Mál nr. 51/2024-Úrskurður
KÆRUNEFND HÚSAMÁLA
ÚRSKURÐUR
uppkveðinn 6. nóvember 2024
í máli nr. 51/2024
A
gegn
B og C
Kærunefndina skipa í þessu máli Auður Björg Jónsdóttir lögmaður, Víðir Smári Petersen prófessor og Eyþór Rafn Þórhallsson verkfræðingur.
Aðilar málsins eru:
Sóknaraðili: A
Varnaraðili: B og C.
Krafa sóknaraðila er að viðurkennt verði að leigusala sé óheimilt að halda eftir 53.000 kr. af tryggingafé leigutaka vegna þrifa á hinu leigða.
Varnaraðilar krefjast þess að kröfu sóknaraðila verði hafnað og að viðurkennt verði að leigusölum sé heimilt að halda eftir 100.000 kr. af tryggingafé leigutaka.
Eftirtalin gögn bárust kærunefnd:
Kæra sóknaraðila, dags. 27. maí 2024
Greinargerð varnaraðila, dags. 10. júní 2024
Athugasemdir sóknaraðila, dags. 14. júní 2024
Athugasemdir varnaraðila, dags. 18. júní 2024
I. Helstu málsatvik og ágreiningsefni
Aðilar gerðu tímabundinn leigusamning frá 1. nóvember 2023 til 30. apríl 2024 um leigu sóknaraðila á íbúð varnaraðila að D í E. Ágreiningur er um endurgreiðslu tryggingafjár.
II. Sjónarmið sóknaraðila
Sóknaraðili kveðst hafa greitt 310.000 kr. til tryggingar á réttum efndum samningsins við upphaf leigutímans. Sóknaraðili hafi skilað hinni leigðu íbúð 2. maí 2024 og hafi þá verið búin að þrífa íbúðina. Íbúðin hafi verið í sama ástandi og þegar hún tók við henni. Varnaraðilar hafi haft samband með tölvupósti 3. maí og gert athugasemdir við skilin. Þannig hafi m.a. kommóða, panna og myndarammi verið skemmd. Þá gerðu varnaraðilar athugasemdir við þrif á íbúðinni. Sóknaraðili hafi mælt sér mót við varnaraðila 5. maí og hafi sóknaraðili þá samþykkt að taka mætti af tryggingafé kostnað við að skipta út kommóðunni, myndarammanum og ónýtu pönnunni. Varnaraðilar hafi haft samband við sóknaraðila með tölvupósti 13. maí 2024 og lýst því að miklum tíma hefði verið varið í að skipta út kommóðunni. Þá lýstu varnaraðilar því einnig að miklum tíma hefði verið varið í að þrífa íbúðina. Það hafi verið mat varnaraðila að sanngjarnt væri að haldið yrði eftir 100.000 kr. af tryggingafé. Með tölvupósti 18. maí hafi sóknaraðili tilkynnt varnaraðilum að hún teldi þá upphæð sanngjarna en óskaði eftir því að fá sundurliðun vegna kostnaðarins.
Með tölvupósti 20. maí hafi varnaraðilar tilkynnt sóknaraðila að sundurliðaður kostnaður skiptist þannig:
Áætlaður kostnaður við að skipta út kommóðu: 35.000 kr.
Panna: 10.000 kr.
Myndarammi: 2.000 kr.
Vegna tíma sem varnaraðilar hafi eytt í að finna ofangreinda hluti og þrífa: 53.000 krónur.
Með tölvupósti 22. maí hafi sóknaraðili tilkynnt varnaraðilum að hún samþykkti ekki að 53.000 kr. yrðu dregnar frá tryggingafénu vegna þrifa. Samþykkti sóknaraðili að 47.000 kr. yrðu dregnar frá tryggingafénu vegna skemmdra innanstokksmuna en fór fram á að varnaraðilar skiluðu 108.000 kr.. Með tölvupósti 25. maí lýstu varnaraðilar vonbrigðum sínum vegna málsins en féllust ekki á ósk hennar um endurgreiðslu tryggingafjársins.
III. Sjónarmið varnaraðila
Varnaraðilar kveðjast hafa leigt íbúð sína til sóknaraðila til sex mánaða á meðan þau hafi dvalið erlendis. Aðalatriðið hafi verið að sá sem dveldi í íbúðinni færi vel með alla hluti og gengi vel um og því hafi leigan verið mjög lág. Varnaraðilar hafi farið erlendis 24. október og sagt sóknaraðila að henni væri heimilt að flytja inn strax næsta dag þó formlegur leigutími hafi ekki verið hafinn. Þá hafi varnaraðilar heimilað sóknaraðila að vera í íbúðinni fram að kvöldi 2. maí þrátt fyrir að formlegur leigutími hafi runnið út í lok apríl. Með þessu hafi sóknaraðili því fengið nokkra aukadaga í íbúðinni án kostnaðar fyrir sig.
Þegar varnaraðilar hafi snúið til baka í íbúðina hafi nokkrir innanstokksmunir verið skemmdir. Lek rafhlaða hafði verið lögð ofan á kommóðu þannig að spónninn ofan á henni hafði skemmst. Reynt hafði verið að gera við það en viðgerðin hafi valdið meiri skemmdum. Þá hafi lítil steikarpanna verið skemmd. Lítill myndarammi hafi verið brotinn. Í tölvupósti til sóknaraðila hafi varnaraðilar slegið á hvað sambærilegir hlutir gætu kostað. Varnaraðilar hafi keypt nýjan ramma fyrir 1700 kr. Þá hafi varnaraðilar keypt skáp í stað kommóðunnar sem hafi kostað 47.950 kr. og tekið hafi heilan dag að setja skápinn saman. Ekki hafi enn verið keypt ný panna enda hafi varnaraðilar ekki enn fundið neina sambærilega þeirri skemmdu.
Þá hafi þrif sóknaraðila á íbúðinni verið ábótavant. Eldhúsið hafi verið verst, brauðmolar og annað í öllum skúffum og óhrein matarílát inni í skápum. Verst hafi verið meðferðin á bakaraofni en sóknaraðili hafi gert tilraun til að þrífa hann með matarsóda og ediki. Sóknaraðila hafi ekki tekist að ná leifum af hreinsiefninu af ofninum og enn komi matarsódamolar út með viftunni í hvert skipti sem hann sé notaður. Þá hafi aðrir hlutar íbúðar líklega verið þrifnir með ryksuguvélmenni og engin tilraun gerð til að fara út í horn, né húsgögn færð til. Hrúgur af sælgætisbréfum og öðru rusli hafi verið undir sófa. Varnaraðilum hafi ekki tekist að finna hreingerningafyrirtæki til að sjá um þrif á íbúðinni og því hafi þau þrifið sjálf.
Varnaraðilum hafi því fundist tilboð sitt um að halda eftir 100.000 kr. af tryggingafénu sanngjarnt þegar tekið sé tillit til þeirra óþæginda sem sóknaraðili hafi valdið og haldi raunar áfram að valda með kæru til nefndarinnar. Því hafi varnaraðilar nú ákveðið að halda öllu tryggingafénu eftir.
IV. Athugasemdir sóknaraðila
Í athugasemdum sóknaraðila segir að hún hafi nú þegar samþykkt að borga fyrir skemmdirnar á kommóðunni, myndarammanum og steikingarpönnunni. Þar sem nú liggi fyrir kvittun fyrir kaupum á nýrri kommóðu sé upphæðin sem sóknaraðili samþykki að verði dregin frá tryggingafénu 59.950 kr. Sóknaraðili hafni hins vegar kröfu varnaraðila um að draga 53.000 kr. frá tryggingafénu vegna þrifa. Sóknaraðili hafi fengið kostnaðarmat fyrir þrifum á ofninum sem hafi numið 9000 – 9790 kr. sem hún hefði samþykkt að yrði dregið frá tryggingafénu. Það hafi verið ákvörðun varnaraðila sjálfra að þrífa sjálf ofninn og annað sem varnaraðilar hafi talið að væri ábótavant. Þá segir sóknaraðili að hún hafi eytt miklum tíma í að þrífa íbúðina áður en hún skilaði henni.
IV. Athugasemdir varnaraðila
Í athugasemdum varnaraðila segir að flutningsþrif á íbúð 100-149 fermetrar á stærð, kosti hjá fyrirtækinu sem sóknaraðili bendi á, 69.980 kr. og við það sé hægt að bæta þrif á bakaraofni fyrir 9000 kr. Þá sé löng bið eftir lausum tíma fyrir slík þrif. Önnur þrifafyrirtæki séu með sambærileg verð og biðtíma. Varnaraðilum þyki ekki sanngjarnt að eyða tíma sínum og kröftum í að bæta tjón eftir leigjendur eða þrífa eftir þá, sérstaklega í ljósi mjög lágrar leigu.
IV. Niðurstaða
Til tryggingar á réttum efndum á leigusamningi aðila lagði sóknaraðili fram tryggingarfé að fjárhæð 310.000 kr. við upphaf leigutíma. Af gögnum málsins má ráða að varnaraðili hafi greitt sóknaraðila til baka helming tryggingarinnar, 155.000 kr., þann 5. maí 2024 en haldi eftirstöðvum eftir vegna ástands hins leigða við lok leigutíma.
Í 4. mgr. 40. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, er kveðið á um að leigusali skuli svo fljótt sem verða megi og eigi síðar en innan fjögurra vikna frá skilum leiguhúsnæðis gera leigjanda skriflega grein fyrir því hvort hann geri kröfu í tryggingarfé samkvæmt 4. tölul. 1. mgr. eða hafi uppi áskilnað um það, sbr. einnig 1. mgr. 64. gr. Hafi leigusali ekki gert kröfu samkvæmt 1. málsl. skuli hann skila leigjanda tryggingarfénu ásamt vöxtum án ástæðulauss dráttar og skuli hann greiða leigjanda dráttarvexti samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga um vexti og verðtryggingu, nr. 38/2001, frá þeim degi er fjórar vikur eru liðnar frá skilum leiguhúsnæðis til þess dags er hann skilar tryggingarfénu. Ákvæði 5. mgr. kveður á um að geri leigusali kröfu í tryggingarféð innan fjögurra vikna frá skilum leiguhúsnæðisins samkvæmt 4. mgr. skuli leigjandi tilkynna leigusala skriflega hvort hann hafni eða fallist á kröfuna innan fjögurra vikna frá móttöku kröfunnar. Jafnframt segir að hafni leigjandi kröfu leigusala beri honum að vísa ágreiningi um bótaskyldu leigjanda til kærunefndar húsamála eða höfða mál um bótaskyldu hans innan fjögurra vikna frá þeim degi er leigjandi hafnaði kröfunni, ella skuli hann skila leigjanda tryggingarfénu ásamt vöxtum án ástæðulauss dráttar.
Um skil leiguhúsnæðis er fjallað í XIII. kafla húsaleigulaga. Í 63. gr. laganna kemur fram að við lok leigutíma skuli leigjandi skila húsnæðinu í hendur leigusala ásamt tilheyrandi fylgifé í sama ástandi og hann tók við því. Leigjandi ber óskerta bótaábyrgð á allri rýrnun húsnæðisins eða spjöllum á því, að svo miklu leyti sem slíkt telst ekki eðlileg afleiðing venjulegrar eða umsaminnar notkunar húsnæðisins eða stafar af atvikum sem leigjanda voru sannanlega óviðkomandi.
Leigutíma lauk 30. apríl 2024 og skilaði sóknaraðili íbúðinni 2. maí 2024. Bótakröfu varnaraðila hefur verið lýst hér að framan en fyrir liggur að sóknaraðili hefur samþykkt að varnaraðilum sé heimilt að halda 59.950 kr. eftir af tryggingafénu vegna skemmda á innanstokksmunum. Sóknaraðili hefur hins vegar hafnað kröfu varnaraðila um 53.000 kr. vegna þrifa á íbúðinni.
Fallast má á að þær myndir sem varnaraðilar tóku við lok leigutíma sýni að þrifum hafi að einhverju leyti verið ábótavant og hefur sóknaraðili fallist á það að hluta. Ekki er þó hægt að fallast á að sóknaraðili sé bótaskyld umfram það sem hún hefur fallist á, þar sem ekki var gerð sameiginleg úttekt við lok leigutíma og henni gefinn kostur á úrbótum, sbr. 2. mgr. 71. gr. húsaleigulaga. Að því virtu verður að fallast á kröfu sóknaraðila um að varnaraðilum sé óheimilt að halda eftir 53.000 kr. af tryggingafé sóknaraðila vegna þrifa á hinu leigða.
Sóknaraðili hefur fallist á varnaraðilum sé heimilt að ganga að 59.950 kr. af tryggingafé hennar. Ber varnaraðilum því að greiða sóknaraðila eftirstöðvarnar, 95.050 kr.
Varnaraðilum ber því að endurgreiða sóknaraðila eftirstöðvar af tryggingarfé, að fjárhæð 95.050 kr. ásamt vöxtum, sbr. 4. tölul. 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga, frá þeim degi sem tryggingarféð var lagt fram en með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga um vexti og verðtryggingu, nr. 38/2001, frá þeim degi er fjórar vikur voru liðnar frá skilum leiguhúsnæðis til þess dags er hann skilar tryggingarfénu, sbr. 4. mgr. 40. gr. húsaleigulaga. Þar sem sóknaraðili skilaði varnaraðila íbúðinni 2. maí 2024 reiknast dráttarvextir frá 31. maí 2024.
Í 7. mgr. 85. gr. húsaleigulaga er kveðið á um að úrskurðir kærunefndar húsamála séu bindandi gagnvart málsaðilum og sæti ekki kæru til æðra stjórnvalds. Málsaðilum sé heimilt að bera úrskurði nefndarinnar undir dómstóla innan átta vikna frá því að úrskurður sé kveðinn upp og frestast þá réttaráhrif hans uns dómur fellur. Samkvæmt 9. mgr. 85. gr. laganna eru úrskurðir kærunefndar aðfararhæfir án undangengins dóms.
ÚRSKURÐARORÐ
Varnaraðilum ber að endurgreiða sóknaraðila tryggingarfé að fjárhæð 95.050 kr. ásamt vöxtum samkvæmt 4. tölul. 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, frá þeim degi sem tryggingarféð var lagt fram til 30. maí 2024 en með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga um vexti og verðtryggingu, nr. 38/2001, frá þeim degi til greiðsludags.
Reykjavík, 6. nóvember 2024
Auður Björg Jónsdóttir
Víðir Smári Petersen Eyþór Rafn Þórhallsson