Mál nr. 108/2022-Úrskurður

KÆRUNEFND HÚSAMÁLA

ÚRSKURÐUR

uppkveðinn 13. febrúar 2023

í máli nr. 108/2022

A

gegn

B

Kærunefndina skipa í þessu máli Auður Björg Jónsdóttir lögmaður, Víðir Smári Petersen dósent og Eyþór Rafn Þórhallsson verkfræðingur. 

Aðilar málsins eru:

Sóknaraðili: A.

Varnaraðili: B.

Krafa sóknaraðila er að viðurkennt verði að varnaraðila beri að endurgreiða tryggingarfé að fjárhæð 340.000 kr.

Varnaraðili krefst þess að viðurkennd verði skaðabótakrafa á hendur sóknaraðila að fjárhæð 1.414.000 kr.

Með kæru, dags. 20. október 2022, beindi sóknaraðili til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við varnaraðila. Með bréfi kærunefndar, dags. 26. október 2022, var varnaraðila gefinn kostur á að tjá sig um efni kærunnar. Varnaraðili lagði inn rafræna kæru hjá kærunefnd ásamt fylgigögnum 16. nóvember 2022 vegna sama ágreinings undir málsnúmerinu 122/2022. Var kæran ásamt fylgigögnunum send sóknaraðila með bréfi kærunefndar, dags. 6. desember 2022. Athugasemdir bárust ekki.

Kærunefnd sendi báðum aðilum tölvupóst 22. desember 2022 þar sem upplýst var að þar sem kæra beggja aðila varðaði sama ágreiningsefnið yrðu málin sameinuð undir málsnúmerinu 108/2022.

Með tölvupósti kærunefndar 7. febrúar 2023 óskaði nefndin frekari upplýsinga frá varnaraðila og barst svar hans sama dag. Svar varnaraðila var sent sóknaraðila með tölvupósti kærunefndar sama dag.

I. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Aðilar gerðu ótímabundinn leigusamning frá 1. nóvember 2020 um leigu sóknaraðila á íbúð varnaraðila að C. Ágreiningur er um endurgreiðslu tryggingarfjár og skaðabótakröfu varnaraðila á hendur sóknaraðila vegna skemmda sem hafi orðið á hinu leigða á leigutíma.

II. Sjónarmið sóknaraðila

Sóknaraðili kveður varnaraðila hafa sagt upp samningnum rafrænt í apríl 2022. Sóknaraðili hafi verið beitt þrýstingi til að yfirgefa íbúðina þegar í byrjun ágúst, þrátt fyrir að sex mánaða uppsagnarfrestur gildi um ótímabundna leigusamninga. Sóknaraðili hafi flutt út í lok ágúst. Varnaraðili hafi hvorki skilað tryggingarfé að fjárhæð 340.000 kr. né gert skriflega kröfu í það. Sóknaraðili hafi árangurslaust reynt að hafa samand við varnaraðila.

III. Sjónarmið varnaraðila

Varnaraðili kveður leigutímabil hafa staðið frá nóvember 2020 til september 2022. Á þessu tímabili hafi ítrekað komið kvartanir frá nágrönnum vegna til dæmis meintrar ræktunar, sölu og neyslu fíkniefna. Hún hafi verið með stóran hund sem ekki hafi verið samþykki fyrir, þrifum á sameign hafi ekki verið sinnt og oft og tíðum verið mikill hávaði og læti frá íbúðinni. Þessar kvartanir hafi flestar verið munnlegar en ein skrifleg. Varnaraðili, sem sé búsettur í Reykjavík, hafi gert sér sérstaklega ferð til að ræða við sóknaraðila árið 2021. Þar hafi komið fram alls konar afsakanir og skýringar en varnaraðili hafi gert grein fyrir að þetta gengi ekki og að það yrði gripið til ráðstafana kæmi ástandið ekki til með að batna. Ástandið hafi ekki batnað og því hafi það verið örþrifaráð að segja upp leigusamningnum með tilliti til ofangreindra kvartana.

Uppsögnin hafi verið send með ábyrgðarbréfi. Við skil íbúðarinnar hafi sóknaraðila verið gerð grein fyrir að þrifum væri gríðarlega ábótavant en hún hafi látið sér fátt um finnast og talið þau fullnægjandi. Varnaraðili hafi þurft að gera ráðstafanir til að láta þrífa íbúðina með tilheyrandi kostnaði.

Hurðarkarmur hafi verið brotinn og parket ónýtt vegna einhvers efnis sem hafi verið á því. Þá hafi borðplata einnig verið ónýt. Stórar rispur hafi verið á parketi eftir hundinn.

IV. Niðurstaða            

Til tryggingar á réttum efndum á leigusamningi aðila lagði sóknaraðili fram tryggingarfé að fjárhæð 340.000 kr. við upphaf leigutíma. Varnaraðili hefur ekki endurgreitt tryggingarféð.

Í 4. tölul. 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, segir að leigusali megi ekki ráðstafa tryggingarfé eða taka af því án samþykkis leigjanda nema fyrir liggi endanleg niðurstaða um bótaskyldu leigjanda.

Í 4. mgr. 40. gr. húsaleigulaga segir að leigusali skuli svo fljótt sem verða megi og eigi síðar en innan fjögurra vikna frá skilum leiguhúsnæðis gera leigjanda skriflega grein fyrir því hvort hann geri kröfu í tryggingarfé samkvæmt 4. tölul. 1. mgr. eða hafi uppi áskilnað um það, sbr. einnig 1. mgr. 64. gr. Hafi leigusali ekki gert kröfu samkvæmt 1. málsl. skuli hann skila leigjanda tryggingarfénu ásamt vöxtum án ástæðulauss dráttar og skal hann greiða leigjanda dráttarvexti samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga um vexti og verðtryggingu frá þeim degi er fjórar vikur eru liðnar frá skilum leiguhúsnæðis til þess dags er hann skilar tryggingarfénu.

Leigutíma lauk 31. ágúst 2022 og var íbúðinni skilað þann dag. Samkvæmt gögnum málsins gerði varnaraðili ekki skriflega kröfu í tryggingarféð innan fjögurra vikna frá skilum húsnæðisins. Ber varnaraðila þegar af þeirri ástæðu að endurgreiða tryggingarféð að fjárhæð 340.000 kr. ásamt vöxtum, sbr. 4. tölul. 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga, frá þeim degi sem tryggingarféð var lagt fram en með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga um vexti og verðtryggingu, nr. 38/2001, frá þeim degi er fjórar vikur voru liðnar frá skilum leiguhúsnæðis til þess dags er hann skilar tryggingarfénu, sbr. 4. mgr. 40. gr. húsaleigulaga. Þar sem sóknaraðili skilaði varnaraðila íbúðinni 31. ágúst 2022 reiknast dráttarvextir frá 29. september 2022.

Varnaraðili gerir skaðabótakröfu á hendur sóknaraðila vegna skemmda sem hafi orðið á hinu leigða á leigutíma sem og vegna þrifa við lok leigutíma. Hann kveður skemmdir hafa orðið á hurðarkarmi, borðplötu og parketi.

Í 1. mgr. 64. gr. húsaleigulaga segir að bótakröfu sinni á hendur leigjanda verði leigusali að lýsa skriflega, eða hafa uppi áskilnað þar að lútandi, innan fjögurra vikna frá skilum húsnæðisins. Í 2. mgr. sömu greinar segir að hafi slíkir ágallar ekki verið sýnilegir við skil húsnæðisins skuli þeim lýst með sama hætti innan fjögurra vikna frá því að þeirra hafi orðið vart. Þá segir í 3. mgr. að sé þessara tímamarka ekki gætt falli bótaréttur niður nema leigjandi hafi haft svik í frammi.

Vegna fyrirspurnar kærunefndar þar um upplýsti varnaraðili að hann hafi fyrst lýst bótakröfu sinni á hendur sóknaraðila skriflega með kæru sinni í máli þessu. Kæran er dagsett 16. nóvember 2022 og því ljóst að hún var ekki gerð innan þeirra marka sem 1. mgr. 64. gr. laganna kveður á um. Þá verður ekki ráðið að um geti verið að ræða slíka ágalla sem ekki hafi verið sýnilegir við skil húsnæðisins, sbr. 2. mgr. sömu greinar. Bótaréttur varnaraðila er því fallinn niður, sbr. 3. mgr. sömu greinar. Verður því að hafna kröfu hans um skaðabætur.

Ákvæði 5. mgr. 85. gr. húsaleigulaga, sbr. lög nr. 63/2016, kveður á um að úrskurðir kærunefndar húsamála séu bindandi gagnvart málsaðilum og sæti ekki kæru til æðra stjórnvalds. Málsaðilum sé heimilt að bera úrskurði nefndarinnar undir dómstóla innan átta vikna frá því að úrskurður var kveðinn upp og frestast þá réttaráhrif hans uns dómur fellur. Samkvæmt 7. mgr. 85. gr. laganna eru úrskurðir kærunefndar aðfararhæfir án undangengins dóms.

ÚRSKURÐARORÐ:

Varnaraðila ber að endurgreiða sóknaraðila tryggingarfé að fjárhæð 340.000 kr. ásamt vöxtum samkvæmt 4. tölul. 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, frá þeim degi sem tryggingarféð var lagt fram til 29. september 2022 en með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga um vexti og verðtryggingu, nr. 38/2001, frá þeim degi til greiðsludags.

Skaðabótakröfu varnaraðila er hafnað.

Reykjavík, 13. febrúar 2023

Auður Björg Jónsdóttir

Víðir Smári Petersen                                     Eyþór Rafn Þórhallsson