Mál nr. 19/1995

ÁLITSGERÐ

KÆRUNEFNDAR FJÖLEIGNARHÚSAMÁLA

Mál nr. 19/1995

Lögmæti: Aðalfundur, ársreikningur. Ákvörðunartaka: Skipting á lóð.

I. Málsmeðferð kærunefndar.

Með bréfi, dags. 7. maí 1995, óskaði A, í umboði B og C, álits nefndarinnar vegna ágreinings sem upp er risinn við stjórn Húsfélagsins X varðandi lögmæti aðalfundar félagsins og ákvörðun um skiptingu lóðar hússins.

Kærunefnd tók erindið fyrir 10. maí sl. Þar var samþykkt að óska þess við álitsbeiðanda að hann setti fram skýrar og afmarkaðar kröfur svo að nefndin gæti tekið erindið til úrlausnar. Það var gert með bréfi, dags. 11. maí sl. Í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga nr. 26/1994 var gagnaðila gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum. Greinargerð formanns húsfélagsins, dags. 28. maí sl., hefur borist nefndinni. Kærunefnd aflaði gagna hjá byggingarfulltrúanum í Y og fór á vettvang. Á fundi 5. júlí sl. var samþykkt að taka málið til úrlausnar.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni.

Húsið X er hringlaga fjölbýlishús með 32 íbúðum sem skiptast niður á 15 númer. Húsið er 3 hæðir og kjallari, en í kjallara eru geymslur og bílastæði í sameign íbúðanna. Umhverfis húsið er lóð, þ.e. svokallaður úthringur, og hringlaga inngarður í miðju hússins, þ.e. svokallaður innhringur.

Samkvæmt fundarboði, sem frammi liggur í málinu, boðaði stjórn húsfélagsins til aðalfundar félagsins sunnudaginn 7. maí sl. Í fundarboði var dagskrá tilgreind sem almenn aðalfundarstörf, fjármál, kosning nýrrar stjórnar og önnur mál. Fundargerð fundarins liggur fyrir.

Álitsbeiðandi telur:

1. Að aðalfundur Húsfélagsins X, sem haldinn var 7. maí sl., hafi verið ólögmætur sökum formgalla og framlagning ársreikninga ólögmæt vegna form- og efnisgalla.

2. Að undirbúningur og ákvörðunartaka á aðalfundinum um girðingu/afmörkun svæða í sameign á jarðhæð til einkaafnota einstakra íbúðareigenda hafi verið ólögmæt.

Í álitsbeiðni kemur fram að á aðalfundinum hafi verið gengið beint til dagskrár án þess að fundarstjóri væri kosinn og án þess að lögmæti fundarins væri kannað. Síðasta fundargerð hafi ekki verið lesin upp né skýrsla gefin um starfsárið. Þá hafi ekki verið haldið utan um það hverjir væru mættir eða vægi atkvæða kannað. Kosning stjórnar hafi ekki farið fram með formlegum hætti.

Á fundinum hafi rekstraryfirlit húsfélagsins fyrir árið 1994 verið lagt fram með örfáum skýringum. Rekstraryfirlitið var áritað af endurskoðanda með athugasemd. Álitsbeiðandi hafi talið að ekki væri unnt að leggja rekstraryfirlit fram sem reikninga, miðað við athugasemd endurskoðandans, skort á efnahagsreikningi, auk rangs ártals og prentvillu í tölum. Engu að síður hafi rekstraryfirlitið verið borið upp og samþykkt af meirihluta með handauppréttingu. Hafi álitsbeiðandi óskað bókunar á mótmælum við framkomið rekstraryfirlit.

Hönnuður hússins hafi haldið framsögu um afgirðingu á hluta sameignar í innhring. Síðan hafi átt að ganga til samþykktar um að hefja framkvæmdir. Tillaga frá einum húseiganda um að fela 2-3 íbúðareigendum að kanna málið, fá fullnaðarteikningar og fara yfir hvað væri lögmætt og rétt að gera í þessu máli, hafi ekki komist á umræðustig. Af hálfu álitsbeiðanda hafi því verið haldið fram, að ef bera ætti tillögu sem þessa upp fyrir aðalfund, væri skylt að geta hennar sérstaklega í útsendu fundarboði. Þá myndi hann ekki samþykkja slíka framkvæmd þar sem verið væri að ganga á sameiginleg lóðarréttindi og ítrekaði að fara ætti að gildandi samþykktum. Engu að síður hafi fengist munnlegt samþykki á fundinum fyrir því að vísa málinu til stjórnar og hefja framkvæmdir.

Í umræðum um frágang lóðar í úthring hafi komið fram óvissa um hvað hver og einn mætti gera, þar sem einhverjir hafi talið hluta lóðar vera sína séreign.

Af hálfu álitsbeiðanda er á því byggt að öll lóð hússins sé óskipt sameign, bæði í innhring sem og úthring. Til að unnt sé að breyta þessu þurfi samþykki allra húseigenda svo og viðkomandi byggingarnefndar.

Í greinargerð gagnaðila segir það eitt um aðalfundinn að stjórnin hafi ákveðið að boða til framhaldsaðalfundar fljótlega og að reikningar hússins séu í endurvinnslu.

Af hálfu gagnaðila eru dregin í efa þau ummæli sem fram koma í erindi álitsbeiðanda að um eignarupptöku á hluta lóðarinnar sé að ræða. Fram kemur það álit formannsins að íbúar á jarðhæð hljóti að hafa nýtingarrétt á verönd fyrir framan íbúðir sínar og um leið rétt til að girða þær af. Þetta sé sýnt á teikningu bæði frá upphafi og til dagsins í dag, eins og segir í greinargerðinni. Fram kemur að formaðurinn telur að um minniháttar og óverulega framkvæmd sé að ræða og þurfi aðeins samþykki 2/3 hluta íbúa.

III. Forsendur.

Kærunefnd fór á vettvang og kynnti sér aðstæður.

1. Í 1. mgr. 64. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús segir, að formaður húsfélags stjórni húsfundi, en sé hann ekki viðstaddur velji fundurinn sjálfur fundarstjóra úr hópi félagsmanna. Ekki er að sjá að krafa hafi komið fram á fundinum um að fundarstjóri skyldi skipaður eða að atkvæðagreiðsla hafi farið fram um það. Aðalfundurinn er því ekki ólögmætur af þeim sökum.

Í lögum nr. 26/1994 er ekki að finna ákvæði um fyrirkomulag atkvæðagreiðslu á húsfundum. Sé ákvæði um fyrirkomulag þeirra ekki að finna í lögum eða samþykktum félaga er rík venja að þessi atriði ráðist af almennum fundarsköpum. Við atkvæðagreiðslu á húsfundum er ekkert því í vegi að beita því fyrirkomulagi sem einfaldast er hverju sinni, svo sem handauppréttingu. Hins vegar er það meginregla, samkvæmt almennum fundarreglum, að hver og einn fundarmanna getur krafist þess að ákvörðun sé tekin á leynilegan hátt, þ.e. skriflega. Er þá skylt að verða við þeirri ósk. Í álitsbeiðni kemur ekki fram hvort skriflegrar atkvæðagreiðslu hafi verið óska 0d. Því er fundurinn ekki ólögmætur af þeim sökum. Önnur aðfinnsluatriði, sem greind eru í erindi álitsbeiðanda, eru ekki þess eðlis að fundurinn í heild verði talinn ólögmætur, þar sem í grundvallaratriðum var gætt fyrirmæla 59. gr. laga nr. 26/1994.

Rekstraryfirlit ársins 1994 (ranglega ritað 1993 í rekstraryfirliti) fyrir Húsfélagið X var lagt fram á fundinum. Þar kemur fram að kjörinn endurskoðandi húsfélagsins hafi yfirfarið það og ekkert haft við það að athuga. Hins vegar segir í athugasemd endurskoðandans að ekki sé ásættanlegt að hafa eingöngu rekstraryfirlit, þar sem nauðsynlegt sé að húsfélög sem þetta láti gera ársreikninga. Gerð er grein fyrir ástæðu þessa í 3 liðum. Þar kemur m.a. fram, að þar sem aðeins sé við rekstraryfirlit að styðjast sé erfitt að átta sig á raunverulegum tekjum og kostnaði á árinu og eins eignum og skuldum um síðustu áramót. Þá segir endurskoðandinn að ef ætlunin sé að gera efnahagsreikning upp úr rekstraryfirlitinu, _ þá stemmi hann hreinlega ekki".

Samkvæmt 72. gr. laga nr. 26/1994 skal stjórn húsfélags sjá um að bókhald húsfélags sé fært og haldið á réttan og fullnægjandi hátt. Þannig skulu á tíðkanlegan hátt færðir glöggir efnahags- og rekstrarreikningar.

Rekstraryfirlit það, sem lagt var fram á aðalfundinum, veitti ekki nægjanlegar upplýsingar um málefni húsfélagsins, rekstur þess, efnahag og fjárhagsstöðu, eins og nauðsynlegt var og lög gera ráð fyrir. Var því óheimilt að bera það upp til samþykktar á aðalfundinum sem ársreikninga húsfélagsins. Þar af leiðir að samþykkt aðalfundarins 7. maí sl. á rekstraryfirliti félagsins sem ársreikningum verður að teljast ólögmæt. Kærunefnd beinir því til stjórnar húsfélagsins að hún beiti sér fyrir lögmætri afgreiðslu ársreikninga.

2. Samkvæmt 3. mgr. 62. gr. laga nr. 26/1994 verða mál ekki tekin til atkvæðagreiðslu nema þeirra hafi verið getið í fundarboði. Séu allir félagsmenn mættir getur fundurinn samþykkt afbrigði frá þessari reglu, sbr. 4. mgr. 62. gr. Í fundarboði um aðalfund var þess ekki getið að tillaga myndi koma fram á fundinum um afmörkun hluta lóðar og í fundargerð kemur ekkert fram um samþykkt á afbrigði frá meginreglunni.

Í 3. gr. laga nr. 59/1976 um fjölbýlishús var ákvæði um að eignaskiptasamning skyldi gera um öll fjölbýlishús, þar sem ekki lægi fyrir þinglýstur skiptasamningur. Skv. b-lið 1. mgr. 4. gr. sömu laga skyldi í skiptayfirlýsingu greina svo ekki yrði um villst stærð hverrar íbúðar og hvað henni fylgdi sérstaklega. Í 2. mgr. 5. gr. laganna var ákvæði um að íbúðirnar sjálfar, eins og þeim sé lýst í skiptayfirlýsingu eða skiptasamningi, og það sem þeim fylgir sérstaklega sé í séreign íbúðareigenda. Aðrir hlutar fjölbýlishúss séu í sameign, þar með talin eignarlóð eða leigulóðarréttindi.

Eignaskiptasamningur fyrir húsið X, dags. 17. maí 1993, liggur frammi í málinu. Þar er hvorki að finna ákvæði um einkaeignarrétt né heldur einkaafnotarétt tiltekinna eigenda á einstökum hlutum lóðar. Á aðalfundi húsfélagsins 24. mars 1994 samþykktu viðstaddir fundarmenn tillögu um að láta gera lóðarskiptasamning þessa efnis. Fram komu athugasemdir við þessa tillögu og fékkst lóðarskiptasamningur ekki undirritaður af öllum íbúðareigendum. Af samþykktum teikningum byggingarnefndar verður ekki ráðið annað en að lóð hússins sé í óskiptri sameign.

Það er álit kærunefndar að lóð hússins X sé óskipt, bæði að því er varðar lóð í innhring og úthring, enda ekki fyrirliggjandi gildur lóðarskiptasamningur um afmarkað svæði fyrir framan íbúðir á jarðhæð, þeim tilheyrandi. Er því hverjum og einum eigenda hússins heimill aðgangur að lóðinni í heild og hagnýting hennar, sbr. 3. tl. 12. gr. laga nr. 26/1994. Öll eðlisrök hníga hins vegar að því að eigendur á 1. hæð njóti nokkurrar friðhelgi á svæðinu fyrir framan íbúðir sínar.

Skv. 19. gr. laganna verður sameign fjöleignarhúss ekki ráðstafað af húsfélagi með samningi nema allir eigendur séu því samþykkir. Sama gildir um verulegar breytingar á sameign eða hagnýtingu hennar. Þau áform sem kynnt voru á aðalfundi félagsins um að reisa "ca. 1,40 m háan vegg til hliðar og ca. 1 m að framan að hluta og e.t.v. blómaker", sbr. bókun í fundargerð, til að afmarka verandir fyrir framan íbúðir á 1. hæð, fela í sér ráðstöfun hluta sameignar til einstakra íbúðareigenda. Þar af leiðandi verður slík framkvæmd að teljast veruleg breyting á hagnýtingu og afnotum sameignar. Þarf samþykki allra eigenda hússins til að hrinda þeim í framkvæmd, sbr. 7. tl. A-liðar 41. gr. laga nr. 26/1994. Samkvæmt bókun samþykkti meirihluti að stjórn og íbúar 1. hæðar tækju að sér þessa framkvæmd. Álitsbeiðandi, fyrir hönd tveggja íbúðareigenda, mótmælti samþykktinni.

Það er álit kærunefndar, með vísan til þess sem hér hefur verið rakið, að umrædd samþykkt aðalfundar 7. maí sl. sé haldin slíkum form- og efnisgöllum að hún teljist ólögmæt.

IV. Niðurstaða.

1. Kærunefnd telur að aðalfundur Húsfélagsins X 7. maí sl. hafi ekki verið ólögmætur.

2. Samþykkt aðalfundar um byggingu veggja til að afmarka tiltekna lóðarskika fyrir íbúa 1. hæðar telst ólögmæt.

3. Samþykkt aðalfundar á rekstraryfirliti fyrir árið 1994 sem ársreikningum fyrir árið 1994 telst ólögmæt.

Reykjavík, 12. júlí 1995.

Valtýr Sigurðsson

Ingólfur Ingólfsson

Karl Axelsson