Mál nr. 21/2003

ÁLIT

KÆRUNEFNDAR FJÖLEIGNARHÚSAMÁLA

í málinu nr. 21/2003

Ákvörðunartaka: Svalaskýli.

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með bréfi, dags. 23. apríl 2003, beindu A og B, hér eftir nefndir álitsbeiðendur, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við C og D, hér eftir nefnd gagnaðilar.

Erindið var lagt fram á fundi nefndarinnar 2. maí 2003. Samþykkti nefndin á fundi sínum að óska eftir frekari skýringum á álitsbeiðni og var álitsbeiðendum gefinn frestur til 15. maí 2003 í því skyni. Skýringar álitsbeiðenda bárust nefndinni með bréfi dags. 12. maí 2003. Á fundi sínum 23. maí 2003 samþykkti nefndin að gefa gagnaðila kost á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús.

Greinargerð gagnaðila, dags. 30. júní 2003, var lögð fram á fundi nefndarinnar 23. september 2003 og málið tekið til úrlausnar.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Um er að ræða fjöleignarhúsið X nr. 10 – 12, sem er byggt árið 1997. Húsið er þriggja hæði steinsteypt hús, alls 12 eignarhlutar. Álitsbeiðendur eru eigendur eignarhluta í X nr. 10 og 12 en gagnaðilar eigendur eignarhluta í X nr. 12. Ágreiningur er um ákvarðanatöku.

Kærunefnd telur kröfu álitsbeiðanda vera:

Að ekki þurfi samþykki allra eigenda hússins vegna uppsetningar svalaskýlis á svölum hússins.

Í álitsbeiðni kemur fram að á húsinu séu svalir en ekki hafi verið hægt að nýta þær allar sem skyldi sökum staðsetningar og veðráttu. Munir á svölum hafi fokið og brotnað. Hafi nokkrir eigendur í fjöleignarhúsunum að X nr. 8 og 10 – 12 tekið sig saman um að kaupa lokun á svalir. Til þessa hafi þurft samþykki byggingarnefndar Z og arkitekts hússins sem hafi veitt samþykki sitt. Samþykki byggingarnefndar hafi fengist fyrir þessum breytingum að X nr. 6-8. Gagnaðilar hafi hins vegar neitað að skrifa uppá samþykki fyrir framkvæmdunum við X nr. 10-12.

Álitsbeiðendur telja umræddar framkvæmdir ekki fela í sér röskun á lögmætum hagsmunum gagnaðila og benda á að uppsetning svalaskýlanna verði gagnaðilum algerlega að kostnaðarlausu.

Í greinargerð hafna gagnaðilar öllum kröfum álitsbeiðanda. Benda þeir sérstaklega á 1. mgr. 30. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús þar sem fram komi að í byggingar og breytingar sem þessar verði ekki ráðist nema með samþykki allra eigenda hússins. Gagnaðilar telja að með byggingu svalaskýla breytist heildarútlit hússins sem teljist til sameignar eigenda þess. Teljist framkvæmdirnar því verulegar breytingar á öllu útliti hússins.

Gagnaðilar segja forsögu málsins vera þá að þeir hafi keypt íbúð sína þann 1. febrúar 2003. Samdægurs hafi annar álitsbeiðenda komið og tjáð þeim að þeir þyrftu að skrifa undir skjal sem heimilaði byggingu umræddra svalaskýla. Meðal þeirra raka sem hann hafi gefið fyrir framkvæmdunum hafi verið að viðhalda heildarútliti fjöleignarhúsanna X nr. 2-4, 6-8 og 10-12. Þessu mótmæla gagnaðilar þar sem eigendur X nr. 2-4 hafi hafnað umræddum framkvæmdum. Gagnaðilar hafi óskað eftir fresti til að kynna sér málið. Annar álitsbeiðenda hafi komið kvöldið eftir í sömu erindum, en gagnaðilar hafi talið þann frest of stuttan. Hafi þeir einnig óskað eftir gögnum um málið en ekki fengið. Á húsfundi 6. maí 2003 hafi heldur ekki verið lögð fram nein gögn þess efnis að umræddar framkvæmdir væru gagnaðilum að kostnaðarlausu og hafi þeir því aftur neitað að skrifa undir samþykki.

III. Forsendur

Samkvæmt  1. tölul. 8. gr. sbr. 6. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús er allt ytra byrði fjöleignarhúss, útveggir þak, gaflar í sameign allra eigenda hússins. Sama gildir um ytra byrði svala og stoð- og burðarvirki þeirra og svalahandrið skv. 4. tölul. 8. gr. 

Í 1. mgr. 30. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús segir að sé um byggingu, endurbætur eða framkvæmdir að ræða sem ekki hefur verið gert ráð fyrir í upphafi og á samþykktri teikningu, þá verði ekki í hana ráðist nema allir eigendur samþykki, ef um er að ræða verulega breytingu á sameign, þ.á.m. útliti hússins, sbr. einnig 6. tölul. A-liðar 41. gr.

Sé um að ræða framkvæmdir sem hafa breytingar á sameign, utan húss eða innan, í för með sér sem þó geta ekki talist verulegar, þá nægir að 2/3 hlutar eigenda, bæði miðað við fjölda og eignarhluta, séu því meðmæltir, sbr. 2. mgr. 30. gr., sbr. einnig 3. tölul. B-liðar 41. gr. laganna.

Til smávægilegra breytinga og endurnýjana nægir þó alltaf samþykki einfalds meirihluta miðað við eignarhluta, sbr. 3. mgr. 30. gr., sbr. einnig D-lið 41. gr.

Samkvæmt upplýsingum kærunefndar fela umræddar framkvæmdir í sér uppsetningu á svalaskýlis, þ.e. að loka svölum með gler rúðum sem eru færanlegar þannig að hægt er að opna inn á svalir húsanna þegar það þykir henta. Óumdeilt er að ekki var gert ráð fyrir slíkri lokun á upphaflegum teikningum. Einnig er ljóst að framkvæmdirnar myndu leiða til breytinga á útliti hússins, þ.e. breyta ásýnd svala hússins sem þekja meirihluta vesturhliðar hússins. Þá munu framkvæmdirnar einnig fela í ser breytingu á viðhaldi sameignar hvað sem líður loforðum álitsbeiðenda að kosta framkvæmdina sjálfir. Í ljósi þessa telur kærunefnd að í fyrirhugðum framkvæmdum felist veruleg breyting á útliti hússins í skilningi 1. mgr. 30. gr. laga nr. 26/1994 og útheimta þær því samþykki allra eigenda þess.

Kærunefnd telur enn fremur rétt að benda á að samkvæmt 1. og 4. mgr. 39. gr. laga nr. 26/1994, verður að veita slíkt samþykki sem hér um ræðir á löglega boðum húsfundi allra eigenda. Teljast undirskriftarlistar um samþykki einstakra eigenda, svo sem þeir sem liggja fram í málinu, ekki gilt samþykki.

IV. Niðurstaða

Það er álit kærunefndar að álitsbeiðendum sé óheimilt að ráðast í framkvæmdir við svalaskýli án samþykkis allra eigenda X nr. 10-12. 

Reykjavík, 23. september 2003

Valtýr Sigurðsson

Guðmundur G. Þórarinsson

Karl Axelsson