Mál nr. 25/2003
ÁLIT
KÆRUNEFNDAR FJÖLEIGNARHÚSAMÁLA
í málinu nr. 25/2003
Ákvörðunartaka: Breyting sameiginlegs leikherbergis í kjallara í íbúð.
I. Málsmeðferð kærunefndar
Með bréfi, mótteknu 12. maí 2003, beindi A, X nr. 10, hér eftir nefnd álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við B, X nr. 10, hér eftir nefndur gagnaðili.
Erindið var lagt fram á fundi nefndarinnar 23. maí 2002. Samþykkt var að gefa gagnaðila kost á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús.
Greinargerð gagnaðila, dags. 23. júní 2003, var lögð fram á fundi nefndarinnar 23. september 2003, ásamt frekari athugasemdum álitsbeiðanda, dags. 10. september 2003 og frekari athugasemdum gagnaðila, dags. 4. september 2003, og málið tekið til úrlausnar.
II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni
Um er að ræða fjöleignarhúsið X nr. 10, sem er byggt árið 1978 og er fimm hæðir, alls 5 eignarhlutar. Húsið stendur á sameiginlegri lóð með X nr. 6 og 8. Álitsbeiðandi er eigandi eignarhluta í X nr. 10 og gagnaðili er eigandi eignarhluta í kjallara X nr. 10. Ágreiningur er um ákvörðunartöku.
Krafa álitsbeiðanda er:
Að ekki þurfi samþykki annarra eigenda til að breyta herbergi í kjallara í íbúð.
Í álitsbeiðni kemur fram að árið 1980 hafi verið samþykkt byggingarleyfi fyrir lítilli íbúð í sameiginlegu rými í kjallara X nr. 10. Hins vegar hafi ekkert orðið úr framkvæmdum þar sem ekki hafi fengist samþykki allra eigenda fyrir þeim. Einn eigandi hafi verið mótfallin framkvæmdinni frá upphafi en fjórir fylgjandi. Álitsbeiðandi segir rýmið skilgreint sem leikherbergi en aldrei hafa verið útbúið sem slíkt og líkjast fremur geymslu. Til standi að útbúa íbúð í umræddu rými og leigja hana út og í upphafi að láta leigutekjur standa undir framkvæmdakostnaði við íbúðina og síðar undir rekstrarkostnaði húsfélagsins.
Álitsbeiðandi segir gagnaðila mótfallin framkvæmdunum vegna nálægðar við umrætt rými en hann búi á jarðhæð. Gagnaðili hafi hins vegar samþykkt umsókn um byggingarleyfi fyrir íbúðinni á sínum tíma.
Í greinargerð gagnaðila kemur fram að gagnaðili hafi frá upphafi verið andvígur þeim ráðahag að gerð yrði íbúð á jarðhæð hússins. Mótmælir gagnaðili þeirri fullyrðingu álitsbeiðanda að gagnaðili hafi gefið samþykki sitt fyrir byggingarleyfi fyrir slíkri íbúð á sínum tíma. Bendir hann á að ekkert liggi fyrir um hvernig staðið hafi verið að umsókn um byggingarleyfið.
Gagnaðili segir húsfund hafa verið haldinn 26. nóvember 2002 þar sem rætt hafi verið um umrædda framkvæmd. Þar hafi þrír verið samþykkir framkvæmdinni og gagnaðili mótfallin, en einn eigandi hafi ekki mætt á fundinn.
Ágreining í málinu telur gagnaðili fyrst og fremst snúast um það hvort breytingarnar teljist verulegar breytingar í skilningi 30. gr. laga nr. 26/1994, en gagnaðili telur að um verulegar breytingar sé að ræða. Hafi þær í för með sér rask fyrir eigendur og samrýmist ekki skipulagi. Leikherbergi barna yrði með þessum framkvæmdum tekið úr sameign með öllu og jafnframt yrði að breyta lagnainntaki í bílskúra hússins. Mjög hljóðbært yrði einnig úr íbúinni inn í svefnherbergi gagnaðila sem liggi að henni. Í ljósi þessa telur gagnaðili að samþykki allra eigenda þurfi til að heimilt sé að breyta fyrrnefndu rými í íbúð.
III. Forsendur
Samkvæmt 1. mgr. 19. gr. laga nr. 26/1994 verður sameign fjöleignarhúss ekki ráðstafað af húsfélagið með samningi nema allir eigendur séu því samþykkir. Sama gildir um verulegar breytingar á sameign eða hagnýtingu hennar. Þó er heimilt að selja eða leigja óverulega hluta sameignar ef öllum eigendum er gefinn kostur á að eiga hlut að ákvörðun um það á löglegum húsfundi og a.m.k. 2/3 hlutar eigenda, bæði miðað við fjölda og eignarhluta, eru því meðmæltir.
Kemur þá til skoðunar hvort umrætt leikherbergi teljist verulegur eða óverulegur hluti sameignar og falli þannig undir 1. eða 2. mgr. 19. gr. Í þessu sambandi má líta til dóms Hæstaréttar frá 1. júní 1995 í málinu nr. 232/1994. Þar komst meirihluti Hæstaréttar að þeirri niðurstöðu að 29 af 34 íbúðareigendum í tilteknu fjölbýlishúsi hafi eftir almennum reglum verið heimilt að standa að ákvörðun um sölu húsvarðaríbúðar í óskiptri sameign, sem tekin var á lögmætum fundi í húsfélaginu. Er þessi niðurstaða m.a. rökstudd með tilvísan til stærðar hins umdeilda sameignarhluta, sbr. reglu 19. gr. laga nr. 26/1994.
Ágreiningslaust er að notagildi og nýting umrædds rýmis sem skilgreint er sem leikherbergi hefur verið lítið og hefur það aðallega verið nýtt sem geymsla. Með hliðsjón af því sem hér að framan er rakið, þ.á m. niðurstöðu Hæstaréttar í fyrrnefndu máli, verður ekki á það fallist með álitsbeiðanda að breyting á rýminu í íbúð sé ráðstöfun sem falli undir 1. mgr. 19. gr. laga nr. 26/1994. Í því sambandi ber að hafa í huga að við mat á því hvað telst óverulegar hluti sameignar ber ekki eingöngu að líta til stærðarhlutfalla heldur einnig legu og hangnýtingarmöguleika rýmisins.
Að þessu virtu er það álit kærunefndar að samþykki 2/3 hluta eigenda, bæði miðað við fjölda og eignarhluta, og tilskilinni fundarsókn, sbr. 19. gr., 2. mgr. 30. gr. og 31. gr., sbr. 1. og 3. tölul. B-liðar 41. gr. laga nr. 26/1994, sé nægjanlegt til að heimilt sé að breyta leikherbergi í kjallara í íbúð.
IV. Niðurstaða
Það er álit kærunefndar að samþykki 2/3 hluta eigenda sé nægjanlegt til að heimilt sé að breyta leikherbergi í kjallara í íbúð.
Reykjavík, 23. september 2003
Valtýr Sigurðsson
Guðmundur G. Þórarinsson
Karl Axelsson