Mál nr. 19/2003

ÁLIT

KÆRUNEFNDAR FJÖLEIGNARHÚSAMÁLA

í málinu nr. 19/2002

Ákvörðunartaka: Samþykki risíbúðar.

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með bréfi, dags. 21. mars 2003, beindi A hdl., f.h. B og C, hér eftir nefnd álitsbeiðendur, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við D, hér eftir nefndur gagnaðili.

Erindið var lagt fram á fundi nefndarinnar 20. mars 2003.  Samþykkti nefndin á fundi sínum að óska eftir frekari skýringum á álitsbeiðni og var álitsbeiðendum gefinn frestur til 15. maí 2003 í því skyni. Skýringar álitsbeiðenda bárust nefndinni með bréfi dags.13. maí 2003. Á fundi sínum 23. maí 2003 samþykkti nefndin að gefa gagnaðila kost á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús.

Greinargerð gagnaðila, dags. 23. júní 2003, var lögð fram á fundi nefndarinnar 23. september 2003 og málið tekið til úrlausnar.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Um er að ræða fjöleignarhúsið X nr. 36, sem er byggt árið 1932, og samanstendur af kjallara tveimur hæðum og risi, alls þrír eignarhlutar. Álitsbeiðendur eru eigendur efri hæðar og risíbúðar en gagnaðili eigandi fyrstu hæðar. Ágreiningur er um ákvarðanatöku.

Kröfur álitsbeiðanda eru:

Að ekki þurfi að afla samþykkis annarra meðeigenda vegna samþykkis byggingarfulltrúa á íbúð í risi.

Í álitsbeiðni kemur fram að á húsfundi 3. júní 2002 hafi verið samþykkt að ráðast í gerð eignaskiptayfirlýsingar fyrir húsið. Nauðsynlegt hafi verið að teikna upp sumar íbúðir hússins. Einnig hafi verið sótt um til byggingarfulltrúa að íbúðin yrði samþykkt. Gagnaðili hafi hins vegar haft uppi andmæli við embætti byggingafulltrúa. 

Álitsbeiðendur halda því fram að risið hafi verið nýtt sem íbúð um margra ára skeið og leigt út sem slík. Samkvæmt samþykktum teikningum, dags. 11. júní 1932, séu þrjú íbúðarherbergi í risi og auk  þess geymsla í straustofu og klósett. Herbergi í risi séu samþykkt sem íbúðarherbergi. Herbergin hafi síðar verið stækkuð með kvist, sbr. samþykktar teikningar frá 10. apríl 1953, en þar sé fyrirkomulag að öðru leyti sambærilegt. Í manntalskýrslu frá 1953 séu enn fremur þrír einstaklingar skráðir með búsetu í risíbúðinni. Einnig sé sér eldunaraðstaða í risinu.

Í álitsbeiðni er því mótmælt að við samþykki íbúðar breytist húsið úr þríbýlishúsi í fjórbýlishúss. Þvert á móti hafi skipting hússins í sjálfstæðar notkunareiningar verið fyrir hendi frá því fyrstu teikningar hafi verið samþykktar og því áður en ákvæði 1. mgr. 21. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús tóku gildi. Við þessa breytingu verði hvorki útliti né sameign hússins breytt. Telja álitsbeiðendur því að ekki sé fyrir að fara lögmætum hagsmunum hjá meðeigendum í húsinu sem kalli á samþykki þeirra skv. 2. mgr. 27. gr. laga nr. 26/1994.

Í greinargerð mótmælir gagnaðili þeim fullyrðingum álitsbeiðenda að risið hafi verið nýtt sem íbúð um fjölda ára skeið. Gagnaðili bendir á að samkvæmt afsali frá árinu 1987 hafi hæð og ris álitsbeiðenda verið seld sem ein eign. Einnig heldur gagnaðili því fram að hann hafi komið nokkru sinnum upp í risið á árunum 1996-2001 og hafi þáverandi eigendur nýtt þar sem svefnherbergi, sjónvarpsherbergi og geymslur. Ekki sé vitað til og ekkert liggi fyrir um að risið hafi verið notað sem sér íbúð. Flest bendi til þess að á fyrstu árum hússins hafi risið verið notað sem herbergi fyrir þjónustustúlkur og bendir gagnaðili á því til stuðnings að á teikningum sé herbergið merkt „stúlka“.

III. Forsendur

Ljóst er að aðila greinir á um staðreyndir í máli þessu. Samkvæmt 80. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús er hlutverk kærunefndar fjöleignarhúsamála að veita lögfræðilegt álit um ágreiningsatriði er rísa varðandi túlkun á lögum um fjöleignarhús. Metur kærunefnd hverju sinni hvort málsatvik teljist nægjanlega upplýst til að unnt sé að gefa álit um ágreiningsefnið. Hins vegar er ekki gert ráð fyrir sambærilegri sönnunarfærslu og tíðkast fyrir dómi svo sem og aðila- og vitnaskýrslum sem gætu varpað frekara ljósi á ágreining aðila. Mun kærunefnd því taka afstöðu til þess álitaefnis sem hér er til umfjöllunar á grundvelli þeirra gagna sem hún hefur undir höndum. 

Um ráðstöfun hluta séreignar eða skiptingu hennar er fjallað í 21. gr. laga nr. 26/1994. Samkvæmt 3. mgr. er varanleg skipting séreignar í sjálfstæðar notkunareiningar, án þess að sala sé fyrirhuguð, háð samþykki allra eigenda og því að gerð sé ný eignaskiptayfirlýsing og henni þinglýst.

Álitsbeiðendur halda því fram að risið hafi verið nýtt sem íbúð í fjölda ára. Gagnaðili mótmælir hins vegar þessari fullyrðingu álitsbeiðenda og fullyrðir að fram til ársins 2001 hafi risið ekki verið nýtt sem sér íbúð.

Samkvæmt afsali, dags. 13. apríl 1988, til Ágústs Fjeldsted og Guðrúnar Ingibjargar Jónsdóttur og kaupsamningi, dags. 17. maí 2002, milli Guðrúnar og álitsbeiðenda, er eignarhluti álitsbeiðenda efri hæð og ris að X nr. 36. Er því ekki gerður greinarmunur á íbúð á efri hæð og meintri risíbúð í eignarheimildum. Að mati kærunefndar verður það ekki ráðið af samþykktum teikningum frá 1932 og 1953 að umrætt rými hafi á þeim tíma verið nýtt sem sjálfstæð íbúð, heldur þvert á móti nýtt sem herbergi og geymslur. Af gögnum málsins má einnig ráða að eldavél hafi verið komið fyrir í risinu árið 1938. Af teikningum frá 7. janúar 2003, sem gerðar voru samfara gerð eignaskiptasamnings fyrir húsið, má hins vegar sjá að innréttuð hefur verið þriggja herbergja íbúð í risinu með eldunaraðstöðu og salerni.

Að því virtu sem hér hefur verið rakið telur kærunefnd að gegn mótmælum gagnaðila hafi álitsbeiðendur ekki sýnt fram á það að risið hafi verið nýtt í gegn um árin sem sérstök íbúð.

Að mati kærunefndar felur breyting rýmis í risi í sérstaka íbúð og samþykki byggingaryfirvalda á henni því  í sér skiptingu eignarhluta álitsbeiðenda í tvær sjálfstæðar notkunareiningar. Í ljósi ótvíræðs orðalags 3. mgr. 21. gr. laga nr. 26/1994 verður slíkt ekki gert án samþykkis annarra eigenda hússins.

IV. Niðurstaða

Það er álit kærunefndar að óheimilt sé að skipta eignarhluta álitsbeiðenda í tvær sjálfstæða eignarhluta án samþykkis annarra eigenda hússins.

Reykjavík, 23. september 2003

Valtýr Sigurðsson

Guðmundur G. Þórarinsson

Karl Axelsson