Mál nr. 31/1995
ÁLITSGERÐ
KÆRUNEFNDAR FJÖLEIGNARHÚSAMÁLA
Mál nr. 31/1995
Ákvörðunartaka: Skipting á lóð, rafmagnstafla, handrið. Hagnýting séreignar: Gluggar. Hagnýting sameignar: Bílastæði.
I. Málsmeðferð kærunefndar.
Með beiðni, dags. 30. maí 1995, óskuðu A og B álits nefndarinnar á deiluatriðum er risið hafa milli íbúa hússins að X. Málið var lagt fram á fundi kærunefndar 8. júní sl. Í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús var gagnaðila gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum. Greinargerð gagnaðila, dags. 19. júní, var lögð fram á fundi 28. júní. Í greinargerðinni komu fram nokkur ágreiningsatriði sem ekki var getið um í álitsbeiðni. Nefndin samþykkti að fjalla um tvö þessara atriða í áliti sínu. Af þeim sökum var álitsbeiðendum gefið færi á að tjá sig um þau atriði sérstaklega. Á fundi 5. júlí sl. voru athugasemdir álitsbeiðenda lagðar fram, dagsettar sama dag, en efnislegri umfjöllun frestað. Á fundi nefndarinnar þann 10. júlí sl. var samþykkt að taka málið til úrlausnar.
II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni.
Húsið X er tveggja hæða og byggt 1988. Í húsinu eru tvær íbúðir, þ.e. íbúð á neðri hæð sem er ásamt bílskúr samtals 167,61 m2, eða 46% húseignarinnar, og íbúð á efri hæð ásamt bílskúr, að stærð 194,65 m2, eða 54% húseignarinnar. Lóð hússins telst samtals 546,8 m2.
Ágreiningur aðila lýtur einkum að eftirfarandi fimm atriðum:
l. Álitsbeiðendur vilja að lóð umhverfis húsið verði skipt eftir eignarhluta þannig að hvor íbúð hafi ákveðinn hluta til afnota.
Álitsbeiðendur rökstyðja þessa kröfu sína með því gagnaðilar hafi þegar tekið sér 335 m2 af lóðinni til eigin afnota. Þannig sé 34 m2 svæði í kverk norðvestan við húsið þeirra einkasvæði og því sé haldið fram af gagnaðilum að það komi í staðinn fyrir svalir álitsbeiðenda. Annan hluta, sem sé rúmlega 32 m2, hafi gagnaðilar fyllt af mold án samþykkis álitsbeiðenda og þar með ráðstafað svæðinu til sín. Þá séu einstakir hlutar lóðarinnar alfarið í höndum gagnaðila, þar sem þeir slái þar gras og hugi að gróðri.
Ágreiningur hafi verið með aðilum um það hvernig staðið skyldi að því að klippa limgerði sem sett hafi verið niður í lóðina. Það hafi leitt til þess að gagnaðilar hafi klippt limgerðið að hluta, þ.e. helming þess, þannig að greinilegt sé að þeir hafi verið að skipta lóðinni í tvennt miðað við miðju hússins. Aðilar hafi einnig ólíkar skoðanir á því hvernig eigi að slá og hirða grasflatir og annað. Telja álitsbeiðendur augljóst að við þessar kringumstæður geti þeir ekki notið lóðarinnar og því beri að skipta henni.
Af hálfu gagnaðila er skiptingu lóðarinnar hafnað. Slík skipting myndi lenda á miðjum stofuglugga hjá þeim og leiða til þess að íbúð þeirra yrði illseljanleg og rýrnaði í verðgildi. Með skiptingu lóðarinnar í tvennt væri augljóslega verið að skerða rétt íbúa neðri hæðar til að njóta þeirra kosta sem eigninni fylgja, en staðsetning og sérstaklega mikið útsýni auki verðgildi íbúðarinnar verulega. Álitsbeiðendum sé ekki treystandi til að hugsa um lóðina og gæta hagsmuna gagnaðila, fengju þeir svæðið framan við stofuglugga gagnaðila til afnota.
Í gildi sé munnlegur samningur milli aðila frá vorinu 1992 um afnot af sameign. Samþykkt hafi verið að tiltekin svæði yrðu til ráðstöfunar fyrir hvorn aðila fyrir sig en annað yrði sameiginlegt. Á grundvelli þessa samkomulags hafi gagnaðilar á eigin kostnað gert miklar endurbætur á lóðinni og lagt þar mikið af mörkum með eigin vinnu.
Af hálfu gagnaðila er því haldið fram að þeir hafi aldrei meinað álitsbeiðendum afnot af sameigninni eins og þeir haldi fram. Þvert á móti væri æskilegt að þeir önnuðust oftar umhirðu sameignar. Þá sé það rangfærsla að gagnaðilar hafi til eigin afnota 335 m2 af lóðinni umhverfis húsið. Á grundvelli hins munnlega samnings aðila hafi þeir hins vegar 122 m2 til afnota auk verandar. Álitsbeiðendur hafi hins vegar 165 m2.
2. Í rafmagnstöflu, sem staðsett er inni í bílskúr efri hæðar, eru rafmagnsmælir, lekaleiðir og tvö öryggi tilheyrandi neðri hæð hússins, sem álitsbeiðendur óska að gagnaðilar flytji úr bílskúrnum.
Þessi krafa álitsbeiðenda er rökstudd með því að það sé óþolandi að eiga það yfir höfði sér að gagnaðilar geti hvenær sem er þurft að slá inn rafmagni. Þá hafi þeir farið þess á leit að fá lykil að íbúðinni til að komast í rofa ef álitsbeiðendur ætli í frí. Álitsbeiðendur hafi beðið gagnaðila um að flytja rafmagnsmæli, lekaleiði og tvo útsláttarrofa til sín, en það hafi þeir ekki gert.
Í greinargerð gagnaðila kemur fram, að í sameiginlegri rafmagnstöflu, sem staðsett sé í bílskúr efri hæðar, séu rafmagnsmælir og útsláttarrofar fyrir rafmagn á neðri hæð og tveir lekaleiðar fyrir bílskúr neðri hæðar. Á neðri hæðinni sé önnur rafmagnstafla, einvörðungu fyrir þá hæð, og í henni annar útsláttarrofi fyrir stofn auk lekaleiða fyrir herbergi, eldavél, þvottavél o.s.frv. Rafmagnið hafi verið lagt af löggiltum rafverktaka og tekið út á sínum tíma, enda lagt samkvæmt samþykktri raflagnateikningu. Gagnaðilar telja að flutningur á þeim hlutum rafmagnstöflunnar sem þeim tilheyri sé kostnaðarsamur og því hafi þeir talið að álitsbeiðendur ættu að taka þátt í kostnaði því samfara. Því hafi verið neitað.
3. Álitsbeiðendur telja að setja eigi handrið eða einhver auðkenni ofan á vegg sem skilur að lóð og bílastæði. Einnig skuli setja handrið á vegg meðfram tröppum niður á neðri hæð.
Álitsbeiðendur telja nauðsynlegt að setja handrið ofan á vegginn, sem sé aðeins ofar jörðinni bílastæðismegin en mun hærri lóðarmegin. Þar sem ekkert gefi til kynna að stæðið endi þarna sé þetta mikil slysagildra. Álitsbeiðendur telja einnig að setja eigi handrið á vegginn niður með tröppunum þar sem bratt sé þar fram af eða rúmur metri. Hvergi sé hægt að halda sér þegar farið sé niður, svo sem þegar snjór sé á tröppunum.
Af hálfu gagnaðila er á það bent að Byggingarfulltrúinn í Y hafi bent á að ekki þyrfti handrið ef gengið yrði frá brekkunni á þann hátt að búin væri til steinabrekka og plöntur settar í hana og hafi álitsbeiðendur samþykkt þá hugmynd. Benda gagnaðilar á að þau eigi fjögur börn og myndu því samþykkja handrið á vegginn, teldu þau þess þörf. Ennfremur séu þau reiðubúin til að samþykkja handrið leiði það til lausnar á deilum aðila. Hins vegar sé óþarfi að setja handrið á tröppurnar.
4. Af hálfu gagnaðila er þess krafist að sett verði hamrað gler í báða glugga geymslu álitsbeiðenda eða að fyllt verði upp í gluggana. Ennfremur að sett verði ný hurð í geymsluna án glers.
Í greinargerð gagnaðila er því haldið fram að ágreiningur um geymslu eigi stóran þátt í þeim samskiptavandamálum sem nú eru milli aðila. Forsaga málsins sé sú að álitsbeiðendur hafi ætlað að innrétta geymsluna og leigja hana út. Þetta hafi gagnaðilar ekki getað sætt sig við, enda sé geymslan staðsett á neðri hæð hússins og inngangur í hana við hlið inngangs í íbúð þeirra. Gagnaðilar hafi bent álitsbeiðendum á að setja hamrað gler í glugga við hliðina á hurðinni og í hurðina sjálfa, þar sem við blasi ófrágengin geymslan með timbri, einangrunarplasti, dekkjum og ýmsu drasli. Við þessu hafi álitsbeiðendur brugðist með því að setja forljótar gardínur í báða gluggana, svo þunnar að þær hylji engan veginn það sem sé fyrir innan. Geymsla þessi sé hvorki einangruð né múrhúðuð og ekki kynt. Gluggakarmar séu ómálaðir að innan en flögnuð málning að utan.
Álitsbeiðendur benda á að þeir hafi keypt íbúð sína árið 1991 tilbúna undir tréverk og hafi þá geymslan verið fokheld. Síðan þá hafi þeir verið að innrétta íbúðina en geymslan sé enn fokheld, enda erfitt að sjá til hvers sé hægt að nota hana vegna afskiptasemi gagnaðila. Allir gluggar neðri hæðar hafi verið málaðir árið 1994 nema þeir gluggar sem þannig séu staðsettir að fara þurfi inn á svæði sem tilheyri gagnaðilum. Þá sé það aðeins álit gagnaðila að gardínur fyrir gluggunum séu forljótar.
5. Gagnaðilar telja að álitsbeiðendur hafi gerst brotlegir við 36. gr. laga nr. 26/1994 með því að taka hluta af sameigninni undir aukabílastæði sem hvergi sé ráð fyrir gert samkvæmt teikningum.
Af hálfu álitsbeiðenda er á það bent að þeir hafi lagt bíl á svæði sem sé beint fyrir framan dyrnar að þeirra íbúð. Á lóðinni sem þeir hafi til umráða hafi þeir sett hellur meðfram aðgönguleið að húsinu. Á þetta svæði leggi þeir bifreið fyrir framan innganginn. Þannig leggi þeir tveimur bílum fyrir framan húsið og séu þeir ekki fyrir gagnaðilum, sem ekkert erindi eigi inn á þetta svæði. Engu hafi verið breytt til að koma þessu í kring. Þetta fyrirkomulag komi gagnaðilum ekki við.
III. Forsendur.
1. Hér að framan hafa komið fram helstu röksemdir fyrir kröfum aðila, að áliti kærunefndar. Í álitsbeiðni og greinargerðum aðila koma fram ýmsar gagnkvæmar ásakanir sem ekki þykir tækt að taka upp í álitsgerð þessa. Af gögnum málsins má hins vegar ráða að hér séu á ferðinni alvarleg samskiptavandamál, þar sem deilt er hatrammlega um fjölmörg atriði og hefur jafnvel þurft að koma til afskipta lögreglu í þessu sambandi. Húseigendafélagið hefur samkvæmt gögnum málsins árangurslaust reynt að ná sáttum milli deiluaðila. Samkvæmt 80. gr. laga nr. 26/1994 er það hlutverk kærunefndar fjöleignarhúsamála að veita álit um ágreining eigenda fjöleignarhúsa um réttindi þeirra og skyldur samkvæmt þeim lögum. Kærunefnd gegnir hins vegar ekki hlutverki sáttasemjara varðandi hrein samningsatriði eigenda í fjöleignarhúsum.
Í skiptayfirlýsingu, dags. 2. ágúst 1988, sem þinglýst er á eignina segir m.a. að lóð skiptist með samkomulagi eigenda eftir eignarhluta. Skiptayfirlýsing þessi er undirrituð af R, þáverandi eiganda hússins.
Þrátt fyrir yfirlýsingu þessa hafa aðilar ekki náð samkomulagi um skiptingu lóðarinnar, enda hafa álitsbeiðendur neitað því að í gildi sé munnlegur samningur um afnot af lóðinni. Á meðan slíkt samkomulag hefur ekki náðst teljast afnot allrar lóðarinnar óskipt og sameiginleg. Er því öllum eigendum hússins heimill aðgangur að lóðinni í heild og hagnýting hennar, sbr. 3. tl. 12. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús.
Með vísan til þess sem að ofan greinir um verk- og valdsvið kærunefndar gerir nefndin ekki tillögu um skiptingu lóðarinnar né kveður á um fyrirkomulag á nýtingu aðila heldur vísar í því sambandi til grundvallaratriða um mannleg samskipti.
2. Sú tilhögun að í rafmagnstöflu, sem staðsett er í bílskúr efri hæðar, séu rafmagnsmælir, lekaleiðir og tveir útsláttarrofar fyrir rafmagn á neðri hæð, byggist á samþykktum teikningum fyrir raflögn hússins. Keyptu álitsbeiðendur íbúð sína með þessu fyrirkomulagi. Ákvörðun um að flytja hluta af rafmagnstöflu ber að taka á löglega boðuðum húsfundi. Af framlögðum gögnum málsins verður ekki ráðið hvort slík ákvörðun telst varða smávægilega breytingu eða endurnýjun og útheimti því einungis samþykki einfalds meirihluta eigenda miðað við eignarhluta, sbr. 3. mgr. 30. gr. laga nr. 26/1994, eða hvort slík aðgerð þarfnist samþykkis 2/3 hluta eigenda, bæði miðað við fjölda og eignarhluta, sbr. 2. mgr. 30. gr. laganna. Við slíkt mat er helst lagður til grundvallar sá kostnaður og röskun sem fylgjandi er framkvæmdinni. Álitsbeiðendur geta leitað til kærunefndar með þetta atriði sérstaklega ef þeir svo kjósa, enda legðu þeir þá fram fullnægjandi upplýsingar um framkvæmdina. Ljóst er að ef til slíkrar framkvæmdar kemur ber að afla samþykkis byggingaryfirvalda og kostnaður greiddist af báðum aðilum miðað við hlutfallstölur.
3. Handrið það, sem álitsbeiðendur telja að setja eigi ofan á vegg sem skilur að lóð og bílastæði svo og handrið meðfram tröppum niður á neðri hæð, er ekki samkvæmt upphaflegum teikningum að húsinu. Varðandi ákvörðunartöku og kostnaðarskiptingu vegna slíkrar framkvæmdar er vísað til 2. liðar hér að ofan.
4. Krafa gagnaðila um að sett verði hamrað gler í báða glugga geymslu álitsbeiðenda eða að fyllt verði upp í gluggana, svo og krafa um að sett verði ný hurð í geymsluna án glers, er sett fram þar sem gagnaðilar telja sig hafa ama af því að sjá inn í geymsluna, auk þess sem þetta rýri verðgildi eignar þeirra. Um er að ræða geymslu sem staðsett er við hliðina á inngangi í íbúð á neðri hæð. Með tilliti til þessa verður að telja að gagnaðilar eigi kröfu til þess að þannig sé frá gluggum geymslunnar gengið að það sem í geymslunni er blasi ekki við augum vegfarenda, sbr. 3. tl. 13. gr. laga nr. 26/1994. Hins vegar verður ekki fallist á kröfu gagnaðila um að sett verði hamrað gler í gluggana, enda er álitsbeiðendum í sjálfsvald sett að fullnægja þessari skyldu á annan hátt, svo sem með ógagnsæjum gluggatjöldum.
5. Samkvæmt skiptayfirlýsingu, dags. 2. ágúst 1988, á hvor hæð eitt bílastæði auk bílastæðis fyrir framan sinn bílskúr. Þannig fylgir neðri hæðinni stæði vinstra megin við þann bílskúr sem henni fylgir og efri hæðinni tilheyrir bílastæði vinstra megin við það, séð frá götu. Á teikningum til byggingarnefndar eru bílastæði þessi sýnd við hlið stæða fyrir framan sambyggða bílskúra aðila. Önnur stæði hafa ekki hlotið samþykki byggingaryfirvalda, sbr. grein 5.2.7. í byggingarreglugerð nr. 177/1992 með síðari breytingum.
Í sameignarsamningi er ekki getið um bílastæði á lóðinni fyrir framan inngang álitsbeiðenda og slíkt er heldur ekki að sjá á afstöðumynd af húsinu.
Samkvæmt 1. mgr. 33. gr. laga nr. 26/1994 teljast bílastæði á lóð fjöleignarhúss sameiginleg og óskipt, nema ákveðið sé í þinglýstum heimildum, að tiltekin bílastæði fylgi ákveðnum séreignarhlutum. Verður óskiptum bílastæðum ekki skipt nema allir eigendur samþykki og skulu þá gerðar nauðsynlegar breytingar á eignaskiptayfirlýsingu og þeim þinglýst, sbr. 2. mgr. sömu greinar.
Eins og fyrirkomulagi og nýtingu lóðarinnar er nú háttað er mögulegt að leggja einni bifreið hægra megin við samþykkt bílastæði. Það er álit kærunefndar að eigendum beggja hæða sé heimilt að leggja bifreið í umrætt stæði, kjósi þeir að nýta lóðina með þessum hætti. Hins vegar fylgir hvorugri íbúðinni einkaréttur á bílastæði þessu, sbr. 3. tl. 1. mgr. 12. gr. laga nr. 26/1994.
IV. Niðurstaða.
l. Afnotum af lóð hússins verður ekki skipt nema með samkomulagi aðila.
2. Álitsbeiðendur eiga ekki kröfu til þess að gagnaðilar flytji rafmagnsmæli, lekaleiði og tvö öryggi í rafmagnstöflu, sem staðsett eru inni í bílskúr efri hæðar.
3. Kærunefnd vísar ákvörðunartöku um handrið eða einhver auðkenni ofan á vegg, sem skilur að lóð og bílastæði og handrið á vegg meðfram tröppum niður á neðri hæð, til löglegrar ákvörðunar húsfundar.
4. Gagnaðilar eiga ekki kröfu til þess að álitsbeiðendur setji hamrað gler í glugga geymslu álitsbeiðenda eða að fyllt verði upp í gluggana. Ennfremur er ekki fallist á að álitsbeiðendum beri að setja nýja hurð í geymsluna án glers.
5. Álitsbeiðendum er heimilt að leggja bifreið sinni á bílastæði hægra megin við samþykkt bílastæði, sem og gagnaðilum.
Reykjavík, 8. ágúst 1995.
Valtýr Sigurðsson
Ingólfur Ingólfsson
Karl Axelsson