Mál nr. 12/1995
ÁLITSGERÐ
KÆRUNEFNDAR FJÖLEIGNARHÚSAMÁLA
Mál nr. 12/1995
Hugtakið hús. Skipting kostnaðar: Utanhússviðhald.
I. Málsmeðferð kærunefndar.
Með bréfi, dags. 3. apríl 1995, óskaði A, hdl., fyrir hönd umbjóðanda síns B, Yrsufelli 24, eftir áliti nefndarinnar um ágreining, sem risið hafði milli eigenda raðhússins Yrsufell 24-34, Reykjavík, um greiðslu kostnaðar við viðgerð og klæðningu á vesturgafli hússins.
Kærunefnd tók málið fyrir á fundi sínum 12. apríl sl. og samþykkti að gefa gagnaðila færi á að koma á framfæri við nefndina athugasemdum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga nr. 26/1994.
Á fundi kærunefndar 10. maí sl. var lögð fram greinargerð C, hdl., fyrir hönd annarra eigenda hússins. Kærunefnd hefur á fundum sínum ítrekað fjallað um málið, svo og önnur sambærileg álitaefni. Þá hefur nefndin farið á vettvang og kynnt sér aðstæður.
II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni.
Álitsbeiðandi er eigandi fasteignarinnar Yrsufell 24, sem er vestari hluti raðhússins Yrsufell 24-34. Telur hann að fyrir nokkrum árum hafi farið að bera á alkalískemmdum á vesturgafli hússins og vatn farið að leka inn í íbúð hans.
Á húsfundi, sem haldinn var sumarið 1992, hafi álitsbeiðandi gert öðrum eigendum hússins grein fyrir nauðsyn viðgerðar á gaflinum, jafnframt því sem bent hafi verið á leiðir til úrbóta. Á fundinum hafi komið fram andstaða eigenda íbúða, annarra en þeirra sem áttu íbúðir við gafla hússins, gegn því að kostnaður við viðgerð gaflanna væri sameiginlegur. Því hafi verið hafnað að húsfélagið annaðist viðgerðina.
Vorið 1994 hafi álitsbeiðandi leitað til Rannsóknastofnunar byggingariðnaðarins og óskað eftir mati sérfróðra manna á ástandi vesturgaflsins, en í niðurstöðu þess segir:
"Bæði NV og SV eru mjög sprungin og steypan þar er frostmorkin. Báðir skjólveggir á gaflinum eru sömuleiðis mjög sprungnir og steypan í þeim morkin. Útbyggður gluggakantur er mjög sprunginn og miklar útfellingar eru í honum. Steypan er frostmorkin. Almennt ástand á öðrum flötum gaflsins er mun betra. Þó eru netsprungur (mest efst) auk þess sem stakar sprungur sjást hér og þar á gaflinum. Að lokum er staðfest að talsverð rakamerki eru sýnileg á veggnum að innanverðu."
Álitsbeiðandi hafi lagt fyrir húsfund, sem haldinn var 18. maí 1994, svohljóðandi tillögu:
"Húseigendur í Yrsufelli 24-34 samþykkja að láta fara fram viðgerð á vesturgafli sameignarinnar skv. tilboði lægstbjóðanda í viðgerðina að fjárhæð kr. 707.617,- að virðisaukaskatti meðtöldum."
Tillögu þessari hafi verið vísað frá með fimm atkvæðum gegn einu.
Álitsbeiðandi hafi látið framkvæma viðgerð í júlí 1994 samkvæmt nefndu tilboði sem fólst í því að gafl og stormbrjótar voru klæddir með steniplötum og einangrað undir. Heildarkostnaður hafi numið kr. 809.884,-. Hann hafi síðan krafið aðra eigendur hússins hvern um 1/6 hluta kostnaðarins þar sem hlutfallstölur fyrir einstakar íbúðir hafa ekki verið ákveðnar. Kröfu þessari hafi verið hafnað með þeim rökum að viðgerð á göflum hússins væri ekki sameiginleg og hefði aldrei verið, enda hefði ekki á sínum tíma verið staðið sameiginlega að byggingu hússins.
Álitsbeiðandi óskar álits kærunefndar á því hvort kostnaður við viðgerð og klæðningu vesturgafls hússins sé sameiginlegur öllum eigendum Yrsufells 24-34.
Telji kærunefndin sig ekki geta fjallað um ágreining þennan, þar sem hann kom upp í gildistíð laga nr. 59/1976, er óskað álits nefndarinnar á því hvort kostnaður við viðgerð utanhúss á Yrsufelli 24-34 sé sameiginlegur í skilningi laga nr. 26/1994.
Kröfum sínum til stuðnings vísar hann til 1. mgr. 2. gr., 11. gr. og 13. gr. laga nr. 59/1976, sbr. nú 4. tl. 3. mgr. 1. gr., 6. gr., 8. gr., 38. gr., 43., 45., 46. og 47. gr. laga nr. 26/1994. Af hálfu álitsbeiðanda er á það bent að lóðin Yrsufell 24-34 sé ein óskipt lóð og fylgi því ekki sérstök lóðarréttindi hverri íbúð. Eigendur íbúða við endagafla hússins eigi ekki lóðarréttindi með göflum þess.
Sjónarmið gagnaðila.
Af hálfu gagnaðila er því mótmælt að ágreiningur aðila falli undir kærunefndina, skv. 80. gr. laga nr. 26/1994, þar sem deilumálið hafi komið upp í gildistíð eldri laga. Þannig falli þær fjárhagslegu kröfur sem settar séu fram í málinu utan þess hlutverks sem nefndin gegni.
Komi til þess að nefndin gefi álit sé á það bent, að byggjandi hússins að Yrsufelli 24 hafi kostað alfarið sjálfur byggingu gaflsins á sínu húsi. Hið sama hafi eigandi hins endahússins gert. Álitsbeiðandi hafi alfarið annast viðhald á sínum gafli og öðrum hliðum húss síns þar til hann nú krefji nágranna sína um hlutdeild í þeim kostnaði. Sama hafi allir aðrir eigendur gert að því er varðar þeirra útveggi. Allt þetta styðji þá fullyrðingu upphaflegra húsbyggjenda, að til frambúðar hafi hver átt að sjá um sína byggingu. Í 1. mgr. 9. gr. laga nr. 26/1994 komi skýrt fram, að til þess skuli líta hvernig staðið hafi verið að byggingu fjölbýlishússins og hvernig byggingarkostnaði hafi verið skipt.
Í greinargerð gagnaðila er á það bent að árið 1990 hafi eigendur Yrsufells 34 (hins endahússins) boðað til fundar um klæðningu á austurgafli. Á fundinum hafi eigendur Yrsufells 24 hafnað að taka þátt í kostnaði við klæðninguna. Það hafi leitt til þess að eigendur Yrsufells 34 hafi klætt gaflinn á eigin kostnað í lok árs 1990.
Í áliti Rannsóknastofnunar byggingariðnaðarins sé rakanum ekki lýst sem aðkallandi vanda og ekkert í álitinu styðji nauðsyn þess að hefjast þegar handa. Álit þetta sé byggt á skoðun sem framkvæmd hafi verið 23. maí 1994 eða 6 dögum eftir fundinn. Hafi framkvæmdir við gaflinn hafist 3 dögum eftir þessa skoðun. Hins vegar hafi öðrum eigendum raðhússins fyrst verið kynnt efni þessa álits með bréfi lögmanns álitsbeiðanda í ágúst 1994.
Ef kærunefnd fjalli um ágreining þennan krefst gagnaðili þess að tekin verði afstaða til þess, hvort einstakir eigendur geti látið framkvæma viðgerð án umfjöllunar um nauðsyn hennar og hagkvæmustu úrræði til endurbóta.
III. Forsendur.
Um valdsvið kærunefndar.
Í 80. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús segir, að greini eigendur fjöleignarhúsa á um réttindi sín og skyldur samkvæmt lögum þessum geti þeir, einn eða fleiri, leitað til kærunefndarinnar og óskað eftir álitsgerð um ágreiningsefnið.
Viðgerð sú, sem hér er deilt um, fór alfarið fram á árinu 1994 og heyra öll lögskipti hvað hana varðar undir eldri lög um fjölbýlishús nr. 59/1976. Kærunefnd telur, með vísan til 80. gr. laga nr. 26/1994 og að teknu tilliti til andmæla gagnaðila, að nefndinni beri ekki að veita álit um þann hluta ágreiningsefnisins er lýtur að kostnaðarskiptingu á þessari viðgerð.
Í annan stað lýtur erindi álitsbeiðanda að því, hvort kostnaður við viðgerðir utanhúss á Yrsufelli 24-34 sé sameiginlegur í skilningi laga nr. 26/1994.
Skilja verður álitsbeiðni og greinargerð gagnaðila svo, að viðvarandi ágreiningur sé með aðilum um það, hvort raðhúsið Yrsufell 24-34 teljist eitt hús í skilningi núgildandi laga. Telur kærunefnd því að henni beri að leysa úr þeim þætti ágreiningsins.
Almenn atriði.
Í 1. gr. laga nr. 19/1959, um sameign fjölbýlishúsa, sagði að fjölbýlishús teldist hvert það hús, sem í væru tvær eða fleiri íbúðir. Í þeim lögum var ennfremur sérstaklega lögfest, að allt viðhald ytra byrðis húss væri sameiginlegt.
Í lögum um fjölbýlishús nr. 59/1976 var bætt við framangreinda skilgreiningu eldri laga en í 1. mgr. 2. gr. laganna sagði, að þau giltu um fjölbýlishús, þar sem íbúðirnar væru í eigu fleiri en eins aðila. Einnig giltu þau um raðhús og önnur samtengd hús eftir því sem við gæti átt.
Á gildistíma laga nr. 59/1976 mótaðist sú meginregla, að sambyggingar voru skoðaðar sem eitt hús í þessum skilningi. Nokkrir héraðsdómar hafa gengið sem allir hafa rennt stoðum undir þessa meginreglu. Mikilvægastur í þessu sambandi er þó dómur Hæstaréttar frá 26. janúar 1995 í málinu nr. 239/1992.
Með setningu laga nr. 26/1994, um fjöleignarhús, var stefnt að því að festa umrædda meginreglu um víðtæka túlkun hugtaksins húss enn frekar í sessi. Þetta má ráða þegar af 1. gr. laganna þar sem m.a. er vikið að skilgreiningu hugtaksins fjöleignarhúss, en þar segir í 4. tl. 3. mgr. 1. gr., að lögin gildi m.a. um raðhús og önnur sambyggð og samtengd hús, bæði eingöngu til íbúðar og að einhverju leyti eða öllu til annarra nota, allt eftir því sem við geti átt. Í greinargerð með 1. gr. er vikið nánar að hugtakinu sambyggð hús þegar segir:
"Með öðrum sambyggðum húsum er átt við hús, sem eru í enn minni eða lausari tengslum hvert við annað en raðhús og sambyggingar. Hér er þó fyrst og fremst verið að undirstrika hið víðtæka gildissvið frumvarpsins og varna gagnályktun."
Í 3. gr. laganna er síðan enn frekari grunnur lagður að skilgreiningu hugtaksins en 2. mgr. 3. gr. er svohljóðandi:
"Þótt sambyggð eða samtengd hús teljist tvö sjálfstæð hús eða fleiri, skv. 1. mgr., þá gilda ákvæði laganna, eftir því sem við getur átt, um þau atriði og málefni sem sameiginleg eru, s.s. lóð ef hún er sameiginleg að öllu leyti eða nokkru og um útlit og heildarsvip ef því er að skipta. Sama gildir einnig ef því er að skipta um sameiginleg málefni sjálfstæðra ótengdra fjöleignarhúsa og/eða annars konar húsa."
Á þessu er síðan hnykkt í 2. mgr. 6. gr. þegar segir:
"Þótt fjöleignarhús samanstandi af einingum eða hlutum (stigahúsum), sem eru sjálfstæðar eða aðgreindar að einhverju leyti og hvort sem þau standa á einni lóð eða fleirum, er allt ytra byrði hússins alls staðar, þak, útveggir og gaflar í sameign allra eigenda þess."
Kærunefnd telur, að með lögfestingu umræddra lagareglna og að teknu tilliti til þeirra sjónarmiða sem fest höfðu sig í sessi í gildistíð eldri laga, séu jafnan löglíkur fyrir því að sambyggingar, sem að öðrum skilyrðum uppfylltum falla undir ákvæði fjöleignarhúsalaganna, teljist eitt hús í skilningi þeirra laga og lúti reglum þeirra, a.m.k. hvað tekur til alls ytra byrðis og eignarumráða yfir því.
Meginregla sú sem hér hefur verið lýst er ekki án undantekninga. Þannig eru vissulega til dæmi um hús í sambyggingu, sem skilja sig svo frá öðrum húsum, bæði lagalega og á annan hátt, að með öllu sé óeðlilegt að viðhald á einstökum húsum sé lagt á alla eigendur. Í hverju einstöku tilviki þarf því raunar að fara fram mat þar sem til skoðunar koma fjölmörg atriði, svo sem: Úthlutunarskilmálar, lóðarleigusamningar, hönnun, þ.m.t. burðarþol og lagnakerfi, byggingaraðilar, byggingar- og viðhaldssaga, þinglýstar heimildir, þ.m.t. eignaskiptasamningar, útlit húss og eðli máls. Benda má á 9. gr. laga nr. 26/1994, þar sem kveðið er á um að við aðgreiningu séreignar og sameignar megi m.a. líta til þess, hvernig staðið var að byggingu húss og hvernig byggingarkostnaði var skipt.
Ekkert eitt atriði getur ráðið úrslitum í þessu sambandi heldur verður að skoða heildstætt hvert tilvik fyrir sig. Í greinargerð með frumvarpi til laga nr. 26/1994 segir í athugasemdum um 9. gr., að þar sé aðeins tilgreint eitt af fleiri atriðum, sem til greina geti komið í þessu efni, og á það í sjálfu sér við um þau atriði önnur sem fjallað hefur verið um hér að framan. Þannig er ljóst að reglu 9. gr. laganna hlýtur að verða að túlka mjög þröngt í þessu sambandi þegar litið er til hinna víðtæku ákvæða sem veita meginreglunni stoð og hafa verið tilgreind.
Benda má á að eigendur sambyggðra húsa geti verið skyldugir til að hafa samráð á grundvelli laga um fjöleignarhús varðandi útlitsatriði, enda þótt húsin teljist að öðru leyti sjálfstæð hús í skilningi laganna, sbr. 2. mgr. 3. gr. laga nr. 26/1994. Hins vegar geta útlitsatriði og viðhaldsatriði blandast saman t.d. hvað varðar klæðningu. Getur sú spurning vaknað hvort allir eigi að ráða útliti viðgerðar en einungis sumir að borga fyrir hana. Þá ber þess að geta að atriðum eins og viðhaldssögu húss er jafnan ekki þinglýst á eignina.
Með hliðsjón af framangreindu og eðlisrökum telur kærunefnd að sem skýrust regla eigi að gilda um það, hvenær hús teljist sjálfstæð eining og hvenær sambygging fleiri húsa telst eitt hús. Því beri að túlka þröngt undantekningar frá framangreindri meginreglu. Slíkt stuðlar að samræmingu á úrlausnum ágreiningsmála og leiðir til þess að eigendur fjöleignarhúsa búi við sambærilega réttarstöðu innbyrðis. Annað leiðir til réttaróvissu og öngþveitis ef sinn siður myndast í hverju húsi.
Almenn atriði um raðhús.
Í 4. tl. 3. mgr. 1. gr. laga nr. 26/1994 segir, að lögin gildi um raðhús og önnur sambyggð og samtengd hús, allt eftir því sem við geti átt.
Meiri líkur er þó á því að raðhús teljist sérstök bygging en önnur sambyggð hús enda eru þar að jafnaði til staðar fleiri atriði sem styðja undantekningu frá meginreglunni. Í eldri rétti var þetta óljósara þar sem raðhús féllu ekki óyggjandi undir hugtakið fjölbýlishús, svo sem áður hefur verið rakið, og ekki er við skýr dómafordæmi varðandi raðhús að styðjast.
Ekki verður framhjá því litið, að ákvörðun um byggingu raðhúsa, líkt og annarra sambyggðra húsa, miðast fyrst og fremst við hagkvæmni við slíkan byggingamáta út frá hagsmunum heildarinnar. Svo dæmi sé tekið er byggingarkostnaður raðhúss í miðri lengju lægri en kostnaður endaraðhúss þar sem ekki þarf útveggjaeinangrun á þá veggi sem byggt er að. Hið sama gildir um viðhaldskostnað. Hins vegar er það undir hælinn lagt hvert sé verðmæti einstakra húsa og ekki sjálfgefið að endaraðhús sé verðmeira en hin húsin. Það kann því að vera sanngjarnast fyrir heildina þegar til lengri tíma er litið, að íbúar raðhúsa búi að þessu leyti við réttaröryggi sem búseta í fjöleignarhúsi getur veitt.
Raðhúsið við Yrsufell 24-34.
Það er álit kærunefndar, þegar allt það er virt sem hér hefur verið rakið, að raðhúsið Yrsufell 24-34 teljist eitt hús í merkingu laga nr. 26/1994, enda sé ekki um svo veigamikil frávik að ræða, þegar litið er til hinna almennu atriða sem upp voru talin hér að framan, að undantekning verði gerð frá meginreglunni. Af því leiðir að allur kostnaður vegna viðhalds utanhúss er sameiginlegur samkvæmt reglum III. kafla laga nr. 26/1994.
Við mat á kostnaði vegna eldri viðgerða og þýðingu þeirra nú er ekki við bein lagafyrirmæli að styðjast. Kærunefnd telur hins vegar að eðlisrök leiði til þess að taka beri tillit til þeirra að því marki sem þær leiði til lækkunar á heildarkostnaði þess verks sem til stendur að vinna við húsið. Þetta sjónarmið á sér nokkurn stuðning í 1. mgr. 2. gr. laganna. Rísi ágreiningur um, hvort og með hvaða hætti eldri viðgerðir leiði til sparnaðar, er eðlilegt að úr því sé skorið með mati en almennt ber sá aðili sönnunarbyrðina sem slíku heldur fram.
IV. Niðurstaða.
1. Kærunefnd veitir ekki álit um þann hluta ágreiningsefnisins sem lýtur að kostnaðarskiptingu vegna umræddrar viðgerðar.
2. Raðhúsið Yrsufell 24-34 telst eitt hús í skilningi laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús og allur kostnaður vegna viðhalds utanhúss er sameiginlegur samkvæmt reglum III. kafla laga nr. 26/1994.
Reykjavík, 28. júní 1995.
Valtýr Sigurðsson
Ingólfur Ingólfsson
Karl Axelsson