Mál nr. 78/2023-Álit
ÁLIT
KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA
í máli nr. 78/2023
Skaðabótaábyrgð húsfélags. Viðgerðir í séreign.
I. Málsmeðferð kærunefndar
Með álitsbeiðni, dags. 21. júlí 2023, beindi A hér eftir nefnd álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við Húsfélagið B, hér eftir nefnt gagnaðili.
Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994.
Auk álitsbeiðni voru greinargerð gagnaðila, dags. 30. ágúst 2023, og athugasemdir álitsbeiðanda, dags. 21. september 2023, lagðar fyrir nefndina.
Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 11. apríl 2024.
II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni
Um er að ræða fjöleignarhúsið C í D. Álitsbeiðandi er eigandi íbúðar í húshluta nr. 35 en gagnaðili er húsfélagið. Ágreiningur er um hvort það sé á ábyrgð gagnaðila að láta framkvæma viðgerðir vegna rakaskemmda í íbúð álitsbeiðanda og greiða kostnað vegna þeirra.
Krafa álitsbeiðanda er:
Að viðurkennt verði að gagnaðili beri skaðabótaábyrgð vegna tjóns í íbúð álitsbeiðanda, sem og að honum beri að hlutast til um viðgerðir á íbúðinni. Einnig að gagnaðila beri að bæta álitsbeiðanda afleitt tjón.
Í álitsbeiðni segir að húsið hafi verið byggt árið 1972. Árið 2010 hafi húsið verið klætt að utan með álklæðningu og plastgluggar settir í stað tréglugga. Fljótlega hafi komið upp galli á þeim framkvæmdum, en þær hafi meðal annars leitt til lekavandamála. Með dómi Héraðsdóms […] hafi verktakinn verið dæmdur til að greiða gagnaðila 33.395.212 kr. vegna þessa.
Þessi galli hafi valdið því að mikill raki og mygla séu í útvegg íbúðar álitsbeiðanda. Gagnaðili hafi neitað að taka þátt í kostnaði við nauðsynlegar framkvæmdir til að stöðva tjón. Eitt herbergi hafi verið innsiglað vegna mikillar myglu. Töluverðar mygluskemmdir séu í íbúðinni og hún í raun óíbúðarhæf vegna þessa. Álitsbeiðandi hafi ítrekað og árangurslaust reynt að fá úr málum sínum bætt.
Skýrsla, dags. 26. maí 2022, hafi verið unnin um ástand eignarinnar af E ásamt kostnaðarmati á viðgerð sem hafi numið 524.000 kr., en sú tala sé hærri í dag sökum skemmda. Ástand í barnaherbergi íbúðarinnar hafi verið kannað með áherslu á myglu. Tekið hafi verið rakasýni sem hafi verið sent til greiningar í rannsókn hjá F. Raki í veggjum íbúðarinnar hafi mælst langt umfram mörk.
Áskorun hafi verið send gagnaðila 21. júní 2023 vegna tjóns sem hafi orðið í íbúðinni vegna leka frá sameign. Óskað hafi verið eftir að afstaða yrði tekin til viðgerða á séreigninni. Einnig hafi verið gerð krafa um að boðað yrði til húsfundar vegna málsins, sbr. 60. gr. laga um fjöleignarhús. Í svarbréfi lögmanns gagnaðila, dag. 17. júlí 2023, hafi verið vísað til álits dags. 30. júní 2022, og svarbréfs, dags. 6. október 2022. Ekki hafi verið talið tilefni til að boða til húsfundar.
Í nefndu áliti, dags. 30. júní 2022, hafi verið vísað til 2. tölul. 1. mgr. 5. gr. laga um fjöleignarhús, sem kveði á um að undir séreign falli allt innra byrði íbúða, þar með talið allt innra byrði umliggjandi veggja, gólfa og lofta, þar á meðal einangrun. Af þeim sökum hafi gagnaðili ekki talið að honum væri skylt að bæta það tjón sem hafi stafað af leka frá sameign. Því hafi ranglega verið haldið fram að útveggur teljist til séreignar álitsbeiðanda. Raki og mygla séu í útvegg í íbúðinni sem sé burðarveggur. Samkvæmt 3. tölul. 1. mgr. 5. gr. sömu laga falli undir séreign allir milliveggir sem ekki séu jafnframt burðarveggir en útveggur teljist burðarveggur. Af þeim sökum tilheyri útveggur sameign en ekki séreign. Þá hafi álitsgerðin verið sérsniðin eftir pöntun gagnaðila þar sem hún sé hlaðin rangfærslum, sem felist meðal annars í þeirri staðhæfingu að búið sé að gera við lekann og eingöngu þurfi að sparsla og mála. Skýrsla E vísi til raunverulegs ástands íbúðarinnar og viðvarandi raka sem sé enn til staðar.
Fyrrnefnt bréf, dags. 6. október 2022, hafi varðað afstöðu gagnaðila til áskorunar álitsbeiðanda. Vísað hafi verið til þess að gagnaðili bæri ekki ábyrgð á skemmdum í einstökum séreignarhlutum og hafi hann byggt afstöðu sína á því að tjón hafi orðið á séreign. Áskorun á grundvelli 38. gr. laga um fjöleignarhús hafi verið hafnað á þeim grundvelli að gagnaðili hafi ekki talið ákvæðið eiga erindi við ágreining aðila og vísað hafi verið til þess að sameignin hafi þegar verið lagfærð. Það sé þó rangt þar sem viðgerðin hafi ekki borið árangur eins og gagnaðili hafi haldið fram.
Kröfur álitsbeiðanda séu byggðar á almennum reglum kröfuréttar og lögum um fjöleignarhús, þá helst ákvæði 1. mgr. 38. gr. Áskoranir og tilmæli hafi árangurslaust verið send gagnaðila 26. september 2022, 5. október 2022 og 21. júní 2023.
Skilyrði 38. gr. laganna séu uppfyllt. Álitsbeiðandi eigi ekki að þurfa að þola að sameign á heimili hennar verði fyrir skemmdum vegna lélegs viðhalds og vanrækslu gagnaðila. Skilyrði ákvæðisins felist í því að viðgerðir séu nauðsynlegar og framkvæmd verði að fara fram á sameign. Auk þess sem reynt hafi verið að komast að samkomulagi við aðra eigendur sem ekki hafi tekist þrátt fyrir áskoranir þar um. Gagnaðili hafi synjað beiðni álitsbeiðanda um húsfund.
Í greinargerð gagnaðila segir að vegna leka með gluggum eftir framkvæmdina árið 2010 hafi verið dómkvaddur matsmaður sem hafi skilað matsgerðum í maí og september 2018. Verktakinn sem hafi staðið að framkvæmdunum hafi verið ósáttur við niðurstöður matsgerðanna og krafist yfirmats. Yfirmatsmenn hafi verið dómkvaddir 11. september 2020 og þeir skilað yfirmatsgerð í apríl 2021. Matsmenn hafi metið afleiðingar leka frá gluggum vegna íbúðar álitsbeiðanda þannig að skemmdir hafi eingöngu verið í allra ysta lagi í veggjum og að eingöngu hafi þurft að sparsla og mála inni. Kostnaðarmat samkvæmt yfirmatsgerð vegna viðgerða og frágangs að innan, þ.e. spörslunar og málunar, hafi numið 57.000 kr. Samkvæmt dómi Héraðsdóms […], hafi verktakanum sem hafi annast ísetningu glugga verið gert að greiða gagnaðila 33.395.212 kr. í skaðabætur. Landsréttur hafi staðfest héraðsdóminn […].
Árið 2020 hafi gagnaðili byrjað að undirbúa gluggaskipti og einangrun bæði útveggja og þaks. Hann hafi fengið G ehf. til að annast eftirlit með þeim framkvæmdum. Eftirlitsaðili hafi fengið fyrirtækið H ehf. til að taka út svefnherbergisglugga í íbúð álitsbeiðanda. Glugginn hafi verið skoðaður og settur aftur í að skoðun lokinni. Vorið 2022 hafi ísetningu nýrra glugga fyrir allar íbúðir verið lokið. Verktakinn sem hafi annast gluggaskipti og einangrun útveggja hafi aftur á móti verið búinn að skipta um gluggana og einangra útveggi í húsinu 10. desember 2021. Bætur samkvæmt dómnum hafi verið greiddar gagnaðila í maí 2023 og 1. júní 2023 hafi hann skilað álitsbeiðanda hennar hluta skaðabóta að fjárhæð 680.989 kr. Áður hafi gagnaðili greitt einstökum eigendum, þar með talinni álitsbeiðanda, bætur í tvígang. Fyrst vegna málningarvinnu að innanverðu 75.500 kr. á íbúð. og þá hafi eigendur fengið endurgreiddan virðisaukaskatt.
Gagnaðili beri ekki ábyrgð á skemmdum innan einstakra séreignahluta en þær séu á ábyrgð einstakra eigenda og það sé þeirra að ráðast í viðgerðir og viðhald á sinni séreign. Ekkert liggi fyrir um hvort þær skemmdir sem álitsbeiðandi kveði að séu í íbúð hennar stafi frá þeim leka sem hafi orðið vegna gluggaísetningar. Niðurstaða matsgerða í fyrrgreindum dómsmálum hafi verið sú að skemmdirnar hafi eingöngu verið í allra ysta lagi í veggjum og að eingöngu þyrfti að sparsla og mála íbúðir að innan.
Máli sínu til stuðnings vísi gagnaðili til 52. gr. sem og lögskýringargagna og jafnframt til dóms Hæstaréttar frá 14. febrúar 2013 í máli nr. 462/2012.
Þar sem engar skemmdir séu á ytra byrði hússins og allt sem tilheyri sameign hafi þegar verið viðgert, beri gagnaðili ekki ábyrgð á téðum skemmdum í íbúð álitsbeiðanda. Gagnaðili hafi ekki látið fyrir farast að gera við skemmdir á sameign. Þá hafi ekki orðið bilun í neinum búnaði sameignar, þ.e.a.s. ekki hafi verið um að ræða skyndilega bilun í búnaði sem réttlætt gæti hlutlæga ábyrgð gagnaðila.
Í athugasemdum álitsbeiðanda segir meðal annars að samhengisins vegna sé óhjákvæmilegt að rekja forsögu málsins. Á aðalfundi 3. júní 2009 hafi verið ákveðið að fara í endurbætur á húsinu. Framkvæmdir hafi byrjað árið 2010 þar sem gluggum hafi verið skipt út. Verktakinn hafi verið dæmdur til að greiða gagnaðila skaðabætur þar sem ísetning á gluggunum hafi verið ófullnægjandi og að þeir hafi verið gallaðir. Niðurstaða Landsréttar hafi meðal annars verið byggð á mati dómkvadds matsmanns. Undir- og yfirmatsgerðar hafi verið aflað, en talið hafi verið að yfirmatinu hefði ekki tekist að hnekkja niðurstöðum undirmatsins.
Vorið 2022 hafi ísetningu nýrra glugga verið lokið. Samkvæmt gagnaðila bendi gögn frá verktakanum til þess að búið hafi verið að skipta um glugga í húshluta nr. 35 þann 10. desember 2021. Það sé rúmlega tíu árum eftir fyrstu athugasemdir um leka frá þeim gluggum sem gagnaðili hafi fengið dæmdar bætur vegna. Fyrstu athugasemdir um leka frá íbúðum hafi komið fram á húsfundi 27. apríl 2011. Þá hafi verið tilkynnt að það blési í gegnum gluggana og að leki væri í þeim.
Gagnaðili vísi til þess að í yfirmatsgerðinni segi að matsmenn hafi metið afleiðingar frá gluggum vegna íbúðar álitsbeiðanda með þeim hætti að skemmdir séu eingöngu í allra ysta lagi í veggjum. Sú matsgerð hafi ekki verið talin hafa hnekkt undirmatsgerðinni en í henni hafi komið fram að að sögn fulltrúa matsbeiðanda leki á mörgum stöðum inn í íbúðir og rakaskemmdir séu á útveggjum. Þá vísar álitsbeiðandi nánar til þess sem fram kemur í undirmatsgerðinni.
Með öllu sé augljóst að gagnaðila hafi bæði grunað að mygla væri í veggjum íbúðarinnar og talið líklegast að myglan væri afleiðing af rakaskemmdum sem hafi verið staðfest vegna leka með gluggum. Þá hafi þetta verið staðfest bæði í undir- og yfirmötum þeim sem hafi verið unnin fyrir gagnaðila í tengslum við dómsmálið. Af þessu megi ráða að gagnaðili hafi haft fulla vitneskju um ástandið í íbúð álitsbeiðanda allt frá árinu 2016.
Álitsbeiðandi hafi gert ítrekaðar athugasemdir við lekann í íbúð hennar án þess að við því hafi verið brugðist, sbr. samskipti af Facebook síðu gagnaðila frá árinu 2016.
Á tímabilinu 18.-22. mars 2021 hafi gagnaðili ranglega haldið því fram að gluggi álitsbeiðanda hefði verið tekinn úr og hann svo settur aftur í en það hafi verið gert í íbúð 301. Þessi staðhæfing gagnaðila virðist byggð á þeim misskilningi að fyrirtækið sem hafi gefið út reikninginn hafi fyrir mistök merkt íbúð álitsbeiðanda inn á reikning vegna verksins.
Árið 2022 hafi E kannað ástand í barnaherbergi íbúðar álitsbeiðanda með áherslu á myglu. Þann 25. maí 2022 hafi fyrirtækið skilað skýrslu til gagnaðila. Tekið hafi verið ryksýni úr herberginu og sent til greiningar. Niðurstöðurnar hafi verið þær að mikil mygla hafi verið í herberginu. Þá hafi skoðunarmaður borað í gegnum múr og einangrun í útvegg til að kanna ástand steypu á bakvið einangrun og hafi þar mælst mjög mikill raki. Gagnaðili hafi ekkert aðhafst frá því að skýrslan hafi borist honum, þrátt fyrir vitneskju um ástand íbúðarinnar og raunverulegar orsakir myglunnar. Honum hafi borið að grípa til ráðstafana til að koma í veg fyrir frekari leka og þar af leiðandi myglumyndun þegar í kjölfar fyrstu áskorana. Athafnaleysi gagnaðila beri að meta honum til sakar/gáleysis, enda hafi bæði kostnaður og tjón álitsbeiðanda vegna þessa orðið mjög umfangsmikið.
Lekinn hafi varað í langan tíma. Allt að einu hafi álitsbeiðandi ekkert getað gert í því fyrr en hún hafi orðið vör við hann árið 2016. Á þeim tímapunkti hafi ítrekað verið gefin loforð og vilyrði af hálfu gagnaðila þess efnis að tjón hennar yrði bætt. Frá því að framkvæmdum hafi lokið í desember 2021 hafi ekki orðið vart við leka í íbúðinni. Álitsbeiðandi hafi ekki fjárhagslegt bolmagn til að ráðast í endurbætur á eigin kostnað. Trassaskapur og sinnuleysi gagnaðila hafi þannig valdið henni verulegu fjárhagslegu tjóni og miska. Frá fyrstu tilkynningu um raka 27. apríl 2011 á húsfundi þar til matsmaður hafi skilað matsgerðum 28. maí 2018 og svo aftur 2. janúar 2019 hafi liðið 6-7 ár. Á húsfundi 27. janúar 2019 hafi verið tekin ákvörðun um höfðun dómsmáls vegna vanefnda eftirlitsaðila og verktaka. Frá því að fyrsta matsgerðin hafi verið lögð fram í maí 2018, sem hafi bæði staðfest leka og myglu í íbúð álitsbeiðanda, þar til framkvæmdum á gluggum hafi verið lokið 10. desember 2021 hafi liðið rúmlega þrjú og hálft ár. Að lokum frá því að álitsbeiðandi hafi sannanlega birt myndir af lekanum og látið gagnaðila meðal annars vita árið 2016, þar til skipt hafi verið um glugga á húsinu hafi liðið fimm ár. Þetta séu ansi mörg ár sem álitsbeiðandi hafi þurft að búa í mygluðu og mjög heilsuspillandi húsnæði, sem hún telji að hafi átt stóran þátt í veikindum sem hún stríði við í dag.
Með hliðsjón af framangreindu beri gagnaðili skaðabótaábyrgð á tjóni í íbúð álitsbeiðanda á grundvelli 1. tölul. 1. mgr. 52. gr. laga um fjöleignarhús, sem og að honum beri að hlutast til um viðgerðir á séreign álitsbeiðanda vegna lekans. Þá beri gagnaðila einnig að bæta álitsbeiðanda afleitt tjón, sem lagt sé til að verið metið sérstaklega að fenginni endanlegri niðurstöðu um bótaskyldu í málinu.
III. Forsendur
Samkvæmt 1. mgr. 52. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994, er húsfélag ábyrgt gagnvart einstökum eigendum og afnotahöfum og segir í 1. og 2. mgr. 51. gr. þegar tjón stafar af vanrækslu á viðhaldi sameignar, búnaði hennar og lögnum, sbr. 1. tölul., mistökum við meðferð hennar og viðhald, sbr. 2. tölul., eða bilun á búnaði sameignar og sameiginlegum lögnum þótt engum sem húsfélagið beri ábyrgð á verði um það kennt, sbr. 3. tölul.
Skaðabótaábyrgð húsfélags á grundvelli 52. gr. fjöleignarhúsalaga byggir á því að húsfélagið hafi sýnt af sér vanrækslu. Í athugasemdum við ákvæðið í frumvarpi því er varð að lögum nr. 26/1994 er fjallað um að ábyrgð samkvæmt 1. og 2. tölulið 1. mgr. ákvæðisins sé á sakargrundvelli. Í þeim tilvikum sé það skilyrði bótaskyldu að eigandi eða einhver sem hann ber ábyrgð á samkvæmt almennum reglum valdi tjóni af ásetningi eða gáleysi. Vanrækslan eða mistökin þurfa því að vera saknæm.
Skipt var um alla glugga á húsinu árið 2010 en ísetning glugganna reyndist ófullnægjandi, sbr. dómur Héraðsdóms […], þar sem verktakanum var gert að greiða gagnaðila skaðabætur vegna þessa meðal annars. Var sú niðurstaða staðfest með dómi Landsréttar í máli nr. […]. Gluggunum var öllum skipt út og lauk þeirri vinnu vorið 2022. Leki hafði komið upp í íbúð álitsbeiðanda sem gögn málsins bera með sér að rekja hafi mátt til hinna gölluðu framkvæmda en fram kemur í málatilbúnaði hennar að lekinn hafi stöðvast eftir að gluggum á íbúð hennar hafi verið skipt út að nýju í desember 2021.
Í skýrslu E, dags. 26. maí 2022, sem álitsbeiðandi aflaði, segir að við skoðun í svefnherbergi íbúðar álitsbeiðanda hafi verið borað í gegnum múr og einangrun í útvegg. Rakamælir hafi sýnt mikinn raka í múr og einangrun. Því var talið nauðsynlegt að hreinsa múr og einangrun af veggnum og hreinsa steypu á viðunandi hátt svo öll mygla yrði fjarlægð.
Kærunefnd telur gögn málsins ekki bera annað með sér en að þegar hafi verið gerðar lagfæringar á sameign hússins. Telur nefndin því tilvísun álitsbeiðanda til 38. gr. laga um fjöleignarhús, sem kveður á um nauðsynlegt viðhald á sameign vegna athafnaleysis húsfélags, ekki eiga við í málinu.
Til þess að skaðabótaábyrgð á grundvelli 52. gr. komi til greina verður gagnaðili að hafa sýnt af sér vanrækslu á viðhaldi sameignar eða gert mistök við meðferð hennar og viðhald með saknæmum hætti. Fyrir liggja gögn sem sýna að álitsbeiðandi upplýsti um leka í íbúð sinni í lok árs 2016 og í febrúar 2017 á sameiginlegri Facebook síðu húsfélagsins. Óumdeilt virðist meðal aðila að leka var að rekja til gallaðrar þjónustu verktaka vegna gluggaskipta. Svör þáverandi formanns gagnaðila við færslum álitsbeiðanda voru á þá leið að hann hefði árangurslaust verið í samskiptum við fyrirtæki vegna gluggaviðgerða og tók hann fram að vonandi liði ekki á löngu þar til dómkvaddur matsmaður kæmi til með að meta skemmdirnar. Ljóst er að leki var á nokkrum stöðum í húsinu eftir téðar gluggaframkvæmdir og skilaði dómkvaddur matsmaður niðurstöðum sínum 28. maí 2018 og 2. janúar 2019. Verktakinn krafðist yfirmats sem lá fyrir í apríl 2021. Gagnaðili hóf undirbúning á gluggaskiptum á árinu 2020 og lauk þeim viðgerðum í húsi álitsbeiðanda í desember 2021 en að þeim loknum stöðvaðist leki í íbúð hennar.
Ljóst er að það var verktakinn sem sýndi af sér saknæma háttsemi við gluggaframkvæmdina og ber ábyrgð á tjóni sem rekja má til þeirrar háttsemi, hvort sem er á séreign eða sameign. Kærunefnd telur að þótt gagnaðili hefði getað hafið framkvæmdir fyrr, í síðasta lagi að loknu undirmati, hefur ekki verið sýnt fram á að álitsbeiðandi hafi óskað eftir tilteknum aðgerðum vegna sameignarinnar eða séreignarinnar allan þennan tíma eða haft uppi sérstök mótmæli vegna þeirrar leiðar sem gagnaðili fór í málinu. Engin gögn styðja það að álitsbeiðandi hafi gert sérstakar athugasemdir eða haft uppi tilteknar kröfur um aðgerðir frá kvörtunum hennar árin 2016 og 2017 fram að þeim tíma sem viðgerðirnar áttu sér stað. Loks eru engin gögn sem styðja það að ástand séreignar álitsbeiðanda hafi versnað vegna aðgerða eða aðgerðaleysis gagnaðila. Verður þannig ekki annað ráðið en að gagnaðili hafi verið í góðri trú um að hann væri að minnsta kosti ekki að vanrækja skyldur sínar gagnvart eigendum í húsinu. Með hliðsjón af öllu framangreindu er kröfum álitsbeiðanda hafnað.
Álit nefndarinnar hindrar ekki aðila í að leggja ágreining sinn fyrir dómstóla með venjulegum hætti, sbr. 6. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús.
IV. Niðurstaða
Það er álit kærunefndar að hafna beri kröfum álitsbeiðanda.
Reykjavík, 11. apríl 2024
Auður Björg Jónsdóttir
Víðir Smári Petersen Eyþór Rafn Þórhallsson