Mál nr. 1/2005

ÁLIT

KÆRUNEFNDAR FJÖLEIGNARHÚSAMÁLA

í málinu nr. 1/2005

Réttur til aðgangs að yfirlitum bankareikninga húsfélags.

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með bréfi, dags. 19. janúar 2005, mótteknu 21. sama mánaðar, beindi H, f.h. A, X nr. 2, hér eftir álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við „stjórn húsfélagsins X nr. 2–8 v/ bílskýlis“, hér eftir nefnd gagnaðili.

Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga, nr. 26/1994, um fjöleignarhús.

Auk álitsbeiðni voru greinargerð B, formanns gagnaðila, f.h. gagnaðila, dags. 3. febrúar 2005, athugasemdir álitsbeiðanda, dags. 9. febrúar 2005, og athugasemdir gagnaðila, dags. 23. febrúar 2005, lagðar fyrir nefndina. Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 31. mars 2005.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Um er að ræða sameiginlegt bílskýli með 41 bílastæði að X nr. 2–8. Eitt stæði í bílskýli fylgir hverjum séreignarhluta að X nr. 2–8. Álitsbeiðandi er eigandi eignarhluta að X nr. 2, íbúð 0102, og hluta í hinu sameiginlega bílskýli. Gagnaðili er „stjórn húsfélagsins X nr. 2–8 v/ bílskýlis“. Ágreiningur er um skyldu gagnaðila til að afhenda álitsbeiðanda afrit af rekstraryfirlitum tveggja reikninga húsfélagsins.

Kærunefnd telur kröfu álitsbeiðanda vera:

Að gagnaðili skuli afhenda álitsbeiðanda afrit af rekstraryfirlitum frá viðskiptabanka félagsins yfir tvo reikninga húsfélagsins allt frá árinu 2000.

Í álitsbeiðni kemur fram að með bréfi, dags. 4. nóvember 2004, hafi gagnaðili farið fram á að sér yrðu afhent afrit af rekstraryfirlitum tveggja bankareikninga í eigu húsfélagsins, tékkareiknings nr. yyy og verðbréfareiknings nr. zzz, báðir hjá Þbanka. Það er sérstaklega tekið fram að með þessu sé gagnaðili ekki að fara fram á afrit af gögnum úr bókhaldi félagsins heldur eingöngu útskrift af bankareikningum húsfélagsins.

Gagnaðili hafi svarað bréfi álitsbeiðanda í tölvupósti þann 17. nóvember s.l. og sagst þegar hafa gert ítarlega grein fyrir reikningum félagsins og að bókhald þess muni vera til staðar fyrir eigendur á komandi aðalfundi 5. janúar 2005. Sá fundur hafi ekki verið haldinn. Úr svarbréfi gagnaðila megi lesa að hann telji afhendingu umbeðinna gagna óþarfa og rétt álitsbeiðanda til þess ekki vera til staðar.

Álitsbeiðandi telji rétt sinn til að fá afrit af rekstraryfirlitum banka- og verðbréfareikninga húsfélagsins skýran og skýlausan. Auðvelt sé að biðja um útprentun reikninga hjá viðskiptabanka félagsins og afhenda álitsbeiðanda. Þar sem álitsbeiðandi sé ekki stjórnarmaður í viðkomandi húsfélagi hafi hann hins vegar ekki rétt til að biðja um slíkt yfirlit sjálfur hjá bankanum.

Álitsbeiðandi telji að í skyldum stjórna húsfélaga sem fjallað er um í 69. gr. fjöleignarhúsalaga, nr. 26/1994, felist að gagnaðila beri að verða við kröfum álitsbeiðanda. Ekki sé um að ræða gögn sem nauðsynlegt sé að skoða að viðstöddum stjórnarmanni húsfélags, sbr. 2. málslið 6. mgr. 69. gr. laganna. Það ákvæði telji álitsbeiðandi að eigi eingöngu við um bókhald og reikninga félagsins í þröngum skilningi þeirra orða. Það sé meginregla fjöleignarhúsalaganna að eigendur eigi rétt á afritum af öllum gögnum er varða húsfélagið og sameiginleg málefni húsfélagsins nema rík ástæða sé til annars. Ástæða þess að sérregla gildi um bókhald félagsins sé sú að nauðsynlegt sé að tryggja að ekki skapist hætta á óreiðu í því. Gagnsæi í málefnum húsfélaga sé nauðsynlegt til að tryggja tilvist og starfsemi þeirra án tortryggni eigenda í garð stjórnar. Skylt sé að afhenda félagsmönnum afrit af reikningsyfirlitum bankareikninga fari þeir fram á það. Slík gögn séu ekki einkamál stjórnar frekar en önnur gögn húsfélagsins, heldur þvert á móti sameiginlegt mál allra eigenda. Aðallega er vísað til 64. og 69. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús til stuðnings kröfu álitsbeiðanda.

Í greinargerð gagnaðila kemur fram að miklar framkvæmdir hafi staðið yfir við bílageymsluna undanfarin ár vegna bágs ástands hennar sem m.a. hafi mátt rekja til galla við byggingu. Framkvæmdum hafi að mestu lokið sumarið 2004 en lokaúttekt hafi verið gerð seint um haustið.

Á undirbúnings- og framkvæmdatíma hafa verið haldnir margir fundir í félaginu og hafi í hvívetna verið reynt að vanda til þeirra að formi og efni. Fram kemur að stundum hafi fundir verið í heildarfélaginu en stundum hafi fundir verið haldnir „hjá hinum einstöku húsfélögum“. Á fundi í „húsfélaginu X nr. 2“ í mars á síðasta ári hafi verið lagt fram, og dreift til þeirra sem vildu þiggja, yfirlit yfir færslur ársins 2003 og hreyfingar á báðum bankareikningum félagsins. Allir fundarmenn hafi þegið slíkt yfirlit nema álitsbeiðandi. Samskonar frágangur hafi verið á reikningum ársins 2002 og samskonar frágangur verði á reikningum ársins 2004 sem lagðir verði fram á aðalfundi innan skamms. Hver einasta færsla á bankareikningum sé sundurliðuð á umræddum yfirlitum.

Gagnaðili telur það í samræmi við lög um fjöleignarhús að upplýsingagjöf og ákvarðanataka fari fram á félagsfundum. Umfjöllun laganna um ítrekaðar öldungis samskonar skriflegar fyrirspurnir og svör og svaraskyldu við þeim sé rýr. Segir í greinargerð að álitsbeiðandi bindi ekki bagga sína sömu hnútum og aðrir í samskiptum við húsfélagið. Hann hafi kosið hin síðustu misseri að afla ekki upplýsinga á fundum, heldur skriflega með atbeina lögfræðings. Varðandi það sem hér sé til umfjöllunar hafi lögfræðingur álitsbeiðanda ritað gagnaðila bréf, dags. 27. janúar 2004, með fyrirspurnum m.a. um fjármál félagsins. Því bréfi hafi verið svarað þann 1. mars sl. og hafi fylgt með rekstrarreikningur, efnahagsreikningur, færsluyfirlit reiknings yyy, færsluyfirlit reiknings zzz ásamt ýmsum öðrum gögnum sem tengdust framkvæmdum við bílageymsluna. Annað bréf hafi borist í nóvember sl. með ósk um upplýsingar en því hafi verið svarað í tölvupósti þann 17. nóvember á þá leið að umbeðnar upplýsingar hafi þegar verið veittar. Gagnaðila sé með öllu hulið hvernig svara skuli betur þessum fyrirspurnum en með færsluyfirliti sem þegar hafi verið sent til lögfræðings álitsbeiðanda og dreift á áðurnefndum fundi. Starfsemi félagsins sé gegnsæ og kröfur álitsbeiðanda þegar uppfylltar.

Í athugasemdum álitsbeiðanda er ítrekað að krafa hans um yfirlit yfir reikninga nái frá árinu 2000 til dagsins í dag. Það að yfirlit yfir reikninga fyrir árið 2003 úr bókhaldi félagsins hafi verið afhent breyti því engu um kröfur álitsbeiðanda en fyrir liggi að ekki hafi verið afhent útskrift úr banka yfir reikninga félagsins hvorki fyrir árið 2003 né önnur ár. Tekið er fram að upplýsingar þær sem gagnaðili hafi afhent fyrir árið 2003 séu útbúnar af stjórn húsfélagsins og séu afrit af gögnum úr bókhaldi félagsins en ekki útskrift úr banka eins og gerð er krafa um af hálfu álitsbeiðanda.

Í athugasemdum gagnaðila er ítrekað að félagsmenn hafi fengið sundurliðanir allra hreyfinga á bankareiknum félagsins með ársreikningum. Það sé sérkennilegt, raunar beinlíns rangt, að halda því fram að upplýsingar útbúnar af stjórn félags séu ótrúverðugri en upplýsingar útbúnar af öðrum s.s. bönkum.

III. Forsendur

Í 69. gr. laga, nr. 26/1994, um fjöleignarhús er fjallað um skyldur og verkefni stjórnar fjöleignarhúss. Eitt meginverkefna hennar er rekstur sameignarinnar og segir í 2. mgr. 69. gr. m.a að stjórnin skuli halda glögga reikninga yfir tekjur og gjöld húsfélagsins og skuli varðveita og ávaxta fjármuni húsfélagsins á ábatasaman og tryggan hátt.Í lögum um fjöleignarhús eru sérstök ákvæði sem tryggja eiga að bókhald húsfélags sé rétt. Skyldur stjórnar varðandi bókhald og reikningsgerð koma fram í 72. gr. og í 73. gr. er kveðið á um að reikningar húsfélagsins skuli endurskoðaðir. Samkvæmt 61. gr. laganna skulu ársreikningar húsfélags lagðir fram á aðalfundi til samþykktar og umræðu.

Í 6. mgr. 69. gr. laganna er að finna ákvæði um réttindi einstakra félagsmanna en þar segir að stjórn og framkvæmdastjóra sé skylt að veita eigendum upplýsingar og skýringar um öll atriði er varða málefni húsfélagsins, rekstur þess, sameiginlegt viðhald, efnahag og fjárhagsstöðu. Skulu eigendur hafa rétt til að skoða bækur félagsins, reikninga og fylgiskjöl með hæfilegum fyrirvara en þó jafnan að viðstöddum stjórnarmanni.

Óumdeilt er að félagsmenn hafa fengið afhent yfirlit sem stafar frá húsfélaginu sjálfu yfir færslur á umræddum reikningum. Álitsbeiðandi óskar hins vegar eftir yfirlitum sem stafa beint frá bankanum. Það er álit kærunefndar að 6. mgr. 69. gr. fjöleignarhúsalaga veiti álitsbeiðanda rétt til þeirra upplýsinga sem felast í slíkum gögnum. Á grundvelli 6. mgr. 69. gr. á álitsbeiðandi ótvíræðan rétt á aðgangi að frumgögnum í skilningi laga um bókhald nr. 145/1994 í samræmi við þau skilyrði sem sett eru í 2. málslið ákvæðisins. Yfirlit bankareikninga eru ekki slík frumgögn og á álitsbeiðandi því rétt á honum verði afhent til eignar ljósrit af umræddum yfirlitum.

IV. Niðurstaða

Það er álit kærunefndar að gagnaðili skuli afhenda álitsbeiðanda afrit af rekstraryfirlitum frá viðskiptabanka félagsins yfir tvo reikninga húsfélagsins allt frá árinu 2000.

Reykjavík, 31. mars 2005

Valtýr Sigurðsson

Karl Axelsson

Kornelíus Traustason