Mál nr. 61/2004

ÁLIT

KÆRUNEFNDAR FJÖLEIGNARHÚSAMÁLA

í málinu nr. 61/2004

Eignaskiptayfirlýsing: Sameiginlegur kostnaður. Ákvarðanataka.

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með bréfi, dags. 8. nóvember 2004, mótteknu næsta dag, beindi húsfélagið X 1–3, hér eftir nefnt álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við „húsfélagið“X 5 og „húsfélagið“X 7, hér eftir nefnd gagnaðilar.

Gagnaðilum var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga, nr. 26/1994, um fjöleignarhús.

Auk álitsbeiðni voru greinargerð gagnaðila, dags. 14. desember 2004, athugasemdir álitsbeiðanda, dags. 4. janúar 2005, og athugasemdir gagnaðila, dags. 13. janúar 2005, lagðar fyrir nefndina. Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 31. mars 2005.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Um er að ræða tvö fjöleignarhús, X 1–3 og X 5–7, sem standa á sameiginlegri lóð. Hvoru húsi fylgir auk þess sérstök bílastæðalóð. Eignarhlutar eru 26 að X 1–3, í tveimur stigahúsum, en 19 að X 5–7, einnig í tveimur stigahúsum, samtals 45 eignarhlutar. Ágreiningur er um hvort gagnaðilum sé skylt að taka þátt í að greiða kostnað vegna sameiginlegrar eignaskiptayfirlýsingar fyrir bæði húsin.

Kærunefnd telur kröfu álitsbeiðanda vera:

Að húsfélagið X 5–7 greiði húsfélaginu X 1–3189.891 krónu vegna 48,42 hundraðshluta hlutdeildar fyrrnefnda félagsins í kostnaði við gerð eignaskiptayfirlýsingar fyrir X 1–3 og 5–7.

Í álitsbeiðni kemur fram að árið 1995 hafi verið gerð drög að eignaskiptayfirlýsingu fyrir bæði húsin og hafi hún verið kynnt eigendum þeirra með undirskrift í huga. Komið hafi upp ágreiningur um bílastæði fyrir X 1–3 en einungis hafi verið gert ráð fyrir 16 bílastæðum á bílastæðalóð þess húss en eignarhlutar í húsinu séu 26. Eigendur hússins, sem séu meirihluti lóðarhafa hinnar sameiginlegu lóðar, bæði miðað við fjölda og eignarhluta, hafi viljað láta fjölga bílastæðum áður en þeir skrifuðu undir yfirlýsinguna og hafnað þessum drögum sem hafi því ekki verið þinglýst. Í álitsbeiðni er nánar lýst ágreiningi álitsbeiðanda við borgaryfirvöld varðandi stækkun bílastæðalóðar X 1–3 en lyktir hafi orðið þær að stærri lóð hafi fengist og hafi byggingarfulltrúi samþykkt þar 26 bílskúra 11. mars 2003. Eignaskiptayfirlýsing sem gerð hafi verið árið 1995 hafi, vegna breytinga sem gerðar hafi verið með reglugerð nr. 471/1997, og síðan reglugerð nr. 910/2000, um eignaskiptayfirlýsingar, útreikning hlutfallstalna o.fl. í fjöleignarhúsum, reynst ótæk til þinglýsingar. Óhjákvæmilegt hafi því verið að ráðast á ný í gerð slíkrar yfirlýsingar. Húsfundur álitsbeiðanda hinn 31. mars 2003 hafi tekið ákvörðun um að ráðast í gerð eignaskiptayfirlýsingar í samræmi við lagaskyldu þar um og hafi álitsbeiðandi tilkynnt gagnaðilum það með bréfi dagsettu 3. apríl 2004. Með bréfi dagsettu 1. nóvember 2004 hafi gagnaðilar tilkynnt að þeir teldu ekki tilefni til þátttöku sinnar í kostnaði við nýja eignaskiptayfirlýsingu. Efni bréfsins hafi verið í samræmi við það sem áður hafi komið fram í viðræðum eigenda húsanna, þ.e. að eigendur X 5–7 teldu frekari kostnað vegna eignaskiptayfirlýsingar sér óviðkomandi.

Til stuðnings kröfu sinni um að gagnaðilar greiði hluta kostnaðar við umrædda eignaskiptayfirlýsingu, í samræmi við hlutdeild í hinni sameiginlegu lóð, vísar álitsbeiðandi til 18. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994, þar sem fram komi réttur hvers eiganda til að krefjast breytinga á eignaskiptayfirlýsingu. Þá er bent á að þótt nefnd drög að eignaskiptayfirlýsingu frá árinu 1995 hefðu verið samþykkt af öllum og síðan þinglýst hefði engu að síður verið nauðsynlegt að láta gera nýja byggða á seinni reglugerðum vegna mismunar hlutfallstalna samkvæmt þessum tveimur yfirlýsingum. Þegar um sé að ræða stór hús skipti jafnvel brot úr hundraðshluta máli. Það hafi verið meirihluti eigenda, bæði miðað við fjölda og eignarhluta, sem hafnaði drögunum frá árinu 1995. Minnihlutinn geti þá ekki neitað að taka þátt í þeim kostnaði sem af því hlýst. Varðandi skiptingu sameiginlegs kostnaðar er vísað til A-liðar 45. gr. fjöleignarhúsalaga.

Í greinargerð gagnaðila kemur fram að eignaskiptayfirlýsing hafi verið fullfrágengin til þinglýsingar af hálfu eigenda X 5–7 í lok árs 1994. Búið hafi verið að greiða fyrir hana og hún hafi hlotið staðfestingu bæði embættis byggingarfulltrúa og Fasteignamats ríkisins. Eignaskiptayfirlýsingu fyrir bílskúra á bílskúrslóð X 5–7 hafi verið þinglýst 7. desember 1994. Eigendur X 5–7 hafi talið nauðsynlegar eignaskiptayfirlýsingar í höfn. Álitsbeiðandi hafi haft hina sameiginlegu yfirlýsingu undir höndum og látið undir höfuð leggjast að skila henni inn til þinglýsingar vegna bílastæðamála þess húss. Álitsbeiðandi hafi síðan á árinu 2003 látið gera nýja yfirlýsingu án samráðs við gagnaðila. Ekki hafi heldur verið haft samráð við gagnaðila um samningsgerð við arkitekt. Því hafi verið lýst yfir f.h. álitsbeiðanda að eigendur X 1–3 tækju að sér að greiða þann viðbótarkostnað sem hlytist af nýrri eignaskiptayfirlýsingu, sbr. fundargerð „húsfélagsins“ X 5 frá 27. september 1999. Vegna þessa hafi það komið gagnaðilum á óvart að nú væri krafist þátttöku í kostnaði sem stofnað hafi verið til án samráðs við þá.

Í athugasemdum álitsbeiðanda er því mótmælt að eldri drög að eignaskiptayfirlýsingu hafi verið fullfrágengin til þinglýsingar enda hafi skort undirritun íbúðareigenda. Fallist er á að ákvörðun álitsbeiðanda þess efnis að fresta undirritun yfirlýsingarinnar 1995 hafi leitt til þess að hún öðlaðist ekki gildi. Í fjöleignarhúsalögum sé krafa um það að í eignaskiptayfirlýsingu komi fram hvort séreignarhluta fylgi réttur til bílskúrs. Samkvæmt drögunum áttu aðeins 16 íbúðir rétt til bílastæðis/bílskúrs en samkvæmt samþykkt borgarráðs frá 1973 áttu allir eignarhlutarnir 26 slíkan rétt.

Nánar eru raktir málavextir í tengslum við tilraunir til að fjölga bílastæðum/bílskúrum X 1–3. Fram kemur m.a. að stærri bílastæðalóð hafi verið úthlutað með lóðarsamningi dagsettum 4. nóvember 1996 en þegar sú lóð var skipulögð hafi komið í ljós að hún var ekki nægilega stór til að rúma 26 bílskúra. Þá hafi verið reynt að fá samþykki gagnaðila til að nýta hluta af sameiginlegri lóð, svæði merkt „smábarnaleikvöllur“, til að byggja bílskúra á. Til að liðka fyrir þessu hafi verið lagt til á fundi álitsbeiðanda 23. október 1999 að eigendur X 1–3 myndu greiða fyrir nýja eignaskiptayfirlýsingu. Samkomulag hafi ekki náðst um hina sameiginlegu lóð. Húsdeildin að X 7 hafi reyndar haft áhuga á því að nýta umrætt svæði undir sameiginlegt bílastæði og hafi enn. Því sé ljóst að vinna við bílastæðamál hafi ekki einungis snúist um hagsmuni álitsbeiðanda og það sé ofsagt að lokið sé að fullu verkefnum við bílastæða- og bílskúramál X 5–7. Ítrekað er að auk þess að reglugerðarbreytingar hafi leitt til þess að drög að eignaskiptayfirlýsingu hafi ekki verið tæk til þinglýsingar hafi skipting séreigna og sameignar í drögunum að ýmsu leiti verið ábótavant.

Varðandi skort á samráði við gagnaðila segir í athugasemdum álitsbeiðanda að reynslan sé sú að erindum sem beint sé til þeirra sé svarað seint sé þeim yfirleitt svarað. Það valdi erfiðleikum við afgreiðslu sameiginlegra lóðamála að ekki sé starfandi sameiginlegt húsfélag fyrir X 5–7. Samráð við gagnaðila hefði tafið framkvæmd verulega vegna þessa. Eigendum í öllum stigagöngum hafi engu að síður verið ljóst á miðju ári 2003 að verið væri að vinna að sameiginlegri eignaskiptayfirlýsingu því formaður álitsbeiðanda hafi haft samband við formenn gagnaðila auk þess sem arkitekt sá sem yfirlýsinguna gerði hafi verið í samskiptum við tengiliði beggja húsa. Samkvæmt 40. gr. fjöleignarhúsalaga eigi eigandi að hafa uppi andmæli án ástæðulauss dráttar, og strax og tilefni er til, hafi verið tekin ákvörðun um sameiginlega framkvæmd án þess að eigandi hafi verið boðaður á húsfund með þeim hætti sem lögin gera ráð fyrir. Engin slík andmæli hafi komið fram fyrr en farið hafi verið fram á þátttöku í kostnaði við gerð eignaskiptayfirlýsingarinnar.

Þá kemur fram að aldrei hafi verið samþykkt með bindandi hætti á fundum álitsbeiðanda að greiða að fullu kostnað við gerð eignaskiptayfirlýsingar þó að slíkt hafi verið rætt og hluti félagsmanna á einhverjum tíma talið að húsfélagið yrði eitt að bera þennan kostnað. Á fundum álitsbeiðanda sem haldnir hafi verið eftir 1999 hafi þess verið krafist að gagnaðilar greiddu sinn hluta kostnaðar við gerð eignaskiptayfirlýsingar.

Í athugasemdum gagnaðila er ítrekað að eigendum X 5–7 hafi verið tjáð munnlega að viðbótarkostnaður vegna eignaskiptayfirlýsingar yrði greiddur af álitsbeiðanda enda ávinningur af stækkun bílastæðalóðar einungis álitsbeiðanda. Það hafi síðan verið staðfest af fulltrúa álitsbeiðanda á fundi „húsfélagsins“X 5. Því er hafnað að drátt þann sem orðið hefur megi með einhverjum hætti rekja til gagnaðila. Málið hafi verið í höndum álitsbeiðanda frá árinu 1995 án nokkurrar aðkomu gagnaðila. Á miðju ári 2003 hafi fulltrúi álitsbeiðanda síðan komið að máli við einn íbúa á nr. 5 og óskað eftir að drög að eignaskiptayfirlýsingu yrðu lesin yfir, með hliðsjón stafsetningu og málfari en einnig efni, enda viðkomandi íbúi með áratuga reynslu af prófarkalestri en ekki í stjórn húsfélagsins. Þess hafi einnig verið óskað að aðrir íbúðareigendur fengju að sjá yfirlýsinguna eftir yfirlestur hennar. Dræmt hafi verið tekið í það. Aðspurður hafi viðkomandi fulltrúi álitsbeiðanda sagt að engin skuldbinding um kostnaðarþátttöku fylgdi. Því hafi verið tekið fram við hvern og einn eiganda að ekki yrði um viðbótarkostnað að ræða enda væri búið að greiða fyrir gerð fyrri eignaskiptayfirlýsingar. Þá hafi verið orðið við þeirri beiðni að stjórnarmenn gagnaðila skrifuðu undir yfirlýsinguna til þess að unnt væri að þinglýsa henni.

III. Forsendur

Um er að ræða tvö hús, X 1–3 og X 5–7, á sameiginlegri lóð, X 1–7. Í 2. mgr. 3. gr. laga, nr. 26/1994, um fjöleignarhús, segir að þótt sambyggð eða samtengd hús teljist tvö sjálfstæð hús eða fleiri, skv. 1. mgr., þá gildi ákvæði laganna eftir því sem við geti átt um þau atriði og málefni sem sameiginleg eru, svo sem lóð ef hún er sameiginleg að öllu leyti eða nokkru og um útlit og heildarsvip ef því er að skipta. Sama gildi einnig ef því er að skipta um sameiginleg málefni sjálfstæðra ótengdra fjöleignarhúsa og/eða annars konar húsa. Reglur fjöleignarhúsalaga gilda því um ákvarðanatöku og kostnaðarhlutdeild sameiginlegra málefna fjöleignarhúsanna X 1–3 og 5–7.

Skylt er að gera eignaskiptayfirlýsingu um öll fjöleignarhús, sbr. 16. gr. fjöleignarhúsalaga, nr. 26/1994. Í máli þessu er ljóst að aðilar hafa látið gera eina yfirlýsingu fyrir bæði húsin þó að unnt hefði verið að gera eignaskiptayfirlýsingu fyrir hvort hús fyrir sig. Kostnaður við gerð eignaskiptayfirlýsingar telst til sameiginlegs kostnaðar, sbr. 43. gr. fjöleignarhúsalaga og skiptist milli eigenda í samræmi við eignarhlutföll, sbr. A-lið 45. gr. laganna.

Í 4. mgr. 39. gr. fjöleignarhúsalaga kemur fram sú meginregla að sameiginlegar ákvarðanir eigenda fjöleignarhúss skuli teknar á sameiginlegum fundi eigenda, húsfundi. Þegar um sameiginleg málefni beggja húsanna er að ræða verður að taka ákvarðanir á sameiginlegum fundi eigenda beggja húsanna. Sé ákvörðun tekin án samráðs við einhverja eigendur, eða án þess að þeim sé gefinn kostur á að taka þátt í ákvarðanatöku geta þeir krafist þess að framkvæmd verði stöðvuð og neitað að greiða hlutdeild í kostnaði vegna hennar, sbr. 2. mgr. 40. gr. fjöleignarhúsalaga. Óumdeilt er að ákvörðun um að ráðast í gerð hinnar sameiginlegu eignaskiptayfirlýsingar var ekki tekin á fundi sem allir eigendur voru boðaðir til. Álitsbeiðandi telur að gagnaðilar hafi ekki haft uppi andmæli vegna ákvarðanatökunnar „án ástæðulauss dráttar og strax og tilefni var til“, sbr. 2. mgr. 40. gr. fjöleignarhúsalaga, og því sé þeim skylt að greiða hlutdeild í kostnaði í samræmi við eignarhlutdeild í hinni sameiginlegu lóð. Óumdeilt er að gagnaðilar hafi fyrst andmælt þegar þess var krafist að þeir greiddu hlut í kostnaði við gerð eignaskiptayfirlýsingarinnar. Kærunefnd telur að gagnaðilar hafi, miðað við forsögu málsins og form ákvarðanatöku, með réttu mátt líta svo á að þeir yrðu ekki krafðir um kostnað vegna eignaskiptayfirlýsingarinnar. Þeir hafi því andmælt án ástæðulauss dráttar í skilningi fyrrnefnds ákvæðis.

Það er því álit kærunefndar fjöleignarhúsamála að þar sem ranglega var staðið að ákvarðanatöku um gerð umræddar eignaskiptayfirlýsingar gagnvart gagnaðilum geti gagnaðilar neitað greiðslu kostnaðar við þær.

Kærunefnd telur ástæðu til að benda á að húsfélög eru til í öllum fjöleignarhúsum í krafti ákvæða fjöleignarhúsalaga, nr. 26/1994, sbr. 1. mgr. 56. gr. laganna og þarf ekki að stofna þau sérstaklega og formlega. Hvergi er í lögunum gert ráð fyrir nema einu húsfélagi í hverju húsi. Í 1. mgr. 76. gr. laganna segir að þegar húsfélag skiptist í einingar, t.d. stigahús, ráði viðkomandi eigendur einir sameiginlegum innri málefnum, sbr. 2. mgr. 7. gr og 3. mgr. 39. gr., enda beri þeir þá einir kostnaðinn. Í 2. mgr. sömu greinar segir að þegar þannig háttar skulu eigendur ráða sameiginlegum málum innan vébanda húsfélagsdeildar sem getur hvort heldur verið sjálfstæð að meira eða minna leyti eða starfað innan heildarhúsfélagsins. Svonefnd húsfélög X 5 og 7 eru slíkar húsfélagsdeildir.

IV. Niðurstaða

Það er álit kærunefndar að húsfélagið X 5–7 geti hafnað að greiða húsfélaginu X
1–3 189.891 krónu vegna 48,42 hundraðshluta hlutdeildar fyrrnefnda félagsins í kostnaði við gerð eignaskiptayfirlýsingar fyrir X 1–3 og 5–7.

Reykjavík, 31. mars 2005

Valtýr Sigurðsson

Karl Axelsson

Kornelíus Traustason