Mál nr. 63/2004

ÁLIT

KÆRUNEFNDAR FJÖLEIGNARHÚSAMÁLA

í málinu nr. 63/2004

Kostnaður vegna séreignar eða sameignar: Viðgerð hallandi gólfs.

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með bréfi, dags. 25. nóvember 2004, mótteknu 30. sama mánaðar, beindi A hrl., f.h. B, X nr. 8, hér eftir álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við D, sama stað, hér eftir gagnaðili.

Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga, nr. 26/1994, um fjöleignarhús.

Auk álitsbeiðni voru greinargerð E hdl., f.h. gagnaðila, dags. 21. janúar 2005, athugasemdir álitsbeiðanda, dags. 24. janúar 2005, og athugasemdir gagnaðila, dags. 1. febrúar 2005, lagðar fyrir nefndina. Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 31. mars 2005.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Um er að ræða fjöleignarhúsið X nr. 8, timburhús byggt 1898, kjallari, hæð og ris, alls tveir eignarhlutar. Álitsbeiðandi er eigandi eignarhluta í risi og hluta kjallara en gagnaðili eigandi eignarhluta á hæðinni og hluta kjallara. Ágreiningur er um hvort viðgerð á sigi gólfs rishæðar sé nauðsynleg og hvort umrædd viðgerð feli í sér að gert sé við burðarvirki hússins og þá hvort sá kostnaður sé sameiginlegur eigendum eða einungis kostnaður álitsbeiðanda.

Kærunefnd telur kröfu álitsbeiðanda vera:

Að viðgerð vegna sigs á gólfi rishæðar sé nauðsynleg og feli í sér viðgerð á burðarvirki hússins. Kostnaður við viðgerðina sé sameiginlegur kostnaður eigenda hússins og skiptist samkvæmt hlutfallstölum.

Í álitsbeiðni kemur fram að álitsbeiðandi telji nauðsynlegt að ráðast í viðgerð á burðarvirki hússins vegna sigs á gólfi rishæðar. Kostnaður vegna þessa sé sameiginlegur kostnaður eigenda hússins og eigi að skiptast eftir hlutfallstölum eignarhluta í húsinu, sbr. 2. tölulið 8. gr., sbr. A-lið 45. gr. fjöleignarhúsalaga, nr. 26/1994. Gagnaðili telji hins vegar að kostnaður vegna viðgerðar þessarar sé sérkostnaður eiganda rishæðar.

Álitsbeiðandi eignaðist eignarhluta sinn árið 1969 en gagnaðili sinn hluta um 1960. Kvistur hafi verið settur á húsið um 1915 og sé ekki betur vitað en leyfi hafi fengist fyrir þeirri framkvæmd. Eftir kaup álitsbeiðanda á eignarhluta sínum hafi farið að bera á sigi á gólfi. Það sé rakið til byggingar áðurnefnds kvists en þá hafi hluti burðarbita verið sagaðir í sundur. Álitsbeiðanda hafi verið alls ókunnugt um þetta þegar hann keypti eignina á sínum tíma.

Með álitsbeiðni fylgir m.a. bréf H byggingarverkfræðings, dags. 2. september 2002, til byggingarfulltrúa, þar sem er að finna greinargerð hans um athugun á sigi á gólfi á rishæð hússins X nr. 8 og tillaga um úrbætur.

Í greinargerð gagnaðila er þess krafist að álitsbeiðninni verði vísað frá. Í fyrsta lagi sé hún óljós. Ekki komi fram hvað þurfi að gera og hvernig. Í öðru lagi liggi ekki fyrir að gera þurfi við umrætt gólfsig. Í áðurnefndri úttekt byggingaverkfræðings séu leiddar að því líkur að bygging kvists á húsið árið 1915 hafi valdið því að röskun hafi orðið á burðarvirki hússins sem í tímans rás hafi valdið sigi á gólfi í eldhúsi í norðausturhluta rissins. Sigið nemi um þremur cm. Til að fyrirbyggja áframhaldandi sig sé talið nauðsynlegt að styrkja gólfbita á umræddu svæði. Gagnaðili bendir á að um sé að ræða 100 ára gamalt hús. Sigið sé óverulegt og kunni að orsakast af breytingum innan dyra í umræddum eignarhluta svo sem tilflutningi veggja o.s.frv. Verði ekki fallist á frávísun er þess krafist að viðgerð á gólfi teljist sérkostnaður álitsbeiðanda, sbr. 2. tölulið 5. gr. laga, nr. 26/1994, um fjöleignarhús en viðgerð á þaki utanverðu teljist kostnaður vegna sameignar, sbr. 1. tölulið 8. gr. sömu laga.

Þótt burðarvirki hússins þyrfti styrkingar við sé ekki alveg ljóst hvers konar viðgerð þurfi að fara fram. Talað sé um styrkingu gólfbita. Máli skipti hvort dugi að rífa upp gólf í risi eða hvort einnig þurfi að taka niður gólf í stofu á fyrstu hæð. Viðgerð á innra byrði umliggjandi veggja, gólfa og lofta falli undir kostnað vegna séreignar en viðgerð á burðarvirki húss, burðarveggjum og þakburðarvirki undir sameiginlegan kostnað. Telji kærunefnd unnt að gefa álit í málinu byggi gagnaðili á því að rífa þurfi upp gólf í eldhúsi í risi og setja vinkiljárn á gólfbita til að tengja þá betur við útvegg. Kostnaður vegna þessa sé alfarið á ábyrgð álitsbeiðanda, sbr. 2. tölulið 5. gr. fjöleignarhúsalaga. Öðru máli gegni um styrkingu þess hluta þaks sem leggst á portvegg en þar sé um að ræða viðgerð á ytra byrði hússins. Verið sé að afla tilboða í lagfæringu hússins og verði þau kynnt álitsbeiðanda. Tekið er fram að járnklæðning hússins sé ónýt og endurnýjun hennar muni efalaust styrkja burðarvirki hússins og fyrirbyggja frekara sig.

Í athugasemdum álitsbeiðanda er því mótmælt að málinu verði vísað frá. Álitsbeiðni sé ekki óljós. Ágreiningur aðila snúi eingöngu að því hvort fyrirsjáanlegur kostnaður við viðgerð á burðarvirki hússins teljist sameiginlegur kostnaður eða ekki. Því er einnig mótmælt að ekki komi fram í greinargerð verkfræðingsins hvernig staðið skuli að viðgerð. Í greinargerð hans komi einnig fram að sigið hafi aukist jafnt og þétt og verði ekki að gert muni veggir hússins ganga inn. Bent er á að aðgerðir tengdar viðgerð á burðarvirki, svo sem rif á gólfi og lofti, teljist einnig til sameiginlegs kostnaðar enda nauðsynlegur hluti af umræddri framkvæmd.

Í athugasemdum gagnaðila kemur fram að ástand gólfbita sé nokkuð gott og festingar við útvegg í fullkomnu lagi. Það eina sem þurfi að gera sé að rétta gólfið við og það megi gera inni í risíbúðinni sjálfri og ekki þörf á því að plaga gagnaðila.

III. Forsendur

Í greinargerð gagnaðila er gerð krafa um að máli þessu verði vísað frá kærunefnd. Kærunefnd fjöleignarhúsamála starfar á grundvelli 79. gr. laga, nr. 26/1994, um fjöleignarhús. Samkvæmt 80. gr. laganna skal kærunefnd láta í té rökstutt álit á ágreiningi eigenda fjöleignarhúsa um réttindi og skyldur samkvæmt lögunum. Kærunefnd kveður ekki upp úrskurði sem eru bindandi stjórnvaldsákvarðanir um rétt eða skyldur. Nefndin hefur því starfað þannig að málum er aðeins vísað frá þegar formreglur eru ekki virtar, ekki er unnt að leggja mat á staðreyndir máls eða þegar kröfugerð er verulega óljós. Kærunefnd telur að álitsbeiðni sé nægjanlega ljós og mun því svara erindinu.

Ágreiningur er með aðilum um hvort nauðsynlegt sé að gera við umrætt sig og hvort í því felist viðgerð á burðarvirki hússins. Kærunefnd getur ekki skorið úr um eðli eða nauðsyn umræddrar viðgerðar. Kærunefnd telur hins vegar að með því að afla greinargerðar byggingarverkfræðings, löggilts burðarvirkishönnuðar, um sig á gólfi í risi hússins hafi álitsbeiðandi aflað sönnunar um nauðsyn hinnar umdeildu viðgerðar og að um sé að ræða viðgerð á burðarvirki hússins, sbr. að sínu leyti rök þau sem búa að baki 2. mgr. 38. gr. fjöleignarhúsalaga, nr. 26/1994. Burðarvirkið fellur undir sameign fjöleignarhúss, sbr. 2. töluliður 8. gr. sömu laga. Með hliðsjón af því er það álit kærunefndar að kostnaður vegna viðgerðar á sigi á gólfi rishæðar sé ótvírætt sameiginlegur kostnaður sem skiptist samkvæmt hlutfallstölum eignarhluta. Kostnaður vegna annarra aðgerða sem nauðsynlegar eru til þess að komast að umræddum skemmdum og gera við þær, svo sem að rífa upp gólfborð eða niður loftklæðningu, fellur einnig undir sameiginlegan kostnað.

Kærunefnd telur rétt að benda á að dragi gagnaðili í efa sönnunargildi umræddrar greinargerðar er eðlilegt að hann fá dómkvadda matsmenn til að leggja mat á hverrar viðgerðar sé þörf.

IV. Niðurstaða

Það er álit kærunefndar að álitsbeiðandi hafi sýnt fram á að viðgerð vegna sigs á gólfi á rishæð sé nauðsynleg og feli í sér viðgerð á burðarvirki hússins. Kostnaður við viðgerðina er því sameiginlegur kostnaður eigenda hússins og skiptist samkvæmt hlutfallstölum.

Reykjavík, 31. mars 2005

Valtýr Sigurðsson

Karl Axelsson

Kornelíus Traustason