Mál nr. 41/2013
Úrskurðarnefnd félagsþjónustu og húsnæðismála
Hafnarhúsinu v/Tryggvagötu, 150 Reykjavík
Miðvikudaginn 7. maí 2014 var á fundi úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála tekið fyrir mál nr. 41/2013:
Kæra A, B og C
á ákvörðun
Íbúðalánasjóðs
og kveðinn upp svohljóðandi
Ú R S K U R Ð U R:
A, B, og C, hér eftir nefnd kærendur, hafa með kæru, dags. 20. ágúst 2013, skotið til úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála synjun Íbúðalánasjóðs, dags. 29. maí 2013, á umsókn þeirra um undanþágu frá reglum um 80% veðmörk fasteignar við veðlánaflutning.
I. Helstu málsatvik og kæruefni
Kærendur áttu fasteign að D og hvíldu á fasteigninni þrjú lán frá Íbúðalánasjóði, lán númer X upphaflega að fjárhæð 781.347 krónur, lán númer X upphaflega að fjárhæð 9.079.119 krónur og lán númer X upphaflega að fjárhæð 10.920.881 króna.
Kærendur samþykktu kauptilboð að fjárhæð 34.000.000 króna, dags. 19. apríl 2013, í D þar sem þau skuldbundu sig til að aflétta af eigninni öllum áhvílandi veðskuldum. Kærendur afsöluðu fasteigninni að D til kaupenda með afsali, dags. 19. júlí 2013. Kærendur keyptu fasteign að E með kaupsamningi, dags. 14. júní 2013, og var kaupverðið 20.500.000 krónur.
Kærendur sóttu um veðlánaflutning hjá Íbúðalánasjóði með umsókn, dags. 6. maí 2013. Óskað var eftir flutningi lána nr. X og nr. X af D yfir á E. Eftirstöðvar lánanna voru annars vegar 15.997.665 krónur og hins vegar 12.229.541 króna. Íbúðalánasjóður aflaði mats á áætluðu markaðsvirði/söluvirði fasteignarinnar að E og í verðmati löggilts fasteignasala, dags. 22. maí 2013, var líklegt söluverð metið 20.500.000 krónur. Niðurstaða lánanefndar var sú að gefa heimild til veðflutnings sem næmi 80% af kaupverði að fjárhæð 16.400.000 krónur og var niðurstaðan kynnt kærendum með tölvupósti þann 24. maí 2013.
Kærendur sóttu á ný um veðlánaflutning hjá Íbúðalánasjóði með umsókn, dags. 27. maí 2013. Óskað var eftir flutningi lána nr. X og nr. X af D yfir á E. Eftirstöðvar lánanna voru annars vegar 12.587.013 krónur og hins vegar 3.812.987 krónur. Umsókn kærenda um undanþágu frá 80% veðsetningu við veðflutning var synjað með bréfi Íbúðalánasjóðs, dags. 29. maí 2013, þar sem ekki hafi verið gerð nægjanleg grein fyrir því hvaða skuldir kærendur hafi greitt með hagnaði úr sölu D.
Þá sóttu kærendur um afléttingu lána nr. X, nr. X og nr. X gegn bankaábyrgð með umsókn, dags. 28. maí 2013. Ekki liggur fyrir hvort beiðnin hafi verið afgreidd hjá Íbúðalánasjóði.
II. Málsmeðferð
Með bréfi, dags. 30. ágúst 2013, óskaði úrskurðarnefnd félagsþjónustu og húsnæðismála eftir upplýsingum um meðferð málsins og frekari gögnum ef þau væru fyrir hendi hjá Íbúðalánasjóði. Að auki var þess farið á leit við Íbúðalánasjóð að tekin yrði afstaða til kærunnar. Afstaða Íbúðalánasjóðs barst með bréfi, dags. 18. september 2013. Með bréfi úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála, dags. 24. september 2013, var bréf Íbúðalánasjóðs sent kærendum til kynningar. Engar frekari athugasemdir bárust frá kærendum. Með bréfi, dags. 6. febrúar 2013, óskaði úrskurðarnefndin eftir frekari gögnum og upplýsingum frá Íbúðalánasjóði og bárust þau með bréfi, dags. 13. mars 2014. Bréf Íbúðalánasjóðs var sent kærendum til upplýsinga með bréfi úrskurðarnefndarinnar, dags. 19. mars 2014, en engar athugasemdir bárust frá kærendum.
III. Sjónarmið kærenda
Kærendur kæra niðurstöðu Íbúðalánasjóðs vegna umsóknar þeirra um aukna veðheimild vegna íbúðaskipta þeirra, þ.e. sölu á íbúð við D og kaupa á fasteign að E. Kærendur kveðast hafa sótt um undanþágu frá 80% veðsetningu á fasteigninni E og hafi fengið synjun þar sem ekki hafi verið gerð nægjanleg grein fyrir því hvaða skuldir væri verið að greiða með hagnaði úr sölu D. Kærendur benda á að söluverð D hafi verið 34.000.000 króna og vísa til meðfylgjandi kauptilboðs frá Landmark fasteignasölu. Greiðslur fyrir D hafi verið eftirfarandi:
1. Greitt við undirritun, 1.500.000 krónur.
2. Greitt úr láni samhliða veðflutningi, 25.415.000 krónur.
3. Greitt með peningum þann 24. júní 2013, 2.485.000 krónur.
4. Greitt við útgáfu afsals 30 dögum eftir afhendingu, 500.000 krónur.
5. Greitt með viðbótarláni þann 4. júlí 2013, 4.112.927 krónur.
Allar greiðslur frá kaupendum D hafi verið settar á vörslureikning þar sem þeim hafi eingöngu verið ráðstafað til kaupa á E. Meðfylgjandi sé yfirlit frá bankanum sem sýni allar færslur inn og út af þeim reikningi í þessu ferli. Kaupverð E hafi verið 20.500.000 krónur og vísa kærendur til meðfylgjandi kauptilboðs frá fasteignasölunni Torgi. Greiðslur fyrir E hafi verið áætlaðar eftirfarandi:
1. Greitt með peningum við undirritun kaupsamnings, 1.500.000 krónur.
2. Greitt með peningum samhliða veðflutningi, 16.400.000 krónur.
3. Greitt með peningum gegn útgáfu afsals eignar 60 dögum eftir afhendingu, 2.600.000 krónur.
Allur hagnaður af sölu D hafi verið settur í niðurgreiðslu á áhvílandi lánum eignarinnar ásamt sölulaun/umsýsluþóknanir. Áhvílandi lán D samkvæmt söluyfirliti þann 20. febrúar 2013 frá fasteignasölunni Landmark hafi verið samtals 28.892.429 krónur og hafi skipst þannig:
Lán númer X, veðr. 1 Íbúðalánasjóður, eftirstöðvar 16.404.831 króna með verðbótum.
Lán númer X, veðr. 2 Íbúðalánasjóður, eftirstöðvar 12.587.013 krónur með verðbótum.
Lán númer X, veðr. 3 Íbúðalánasjóður, eftirstöðvar 698.457 krónur með verðbótum.
Sótt hafi verið um veðflutning í samræmi við reglur Íbúðalánasjóðs að verðmæti 16.400.000 krónur eða sem samsvaraði 80% af kaupverði íbúðarinnar að E. Þau lán sem óskað hafi verið eftir að flytja og hafi verið flutt yfir á E hafi verið eftirfarandi:
Lán númer X, veðr. 1 Íbúðalánasjóður, eftirstöðvar 3.812.987 krónur.
Lán númer X, veðr. 2 Íbúðalánasjóður, eftirstöðvar 12.229.541 krónur.
Nú hafi verið greiddar 14.678.385 krónur til Íbúðalánasjóðs sem niðurgreiðsla á áhvílandi láni á D, þann 14. júní 2013 hafi verið greiddar 1.344.672 krónur og þann 17. júlí 2013 hafi verið greiddar 13.333.713 krónur. Einhver mismunur sé þó á stöðu lána þar sem þau hafi lítillega hækkað frá undirskrift kaupsamnings þar til uppgjör hafi farið fram. Sölulaun sem greidd hafi verið vegna sölunnar á D hafi verið 808.925 krónur. Nú þegar kaupandi D hafi gengið frá öllum greiðslum til kærenda og þau hafi gengið frá öllu varðandi kaupin á E að undanskilinni lokagreiðslunni sem verði þann 22. ágúst 2013 og eigi að vera 2.600.000 krónur sé ljóst að aðeins vanti upp á svo þau geti lokið þessum kaupum. Eftir að öll uppgjör hafi átt sér stað standi einungis 695.410 krónur upp í lokagreiðsluna á E, sbr. reikningsyfirlit frá bankanum. Þá vanti kærendur um 1.950.000‒2.000.000 krónur upp á. Með fyrri umsókn um undanþágu á aukinni veðsetningu á íbúð þeirra í E hafi þau viljað reyna auka veðsetninguna sem næmi fyrrnefndum mismun eða í tæplega 90% til að geta klárað kaupin.
IV. Sjónarmið Íbúðalánasjóðs
Í athugasemdum Íbúðalánasjóðs vegna kærunnar kemur fram að kærendur hafi selt íbúð að D á 34.000.000 króna og keypt íbúð að E á 20.500.000 krónur. Sótt hafi verið um 80% veðlánaflutning um 16.400.000 krónur á E og þá hafi önnur áhvílandi Íbúðalánasjóðslán að fjárhæð um 12.500.000 krónur verið greidd upp. Af söluverði fasteignarinnar við D hafi því staðið eftir um 21.500.000 krónur til kaupa á íbúðinni að E. Í samræmi við beiðni kærenda um veðlánaflutning, dags. 27. maí 2013, og við afgreiðslu málsins hafi aðstæður kærenda verið metnar þannig að þau hefðu næg efni með mismun á sölu- og kaupverði, um 13.500.000 krónur, til kaupa á íbúðinni að E með uppgreiðslu lána að fjárhæð 12.500.000 krónur og veðlánaflutningi að 80% af kaupverði. Þar með hafi ekki verið talin ástæða til að víkja frá meginreglu um veðmörk skv. 2. mgr. 32. gr. reglugerðar um ÍLS-veðbréf, nr. 522/2004, sbr. breytingarreglugerð nr. 1038/2009.
Úrskurðarnefndin óskaði eftir frekari upplýsingum frá Íbúðalánasjóði vegna málsins og í svari sjóðsins kemur fram að við mat á undanþágu frá veðmörkum í heimildarákvæði 2. mgr. 32. gr. reglugerðar um ÍLS-veðbréf og íbúðabréf, nr. 522/2004, hafi fjárhagsaðstæður kæranda verið lagðar til grundvallar. Þau hafi selt fasteign að D á 34.000.000 króna þar sem áhvílandi lán Íbúðalánasjóðs hafi verið 29.241.999 krónur og hafi þar haft mismun að fjárhæð 4.758.061 króna sem þau hafi átt að geta nýtt til að greiða niður lánið sem veðflutt hafi verið á fasteign að E. Sú fasteign hafi verið keypt á 20.500.000 krónur og 80% af þeirri fjárhæð séu 16.400.000 krónur og mismunur þá 4.100.000 krónur sem þau hafi talist geta greitt niður. Við mat sjóðsins á heimildum til að veðflytja lán umfram 80% af kaupverði ráði þau sjónarmið að seljendur hafi ekki fjármagn úr sölu eigna sem nýst gæti til að greiða niður lán í lögbundið 80% veðhlutfall eða þá að skuldir séu með þeim hætti að mismunur verði ekki nýttur til lánaniðurgreiðslu. Kærendur hafi talist geta greitt niður veðflutt lán í 80% af kaupverði íbúðarinnar að E.
V. Niðurstaða
Málskot kærenda er reist á 1. mgr. 42. gr. laga um húsnæðismál, nr. 44/1998. Hlutverk úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála er meðal annars að skera úr ágreiningsmálum er kunna að rísa vegna ákvarðana Íbúðalánasjóðs og húsnæðisnefnda. Í málinu er ágreiningur um hvort Íbúðalánasjóði hafi borið víkja frá reglum um 80% veðmörk fasteignar við veðlánaflutning og samþykkja umsókn kærenda um veðlánaflutning.
Úrskurðarnefndin telur í upphafi rétt að benda á að í 1. málsl. 2. mgr. 20. gr. stjórnsýslulaga, nr. 37/1993, er kveðið skýrt á um að þegar ákvörðun er tilkynnt skriflega án þess að henni fylgi rökstuðningur skuli veita leiðbeiningar um heimild aðila til þess að fá ákvörðun rökstudda. Ákvörðun Íbúðalánasjóðs í málinu var kynnt kæranda með bréfi, dags. 29. maí 2013. Ákvörðuninni fylgdi ekki rökstuðningur sem fullnægir skilyrðum 22. gr. stjórnsýslulaga og bar Íbúðalánasjóði því að leiðbeina aðilum máls um heimild þeirra til eftirfarandi rökstuðnings. Úrskurðarnefndin beinir þeim tilmælum til Íbúðalánasjóðs að tryggja að ákvæði 1. málsl. 2. mgr. 20. gr. stjórnsýslulaga sé fylgt þegar stjórnvaldsákvarðanir sjóðsins eru ekki rökstuddar.
Úrskurðarnefndin tekur fram að með bréfi nefndarinnar, dags. 30. ágúst 2013, var óskað eftir gögnum málsins frá Íbúðalánasjóði. Með greinargerð Íbúðalánasjóðs, dags. 18. september 2013, bárust hins vegar engin gögn. Bent skal á að beiðni úrskurðarnefndarinnar um gögn málsins og rökstuðning fyrir kærðri ákvörðun er þáttur í rannsókn nefndarinnar, sbr. 10. gr. stjórnsýslulaga, nr. 37/1993, en rannsókn úrskurðarnefndarinnar á að leiða hið sanna og rétta í ljós í máli. Úrskurðarnefndin bendir á að afar brýnt er að við meðferð kærumála liggi fyrir öll þau gögn og upplýsingar sem hin kærða ákvörðun byggir á. Tekið skal fram að jafnvel þótt kærendur hafi lagt fram gögn með kærunni verður að telja mikilvægt að Íbúðalánasjóður leggi fram öll gögn sem lágu fyrir við töku hinnar kærðu ákvörðunar. Úrskurðarnefndin beinir þeim tilmælum til Íbúðalánasjóðs að framangreint verði haft í huga við afhendingu gagna í tilefni af stjórnsýslukæru til úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála.
Kærendur sóttu um veðlánaflutning á tveimur lánum hjá Íbúðalánasjóði af fasteigninni D yfir á 1. og 2. veðrétt fasteignarinnar E. Íbúðalánasjóður synjaði umsókn kærenda um undanþágu frá 80% veðsetningu við veðflutning þar sem ekki hafi verið gerð nægjanleg grein fyrir því hvaða skuldir verið væri að greiða með hagnaði úr sölu D. Við meðferð kærumálsins hefur komið fram af hálfu Íbúðalánasjóðs að talið hafi verið að kærendur hefðu næg efni með mismun á sölu- og kaupverði, um 13.500.000 krónur, til kaupa á íbúðinni að E með uppgreiðslu lána að fjárhæð 12.500.000 krónur og veðlánaflutningi að 80% af kaupverði. Kærendur hafi selt fasteign að D á 34.000.000 króna þar sem áhvílandi lán Íbúðalánasjóðs hafi verið 29.241.999 krónur og þar hafi kærendur haft mismun að fjárhæð 4.758.061 króna sem þau hafi átt að geta nýtt til að greiða niður lánið sem veðflutt hafi verið á fasteign að E. Sú fasteign hafi verið keypt á 20.500.000 krónur og 80% af þeirri fjárhæð séu 16.400.000 krónur og mismunur þá 4.100.000 krónur sem þau hafi talist geta greitt niður. Þar með hafi ekki verið talin ástæða til að víkja frá meginreglu um veðmörk skv. 2. mgr. 32. gr. reglugerðar um ÍLS-veðbréf, nr. 522/2004, sbr. breytingarreglugerð nr. 1038/2009.
Samkvæmt 4. mgr. 21. gr. laga um húsnæðismál er veðlánaflutningur milli fasteigna heimill. Í reglugerð skal kveða nánar á um það hvenær slík heimild er fyrir hendi og með hvaða skilyrðum. Samkvæmt 2. málsl. 1. mgr. 32. gr. reglugerðar um ÍLS-veðbréf og íbúðabréf, nr. 522/2004, er það skilyrði fyrir veðflutningi að veðstaða láns eftir veðflutning uppfylli reglur sjóðsins um lánveitingar. Samkvæmt 2. mgr. 19. gr. laga um húsnæðismál getur lánveiting samkvæmt ÍLS-veðbréfi numið allt að 80% af matsverði íbúðar. Í 2. mgr. 32. gr. reglugerðarinnar kemur fram að ef sérstaklega stendur á, svo sem vegna flutnings umsækjanda milli atvinnusvæða eða flutnings í ódýrari íbúð, sé stjórn Íbúðalánasjóðs heimilt að víkja frá reglum um veðmörk fasteignar við veðlánaflutning, enda fari veðsetning ekki yfir 100% af matsverði eignarinnar.
Í máli þessu liggur fyrir að kærendur hugðust flytja í ódýrari íbúð og verður því að telja að Íbúðalánasjóði hafi verið heimilt að víkja frá reglum um veðmörk fasteignar við veðlánaflutning, sbr. 2. mgr. 32. gr. reglugerðar nr. 522/2004. Af hálfu Íbúðalánasjóðs hefur komið fram að við mat á því hvort framangreind heimild sé nýtt hafi verið miðað við að seljendur hafi ekki fjármagn úr sölu eigna sem gæti nýst til að greiða niður lán í lögbundið 80% veðhlutfall eða þá að skuldir séu með þeim hætti að mismunur verði ekki nýttur til lánaniðurgreiðslu. Liggur þannig fyrir að synjun Íbúðalánasjóðs á því að víkja frá reglum um veðmörk fasteignar við veðlánaflutning byggðist á því að sjóðurinn hafi talið kærendur geta greitt niður veðflutt lán í 80% af kaupverði fasteignarinnar að E.
Kærendur keyptu fasteign að E á 20.500.000 krónur í júní 2013. Íbúðalánasjóður heimilaði veðflutning að 80% af kaupverði að fjárhæð 16.400.000 krónur. Til þess að kærendur hafi talist geta greitt niður veðflutt lán í 80% af kaupverði hefðu þau þurft að geta greitt 4.100.000 krónur. Kærendur seldu fasteign að D á 34.000.000 króna í apríl 2013. Á fasteigninni hvíldu þrjú lán frá Íbúðalánasjóði en samkvæmt gögnum málsins var staða lánanna þann 28. maí 2013 698.457 krónur, 12.587.013 krónur og 16.404.831 króna, eða samtals 29.690.301 króna. Verður því að telja að kærendur hafi getað greitt niður veðflutt lán um 4.309.699 krónur. Úrskurðarnefndin telur því að Íbúðalánasjóður hafi réttilega talið kærendur geta greitt niður veðflutt lán í 80% af kaupverði fasteignarinnar að E. Úrskurðarnefndin telur ekki ástæðu til að gera athugasemdir við ákvörðun Íbúðalánasjóðs í máli þessu um að synja um að víkja frá reglum um veðmörk fasteignar við veðlánaflutning af fasteign kærenda að D á fasteign að E. Hin kærða ákvörðun verður því staðfest.
Úrskurð þennan kváðu upp Bergþóra Ingólfsdóttir formaður, Sveinbjörg Birna Sveinbjörnsdóttir og Gunnar Eydal, meðnefndarmenn.
Ú R S K U R Ð A R O R Ð
Ákvörðun Íbúðalánasjóðs, dags. 29. maí 2013, um synjun á umsókn A, B, og C, um undanþágu frá reglum um 80% veðmörk fasteignar við veðlánaflutning er staðfest.
Bergþóra Ingólfsdóttir, formaður
Sveinbjörg Birna Sveinbjörnsdóttir
Gunnar Eydal