Mál nr. 31/2021-Úrskurður

KÆRUNEFND HÚSAMÁLA

ÚRSKURÐUR

uppkveðinn 29. júní 2021

í máli nr. 31/2021

A

gegn

B

Kærunefndina skipa í þessu máli Auður Björg Jónsdóttir lögmaður, Valtýr Sigurðsson lögmaður og Eyþór Rafn Þórhallsson verkfræðingur. 

Aðilar málsins eru:

Sóknaraðili: A.

Varnaraðili: B.

Krafa sóknaraðila er að viðurkennt verði að varnaraðila beri að endurgreiða tryggingarfé að fjárhæð 250.000 kr.

Varnaraðili krefst þess að kröfu sóknaraðila verði hafnað.

Með kæru, dags. 7. apríl 2021, beindi sóknaraðili til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við varnaraðila. Með bréfi kærunefndar, dags. 16. apríl 2021, var varnaraðila gefinn kostur á að tjá sig um efni kærunnar. Greinargerð varnaraðila, dags. 25. apríl 2021, ásamt fylgiskjölum barst kærunefnd 26. apríl 2021. Kærunefnd sendi sóknaraðila greinargerð og gögn varnaraðila með bréfi, dags. 28. apríl 2021, til upplýsingar og var sóknaraðila veittur frestur til að koma að athugasemdum. Athugasemdir sóknaraðila bárust kærunefnd með tölvupósti, dags. 4. maí 2021, og voru þær sendar varnaraðila með bréfi kærunefndar, dags. 5. maí 2021. Athugasemdir varnaraðila bárust kærunefnd með ódagsettu bréfi og voru þær sendar sóknaraðila með bréfi kærunefndar, dags. 14. maí 2021. Frekari athugasemdir bárust ekki.

I. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Aðilar gerðu tímabundinn leigusamning frá 8. maí 2020 til 30. apríl 2021 um leigu sóknaraðila á íbúð varnaraðila að C. Ágreiningur er um endurgreiðslu tryggingarfjár.

II. Sjónarmið sóknaraðila

Sóknaraðili segir að varnaraðili hafi neitað að endurgreiða honum tryggingarféð á þeirri forsendu að hann hefði ekki upplýst um hvenær hann myndi skila íbúðinni. Samkvæmt rafrænum samskiptum aðila hafi sóknaraðili upplýst að hann hygðist flytja út seinni hluta febrúar, jafnvel þótt hann hafi ekki tilgreint nákvæma dagsetningu. Með því hafi hann átt við að hann yrði fluttur út í febrúar og myndi ekki halda leigu áfram í mars.

III. Sjónarmið varnaraðila

Varnaraðili segir að sóknaraðili hafi sent tölvupóst 10. janúar 2021 og tilkynnt að hann hygðist ekki endurnýja leigusamninginn. Einnig hafi hann spurt hvort hann gæti losnað fyrr undan leigusamningi, fyndi hann aðra íbúð fyrir 30. apríl 2021. Næsta dag hafi varnaraðili svarað og tekið fram að það væri í lagi að hann færi fyrr, svo lengi sem hann tilkynnti skil íbúðarinnar með tveggja mánaða fyrirvara eins og leigusamningur aðila hafi gert ráð fyrir. Sóknaraðili hafi svarað og sagt að hann hafi ætlað að reyna að flytja út í lok febrúar en hann hafi þó aldrei staðfest það ótvírætt.

Með tölvupósti sóknaraðila 28. febrúar 2021 hafi hann upplýst að hann væri fluttur út. Varnaraðila hafi aldrei verið tilkynnt um dagsetningu á skilum íbúðar.

Varnaraðili hafi ekki getað tekið það gilt eitt og sér að sóknaraðili hafi ætlað að flytja út í lok febrúar. Hún hafi haldið að hann væri enn að hugsa málið og væri enn að leita sér að nýju húsnæði. Hún hafi því enn verið í biðstöðu eftir uppsögnina, án hennar hafi hún ekki getað byrjað að leita að nýjum leigjanda.

Jafnvel þótt miðað yrði við að sóknaraðili haldi því fram að skrifleg uppsögn hafi borist 10. janúar 2021, væri tveggja mánaða uppsagnarfrestur ekki liðinn 28. febrúar.

IV. Athugasemdir sóknaraðila

Í athugasemdum sóknaraðila segir að hann hafi sagt varnaraðila að hann myndi flytja út í lok febrúar sem hafi þýtt að hann myndi ekki halda áfram leigu í mars. Sóknaraðili veltir því upp hvers vegna varnaraðili hafi ekki mótmælt þessu á sínum tíma.

V. Athugasemdir varnaraðila

Í athugasemdum varnaraðila segir að hún hafi ekki tjáð sig vegna skilaboða sóknaraðila þar sem hann hafi sagst ætla að reyna að flytja út í lok febrúar þar sem hún hafi verið að bíða eftir sannri staðfestingu á uppsögn. Að segjast reyna eitthvað hafi sýnt varnaraðila að sóknaraðili væri enn að leita og að hún myndi heyra frekar frá honum. Sóknaraðili hafi aldrei sagt að hann hafi ætlað að flytja út í lok febrúar.

VI. Niðurstaða            

Deilt er um endurgreiðslu tryggingarfjár að fjárhæð 250.000 kr. sem nemur leigugreiðslu fyrir einn mánuð. Leigusamningur aðila var tímabundinn og skyldi honum ljúka 30. apríl 2021. Sóknaraðili sendi varnaraðila skilaboð 10. janúar 2021 og upplýsti að hann hygðist ekki endurnýja leigusamninginn og spurði hvort hann gæti losnað fyrr undan honum, fyndi hann annað húsnæði. Varnaraðili svaraði að hann gæti sagt samningnum upp með tveggja mánaða fyrirvara. Sóknaraðili sendi þá skilaboð 11. janúar 2021 þar sem hann sagði að hann myndi reyna að flytja út í lok febrúar. Næstu samskipti aðila áttu sér stað þegar sóknaraðili upplýsti varnaraðila 28. febrúar að hann væri fluttur út.

Í 4. tölul. 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, segir að leigusali megi ekki ráðstafa tryggingarfé eða taka af því án samþykkis leigjanda nema fyrir liggi endanleg niðurstaða um bótaskyldu leigjanda. Þó sé leigusala jafnan heimilt að ráðstafa tryggingarfénu til greiðslu á vangoldinni leigu, bæði á leigutímanum og við lok hans.

Kærunefnd telur að varnaraðila hafi ekki mátt vera ljóst af skilaboðum sóknaraðila 11. janúar 2021 að hann myndi flytja út 28. febrúar, enda tók hann aðeins fram að hann myndi reyna það. Verður sóknaraðili því að bera hallann af óljósi orðalagi sínu að þessu leyti. Með hliðsjón af framangreindu lítur kærunefnd svo á að sóknaraðili hafi með ólögmætum hætti rift leigusamningi aðila 28. febrúar 2021 er hann flutti út úr eigninni fyrirvaralaust.

Í 1. mgr. 62. gr. húsaleigulaga segir að nú sé leigusamningi rift af einhverri þeirri ástæðu sem talin sé í 61. gr. og skuli leigjandi þá bæta leigusala það tjón sem leiði beint af vanefndum hans. Hafi leigusamningur verið tímabundinn skuli leigjandi auk þess greiða bætur sem jafngildi leigu til loka leigutímans, en ella til þess tíma sem honum hefði verið rétt að rýma húsnæðið samkvæmt uppsögn. Í 2. mgr. sömu greinar segir að leigusali skuli þó strax gera nauðsynlegar ráðstafanir til að leigja húsnæðið hið allra fyrsta gegn hæfilegu gjaldi og skuli þær leigutekjur, sem hann þannig hefur eða hefði átt að hafa, koma til frádráttar leigubótum samkvæmt 1. mgr. Hefur þessu ákvæði einnig verið beitt með lögjöfnun í tilvikum þar sem riftun leigjanda er ólögmæt.

Fram kemur í rafrænum samskiptum aðila að ekki hafi tekist að leigja íbúðina út í mars, enda hafi varnaraðili ekki getað auglýst íbúðina til leigu þar sem sóknaraðili hafði ekki sagt leigusamningnum formlega upp og hafi hún því ekki vitað hvenær íbúðin yrði laus.

Með hliðsjón af því, sem rakið hefur verið, er það niðurstaða kærunefndar að sóknaraðila hafi borið að greiða leigu fyrir mars, sbr. 1. mgr. 62. gr. húsaleigulaga, og að varnaraðila hafi verið heimilt að ráðstafa tryggingarfénu til greiðslu leigunnar, sbr. 4. tölul. 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga. Kröfu sóknaraðila er því hafnað.

Ákvæði 5. mgr. 85. gr. húsaleigulaga, sbr. lög nr. 63/2016, kveður á um að úrskurðir kærunefndar húsamála séu bindandi gagnvart málsaðilum og sæti ekki kæru til æðra stjórnvalds. Málsaðilum sé heimilt að bera úrskurði nefndarinnar undir dómstóla innan átta vikna frá því að úrskurður var kveðinn upp og frestast þá réttaráhrif hans uns dómur fellur.

ÚRSKURÐARORÐ:

Kröfu sóknaraðila um endurgreiðslu tryggingarfjár er hafnað.

Reykjavík, 29. júní 2021

Auður Björg Jónsdóttir

Valtýr Sigurðsson                                          Eyþór Rafn Þórhallsson