Mál nr. 42/2016

ÁLIT

KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA

í máli nr. 42/2016

Skaðabætur vegna tjóns á hinu leigða húsnæði.

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með bréfi, dags. 20. október 2016, beindi A, hér eftir nefndur álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við B, hér eftir nefnd gagnaðili.

Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994.

Auk álitsbeiðni var greinargerð gagnaðila, dags. 23. nóvember 2016, lögð fyrir nefndina. Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 15. febrúar 2017.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Álitsbeiðandi tók á leigu íbúð í eigu gagnaðila. Ágreiningur er um hvort gagnaðila beri að endurgreiða álitsbeiðanda skaðabætur sem tryggingarfélag álitsbeiðanda greiddi gagnaðila vegna ástands hins leigða við leigulok.

Kærunefnd telur kröfur álitsbeiðanda vera:

Aðallega að viðurkennt verði að gagnaðila beri að endurgreiða álitsbeiðanda 175.000 kr. sem gagnaðili fékk greiddar í gegnum tryggingarfélag álitsbeiðanda.

Til vara að endurgreiddar verði 60.000 kr. vegna leigu, 43.980 kr. vegna gardína og 25.000 kr. vegna skemmda á eldhúsinnréttingu.

Í álitsbeiðni kemur fram að álitsbeiðandi hafi tekið á leigu íbúð í eigu gagnaðila. Til tryggingar réttum efndum á samningi aðila hafi hann lagt fram vanskila- og viðskilatryggingu frá C. Leigusamningi aðila hafi lokið 31. júlí 2016 samkvæmt samkomulagi þar um. Við þrif á hinni leigðu eign hafi álitsbeiðandi gert þau mistök að bera olíu á parket. Hafi hann viðurkennt mistökin við gagnaðila og aðstoðað hana við að útvega parketslípara til að þrífa parketið. Hafi það verið gert og álitsbeiðandi greitt fyrir það í samræmi við 64. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994. Gagnaðili hafi aftur á móti fengið bætur frá tryggingarfélagi álitsbeiðanda vegna tíu daga leigu þrátt fyrir að óumdeilt sé að álitsbeiðandi hafi afhent íbúðina á umsömdum degi. Telur hann ekki rétt að greiða leigu fyrir tímabil eftir að hann hafi skilað eigninni af sér.

Álitsbeiðandi telur að gagnaðili hafi fengið of háar bætur frá tryggingarfélagi vegna viðgerða á plötu við eldhúsinnréttingu en plata hafði verið fjarlægð til að koma ísskáp fyrir. Álitsbeiðandi hafi fengið þær upplýsingar frá fagmönnum að kostnaður við téða viðgerð væri 1.500 kr. en væri fagmaður fenginn til verksins kostaði viðgerðin 7.500 kr. Gagnaðili hafi á hinn bóginn fengið 25.000 kr. úr tryggingunni vegna þessa sem sé ósanngjörn fjárhæð fyrir minniháttar viðvik.

Gagnaðili hafi fengið greiddar 43.980 kr. úr tryggingu vegna tjóns á gardínum. Það sé of há fjárhæð fyrir tíu ára gamlar gardínur sem óvíst er hvað hafi kostað upphaflega,auk þess sem aðeins hafi verið um eðlilegt slit að ræða.

Álitsbeiðandi telur skýrslu tryggingarfélagsins, sem bætur til gagnaðila voru grundvallaðar á, ekki hlutlausa, skoðun hafi verið framkvæmd einum og hálfum mánuði eftir skil eignarinnar, álitsbeiðanda hafi ekki staðið til boða að vera viðstaddur skoðunina og skýrslan ekki gerð fyrr en rúmum tveimur mánuðum eftir skil.

Í greinargerð gagnaðila segir að tryggingarfélag álitsbeiðanda hafi tekið eignina, sem sé rétt um tíu ára gömul, út við upphaf leigutíma. Vegna tjóns á íbúðinni hafi gagnaðili gert kröfu í tryggingu álitsbeiðanda. Krafa gagnaðila hafi hljóðað upp á um 400.000 kr. en tryggingarfélagið aðeins greitt 175.000 kr. með vísan til skýrslu félagsins. Hafi álitsbeiðandi athugasemdir við greiðslur tryggingarfélagsins beri honum að beina erindi þar um til úrskurðarnefndar vátryggingamála enda heyri ágreiningurinn undir lög nr. 30/2004, um vátryggingasamninga. Gagnaðili hafni þó öllum kröfum álitsbeiðanda og krefjist málskostnaðar úr hendi hans skv. 6. mgr. 85. gr. húsaleigulaga. Álitsbeiðandi þræti ekki fyrir tjónið en sé ósammála tjónsfjárhæðinni án þess að styðja það gögnum. Þá liggi fyrir myndir í málinu sem sýni fram á tjónið á eldhúsinnréttingunni og rimlagardínunum. Krafa vegna leigu byggist ekki á því að álitsbeiðandi hafi ekki afhent eignina á umsömdum degi heldur sé um afleitt tjón að ræða þar sem nýir leigjendur hafi þurft að rýma eignina og dvelja annars staðar í þrjá sólarhringa meðan á viðgerð hafi staðið en þeir hafi farið fram á afslátt af leigu sem nemi þriðjungi leiguverðs vegna ónæðis og þeirrar vinnu sem þeir hafi þurft að inna af hendi í tengslum við viðgerðina en þrífa hafi þurft alla króka og kima íbúðarinnar vegna ryks eftir parketslípunina.

III. Forsendur

Ágreiningur er um hvort gagnaðila beri að endurgreiða álitsbeiðanda skaðabætur sem hann fékk greiddar úr vanskila- og viðskilatryggingu álitsbeiðanda hjá C.

Ákvæði 63. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, kveður á um að leigjandi skuli að leigutíma loknum skila húsnæðinu í hendur leigusala ásamt tilheyrandi fylgifé í sama ástandi og hann tók við því. Leigjandi beri óskerta bótaábyrgð á allri rýrnun húsnæðisins eða spjöllum á því að svo miklu leyti sem slíkt teljist ekki eðlileg afleiðing venjulegrar eða umsaminnar notkunar eða stafi af atvikum sem voru leigjanda sannanlega óviðkomandi.

Í máli því sem hér er til umfjöllunar liggur fyrir að gardínur hafi verið eyðilagðar og að hliðarskápur í eldhúsinnréttingu hafi verið fjarlægður til að koma ísskáp fyrir. Aðila greinir aftur á móti á um bótafjárhæðina. Þá greinir aðila á um hvort álitsbeiðanda beri að bæta gagnaðila tapaðar leigutekjur vegna afsláttar sem nýir leigendur fengu af leigu vegna afnotamissis og ónæðis vegna parketviðgerðar. Ákvæði 65. gr. þágildandi húsaleigulaga, nr. 36/1994, kvað á um að ef leigusali og leigjandi kæmu sér ekki saman um bótafjárhæð vegna skemmda á hinu leigða húsnæði skuli byggingarfulltrúi meta tjónið. Aðilar geti þó krafist mats dómkvaddra matsmanna á bótafjárhæðinni innan tveggja mánaða frá því að þeim var kunn niðurstaða byggingarfulltrúa. Ljóst sé að aðilar hafi ekki farið þá leið sem húsaleigulögin bjóða þegar upp kemur ágreiningur líkt og sá sem hér um ræðir. Kemur þá til álita hvort aðilar hafi samið um verklag sem gangi framar lögunum með skilmálum þeim sem álitsbeiðandi samþykkti er hann keypti vanskila- og viðskilnaðartryggingu hjá C og gagnaðili samþykkti sem tryggingu fyrir réttum efndum samningsins. Í téðum skilmálum segir að geri leigusali kröfu vegna skemmda og leigjandi telji kröfuna ósanngjarna eða umfram samninga þá hvíli sönnunarbyrðin á leigjanda að sýna fram á að tjónið falli undir eðlilega notkun á hinu leigða húsnæði eða hafi verið til staðar þegar samningur hófst. Þá tók fulltrúi tryggingarfélagsins hina leigðu eign út við upphaf leigutíma sem og við skil eignarinnar eftir að gagnaðili gerði kröfu í tryggingu álitsbeiðanda. Gagnaðili hagaði gjörðum sínum í kjölfar tjóns í samræmi við skilmála vanskila- og viðskilnaðartryggingar álitsbeiðanda. Telja verður að með tryggingu þesssari hafi aðilar samið um uppgjör á grundvelli vanskila og viðskilnaðar og að það verklag sem skilmálar þeirrar tryggingar bjóði gangi framar stöðluðum ákvæðum húsaleigulaga þar um enda geri lögin ráð fyrir því í 3. tölul. 1. mgr. 40. gr. laganna að trygging geti verið í formi leigugreiðslu- og viðskilnaðartryggingar sem leigjandi kaupir hjá viðurkenndu tryggingarfélagi.

Álitsbeiðandi hefur ekki lagt fram gögn sem sýnt geta fram á að mat tryggingarfélagsins á tjóni gagnaðila sé rangt og telur kærunefnd því ekki unnt að fallast á kröfur álitsbeiðanda.

Ekki eru skilyrði til að verða við kröfu gagnaðila um málskostnað á grundvelli 6. mgr. 85. gr. húsaleigulaga vegna þess að það ákvæði hafði ekki tekið gildi er samningur aðila var gerður.

IV. Niðurstaða

Það er álit kærunefndar húsamála að gagnaðila beri ekki að endurgreiða álitsbeiðanda bætur sem gagnaðili fékk greiddar í gegnum tryggingarfélag álitsbeiðanda.

Reykjavík, 15. febrúar 2017

Auður Björg Jónsdóttir

Valtýr Sigurðsson

Eyþór Rafn Þórhallsson