Mál nr. 39/2016
ÁLIT
KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA
í máli nr. 39/2016
Hugtakið hús
I. Málsmeðferð kærunefndar
Með bréfi, dags. 6. október 2016, beindu A, B, C og D, hér eftir nefnd álitsbeiðendur, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við E, hér eftir nefnt gagnaðili.
Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994.
Auk álitsbeiðni var greinargerð gagnaðila, dags. 27. október 2016 sem og athugasemdir álitsbeiðanda, dags. 11. nóvember 2016, og athugasemdir gagnaðila, dags. 13. desember 2016, lögð fyrir nefndina. Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 11. janúar 2017.
II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni
Álitsbeiðendur eru eigendur Borgarmýrar 1A og gagnaðili Borgarmýrar 1. Ágreiningur er um hvort húseignirnar séu eitt fjöleignarhús í skilningi laga um fjöleignarhús nr. 26/1994.
Kærunefnd telur kröfur álitsbeiðenda vera:
Að viðurkennt verði að húseignirnar Borgarmýri 1 og 1A teljist tvö hús í skilningi fjöleignarhúsalaga.
Að allt ytra byrði og burðarvirki Borgarmýrar 1 sé í séreign og kostnaður viðkomandi Borgarmýri 1A sé álitsbeiðendum óviðkomandi.
Að viðurkennt verði að sameiginlegt húsfélag Borgarmýrar 1 og 1A sé ekki til í krafti 56. gr. fjöleignarhúsalaga.
Að viðurkennt verði að eignaskiptayfirlýsing sé ekki í samræmi við ákvæði fjöleignarhúsalaga og geti því ekki bundið álitsbeiðendur.
Að viðurkennt verði að álitsbeiðendum sé heimilt að láta útbúa nýja eignaskiptayfirlýsingu sem taki aðeins til Borgarmýrar 1A og felli út gildi núgilandi eignaskiptayfirlýsingu án þess að afla þurfi samþykkis og undirritunar gagnaðila.
Í álitsbeiðni kemur fram að ágreiningur sé um hvort húsin séu eitt eða tvö hús í skilningi laganna. Húsin hafi verið byggð á mismunandi tímum, notkun þeirra ólík og þau standi hvort á sinni lóðinni. Árið 2012 hafi banki eignast Borgarbyggð 1 og þrjá eignarhluta af fimm í Borgarbyggð 1A og gert eignaskiptayfirlýsingu þar sem fram komi að húsin teljist eitt hús í skilningi fjöleignarhúsalaga. Slíkt hafi þó verið óheimilt með vísan til fjöleignarhúsalaga.
Þótt sambyggð eða lauslega samtengd hús teljist að meginstefnu til eitt hús í skilningi fjöleignarhúsalaga séu hér veigamikil atriði sem styðji frávik frá meginreglunni. Í upphafi hafi ekki verið gert ráð fyrir að húsin væru eitt hús. Byggingartími húsanna er ólíkur og húsin teiknuð af mismunandi arkitektunum sem tvö sjálfstæð hús í ólíkum stíl. Teikningar af viðbyggingum eða breytingum á húsinu sýna aðeins það hús sem verið er að breyta hverju sinni. Einu tengsl húsanna séu í gegnum litla viðbyggingu við Borgarbyggð 1, sem standi lægra en bæði húsin, en geri það að verkum að húsinu séu með nokkurra fermetra sameiginlegan vegg. Tengibyggingin hafi engan sérstakan byggingartæknilegan tilgang enda burðarvirki húsanna með öllu aðskilið. Þá eigi tengibyggingin ekkert sameiginlegt með Borgarbyggð 1A, hvorki hvað varðar útlit né hönnun. Þök bygginganna tengist ekki auk þess sem inntök rafmagns, hitaveitu og vatnsveitu séu aðskilin. Þá sé engin sameign með húsunum tveimur þar sem þau séu aðskilin bæði varðandi ytra byrði og lóðamörk. Húsin standi á hvort á sinni lóðinni en lóðunum hafi formlega verið skipt árið 2004 á grundvelli laga nr. 6/2001. Hús standi hvort á sinni lóðinni og verði ekki sameinuð í eitt hús í skilningi fjöleignarhúsalega með einfaldri eignaskiptayfirlýsingu. Fyrst hefði þá þurft að sameina lóðirnar á grundvelli laga um skráningu og mat fasteigna, nr. 6/2001. Húsin séu tvær aðskildar fasteignir samkvæmt gildandi lögum, reglum, þinglýstum heimildum og opinberum skráningum. Þá gefa stofnskjöl lóða og lóðarleigusamningar skýrt til kynna að um sjálfstæð hús sé að ræða. Byggingarkostnaður húsanna hafi ekki verið sameiginlegur og sama gilti þegar hæð var bætt ofan á Borgarmýri 1A árið 2004. Eigandi Borgarmýrar 1 hafi ekki tekið þátt í kostnaði við þá framkvæmd enda hafi enginn litið svo á að um eitt hús væri að ræða. Með öllu væri óeðlilegt ef kostnaður vegna viðhalds Borgarmýrar 1 væri lagður á álitsbeiðendur. Eigendur Borgarmýrar 1 hafi ekki sinnt viðhaldi á ytra byrði hússins um langt skeið svo það sé í niðurníðslu, ólíkt Borgarmýri 1A, sem ávallt hafi verið vel viðhaldið með tilheyrandi kostnaði fyrir eigendur þess. Eignaskiptayfirlýsingin frá 2012 hafi verið gerð í því skyni að eigendur Borgarmýrar 1A yrðu neyddir til að taka þátt í kostnaði vegna fyrirhugaðra framkvæmda á Borgarmýri 1 en álitsbeiðendur hafi skrifað undir eignaskiptayfirlýsinguna í góðri trú um að hún væri lögmæt og að í henni fælust ekki sérstakar efnisbreytingar eða breyting á réttindum þeirra og skyldum umfram það sem fylgdi því að einn eignarhluti myndi bætast við Borgarmýri 1A. Eignaskiptayfirlýsingin bindi ekki álitsbeiðendur enda ólögmæt og ekki unnt að gera eignaskiptayfirlýsingu fyrir tvö sjálfstæð hús, svo sem staðfest hafi verið af starfsmanni Sýslumannsins. Þá sé óheimilt að gera eignaskiptayfirlýsingu fyrir Borgarmýri 1 þar sem það sé ekki fjöleignarhús og ekki nýtt af fleirum en eiganda þess. Eignaskiptayfirlýsing frá 2002 hafi einungis að geyma hlutföll hvers eignarhluta í sameiginlegri lóð þar sem óvíst var hvort um eina eða tvær lóðir væri að ræða. Þegar þeim var formlega skipt upp í tvær lóðir 2004 hafi ekki verið neinn grundvöllur til að gera eignaskiptayfirlýsingu enda þá engin sameign lengur til staðar.
Í greinargerð gagnaðila er vísað til þess að sambyggingar hvers konar teljist að jafnaði fjöleignarhús í lagalegum skilningi og sú regla hafi verið fest í sessi með núgildandi fjöleignarhúsalögum. Strangar kröfur séu gerðar til frávika frá meginreglunni. Við úrlausn þess hvort um séreign eða sameign sé að ræða beri að meginstefnu að líta til þinglýstra heimilda, svo sem eignaskiptayfirlýsinga. Það sé aðeins þegar slíkra heimilda njóti ekki við, eða óljóst sé um skiptingu, að meta þurfi sérstaklega önnur atriði. Á þetta ekki síst við hér þar sem um atvinnuhúsnæði sé að ræða og því unnt að semja um frávik frá fjöleignarhúsalögum. Eigendur geti þannig sjálfir skilgreint og afmarkað einstök hús og skipað skiptingu í séreignir og sameign með þinglýstum heimildum, svo sem eignaskiptayfirlýsingum. Hafi þannig verið vafi um hvort húsið væri eitt eða tvö hús í skilningi fjöleignarhúsalaga hafi eigendur afdráttarlaust samið um að farið skyldi með húsin sem eitt fjöleignarhús í skilningi laganna. Skýrt komi fram í eignaskiptayfirlýsingu sem þinglýst var 12. júní 2012, og undirrituð var af þeim álitsbeiðendum sem voru eigendur eignarhluta í húsinu á þeim tíma, að um sé að ræða eitt hús sem standi á tveimur lóðum. Þá komi einnig fram í ákvæði um sameign allra að ytra byrði hússins sé sameiginlegt. Þá reki gagnaðili trésmiðju í Borgarmýri 1 og sínum eignarhluta í Borgarmýri 1a og opið sé á milli eignarhlutanna með tengibyggingu. Þannig sé beinlínis rangt að tenging húsanna sé aðeins með litlum vegg eins og álitsbeiðendur lýsi. Einnig sé rangt hjá álitsbeiðendum að aldrei hafi verið gert ráð fyrir öðru en að um tvö sjálfstæð hús væri að ræða. Hið rétta sé að eigandi trésmiðju, sem rekin var í þeim hluta sem stendur nú á lóð Borgarmýrar 1, reisti þann hluta hússins sem nú stendur á lóð Borgarmýrar 1A til að stækka verkstæðið og koma upp skrifstofuaðstöðu. Í frétt Byggðablaðs frá 30. júní 1977, sem fylgdi greinargerð, er framkvæmdunum lýst þannig að byggja eigi við núverandi húsnæði tveggja hæða hús en annað fyrirtæki verði með trésmiðjunni í hinni nýju húsbyggingu. Borgarmýri 1A sé þannig einfaldlega viðbygging við eldra húsið og tengingin á milli húsanna því verið til staðar frá upphafi. Byggingarkostnaður nýrri byggingarinnar hafi verið á herðum þess sem átti eldri bygginguna. Gagnaðili hafi nú tekið við rekstri trésmiðjunnar í báðum byggingum hússins. Engu skipti þótt byggingarnar standi nú hvor á sinni lóðinni enda beinlínis gert ráð fyrir slíku í 2. mgr. 6. gr. fjöleignarhúsalaga. Þá hafnar gagnaðili röngum fullyrðingum álitsbeiðanda um aðdraganda og forsendu fyrir gerð eignaskiptayfirlýsingarinnar 2012. Þá hafi einn álitsbeiðanda ráðist í framkvæmdir á ytra byrði þess hluta hússins sem stendur á lóð Borgarmýrar 1A og kostnaði vegna þeirra framkvæmda verið skipt á alla húseigendur á grundvelli hlutfallsskiptingar í eignaskiptayfirlýsingunni frá 2012. Skorar gagnaðili, sem var ekki orðinn eigandi fasteignarinnar á þeim tíma, á álitsbeiðendur að leggja fram gögn sem sýni fram á annað.
Í athugasemdum álitsbeiðenda við greinargerð gagnaðila rekja álitsbeiðendur aftur fyrri sjónarmið og vísa máli sínu til stuðnings til álita kærunefndar húsamála í málum nr. 51/2004, 13/2000 og 1/2002. Þá sé ekki unnt að beita þeim meginreglum sem birtast í 5. og 6. gr. fjöleignarhúsalaga, nr. 26/1994, hér heldur eigi þær aðeins við þegar greint sé á milli sameignar og séreignar. Þá hniki eignaskiptayfirlýsingar ekki ákvæðum fjöleignarhúsalaga um hvort um eitt eða tvö hús sé að ræða enda hafi niðurstaða kærunefndar ítrekað farið þvert gegn gildandi eignaskiptayfirlýsingum í þessum málum. Það að fjöleignarhúsalögin séu frávíkjanleg þegar um atvinnuhúsnæði er að ræða hafi enga þýðingu hér enda eigi lögin ekki við ef um tvö sjálfstæð hús er að ræða. Ný eignaskiptayfirlýsing hafi verið gerð árið 2012 vegna þess að eignarhlutum í Borgarmýri 1A hafði fjölgað úr fjórum í fimm en ekki hafi staðið til að breyta því að Borgarmýri 1 og 1A væru eftir sem áður sjálfstæð hús. Álitsbeiðendur þeir sem hafi undirritað yfirlýsinguna hafi ekki séð ástæðu til að lesa hana með gagnrýnum augum enda hafi bæði fulltrúar bankans og sá sem yfirlýsinguna samdi fullyrt að með engu væri verið að breyta efni yfirlýsingarinnar frá árinu 2002. Þá hafi eigandi Borgarmýrar 1 ekki einn borið byggingarkostnaðinn vegna Borgarmýrar 1A heldur einnig aðili sem var með rekstur í húsinu. Byggingarfulltrúa hafi borið að hafna að samþykkja eignaskiptayfirlýsinguna. Álitsbeiðendur mótmæla sem ósönnuðu að kostnaði vegna viðhalds hafi verið skipt í samræmi við eignaskiptayfirlýsinguna frá 2012, en hafi svo verið hafi álitsbeiðendur verið í góðri trú. Bankinn hafi átt aðra eignarhluta á þessum tíma og tekið þátt í kostnaði og álitsbeiðendur þá ekki áttað sig á því hver eignarhlutur bankans hafi nákvæmlega verið.
Í athugasemdum gagnaðila eru fyrri sjónarmið áréttuð. Þá er lagt fram skjal sem sýnir að eigandi Borgarmýrar 1 hafi borið 60% hlut byggingarkostnaðar vegna Borgarmýrar 1A á móti 40% hlut þess aðila sem var með rekstur í nýrri hluta byggingarinnar og þannig greitt meirihluta byggingarkostnaðar. Eldri og yngri hluti eignarhluta gagnaðila hafi alltaf verið nýttur sem ein heild og ávallt litið svo á að trésmíðaverkstæðið sé rekið í einu og sama rýminu þrátt fyrir að um sitt hvorn eignarhlutann sé að ræða samkvæmt skráningu í fasteignaskrá. Þá er bent á að álitsbeiðendur hafi ekki orðið við áskorun um að sýna hvernig kostnaði síðustu framkvæmdar á ytra byrði hússins var skipt á milli eignarhluta og því beri að leggja til grundvallar skiptingu kostnaðar sem hafi verið á grundvelli hlutfallstalna eignarhluta núgildandi eignaskiptayfirlýsingar, enda óumdeilt að framkvæmdirnar hafi farið fram eftir gildistöku hennar. Þá er vísað í álit kærunefndar húsamála í máli nr. 30/2011. Að lokum segir að ótilokað sé að vikið verði frá skuldbindandi ákvæðum eignaskiptayfirlýsingar á þeirri forsendu að álitsbeiðendur hafi ekki lesið hana yfir áður en þeir samþykktu hana með undirritun sinni. Þá sé því mótmælt með öllu að blekkingum hafi verið beitt.
III. Forsendur
Í máli þessu snýst ágreiningur um hvort húsin að Borgarmýri 1 og 1A teljist eitt fjöleignarhús í skilningi 4. tölul. 3. mgr. 1. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994.
Í 1. gr. laga um sameign fjölbýlishúsa, nr. 19/1959, sagði að fjölbýlishús teldist hvert það hús sem í væru tvær eða fleiri íbúðir. Í lögunum var enn fremur sérstaklega lögfest að allt viðhald ytra byrðis húss væri sameiginlegt. Í lögum um fjölbýlishús, nr. 59/1976, var bætt við framangreinda skilgreiningu eldri laga, en í 1. mgr. 2. gr. laganna sagði að þau giltu um fjölbýlishús þar sem íbúðirnar væru í eigu fleiri en eins aðila. Einnig giltu þau um raðhús og önnur samtengd hús eftir því sem við gæti átt. Á gildistíma laga nr. 59/1976 mótaðist sú meginregla að sambyggingar voru skoðaðar sem eitt hús í þessum skilningi. Nokkrir héraðsdómar hafa gengið sem allir hafa stutt þessa meginreglu. Mikilvægastur í þessu sambandi er þó dómur Hæstaréttar frá 26. janúar 1995 í máli nr. 239/1992.
Með setningu laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994, var stefnt að því að festa umrædda meginreglu, um víðtæka túlkun hugtaksins húss, enn frekar í sessi. Þetta má ráða þegar af 1. gr. laganna þar sem meðal annars er vikið að skilgreiningu hugtaksins fjöleignarhús, en þar segir í 4. tölul. 3. mgr. að lögin gildi meðal annars um raðhús og önnur sambyggð og samtengd hús, bæði eingöngu til íbúðar og að einhverju leyti eða öllu til annarra nota, allt eftir því sem við geti átt. Í greinargerð frumvarps um nefnda 1. gr. er vikið nánar að hugtakinu sambyggð hús þar sem segir: „Með öðrum sambyggðum húsum er átt við hús, sem eru í enn minni eða lausari tengslum hvert við annað en raðhús og sambyggingar. Hér er þó fyrst og fremst verið að undirstrika hið víðtæka gildissvið frumvarpsins og varna gagnályktun.“
Í 3. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994, er síðan enn frekari grunnur lagður að skilgreiningu hugtaksins en 2. mgr. 3. gr. er svohljóðandi: „Þótt sambyggð eða samtengd hús teljist tvö sjálfstæð hús eða fleiri skv. 1. mgr. þá gilda ákvæði laganna eftir því sem við getur átt um þau atriði og málefni sem sameiginleg eru, svo sem lóð ef hún er sameiginleg að öllu leyti eða nokkru og um útlit og heildarsvip ef því er að skipta. Sama gildir einnig ef því er að skipta um sameiginleg málefni sjálfstæðra ótengdra fjöleignarhúsa og/eða annars konar húsa.“ Á þessu er síðan hnykkt í 2. mgr. 6. gr. laganna þar sem segir: „Þótt fjöleignarhús samanstandi af einingum eða hlutum (stigahúsum) sem eru sjálfstæðar eða aðgreindar að einhverju leyti og hvort sem þau standa á einni lóð eða fleirum er allt ytra byrði hússins alls staðar, þak, útveggir og gaflar, í sameign allra eigenda þess.“
Kærunefnd telur að með lögfestingu umræddra lagareglna, og að teknu tilliti til þeirra sjónarmiða sem fest höfðu sig í sessi í gildistíð eldri laga, séu jafnan löglíkur fyrir því að sambyggingar, sem að öðrum skilyrðum uppfylltum falla undir ákvæði fjöleignarhúsalaganna, teljist eitt hús í skilningi þeirra laga og lúti reglum þeirra, a.m.k. hvað tekur til alls ytra byrðis og eignarumráða yfir því. Meginregla sú sem hér hefur verið lýst er þó ekki án undantekninga. Þannig eru vissulega til dæmi um hús í sambyggingu sem skilja sig svo frá öðrum húsum, bæði lagalega og á annan hátt, að með öllu sé óeðlilegt að viðhald á einstökum húsum sé lagt á alla eigendur. Í hverju einstöku tilviki þarf því að fara fram mat þar sem til skoðunar koma fjölmörg atriði, svo sem úthlutunarskilmálar, lóðarleigusamningar, hönnun, þ.m.t. burðarþol og lagnakerfi, byggingaraðilar, byggingar- og viðhaldssaga, þinglýstar heimildir, þ.m.t. eignaskiptayfirlýsingar, útlit húss og eðli máls. Benda má á 9. gr. fjöleignarhúsalaga, nr. 26/1994, þar sem kveðið er á um að við aðgreiningu séreignar og sameignar megi meðal annars líta til þess hvernig staðið var að byggingu húss og hvernig byggingarkostnaði var skipt. Ekkert eitt atriði getur ráðið úrslitum í þessu sambandi heldur verður að skoða heildstætt hvert tilvik fyrir sig.
Í greinargerð með frumvarpi til laga nr. 26/1994 segir í athugasemdum um 9. gr. að þar sé aðeins tilgreint eitt af fleiri atriðum sem til greina geti komið í þessu efni og á það í sjálfu sér við um þau atriði önnur sem fjallað hefur verið um hér að framan. Þannig er ljóst að reglu 9. gr. laganna hlýtur að verða að túlka mjög þröngt í þessu sambandi þegar litið er til hinna víðtæku ákvæða sem veita meginreglunni stoð og hafa verið tilgreind. Benda má á að eigendur sambyggðra húsa geti verið skyldugir til að hafa samráð á grundvelli laga um fjöleignarhús um útlitsatriði, enda þótt húsin teljist að öðru leyti sjálfstæð hús í skilningi laganna, sbr. 2. mgr. 3. gr. Á hinn bóginn geta útlitsatriði og viðhaldsatriði blandast saman. Getur sú spurning vaknað hvort allir eigi að ráða útliti viðgerðar en einungis sumir að borga fyrir hana. Þá ber þess að geta að atriðum eins og viðhaldssögu húss er jafnan ekki þinglýst á eignina. Með hliðsjón af framangreindu og eðlisrökum telur kærunefnd að sem skýrust regla eigi að gilda um það hvenær hús teljist sjálfstæð eining og hvenær sambygging fleiri húsa telst eitt hús. Því beri að túlka þröngt undantekningar frá framangreindri meginreglu. Slíkt stuðlar að samræmingu á úrlausnum ágreiningsmála og leiðir til þess að eigendur fjöleignarhúsa búi við sambærilega réttarstöðu innbyrðis. Annað leiðir til réttaróvissu og öngþveitis ef sinn siður myndast í hverju húsi.
Í álitsbeiðni eru rakin atriði sem álitsbeiðandi telur leiða til þess að um aðskilin hús sé að ræða. Þar kemur meðal annars fram að húsin standi hvort á sinni lóðinni, hönnun þeirra og útlit sé ólíkt, hvorki sé sameiginlegt lagnakerfi í húsunum né burðarvirki, þök þeirra séu ekki samliggjandi og hið eina sem húsin eigi sameiginleg sé tengibyggingin en hana megi fjarlægja án þess að áhrif hafi á húsin.
Í greinargerð gagnaðila segir að skýrt komi fram í eignaskiptayfirlýsingu frá 2012 að um eitt hús sé að ræða í skilningi fjöleignarhúsalaga. Eigandi eldri byggingarinnar hafi, ásamt einum öðrum aðila, byggt neðri hæð nýrri byggingarinnar undir stækkandi starfsemi sína og hann hafi ávallt þannig nýtt eignarhluta sína í húshlutunum tveimur í einni heild undir starfsemi sína, og geri enn. Þá hafi sá eigandi borið meirihluta byggingarkostnaðar nýrri byggingarinnar.
Í gögnum málsins liggja fyrir teikningar af húsinu. Borgarmýri 1 og 1A eru sambyggð hús sem eru tengd með tengibyggingu svo innangengt er inn í séreignarhluta gagnaðila í Borgarmýri 1A úr séreignarhluta hans í Borgarmýri 1. Sjónrænt virðist sambyggingin ekki samræmd að ytri hönnun eftir að efri hæð var byggð við Borgarmýri 1A. Aftur á móti var Borgarmýri 1A byggð sem viðbygging við Borgarmýri 1. Í eignaskiptayfirlýsingu frá 2012 kemur skýrt fram að samkvæmt skilgreiningu fjöleignarhúsalaga séu húshlutarnir eitt hús sem standi á hvor á sinni lóðinni. Þá segir í sérkafla þar sem lýst er sameign allra í Borgarmýri 1 og 1A að um eitt hús sé að ræða á tveimur lóðum og samkvæmt skilgreiningu fjöleignarhúsalaga teljist meðal annars allt ytra byrði, burðarvirki, þak, lagnir o.fl. til sameignar allra. Enn fremur að um aðgengi og ákvörðunartöku gildi ákvæði fjöleignarhúsalaga og að kostnaðarskipti fari eftir stærð eignarhluta. Með samningi þessum er eldri eignaskiptayfirlýsing frá 24. júní 2002 felld úr gildi. Undir eignaskiptayfirlýsinguna rita allir þáverandi eigendur hússins og var henni þinglýst 23. apríl 2012.
Kærunefnd telur með vísan til þess sem rakið hefur verið að húsið sé eitt hús í skilningi laga um fjöleignarhús, sbr. meðal annars álit kærunefndar fjöleignarhúsamála í máli nr. 31/1996.
Af framangreindu leiðir að allur kostnaður vegna viðhalds utanhúss er sameiginlegur samkvæmt reglum III. kafla laga nr. 26/1994. Kærunefnd telur aftur á móti að eðlisrök leiði til þess að taka beri tillit til eldri viðgerða og viðhalds að því marki sem þær leiði til lækkunar á heildarkostnaði þess verks sem til stendur að vinna við húsið. Þetta sjónarmið á sér nokkurn stuðning í 1. mgr. 2. gr. laganna. Rísi ágreiningur um hvort og með hvaða hætti eldri viðgerðir leiði til sparnaðar er eðlilegt að úr því sé skorið með mati, en almennt ber sá aðili sönnunarbyrðina sem slíku heldur fram.
Af framanrituðu leiðir að ekki er hægt að fallast á kröfur álitsbeiðenda um að viðurkennt sé að húsfélag Borgarmýrar 1 og 1A sé ekki til í krafti 56. gr. fjöleignarhúsalaga og að álitsbeiðendum sé heimilt að láta útbúa nýja eignaskiptayfirlýsingu sem taki aðeins til Borgarmýrar 1A sem felli úr gildi núgildandi eignaskiptayfirlýsingu án samþykkis gagnaðila.
Þá hefur ekkert komið fram í málinu sem styður kröfu álitsbeiðanda um að viðurkennt sé að núgildandi eignaskiptayfirlýsing sé ekki í samræmi við ákvæði fjöleignarhúsalaga.
IV. Niðurstaða
Það er álit kærunefndar húsamála að Borgarbyggð 1 og 1A teljist eitt hús í skilningi laga nr. 26/1994, um fjöleignarhús, og kostnaður vegna viðhalds á ytra byrði, svo sem annar kostnaður vegna viðhalds utanhúss, sé sameiginlegur samkvæmt reglum III. kafla laganna.
Reykjavík, 11. janúar 2017
Auður Björg Jónsdóttir
Valtýr Sigurðsson
Eyþór Rafn Þórhallsson