Mál nr. 7/2005

ÁLIT

KÆRUNEFNDAR FJÖLEIGNARHÚSAMÁLA

í málinu nr. 7/2005

Sameign allra eða sameign sumra: Sorprenna. Ákvörðunartaka: Breytingar á sameign.

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með bréfi, dags. 15. febrúar 2005, mótteknu sama dag, beindu A og B, X nr. 10, hér eftir nefnd álitsbeiðendur, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við C og D, sama stað, hér eftir nefndir gagnaðilar.

Gagnaðilum var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga, nr. 26/1994, um fjöleignarhús. Gagnaðilar bentu á að eigandi eignarhluta í kjallara hússins hefði hagsmuna að gæta í málinu og óskuðu eftir að leitað væri sjónarmiða hans. Gögn málsins voru send viðkomandi eiganda með bréfum, dags. 22. og 25. febrúar 2005, og í símtali við ritara kærunefndar, dags. 25. febrúar 2005, upplýsti hann að ekki væri að vænta sérstakra athugasemda hans en að hann tæki undir sjónarmið í greinargerð gagnaðila.

Auk álitsbeiðni voru greinargerð gagnaðila, dags. 20. febrúar 2005, og athugasemdir álitsbeiðenda, dags. 23. febrúar 2005, lagðar fyrir nefndina. Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 31. mars 2005.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Um er að ræða fjöleignarhúsið X nr. 10, alls fjórir eignarhlutar. Álitsbeiðendur eru eigendur eignarhluta á 2. hæð hússins, en gagnaðilar eigendur eignarhluta á annars vegar 1. og hins vegar 3. hæð hússins. Samkvæmt sameignarsamningi, dags. 9. október 1956, eru eignarhlutar á 1. og 2. hæð 29 hundraðshlutar hússins hvor, eignarhluti á 3. hæð 26 hundraðshlutar og eignarhluti í kjallara 16 hundraðshlutar hússins. Ágreiningur er um ákvörðunartöku um lokun sorprennu hússins.

Kærunefnd telur kröfu álitsbeiðanda vera:

Að sorprenna fjöleignarhússins sé sameign sumra, þ.e. eigenda eignarhluta á 1., 2. og 3. hæð hússins, og þurfi samþykki þeirra allra eða a.m.k. 2/3 hluta þeirra til ákvörðunar um að loka rennunni.

Í álitsbeiðni kemur fram að sorprenna sé í húsinu fyrir eignarhluta á 1., 2. og 3. hæð hússins. Sorpílát eru staðsett fyrir neðan rennuna. Mikil þægindi séu að því að geta losað sorp án þess að þurfa að fara út og hafi álitsbeiðendur gert endurbætur á eignarhluta sínum miðað við núverandi tilhögun. Eigendur eignarhluta á 1. og 3. hæð hússins vilji láta loka rennunni en það vilji eigendur eignarhluta á 2. hæð ekki. Á síðasta húsfundi, sem haldinn hafi verið 13. febrúar 2005, hafi meiri hluti eigenda greitt atkvæði með því að loka rennunni en aðila greini á um hve stór hluti eigenda þurfi að samþykkja lokun hennar til þess að lokunin teljist samþykkt. Bent er á að breytingin muni hafa kostnað í för með sér fyrir alla sem aðgang hafi að rennunni en ljóst sé að a.m.k þurfi að þétta op séu þau ekki í notkun.

Í greinargerð gagnaðila kemur fram að eigendur eignarhluta á 1. og 3. hæð hafi flutt inn í húsið um svipað leiti, sumarið 2002. Á húsfundi þá um haustið hafi eigandi eignarhluta í kjallara óskað eftir því að sorptunnur hússins yrðu færðar. Tunnurnar standi mitt á milli inngangs eignarhluta í kjallara og eldhúsglugga sama eignarhluta og stafi af því fyrirkomulagi bæði hávaði og sóðaskapur, meðal annars ólykt og umgangur katta sem róti í sorpinu, að sögn eiganda viðkomandi eignarhluta. Málið hafi verið rætt og skilningur verið á nauðsyn þess að færa tunnurnar þótt engar formlegar ákvarðanir hafi verið teknar. Eigendaskipti hafi orðið á eignarhluta á 2. hæð vetur/vor 2004 og hafi nýir eigendur setið húsfund í mars 2004 þar sem sorpmálið hafi borið á góma. Á húsfundi í júní 2004 hafi umræða um málið verið það langt komin að ræddar hafi verið ýmsar útfærslur á því hvar og hvernig tunnum yrði komið fyrir. Ákveðið hafi verið að fresta nánari umræðu um málið fram til fundar í janúar 2005. Til þess að venjast því sem koma skyldi hafi verið rætt um að nota ekki rennuna í tilraunaskyni. Engar formlegar ákvarðanir hafi hins vegar verið teknar.

Nú hyggist eigendur eignarhluta á 1. og 3. hæð hefja framkvæmdir í sínum eldhúsum og vilji láta fjarlægja sorprennu til að koma fyrir eldhússkápum og sé þá nauðsynlegt að taka ákvörðun varðandi sorptunnur. Þar sem sorprennumálið sé hluti þeirrar hugmyndar að færa sorptunnur hússins sé það skilningur gagnaðila að eigandi eignarhluta í kjallara sé aðili að málinu. Á húsfundi 13. febrúar 2005 hafi farið fram formleg kosning um það hvort loka ætti sorprennu og hafi eigendur eignarhluta í kjallara, á 1. hæð og 3. hæð verið því fylgjandi en eigendur eignarhluta á 2. hæð verið á móti.

Fram kemur að umrædd sorprenna sé í vegg í eldhúsum eignarhlutanna við eldhúsbekk. Skapast hafi þær aðstæður að hávaði, flugur og ólykt berist frá rennunni. Það sé því nokkur sóðaskapur af þessu fyrirkomulagi þó vissulega séu einnig nokkur þægindi. Bent er á að af hreinlætisástæðum séu sorprennur ekki staðsettar inni í íbúðum í nýbyggingum í dag. Eigendur eignarhluta á 1. og 3. hæð hafi gert ráð fyrir því að greiða sjálfir allan kostnað sem hljótist af því að fjarlæga rennur úr sínum eldhúsum, sem og að ganga þannig frá gati í gólfi (1. og 3. hæð) og lofti (1. hæð) í íbúðum sínum að ekki falli kostnaður á eigendur eignarhluta á 2. hæð hússins. Gagnaðilar líta svo á að um sé að ræða minniháttar breytingu, engin útlitsbreyting verði á húsinu við lokun rennunnar.

Í athugasemdum álitsbeiðenda kemur fram að þeir vilji benda á mikilvægi þess að sameiginlegur skilningur sé á umfangi ákvarðanatöku í máli þessu, þ.e. hvort einungis sé um að ræða ákvörðun um lokun sorprennu eða hvort um sé að ræða ákvörðun um heildarskipulag á sorphirðu við húsið, þ.e. hvort loka eigi sorprennu og hvort/hvert sorpílát verði færð. Skilja verður athugasemdir álitsbeiðenda svo að þeir telji að mál þetta snúist aðeins um ákvarðanatöku um lokun rennu en ekki um hvort og þá hvert sorpílát verði færð.

Segir að ákvörðun um lokun sorprennu hafi aðeins áhrif á eignarhluta á 1., 2. og 3. hæð hússins og af sameignarsamningi megi leiða að því líkur að þessi ákvörðun sé á valdi þessara þriggja eignarhluta en þar segi: „Sorprennu og skolplögn skal hver og einn annast að sinni hæð frá þeirri næstu fyrir neðan, kostnaður skiptist að jöfnu milli fyrstu, annarrar og efstu hæðar.“. Þegar um sé að ræða ákvörðun sem einungis varði þessa þrjá eignarhluta sé vægi 2. hæðar 34,5 hundraðshlutar og því sé ljóst að ekki hafi náðst samþykki 2/3 hluta eigenda rennunnar fyrir því að henni verði lokað. Bent er á að umrædd ákvörðun hafi ekki útlitsbreytingar í för með sér en vegna skerts loftstreymis um þann hluta ruslarennunnar sem eftir verði á 2. hæð telji fagaðilar að einangra þurfi þann hluta með tilheyrandi kostnaði. Ekki sé ljóst hvort breytingin muni hafa áhrif á núverandi óþægindi kjallara enda sorptunnur enn á sama stað.

Verði litið á ákvörðun um lokun sorprennu sem lið í stærri ákvörðunartöku sé ljóst að sú ákvörðun hafi áhrif á alla íbúa hússins og sameign þeirra allra, lóð hússins og leggi fjárhagslegar skuldbindingar á eigendur eignarhluta á 2. hæð. Ekki hafi verið tekin ákvörðun um nánari útfærslu sorpmála verði þeim breytt. Fram kemur að eigandi eignarhluta í kjallara vilji ekki skuldbinda sig til að bera kostnað af þessum breytingum en líklegt megi telja að núverandi eigandi kjallarans flytji innan skamms enda búinn að festa kaup á annarri íbúð á höfuðborgarsvæðinu.

III. Forsendur

Fram kemur bæði í álitsbeiðni og greinargerð gagnaðila að á húsfundi hinn 13. febrúar 2005 hafi verið kosið um hvort loka ætti fyrir sorprennu hússins og er það í samræmi við fundargerð fundarins sem liggur fyrir hjá kærunefnd. Eigandi eignarhluta í kjallara tók þátt í ákvörðunartökunni og voru allir eigendur nema eigendur eignarhluta á 2. hæð hlynntir því að láta loka fyrir rennuna. Nú greinir aðila á um hverjir geti átt hlut að þeirri ákvörðunartöku og hve stór hluti eigenda þurfi að samþykkja umrædda lokun til þess að hún teljist samþykkt.

Það er álit kærunefndar að ákvörðun um að láta loka sorprennu sé sjálfstæð ákvörðun enda unnt að taka ákvörðun um lokun hennar án þess að það leiði til þess að færa þurfi sorpílát hússins á annan stað. Hverjir geta átt hlut að þeirri ákvörðunartöku ræðst samkvæmt fjöleignarhúsalögum nr. 26/1994 af eignarhaldi á umræddri sorprennu.

Samkvæmt 6. tölulið 8. gr. laga, nr. 26/1994, um fjöleignarhús fellur allt húsrými, hverju nafni sem það nefnist, sem ekki telst séreign, undir sameign fjöleignarhúss, svo sem gangar, stigar, geymslur, þvottahús o.fl., án tillits til legu, nýtingarmöguleika eða nýtingarþarfa einstakra eigenda í bráð og lengd, sbr. 6. gr. laganna. Í 7. gr. laganna er fjallað um sameign sumra. Þar segir í 1. tölulið 1. mgr. að um sameign sumra sé að ræða: „Þegar það kemur fram eða má ráða af þinglýstum heimildum að svo sé.“ Í 2. tölulið sömu málsgreinar segir að um sameign sumra sé að ræða: „Þegar lega sameignar eða afnot hennar eða möguleikar til þess eru með þeim hætti að sanngjarnt og eðlilegt er að hún tilheyri aðeins þeim sem hafa aðgang að henni og afnotamöguleika. Á það m.a. við þegar veggur skiptir húsi svo að aðeins sumir séreignarhlutar eru um sama gang, stiga, svalir, tröppur eða annað sameiginlegt húsrými, lagnir, búnað eða annað.“ Í 2. mgr. ákvæðisins segir að þannig sé samkvæmt ofangreindum 2. tölulið 1. mgr. húsrými og annað inni í einstökum stigahúsum þegar fjöleignarhús samanstendur af fleiri slíkum, í sameign eigenda þar og öðrum eigendum óviðkomandi. Í athugasemdum með 7. gr. í frumvarpi því sem varð að lögum nr. 26/1994 um fjöleignarhús segir að sameign sumra sé undantekning miðað við sameign allra sem sé meginreglan.

X nr. 10 er eins og fram hefur komið fjöleignarhús með fjórum eignarhlutum. Samkvæmt teikningum sem liggja fyrir kærunefnd er sérinngangur í eignarhluta í kjallara á austurhlið hússins. Aðkoma að hinum eignarhlutunum er frá norðurhlið hússins. Sérinngangur er í eignarhluta í 1. hæð en sameiginlegur inngangur inn í hina eignarhlutana tvo um stigagang sem nær frá kjallara og upp á efstu hæð. Innangengt er í stigagang þennan úr eignarhluta á 1. hæð og úr sameign í kjallara. Það er álit kærunefndar, með vísan til þess sem að framan greinir, að skipting hússins að X nr. 10 sé ekki nægilega skýr til að uppfylla skilyrði 2. töluliðar 1. mgr. 7. gr. og sé umrædd ruslarenna því sameign allra eigenda hússins.

Í 41. gr. laga nr. 26/1994 er að finna reglur varðandi ákvarðanatöku um sameiginleg málefni í fjöleignarhúsum. Meginreglan er sú að til ákvarðana húsfélags þurfi samþykki einfalds meirihluta eigenda miðað við hlutfallstölur á löglega boðuðum húsfundi, sbr. D-lið 41. gr. Slík ákvörðun er bindandi fyrir aðra íbúðareigendur þrátt fyrir að þeir séu henni mótfallnir. Í A-, B- og C-liðum 41. gr. er að finna undantekningar frá meginreglunni í D-lið.

Í 1. mgr. 30. gr. laga nr. 26/1994 segir að sé um byggingu, endurbætur eða framkvæmdir að ræða sem ekki hafi verið gert ráð fyrir í upphafi og á samþykktri teikningu, þá verði ekki í hana ráðist nema allir eigendur samþykki, ef um er að ræða verulegar breytingar á sameign, þ.á m. útliti hússins, sbr. einnig 6. tl. A-liðar 41. gr. Sé um að ræða framkvæmdir sem hafa breytingar á sameign, utan húss eða innan, í för með sér sem þó geti ekki talist verulegar, þá nægi að 2/3 hlutar eigenda, bæði miðað við fjölda og eignarhluta, séu því meðmæltir, sbr. 2. mgr. 30. gr., sbr. einnig 3. tl. B-liðar 41. gr. laganna. Til smávægilegra breytinga og endurnýjana nægi þó alltaf samþykki einfalds meirihluta miðað við eignarhluta, sbr. 3. mgr. 30. gr., sbr. einnig D-lið 41. gr. Í athugasemdum með 30. gr. í frumvarpi því sem varð að lögum nr. 26/1994 um fjöleignarhús segir að ekki sé mögulegt að hafa reglur þessar gleggri eða gefa nákvæmari lýsingar eða viðmiðanir um það hvað sé verulegt og hvað óverulegt og hvað teljist smávægilegt í þessu efni og hver séu mörkin þarna á milli. Hljóti ávallt að koma upp takmarkatilvik og verði að leysa þau þegar þau koma upp með hliðsjón af atvikum og staðháttum í hverju húsi.

Kærunefnd telur að lokun sorprennu feli ekki í sér verulegar breytingar í skilningi 30. gr. fjöleignarhúsalaga og því sé ekki áskilið samþykki allra eigenda til fyrirhugaðra breytinga. Eins og málið liggur fyrir kærunefnd er ekki nauðsynlegt að skera úr því hvort samþykki einfalds meirihluta eigenda nægi eða samþykki 2/3 hluta þeirra þurfi til, bæði miðað við fjölda og eignarhluta. Fyrir liggur að þrír af fjórum eigendum með samtals 71 hundraðshluta eignarhlut samþykki lokunina. Það er því álit kærunefndar að lögmæt ákvörðun hafi verið tekin um að láta loka sorprennu hússins.

IV. Niðurstaða

Það er álit kærunefndar að sorprenna fjöleignarhússins sé sameign allra og að lögmæt ákvörðun hafi verið tekin um lokun hennar.

Reykjavík, 31. mars 2005

Valtýr Sigurðsson

Karl Axelsson

Kornelíus Traustason