Nr. 51/2019 - Álit

ÁLIT

KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA

í máli nr. 51/2019

Lóð: Smáhýsi. Heitur pottur.

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með bréfi, dags. 27. maí 2019, beindi A, hér eftir nefnd álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við B, hér eftir nefndur gagnaðili.

Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994.

Auk álitsbeiðni voru greinargerð gagnaðila, send með tölvupósti 5. júní 2019, athugasemdir álitsbeiðanda, sendar með tölvupósti 5. júní 2019, og athugasemdir gagnaðila, sendar með tölvupósti 6. júní 2019, lagðar fyrir nefndina.

Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 14. ágúst 2019.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Um er að ræða fjöleignarhúsið C, en húsið skiptist í tvo eignarhluta. Aðilar eru eigendur hvor að sínum eignarhlutanum. Ágreiningur er um hvort gagnaðila sé heimilt að hafa smáhýsi og heitan pott á lóð hússins.

Krafa álitsbeiðanda er:

     Að viðurkennt verði að gagnaðila beri að fjarlægja heitan pott og smáhýsi af lóð hússins.

Í álitsbeiðni kemur fram að gagnaðili hafi sett heitan pott fyrir neðan stofuglugga hennar. Potturinn sé í augsýn álitsbeiðanda og telur hún að þetta muni rýra verðgildi eignarhluta hennar. Gagnaðili hafi jafnframt sett timbur smáhýsi fyrir neðan stofugluggann án tilskilins leyfis. Af smáhýsinu stafi sjónmengun og óttast álitsbeiðandi að brunahætta stafi af því þar sem það sé nálægt húsinu.

Tenging fyrir vatn í heita pottinn sé væntanlega við niðurfallsrör hússins. Drenlögnin sé ekki hugsuð sem frárennsli fyrir heitan pott. Álitsbeiðandi hafi áhyggjur af því að ef drenlögnin virki ekki sem skyldi geti það haft þær afleiðingar að það leki inn á sökkul hússins. Uppsetning smáhýsisins og heita pottsins hafi ekki verið framkvæmt af löggildum fagaðilum eða hönnuðum og stangist sennilega á við byggingarreglugerðir.

Potturinn sé staðsettur innan við 3 metra að stofuglugga álitsbeiðanda, innan við 3 metra að sjálfu húsinu og innan við 3 metra frá lóðarmörkum. Gagnaðili hafi sett pottinn upp um 0,25-0,35 metra frá húsinu. Heit gufa frá pottinum geti skemmt gluggakarminn í stofu álitsbeiðanda sökum raka. Þá þurfi gagnaðili að girða pottinn af með að minnsta kosti 0,9 metra hárri girðingu samkvæmt byggingarreglugerð og stangist það einnig á við þinglýsta samninginn sem sé á lóðinni miðað við núverandi staðsetningu.

Smáhýsið sé staðsett um 0,3 metra frá húsinu. Engin gögn kveði á um að sinnt hafi verið fullnægjandi brunahólfun milli húsa. Þá sé smáhýsið 0,9 metrum frá lóðarmörkum og gluggi og hurð sé innan við 3 metra frá lóðarmörkum. Mesta þakhæð á smáhýsinu sé 2,6 metrar mælt frá yfirborði jarðvegs.

Staðsetning heita pottsins stangist á við þinglýstan samning varðandi aðgengi að lóð og þar sem girða þurfi af heita potta með að minnsta kosti 0,9 metra hárri girðingu samkvæmt byggingarreglugerð. Verið sé að tengja frárennsli, heitt og kalt vatn, án löggildrar hönnunar og framkvæmdaraðila.

Í byggingarreglugerð segi: „Fjarlægð milli smáhýsa innbyrðis, frá glugga eða hurð húss og frá útvegg timburhúss er a.m.k. 3,0 m eða sýnt er fram á að brunamótstaða veggja smáhýsis og aðliggjandi húss sé þannig að fullnægjandi brunahólfun náist á milli húsanna.“ Ekki sé búið að sýna fram á fullnægjandi brunahólfun milli húsa en fjarlægð milli húss og smáhýsisins sé 0,3 metri. Einnig segi í reglugerðinni: „Veggur smáhýsis sem snýr að lóðarmörkum og er nær lóðarmörkunum en 3,0 m er glugga- og hurðalaus.“ Smáhýsið sé 0,9 metrum frá lóðarmörkum. Það sé einnig gluggi og hurð innan við 3 metra frá lóðarmörkum. Þá segi í reglugerðinni: „Mesta hæð þaks á smáhýsi er 2,5 m mælt frá yfirborði jarðvegs.“ Mesta þakhæð smáhýsis gagnaðila sé 2,6 metrar mælt frá yfirborði jarðvegs. Að lokum segi í reglugerðinni: „Ef smáhýsi er nær lóðarmörkum en 3,0 m skal liggja fyrir skriflegt samþykki lóðarhafa þeirrar nágrannalóðar og skal það lagt fram hjá byggingarfulltrúa.“

Í greinargerð gagnaðila segir að hann hafi keypt eignarhluta sinn fyrir tveimur árum. Hann hafi sett upp lítið smáhýsi sem hann hafi keypt tilbúið og það verið hannað erlendis. Hann hafi sett það upp sjálfur en hann hafi byggt mörg hús í gegnum ævina og telji sig vera fagmann í þeim efnum. Það sé ekkert rafmagn í húsinu sem sé einungis 9 fermetrar en hús sem séu minni en 15 fermetrar þurfi ekki byggingarleyfi. Hann hafi fengið munnlegt leyfi hjá álitsbeiðanda fyrir 9 fermetra húsi sem hún hafi samþykkt. Hann hafi sagt henni hvar hann myndi setja það upp og séu 40 cm frá húsveggnum. Auðvelt sé að komast að og mála húsið þar á bakvið.

Enginn gluggi sé á þeim vegg sem smáhýsið sé við. Það sé gluggi á miðju húsi, milli pottsins og smáhýsisins. Álitsbeiðandi þurfi að gera sér sérstaka ferð að glugganum til að kíkja út um hann niður í garð gagnaðila. Þetta sé bakatil í stofunni og álitsbeiðandi sé með stól við gluggann og þurfi að fara á bakvið stólinn og gardínur til að sjá niður í garðinn. Þar að auki sé ekkert opnanlegt fag á þeim glugga.

Engin brunahætta stafi af smáhýsinu þar sem hvorki sé rafmagn til staðar né eitthvað geymt þar sem skapi eldhættu. Engin sjónmengun stafi af því.

Potturinn sé fluttur inn af tilteknu fyrirtæki og geri gagnaðili ráð fyrir því að þekktur hönnuður hafi hannað alla þá potta sem fyrirtækið flytji inn. Í sambandi við frárennsli sé lítið niðurfall á botni pottsins sem vatnið leki rólega úr. Magnið sé tíu sinnum minna en vegna meðalrigningar af þaki hússins. Sökkull hússins ætti ekki frekar af skemmast af þessu vatni frekar en rigningarvatni.

Engin heit gufa fari frá pottinum upp á aðra hæð að glugga sem sé langt frá og með engu opnanlegu fagi, en enginn gluggi sé á efri hæð fyrir ofan pottinn heldur til hliðar og langt frá. Meiri væta komi á gluggann af næstu rigningu.

Undarlegt sé að gagnaðili þurfi að girða pottinn af með girðingu. Það hafi enginn aðgengi að lóð gagnaðila nema hans fólk. Potturinn sé á einkalóð gagnaðila. Samkvæmt þinglýstum lóðarskiptasamningi hafi gagnaðili full og óskert afnot af sínum eignarhluta en einungis séu undanþegin þrif og viðhald glugga sem sé ekki vandamál þar sem ekkert sé staðsett undir glugga. Gagnaðili hafi sótt um leyfi fyrir pottinum sem hann bíði eftir að verði samþykkt.

Í athugasemdum álitsbeiðenda segir að gagnaðili eigi ekki sína lóð, það sé ekki hægt að skipta lóðinni en hann sé með þinglýstan afnotarétt. Í samningnum standi að báðir aðilar eigi að hafa aðgang að húsinu, einmitt út af gluggaþvotti og/eða viðhaldi.

Í athugasemdum gagnaðila segir að það sé og verði engin hindrun á aðgengi að glugganum, það sé ekkert fyrir neðan gluggann og einfalt að reisa stiga þar upp eða setja upp vinnupall.

III. Forsendur

Samkvæmt 4. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994, telst séreign samkvæmt lögum þessum vera afmarkaður hluti af húsi eða lóð eins og honum sé lýst í þinglýstri eignaskiptayfirlýsingu, skiptasamningi og/eða öðrum þinglýstum heimildum um húsið, ásamt því sem honum fylgi sérstaklega hvort heldur sé húsrými í húsinu sjálfu, bílskúr á lóð þess eða sameiginlegri lóð margra húsa, lóðarhluti, búnaður eða annað samkvæmt sömu heimildum, ákvæðum laga þessara eða eðli máls. Samkvæmt 10. tölul. 1. mgr. 5. gr. sömu laga fellur nánar undir séreign meðal annars hlutar húss og lóðar sem þinglýstar heimildir segja séreign eða teljast það samkvæmt eðli máls, svo sem hafi viðkomandi kostað það, sbr. 9. gr. laganna.

Til álita kemur hvort gagnaðila sé heimilt að setja upp smáhýsi og heitan pott á lóð hússins. Í samningi um lóðarskiptingu hússins, innfærðum til þinglýsingar 28. febrúar 1996, segir:

Lóð skiptist samkvæmt meðfylgjandi teikningu, sem er merkt skástrikum,sem er eignarhluti neðri hæðar þ.e.s. 01 0001. Og skal hvor aðili um sig aðeins hafa full og óskert afnot af sínum eignarhluta,undanþegið þessu eru þrif og viðhald glugga.

Samkvæmt þessu liggur fyrir að lóðinni hefur verið skipt á milli eignarhluta hússins og er þannig hvor hluti lóðarinnar fyrir sig séreign aðila, sbr. framangreind lagaákvæði.

Samkvæmt 1. mgr. 26. gr. laga um fjöleignarhús hefur eigandi einn rétt til hagnýtingar og umráða yfir séreign sinni með þeim takmörkunum einum sem greinir í lögum þessum eða öðrum lögum sem leiðir af óskráðum grenndarreglum eða eðli máls eða byggjast á löglegum ákvörðunum og samþykktum húsfélagsins. Í 2. mgr. sömu greinar segir að eiganda sé skylt á sinn kostnað að halda allri séreign sinni vel við og haga afnotum og hagnýtingu hennar með þeim hætti að aðrir eigendur eða afnotahafar í húsinu verði ekki fyrir ónauðsynlegu og óeðlilegu ónæði, þ.e. meiri ama, ónæði og óþægindum en óhjákæmilegt sé og eðlilegt þykir í sambærilegum húsum.

Kærunefnd telur að heitur pottur á lóð gagnaðila falli undir hefðbundna og eðlilega notkun á lóðinni. Kærunefnd telur ekki sannað að þessi hagnýting gagnaðila á séreign sinni sé slík að aðrir eigendur verði fyrir ónauðsynlegu og óeðlilegu ónæði og ákvæði fjöleignarhúsalaga girði þannig ekki fyrir að gagnaðili komi fyrir heitum potti á lóð sinni. Hvað varðar smáhýsið telur kærunefnd jafnframt að engin ákvæði í lögum um fjöleignarhús komi í veg fyrir að gagnaðili komi umræddu smáhýsi fyrir á lóð sinni, enda um að ræða hefðbundna og eðlilega notkun á séreign hans. Þess ber þó að geta að nefndin tekur ekki afstöðu til þess hvort smáhýsið og frágangur á heitum potti uppfylli skilyrði byggingarreglugerðar.

IV. Niðurstaða

Það er álit kærunefndar að hafna beri kröfum álitsbeiðanda.

Reykjavík, 14. ágúst 2019

Auður Björg Jónsdóttir

Valtýr Sigurðsson                                                                  Eyþór Rafn Þórhallsson