Mál nr. 91/2021 - Úrskurður

ÁLIT

KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA

í máli nr. 91/2021

Sérkostnaður/sameiginlegur kostnaður: Viðgerð vegna leka frá heitavatnslögn.

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með álitsbeiðni, dags. 12. ágúst 2021, beindi A, hér eftir nefndur álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við B, hér eftir nefnt gagnaðili.

Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994.

Auk álitsbeiðni voru greinargerð gagnaðila, dags. 11. október 2021, og athugasemdir álitsbeiðanda, dags. 20. ágúst 2021, lagðar fyrir nefndina.

Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 23. nóvember 2021.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Um er að ræða fjöleignarhúsið C alls sex eignarhluta. Álitsbeiðandi er eigandi eignarhluta nr. 22 en gagnaðili er húsfélagið. Ágreiningur er um hvorum aðila beri að annast viðgerðir á neysluvatnslögn.

Krafa álitsbeiðanda er:

Að viðurkennt verði að gagnaðila beri tafarlaust að gera við leka á heitavatnslögn sem sé hluti heitavatnslagnar frá miðstöðvarherbergi í íbúð álitsbeiðanda.

Í álitsbeiðni kemur fram að endurnýja hafi þurft heitavatnslagnir í húsum nr. 22 og 24 frá mælagrind og að lögn upp í íbúðir. Pípari hafi unnið verkið ásamt álitsbeiðanda. Eigendur beggja húsa hafi greitt fyrir verkið.

Eigandi húss nr. 20 hafi fengið verktaka til að helluleggja garðinn sinn og hafi þurft að skipta um jarðveg til þess. Verkið hafi mikið verið unnið með gröfu. Eftir verklok hafi komið í ljós að vatnslögn fyrir garðana hafi legið í gegnum garðinn og eyðilagst. Allir hafi verið sammála um að gagnaðili ætti að laga þetta. Álitsbeiðandi hafi fengið pípara með sér til að leggja nýja lögn. Álitsbeiðandi hafi endað á að sitja uppi með þennan kostnað að fjárhæð 70.000 kr. Píparinn hafi ætlað að skila afgöngum og kaupa smá viðbót en ekki klárað það. Lögnin hafi verið virk í um tvö ár þar til pípari í vinnu fyrir hús nr. 18 hafi tekið hana í sundur.

Þrátt fyrir þetta hafi fljótlega komið upp rakaskemmdir í þaki húss nr. 20. Nýr eigandi þess hafi endurnýjað norðurhluta þaksins alfarið á sinn kostnað. Samtímis hafi hann endurnýjað allar pípulagnir, raflagnir og fleira í öllum eignarhluta sínum, breytt stofu og eldhúsi. Hann hafi ekki viljað ræða við aðra eigendur um aðkomu gagnaðila að viðgerðunum. Pípari hans hafi tekið í sundur kaldavatnslögn niður í kjallarann og sé sú lögn þannig ennþá. Gagnaðili hafi samþykkt að leggja lögn út í kaldavatnsbrunn vestan við raðhúsið en verkið hafi enn ekki verið unnið. Skipt hafi verið um þrjá glugga í kjallara fyrir nokkrum árum og hafi gagnaðili annast það.

Álitsbeiðandi hafi sent gagnaðila erindi hér um sem tekið hafi verið fyrir á húsfundi 12. ágúst 2021. Fram hafi komið að formaður og gjaldkeri gagnaðila ætli álitsbeiðanda að greiða fyrir og láta lagfæra þessa bilun, þ.e. leka á heitavatnslögninni.

Í greinargerð gagnaðila segir að leki hafi fyrst komið í ljós í geymslu húss nr. 20 sumarið 2021 sem sé staðsett í kjallara undir húsi nr. 22. Við nánari eftirgrennslan hafi komið í ljós að lekinn væri stærri en talið hafði verið en fyrst hafi verið talið að rör hefði dropalekið yfir langt tímabil. Pípari hafi verið kallaður til og hann skeytt pípunni saman og talið að ekki væri tilefni til að hafa frekari áhyggjur af henni en að annar leki væri til staðar miðað við ástand og raka í geymslu húss nr. 20. Eigandi hússins hafi fengið bæjarfélagið til að skoða þetta og starfsmenn þess tekið sýni sem hafi staðfest að heitt vatn væri að leka. Í kjölfarið hafi verið leitað til skoðunaraðila sem hafi komið nokkrum dögum síðar til að skoða, mynda og mæla raka. Niðurstaða þeirrar skýrslu hafi verið sú að neyslulögn í húsi nr. 22 hefði farið í sundur og læki í jarðveginn. Húsin séu á pöllum og uppruna leka hafi verið að finna á efri palli í húsi nr. 22. Kjallari sé staðsettur undir neðri palli húsa 24, 22 og 20. Heita vatnið hafi verið fast við útvegg kjallara og leitað inn.

Vestur- og austurveggir kjallara séu þunnir sem þýði að lekinn hafi verið staðbundinn við hús nr. 22 en geymslur húsa nr. 20 og 18 séu staðsettar þar undir. Hvorki eigendur né gagnaðili hafi verið með fasteignagtryggingu og því þurfi ábyrgðaraðili tjóns að klára viðgerðir og koma í veg fyrir frekara tjón. Eigendur séu ósammála um hver beri ábyrgð á sínum lagnamálum og því hafi verið kallað til húsfundar til að ræða vandann og finna lausn. Sammælst hafi verið um á húsfundi að fundargerð gilti sem sameiginlegt andsvar við kröfum álitsbeiðanda.

Í fundargerðinni komi fram að um sé að ræða tjón sem sé á ábyrgð þess eiganda sem eigi og noti umræddar lagnir. Eigendur hafi sinnt viðhaldi á lögnum sínum í góðri trú um að það væri á þeirra ábyrgð. Ekki séu til lagnateikningar en það sé auðséð í kjallara hvernig inntak komi í húsið sem sé álitið sem sameign en sérlagnir þegar komið sé í grindur og þar inn í íbúðir, enda þjóni þær þá eingöngu hagnýtingu þess sem um ræði.

Lögnin sé eingöngu uppsett á grind hjá húsi álitsbeiðanda sem hafi líklega verið tengd eftir að grindin hafði verið sett upp. Lögnin sé skýrt dæmi um lögn sem þjóni séreign en ekki sameign. Ekki sé vitað hvort samþykki hafi verið fyrir því að fara þessa leið á sínum tíma þegar lögnin hafi verið sett eða hvaða tilgangi hún þjóni sem ýti undir þá skoðun að tjónið sé vegna séreignar.

Viðhald sé stór hluti af eldri húsum og með vísan til 26. gr. laga um fjöleignarhús hafi orðið mikill ami af þessu tjóni. Geymsla í húsi nr. 20 hafi orðið fyrir miklum skemmdum og hafi þeir munir sem þar hafi verið geymdir orðið fyrir miklu tjóni, margt sé gerónýtt, brennt, myglað og þurfi að henda. Einnig sé mikill raki í eldhúsi í húsi nr. 24 og hætta á að mygla geti myndast en sýni hafi ekki verið tekið. Einnig sé hægt að færa rök fyrir því að sameign (kjallari) hafi orðið fyrir hnekki sem hafi áhrif á söluverð eignarinnar.

Í athugasemdum álitsbeiðanda segir að fundargerðin sé ósamþykkt en álitsbeiðandi hafi gert athugasemdir og örfá atriði tekin þar inn.

Fjallað hafi verið um mál sem erfitt sé að fá eitthvað gert við, þ.e. leki í geymslum húsa nr. 22 og 24 og  í miðstöðvarherbergi. Þetta séu geymslur þar sem norðurveggur sé jafnframt burðarveggur og suðurveggur í sökkum undir húsi nr. 20. Vatnslekinn þar sé ekki til umræðu í álitsbeiðni en lítið sé gert til að laga hann. Gagnaðili hafi enga þörf talið á því þótt lekinn hafi verið til staðar jafnvel frá árinu 1964.   

Á tímabili hafi gagnaðili boðið eigendum húsa nr. 22 og 24 að þeir mættu fá aðra geymslu og þá í forstofunni/holinu. Ekki hafi verið útbúin afmörkuð geymsla heldur hafi því dóti sem ekki hafi mátt blotna verið raðað þar innan merkts svæðis og grófir hlutir hafi áfram verið inni í geymslum nr. 22 og 24, þrátt fyrir vatnsagann.   

Til hafi staðið að laga lekann og helst með því að grafa og leggja drenlögn norðan við húsið. Það hafi aldrei verið gert og álitsbeiðanda tilkynnt síðar að hann yrði að taka allt dót úr holinu. Þegar álitsbeiðandi hafi mótmælt hafi honum verið sagt að nú væri annar tími og aðrir eigendur með önnur sjónarmið. Hið gamla samkomulag stæði ekki.  

Vatnið í sökklunum hafi líklega gert sér framrás í gatið sem borað hafði verið í gegnum vegginn og inn í geymslu húss nr. 22. Vatn sé nú ekki sjáanlegt nema í þeirri geymslu.

Þegar hús nr. 24 hafi verið selt hafi seljandi ekki sagt nýjum eigendum frá lekanum og í fyrstu flóðum hafi þau fengið afslátt í gegnum fasteignasalann af íbúðinni vegna leynds galla.

Mikið af dóti hafi skemmst og tjónið verið þónokkurt á öllum þessum tíma. Ekki hafi heldur verið hægt að nýta geymsluna eins og ætlast sé til. Allskonar dót sé því í íbúðinni sem hefði átt að vera í geymslunni miðað við eðlilegt ástand. Það hafi því komið álitsbeiðanda á óvart þegar gjaldkeri gagnaðila hafi tekið undir kröfu eiganda húss nr. 20 um bætur vegna vatnsleka, en vatnsleki í geymslum nr. 22 og 24 og í miðstöðvarherbergi sé vegna leka úr sökkli húss hennar.

III. Forsendur

Deilt er um hvorum aðila beri að annast viðgerð á heitavatnslögn. Um er að ræða raðhús en engar lagnateikningar liggja fyrir. Neysluvatnslögn sem liggur úr kjallara hússins í eignarhluta álitsbeiðanda fór í sundur.

Í 5. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994, er fjallað um séreign. Samkvæmt 7. tölul. þeirrar lagagreinar falla undir séreign fjöleignarhúss lagnir og tilfæringar, hverju nafni sem þær nefnast og hvar sem þær eru, sem eingöngu þjóni þörfum viðkomandi séreignar. Gagnaðilar telja þetta ákvæði eiga við í málinu og byggja á því að hvert hús sé með eigið lagnakerfi, þrátt fyrir að hús nr. 20, 22 og 24 séu hvert með sínar grindur í sameiginlegum kjallara hússins.

Í 7. tölul. 8. gr. laga um fjöleignarhús segir að til sameignar fjöleignarhúss teljist allar lagnir sem þjóni sameiginlegum þörfum og þörfum heildarinnar, án tillits til þess hvar þær liggi í húsinu. Jafnan eru líkur á því að lagnir í fjöleignarhúsi séu í sameign allra. Hér er um meginreglu að ræða.

Lagnir í fjöleignarhúsi eru eðli sínu samkvæmt bæði viðameiri og flóknari en gerist í annars konar byggingum. Má ætla að slíkt lagnakerfi miðist fyrst og fremst við hagkvæmni og kostnað þar sem ákvörðun er tekin út frá aðstæðum og hagsmunum hússins í heild, en ekki með sérstöku tilliti til þess að lega eða afnot lagna gagnist beinlínis fleiri eða færri eignarhlutum hússins. Ráða þannig aðstæður og hagkvæmni því oft hvort fleiri eða færri eru um tiltekna lögn. Slík ákvörðun þjónar sameiginlegum þörfum heildarinnar.

Kærunefnd telur að túlka beri ákvæði laga um fjöleignarhús þannig að sem sanngjarnast sé fyrir heildina þegar til lengri tíma er litið og þannig að íbúar fjöleignarhúsa búi að þessu leyti við réttaröryggi sem búseta í fjöleignarhúsi getur veitt. Nauðsyn beri til að reglur um atriði sem þessi séu einfaldar og skýrar, þannig að þær séu sem flestum skiljanlegar. Þá beri að stuðla að samræmingu á úrlausnum ágreiningsmála hvað þetta varðar, þannig að íbúar búi við sambærilega réttarstöðu innbyrðis. Annað býður upp á „rugling ef ekki öngþveiti ef sinn siður myndaðist í hverju húsi og eigendur sambærilegra húsa byggju við mismunandi réttarstöðu“ svo að notuð séu ummæli í greinargerð með 2. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994.

Það er álit kærunefndar, með vísan til þess sem hér hefur verið rakið, að jafnan séu yfirgnæfandi líkur á því að lagnir í fjöleignarhúsi séu í sameign allra, sbr. 7. tölul. 8. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994. Beri aðeins að líta til ákvæðis 7. tölul. 5. gr. í undantekningartilvikum svo sem þegar ótvíræð skipting er milli hluta fjöleignarhúsa. Ekki verður að ráðið að svo sé í máli þessu, enda standa einstakir hlutar kerfisins ekki sjálfstætt og heitavatnslögnin liggur út frá sameiginlegri lagnagrind í kjallara. Að mati kærunefndar hefur ekkert komið fram í máli þessu sem tilefni gefur til að víkja frá framangreindri meginreglu. Það er því niðurstaða kærunefndar að um sé að ræða sameiginlega viðgerð sem gagnaðili ber ábyrgð á.

Álit nefndarinnar hindrar ekki aðila í að leggja ágreining sinn fyrir dómstóla með venjulegum hætti, sbr. 6. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús.

IV. Niðurstaða

Það er álit kærunefndar að fallast beri á kröfu álitsbeiðanda.

Reykjavík, 23. nóvember 2021

Auður Björg Jónsdóttir

Valtýr Sigurðsson                                                      Eyþór Rafn Þórhallsson