Mál nr. 91/2013

KÆRUNEFND HÚSAMÁLA

Úrskurður

uppkveðinn 2. apríl 2014

í máli nr. 91/2013 (frístundahúsamál)

A og B

gegn

C

Miðvikudaginn 2. apríl 2014 var ofangreint mál tekið fyrir í kærunefnd húsamála og kveðinn upp svohljóðandi úrskurður.

ÚRSKURÐUR:

Kærunefndina skipa í þessu máli Auður Björg Jónsdóttir héraðsdómslögmaður, Valtýr Sigurðsson hæstaréttarlögmaður og Eyþór Rafn Þórhallsson verkfræðingur.

Aðilar þessa máls eru:

Sóknaraðilar: A og B, leigutakar lóðar nr. X með fastanúmer frístundahúss og geymslu nr. Y í landi D í E. F héraðsdómslögmaður fer með málið fyrir þeirra hönd.

Varnaraðili: C, eigandi jarðarinnar. G héraðsdómslögmaður fer með málið fyrir hönd varnaraðila.

Krafa sóknaraðila er að leigusamningur verði framlengdur um 20 ár frá lokum samnings að telja eða til 15. desember 2033. Þá gera sóknaraðilar kröfu um að árlegt leigugjald lóðarinnar verði ákvarðað 80.000 kr.

Krafa varnaraðila er aðallega að kæru verði vísað frá kærunefndinni. Til vara gerir varnaraðili þá kröfu að árlegt leigugjald verði ákvarðað 640.000 kr. án veiðiréttinda.

Með kæru, dags. 13. desember 2013, beindi lögmaður sóknaraðila til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við varnaraðila. Með bréfi kærunefndar, dags. 6. janúar 2014, var varnaraðila gefinn kostur á að tjá sig um efni kærunnar. Greinargerð varnaraðila, dags. 20. janúar 2014, ásamt fylgiskjölum barst til kærunefndar hinn 20. janúar 2014. Kærunefnd sendi sóknaraðila greinargerð og gögn frá varnaraðila með bréfi, dags. 20. janúar 2014, til upplýsinga og var sóknaraðila veittur frestur til að koma að athugasemdum. Athugasemdir sóknaraðila bárust kærunefnd með bréfi, dags. 7. febrúar 2014, og voru sendar varnaraðila með bréfi kærunefndarinnar, dags. 10. febrúar 2014, til upplýsinga og til að koma að athugasemdum. Athugasemdir varnaraðila bárust kærunefnd með bréfi, dags. 17. febrúar 2014. Voru þær sendar til sóknaraðila, með bréfi, dags. 18. febrúar 2014. Var aðilum þá jafnframt tjáð að gagnaöflun væri lokið og málið tækt til úrskurðar.

I. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Málsatvik eru þau að hinn 23. mars 1946 var gerður leigusamningur um afnot lóðar nr. X með fastanúmer frístundahúss og geymslu nr. Y í landi D í E, en sóknaraðilar njóta afleidds réttar af þeim samningi. Samkvæmt samningnum voru stærðarmörk lóðarinnar um það bil 4 hektarar. Um var að ræða tímabundinn leigusamning frá 1. október 1945 til 1. október 1995. Með viðauka við samninginn þann 15. desember 1963 voru mörk lóðarinnar stækkuð í um það bil 6 hektara auk þess var leigutími lengdur og ákvarðaður til 15. desember 2013. Samkvæmt gildandi deiliskipulagi er lóðin 6,4 hektarar. Í máli þessu kemur til álita hvort ágreiningur aðila heyri undir lög um frístundabyggð og leigu lóða undir frístundahús, nr. 75/2008.

II. Helstu sjónarmið sóknaraðila

Sóknaraðilar telja ágreining málsins falla undir lög um frístundabyggð og leigu lóða undir frístundahús, nr. 75/2008. Sóknaraðilar greina frá því að afnot þeirra á lóðinni hafi síðastliðna áratugi einskorðast við svæði sem sé innan við 2 hektara að stærð og að glögg merki sjáist þess í nágrenni sumarhússins þar sem þær hafi hlúð að lággróðri, sinnt uppgræðslu og trjárækt. Sóknaraðilar byggi því á að tilkall þeirra til leigulóðar á svæðinu nemi að hámarki til lóðar sem sé 2 hektarar að stærð sem sé raunar umfram þarfir þeirra. Sóknaraðilar hafi ítrekað upplýst varnaraðila um að breyta megi skráðri stærð lóðarinnar í deiliskipulagi svæðisins þannig að stærð hennar verði tilgreind 2 hektarar og jafnvel minni. 

Sóknaraðilar fjalla um að stærðartakmörkun í 2. mgr. 1. gr. laga nr. 75/2008 sé samkvæmt athugasemdum með frumvarpi til laganna gerð til að gæta hagsmuna landeigenda til að þeir verði ekki þvingaðir til að leigja út stór lönd undir frístundahús um langa hríð. Þá sé yfirlýst markmið laganna að bæta réttarstöðu þeirra leigutaka sem hafi leigt skika lands til þess að geta átt athvarf fyrir sig og fjölskyldu sína utan þéttbýlis, en síður aðila sem hafi gnægð lands fyrir frístundahús sín.  Með hliðsjón af framangreindri umfjöllun um eiginlega stærð þeirrar lóðar sem sóknaraðilar hafi haft til afnota síðastliðna áratugi undir sumarhús fjölskyldunnar sé ljóst að afstaða varnaraðila til framlengingar lóðarleigusamnings samræmist í engu yfirlýstum tilgangi löggjafans með setningu laganna. Varnaraðili eigi ekki á hættu að vera gert að leigja út land sem sé stærra en sem nemi að hámarki 2 hekturum samkvæmt ítrekuðum yfirlýsingum sóknaraðila. Eitt helsta markmið laganna sé að tryggja rétt lóðarleigutaka til áframhaldandi leigu við lok leigutíma, þó þannig að ekki sé um of gengið á eignarrétt leigusala. Sóknaraðilar telja ekkert í málinu benda til þess að með framlengingu lóðarleigusamnings um þá spildu sem sóknaraðilar hafi haft til afnota sé með óeðlilegum hætti gengið gegn hagsmunum varnaraðila.

Sóknaraðilar fjalla um að í málinu vegist á yfirlýst sjónarmið varnaraðila um annars vegar hagnað af sölu lóðanna við H og hins vegar hagsmunir þeirra fjölmörgu fjölskyldna sem hafi um áratuga skeið byggt upp og viðhaldið sumarhúsum sínum á svæðinu. Sóknaraðilar telja einsýnt að eðli máls leiði til þess að beita skuli ákvæðum laganna um rétt lóðarleigutaka á svæðinu hvað sem líði birtri stærð lóðarinnar enda sé önnur niðurstaða í hróplegu ósamræmi við þann yfirlýsta tilgang löggjafans sem áður greinir. Í því samhengi benda sóknaraðilar á að samkvæmt 1. mgr. 1. gr. laganna séu lögin ófrávíkjanleg nema annað leiði af eðli máls.

Þá greina sóknaraðilar frá því að þær hafi fylgt fyrirmælum um tilkynningar samkvæmt lögum um frístundabyggð og leigu lóða undir frístundahús, nr. 75/2008, og telja hæfilegt lóðarleigugjald vera um 80.000 kr. á ári.

III. Helstu sjónarmið varnaraðila

Varnaraðili krefst þess að málinu verði vísað frá kærunefnd húsamála einkum á þeirri forsendu að ágreiningur aðila eigi ekki undir lög um frístundabyggð og leigu lóða undir frístundabyggð, nr. 75/2008. Í því tilliti er vísað til 2. mgr. 1. gr. laganna þar sem segir að ákvæði II. kafla laganna gildi um leigu á lóðum undir frístundahús enda sé hin leigða lóð tveir hektarar að stærð eða minni og leigusamningur sé annaðhvort ótímabundinn eða til a.m.k. 20 ára. Stærðarmörkun eins og þau séu tilgreind í 2. mgr. séu annað meginskilyrða þess að leigutaki geti nýtt sér rétt samkvæmt lögunum.

Varnaraðili bendir á að í frumvarpi til laga nr. 75/2008 hafi verið fjallað um að með 2 hektara stærðarviðmiðinu sé verið að taka tillit til réttinda og hagsmuna leigusala. Hafa þyrfti í huga að leigusali geti tekið land sitt aftur til eigin afnota að leigutíma loknum enda ósanngjarnt að réttur leigutaka til framlengingar gildi um stórar lóðir undir frístundahús. Því hafi þótt eðlilegt að hafa viðmiðið 2 hektara enda ættu flestar lóðir að vera nokkuð undir þeim mörkum.

Varnaraðili byggir á því að samkvæmt samningi frá 1946, sbr. viðauka hans frá 1963, hafi fyrri afnotahafa, nú sóknaraðilum, verið selt á leigu land að stærðinni 6,4 hektarar. Þar sem ekki sé um skika lands að ræða heldur 6,4 hektara land falli samningurinn ekki undir lög nr. 75/2008 samkvæmt 1. gr. þeirra. Vísað er til athugasemdar við 1. gr. í frumvarpi til laganna þar sem segi að markmið þeirra séu aðallega að bæta réttarstöðu þeirra leigutaka sem hafi leigt skika lands til að geta átt athvarf fyrir sig og fjölskyldu sína utan þéttbýlis en síður aðila sem hafi gnægð lands fyrir frístundahús sín.

Varnaraðili greinir frá því að ein meginregla samningaréttar sé að samningar skuli standa og mótmælir því að sóknaraðilar geti einhliða breytt samningi um stærð hinnar leigðu lóðar gegn andmælum sínum. Það væri ósanngjarnt nú gegn vilja varnaraðila að minnka lóðina þegar aðstæður hafa breyst og hagur sóknaraðila felist í að minnka lóðina svo framlengja megi leigusamninginn. Samningur aðila feli í sér að hin leigða lóð sé 6,4 hektarar óháð því hvort allt landið sé allt í notkun eða aðeins að hluta til. Það hafi fyrst verið á árinu 2012, fjórum árum eftir gildistöku laga nr. 75/2008, sem kærendur hafi lagt til stærðarmörkunum yrði breytt. Frá fyrstu yfirlýsingu sóknaraðila þess efnis sem kom fram í apríl 2012 hafi varnaraðili mótmælt því. Yfirlýsingin sé of seint fram komin og í athafnaleysi sóknaraðila og þögn þeirra hafi falist samþykki þeirra fyrir því að lóðin sé 6,4 hektarar, sbr. leigusamning og viðauka við hann. Þá telur varnaraðili að yfirlýsing sóknaraðila um vilja þeirra til að minnka lóðina feli í sér viðurkenningu á því að samningur um leigu á landinu falli ekki undir gildissvið laganna.

Um mat á því hvernig túlka beri innbyrðis réttarsamband aðila þessa máls bendir varnaraðili á að eignarréttur sinn í málinu sé friðhelgur og hann njóti verndar samkvæmt 72. gr. stjórnarskrár lýðveldisins Íslands, nr. 33/1994, sbr. 1. gr. samningsviðauka nr. 1. við samning um verndun mannréttinda og mannfrelsis sbr. lög um mannréttindasáttmála Evrópu, nr. 62/1994. Slíkan rétt sé einungis hægt að takmarka í undantekningartilvikum. Við mat á stöðu varnaraðila í máli þessu beri að líta til þeirra sjónarmiða og því verði að túlka allar heimildir á takmörkunum á þeim stjórnarskrárvarða rétti þröngt. Þessu til stuðnings sé vísað til þeirra sjónarmiða sem voru tilgreind athugasemdum með frumvarpi því er varð að lögum nr. 75/2008, þ.e. að aukin réttindi leigutaka samkvæmt frumvarpinu mættu ekki ganga um of á eignarrétt leigusala.

Þá greinir varnaraðili frá því að framangreind túlkun sé í anda þeirra lögskýringarsjónarmiða sem sóknaraðilar haldi til haga í málatilbúnaði sínum. Í máli þessu þurfi að fara fram hagsmunamat þar sem minni hagsmunir séu látnir víkja fyrir meiri hagsmunum. Við mat á mikilvægi hagsmuna verði eðli máls samkvæmt að líta til vægi þeirra réttarheimilda sem aðilar máls þessa hafi stuðst við til stuðnings kröfum sínum. Hagsmunirnir snúist annars vegar um eignarrétt varnaraðila að landinu og hins vegar óbeinan eignarrétt sóknaraðila, þ.e. réttar þeirra til leigu samkvæmt tímabundnum samningi. Eðli málsins samkvæmt hljóti beinn eignarréttur að vera rétthærri en óbeinn eignarréttur sem byggi á samningi sem hafi verið markaður tiltekinn tími. Því beri að víkja hagsmunum sóknaraðila til hliðar í þágu hagsmuna varnaraðila.

Til vara krefst varnaraðili þess að árlegt leigugjald verði ákvarðað 640.000 kr. án veiðiréttinda.

IV. Niðurstaða

Í máli þessu kemur til álita hvort ágreiningur aðila heyri undir lög um frístundabyggð og leigu lóða undir frístundahús, nr. 75/2008, en þar er í 1. gr. fjallað um gildissvið laganna. Í 1. mgr. þeirrar lagagreinar segir að lögin séu ófrávíkjanleg nema annað sé tekið fram eða leiði af eðli máls. Þá segir í 2. mgr. sömu greinar að lögin gildi um leigu á lóðum undir frístundahús enda sé hin leigða lóð 2 hektarar að stærð eða minni. Í leigusamningi þeim sem um er deilt, segir að stærð hinnar leigðu lóðar sé um það bil 4 hektarar. Með viðauka við samninginn frá 15. desember 1963 voru mörk lóðarinnar stækkuð í um það bil 6 hektara. Samkvæmt gildandi deiliskipulagi er lóðin 6,4 hektarar. Í frumvarpi því er varð að lögum nr. 75/2008 er fjallað um að gildissvið II. kafla laganna nái ekki til stórra lóða, þ.e. lóða sem eru stærri en 2 hektarar. Þá er ljóst af 2. mgr. 1. gr. laga nr. 75/2008 að II. kafli laganna gildir ekki um leigu lóða sem eru stærri en tveir hektarar. Hvorki lögin né lögskýringargögn gefa tilefni til að ætla að unnt sé að víkja frá því gildisskilyrði. Þá telur kærunefnd að ekkert komi fram í gögnum málsins sem gefi tilefni til að vikið sé frá nefndu gildisskilyrði enda er óumdeilt að sú lóð sem um ræðir er mun stærri en 2 hektarar.

Að því virtu að óumdeilt er að stærðarmörk hinnar umdeildu lóðar séu yfir 2 hekturum er ljóst að ágreiningur í máli þessu heyrir ekki undir lög um frístundabyggð og leigu lóða undir frístundahús, nr. 75/2008, sbr. 2. mgr. 1. gr. laganna. Þegar af þeirri ástæðu hafa sóknaraðilar ekki málskotsrétt til kærunefndar húsamála vegna hinnar umdeildu lóðar samkvæmt 12. gr. laganna. Kæru sóknaraðila ber því að vísa frá.

ÚRSKURÐARORÐ:

Kæru sóknaraðila, dags. 13. desember 2013, er vísað frá kærunefnd.

Reykjavík, 2. apríl 2014

Auður Björg Jónsdóttir

Valtýr Sigurðsson

Eyþór Rafn Þórhallsson