Mál nr. 29/1995

ÁLIT

KÆRUNEFNDAR FJÖLEIGNARHÚSAMÁLA

Mál nr. 29/1995

Eignarhald: Bílastæði.

I. Málsmeðferð kærunefndar.

Með bréfi, dags. 23. maí 1995, óskaði A, hdl., fyrir hönd B og C, eftir áliti nefndarinnar vegna ágreinings eigenda hússins X um bílastæði við húsið.

Málið var lagt fram á fundi kærunefndar 8. júní sl. Í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús var gagnaðila gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum.

Greinargerð gagnaðila, dags. 6. júlí sl., var lögð fram á fundi kærunefndar 10. júlí og málið tekið til úrlausnar.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni.

Um er að ræða tvíbýlishús, byggt á árunum 1964-1965, þ.e. neðri hæð sem telst 36,8% og efri hæð sem telst 63,2% eignarinnar. Efri hæðinni tilheyrir viðbyggður bílskúr. Álitsbeiðendur keyptu í árslok 1990 neðri hæðina en gagnaðilar höfðu þá skömmu áður keypt efri hæðina.

Kröfur álitsbeiðenda eru:

1. Að Kvörtunarnefnd (Sic) staðfesti með úrskurði (Sic) að hið umdeilda bifreiðastæði sé séreign íbúa neðri hæðar að X.

2. Að Kvörtunarnefndin (Sic) kalli sérstaklega fyrir sem vitni í málinu R.

Í bréfi álitsbeiðenda kemur fram, að fyrri eigendur efri hæðar hafi átt frumkvæði að því að þáverandi eigendur neðri hæðar gerðu bílastæði á lóðinni sem tilheyrði neðri hæðinni. Því hafi eigendur neðri hæðar útbúið á sinn kostnað bílastæði við hlið bílastæðis fyrir framan bílskúrinn. Bílastæði þetta hafi aldrei verið notað af öðrum en eigendum neðri hæðar, utan einu sinni, og þá með leyfi eigenda neðri hæðar. Alla tíð hafi því verið litið svo á að bílastæði þetta væri séreign eigenda neðri hæðar. Við sölu á þeirri hæð hafi hins vegar láðst að taka það fram, enda hafi þáverandi eigendur beggja hæðanna talið það augljóst, einkum þegar litið væri til þess að eigendur efri hæðarinnar hafi fengið leyfi til að reisa bílskúr á lóðinni og hafi því haft bílastæði fyrir framan bílskúrinn til einkaafnota fyrir sig. Í málinu liggi fyrir yfirlýsing fyrri eigenda beggja hæðanna, dags. 30. október 1994, þar sem þetta sjónarmið sé staðfest. Eigandi efri hæðar hafi afturkallað yfirlýsingu sína með yfirlýsingu, dags. 13. janúar 1995. Þess sé óskað að sá aðili verði kallaður fyrir nefndina sem vitni enda sé hann tilbúinn að staðfesta fyrri yfirlýsingu.

Af hálfu álitsbeiðenda er bent á að í 5. gr. laga nr. 26/1994 sé hugtakið séreign nánar afmarkað, en það hugtak sé skilgreint í 4. gr. laganna. Í 9. tl. 5. gr. sé kveðið á um að hluti lóðar, t.d. bílastæði, falli undir séreignarhugtakið skv. eðli máls, s.s. einkabílastæði fyrir framan bílskúr. Eðli máls samkvæmt hljóti því með sömu rökum bílastæði, sem alfarið sé kostað og gert af eiganda annarrar íbúðarinnar, að vera séreign þeirrar íbúðar, einkum þegar til þess sé litið að hin íbúðin hafi sérstakt bílastæði fyrir framan sinn bílskúr. Þetta eigi stuðning í 9. gr. laganna og greinargerð með þeim lögum, þar sem vitnað sé til dómafordæma.

Gerð bílastæðisins hafi verið í samræmi við 9. gr. fjölbýlishúsalaga nr. 59/1976, með samþykki allra eigenda hússins og framkvæmd á kostnað þess sem taldi sig vera séreiganda þess. Þá styðji grein 5.2.1. í byggingarreglugerð málstað álitsbeiðenda þar sem þeir hafi að öðrum kosti ekkert bílastæði nema endrum og eins, verði litið á stæðið sem sameign hæðanna.

Afgerandi krafa um skiptasamning í fjölbýlishúsum hafi fyrst komið með lögum nr. 26/1994.

Álitsbeiðendur telja að til að full sönnun geti legið fyrir í máli þessu sé nauðsynlegt að fyrri eigandi efri hæðar sé kallaður fyrir nefndina sem vitni og hann látinn gera grein fyrir forsögu þessa máls.

Kröfur gagnaðila eru:

1. Að öllum kröfum álitsbeiðenda verði hafnað.

2. Að álitsbeiðendur greiði allan þann kostnað sem gagnaðilar kunni að verða fyrir vegna fráleitrar kröfu þeirra.

3. Að S, löggiltur fasteignasali, verði kallaður fyrir nefndina.

Í greinargerð gagnaðila kemur fram, að við gerð afsals fyrir efri hæð hafi að gefnu tilefni komið fram að umrætt bílastæði væri ekki séreign neðri hæðar. Þá verði ekki séð af skiptasamningi að bílastæðið fylgi neðri hæðinni, þrátt fyrir bílskúrsrétt efri hæðar, enda hafi eflaust komið fullt verð fyrir þau réttindi á sínum tíma. Ekki sé hægt að sjá að fyrri eigendur hússins hafi litið svo á að stæðið væri séreign, þar sem skiptasamningurinn hafi ekki verið endurskoðaður. Þá komi ekkert fram í öðrum þinglýstum heimildum um séreign neðri hæðar á bílastæðinu, svo sem áskilið sé í 4. gr. laga nr. 26/1994 um afmörkun séreignar í fjöleignarhúsum. Í greinargerð með 6. gr. laga nr. 26/1994 komi fram sú meginregla að um sameign sé að ræða. Sá sem öðru haldi fram þurfi því að sanna rétt sinn til séreignar.

Ekki sé unnt að byggja á eðli máls í þessu sambandi þótt látið hafi verið afskiptalaust að eigendur neðri hæðar hafi slétt úr hrúgu á sameiginlegri lóð og kalli það bílastæði. Bílastæðið hafi verið notað sameiginlega af eigendum beggja hæðanna en þó meira af eigendum neðri hæðar, þar sem þeir virðist hafa þann ávana að safna bílhræjum sem látin séu standa þar óhreyfð mánuðum saman.

Þá vísa gagnaðilar til 67. gr. stjórnarskrárinnar málsástæðum sínum til stuðnings.

III. Forsendur.

Aðilar gera báðir kröfu um að við málsmeðferð kærunefndar fari fram vitnaleiðsla.

Samkvæmt 80. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús er það hlutverk kærunefndar að veita álit varðandi ágreining eigenda fjöleignarhúsa um réttindi sín og skyldur samkvæmt þeim lögum. Í 3. mgr. sömu greinar segir að kærunefnd sé heimilt að kalla eftir öllum nauðsynlegum upplýsingum og gögnum og óska umsagnar frá öðrum sem málið snertir eða við kemur.

Álit kærunefndar er ekki bindandi fyrir aðila, enda geta þeir lagt ágreining sinn fyrir dómstóla með venjulegum hætti, sbr. 6. mgr. 80. gr. laganna. Samkvæmt þessu er ljóst að hlutverk kærunefndar fjöleignarhúsamála takmarkast við að veita lögfræðilegt álit um ágreiningsatriði er rísa varðandi túlkun á lögum um fjöleignarhús. Metur kærunefnd hverju sinni hvort málsatvik teljist nægjanlega upplýst til að unnt sé að gefa álit um ágreiningsefnið. Vitni verða hins vegar ekki leidd fyrir kærunefnd, enda til þess engin lagaheimild. Í fyrri álitsgerðum sínum hefur kærunefnd eftir atvikum bent á að álit kærunefndar kynni að breytast teldist tiltekin fullyrðing sönnuð, enda komi álit kærunefndar ekki í stað dómstólameðferðar þar sem lögformleg sönnunarfærsla fari fram. Samkvæmt þessu ber að hafna kröfum beggja aðila um að vitnaleiðsla fari fram fyrir kærunefnd.

Á grunnmynd af samþykktum teikningum byggingarnefndar Y, frá árinu 1957, er húsið án bílskúrs. Hins vegar er í lóðarleigusamningi frá árinu 1969 kvöð um bílastæði. Á árinu 1976 samþykkti byggingarnefndin bílskúr á lóð hússins, og er gert ráð fyrir 5x7 m breiðu bílastæði fyrir framan skúrinn, og nær það út að götu. Í skiptasamningi um eignina, dags. 19. nóvember 1976, segir að réttur til að byggja bílskúr tilheyri efri hæð hússins. Lóðarréttindi fylgi að hálfu. Í samningnum kemur ekkert fram um bílastæði á lóðinni til hliðar við innkeyrslu né heldur er gert ráð fyrir slíku á samþykktum teikningum.

Eins og nýtingu lóðarinnar er nú háttað er bílastæði á lóðinni fyrir framan húsið við hlið stæðis fyrir framan bílskúr. Ekki verður séð af gögnum málsins að leitað hafi verið samþykkis byggingarnefndar fyrir stæði þessu, svo sem áskilið er í byggingarreglugerð nr. 177/1992 með síðari breytingum, sbr. grein 5.2.7.

Samkvæmt 1. mgr. 33. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús teljast bílastæði á lóð fjöleignarhúss sameiginleg og óskipt, nema ákveðið sé í þinglýstum heimildum, að tiltekin bílastæði fylgi ákveðnum séreignarhlutum. Verður óskiptum bílastæðum ekki skipt nema allir eigendur samþykki og skulu þá gerðar nauðsynlegar breytingar á eignaskiptayfirlýsingu og þeim þinglýst, sbr. 2. mgr. sömu greinar. Engin slík gögn styðja kröfur álitsbeiðenda um að hið umdeilda bílastæði sé séreign þeirra, enda hefur ívilnandi yfirlýsing fyrri eiganda efri hæðar verið afturkölluð með formlegum hætti. Telst bílastæðið því sameign íbúanna.

Það er álit kærunefndar, að öllum íbúum hússins X sé heimilt að leggja bifreiðum í umrætt stæði, enda standa engar þinglýstar kvaðir því í vegi og unnt að gera það án óþæginda fyrir íbúa hússins. Hins vegar hefur enginn íbúanna einkarétt á bílastæði þessu, sbr. 3. tl. 1. mgr. 12. gr. laga nr. 26/1994.

Kærunefnd telur ástæðu til að vekja athygli á að eigendur hússins geta, standi til þess vilji eigenda, ákveðið í eignaskiptayfirlýsingu að hið umdeilda bílastæði fylgi tilteknum séreignarhluta hússins, sbr. 5. tl. 1. mgr. 17. gr. laga nr. 26/1994. Á hinn bóginn geta eigendur einnig ákveðið aðra hagnýtingu þessa hluta lóðarinnar, svo sem til gróðursetningar, eins og teikningar af húsinu gera ráð fyrir. Við slíka ákvörðun gilda reglur B-liðar 41. gr. laga nr. 26/1994, þar sem áskilið er samþykki 2/3 hluta eigenda, bæði miðað við fjölda og eignarhluta, enda ekki um að ræða verulega breytingu á hagnýtingu og afnotum sameignar miðað við upphafleg áform um nýtingu.

Í 80. gr. laga nr. 26/1994, þar sem fjallað er um valdsvið og verkefni kærunefndar, er ekki gert ráð fyrir því að hún ákvarði aðilum málskostnað en gagnaðilar hafa slíka kröfu uppi í ágreiningsmáli þessu. Þá hefur slík krafa ekki stoð í öðrum lögum. Ber því að hafna henni.

IV. Niðurstaða.

1. Það er álit kærunefndar að umrætt bílastæði við húsið X sé sameign eigenda hússins.

2. Hafnað er kröfu aðila um að vitnaleiðsla fari fram fyrir kærunefnd.

3. Hafnað er kröfu gagnaðila um ákvörðun málskostnaðar í ágreiningsmáli þessu.

Reykjavík, 8. ágúst 1995.

Valtýr Sigurðsson

Ingólfur Ingólfsson

Karl Axelsson