsamning álitsbeiðenda, dags. 2. september 2002. Aðilar deila hins vegar um það hve stór hluti eigenda þurfi að samþykkja framkvæmdirnar og hvort nauðsynlegt sé að samþykkis sé aflað áður en sótt er um leyfi til byggingaryfirvalda fyrir umræddum framkvæmdum eða hvort slíks samþykkis megi afla eftir að leyfi byggingaryfirvalda liggur fyrir. Kærunefnd bendir á að í 1. málslið 4. mgr. 43. gr. skipulags- og byggingarlaga, nr. 73/1993, segir að sá sem óskar leyfis skv. 1. mgr. greinarinnar skuli senda um það skriflega umsókn til hlutaðeigandi byggingarnefndar ásamt nauðsynlegum hönnunargögnum og skilríkjum, þar með talið samþykki meðeigenda ef um sameign er að ræða.Kærunefnd telur að í umræddum framkvæmdum felist verulegar breytingar á sameign í skilningi 30. gr. fjöleignarhúsalaga, nr. 26/1994, og því verði ekki í þær ráðist nema allir eigendur samþykki.
Aðilar máls þessa deila einnig um hvort gagnaðilar séu vanhæfir til að taka ákvörðun um framkvæmdir og breytingar á húsinu vegna fjárhagslegra hagsmuna þeirra í málinu. Í 65. gr. fjöleignarhúsalaga nr. 26/1994 segir að enginn megi sem félagsmaður eða umboðsmaður hans taka þátt í atkvæðagreiðslu um samning eða málefni ef hann á sérstakra persónulegra eða fjárhagslegra hagsmuna að gæta. Varðandi þá þætti málsins sem kærunefnd gefur álit sitt á, þ.e. stækkun stofu og byggingu garðtækjageymslu, telur hún að almennt séu allir eigendur hússins hæfir til að taka þátt í ákvörðun um hvort af umræddum framkvæmdum eigi að verða. Eigi einhver félagsmanna sérstakra hagsmuna að gæta, t.d. vegna þess að hann hefur gert tilboð í umræddar framkvæmdir, getur hann ekki tekið þátt í ákvörðun um hvort gengið verði að tilboði hans.
IV. Niðurstaða
Það er álit kærunefndar að ákvörðun um stækkun stofu X nr. 38 og byggingu garðatækjageymslu á lóðinni skuli taka á húsfundi í húsfélaginu X 36–40 og verði ekki í þær ráðist nema allir eigendur samþykki.
Það er álit kærunefndar að gagnaðilar séu hæfir til að taka þátt í ákvörðun um hvort af stækkun stofu og byggingu garðtækjageymslu eigi að verða.
Reykjavík, 8. mars 2005
Valtýr Sigurðsson
Karl Axelsson
Pálmi R. Pálmason