Nr. 1/2018 - Álit

Þann 3. september 2015 hafi gagnaðili að nýju fengið matsmann til að skoða rakaskemmdir í íbúð álitsbeiðanda. Í matsgerð hans hafi komið fram að rakaskemmdir væru greinilegar í vegg undir þaki. Þá væru rakaskemmdir í plötuklæddum vegg í svefnherbergi og rakalykt stafi frá rafinnstungum í vegg. Matsmaðurinn hafi talið að rjúfa þyrfti klæðningu og skoða inn í veggi og skipta út skemmdum byggingarefnum, þ.e. grind, einangrun og klæðningu. Einnig þyrfti að ganga úr skugga um að bráðabirgðaviðgerð á þaki hefði skilað tilteknum árangri þannig að búið væri að fyrirbyggja frekari leka. Þá hafi þurft að sótthreinsa eftir lagfæringar og endurbyggja vegg þannig að tryggður yrði réttur frágangur á rakavarnarlagi. Um mitt árið 2016 hafi gagnaðili látið opna vegg í íbúð álitsbeiðanda í því skyni að kanna ástand veggjarins, rakamæla og færa vegginn í upprunalegt horf á grundvelli fyrirliggjandi kostnaðaráætlunar, dags. 6. október 2015. Einnig hafi verið gert samkomulag um kostnaðarskiptingu. Þegar veggur yfir lekastað hafi verið opnaður hafi farið fram skoðun umsjónarmanns gagnaðila sem hafi sýnt frekari skemmdir á innvegg, sem hafi þá leitt til þess að plötur hafi verið fjarlægðar af öllum vegg og einangrun af hluta hans. Við tilkynningu um aukið umfang hafi gagnaðili stöðvað framkvæmdir, sem hafi lokið með því að efnið Oxyvir hafi verið borið á þann hluta veggsins þar sem niðurrifi hafi að fullu verið lokið. Til að mega halda framkvæmdum áfram í ljósi aukins kostnaðar hafi þáverandi formaður gagnaðila boðið álitsbeiðanda að gera skriflegt samkomulag um kostnaðarskiptingu. Matsmaður hafi tekið einfalt myglupróf sem reyndist jákvætt og því talin ástæða til að taka frekari sýni úr veggnum og koma til greiningar hjá D. Niðurstaða greininga sýna hafi verið jákvæð, þ.e. mygla greindist. Eftir jákvæða niðurstöðu sýnanna hafi gagnaðili ekki sýnt vilja til frekari úrbóta og sé skemmst frá því að segja að útveggur í svefnherbergi íbúðarinnar standi enn opinn. Álitsbeiðandi geti ekki fallist á að það sé á ábyrgð íbúðareiganda að framkvæma viðgerðir á þeim hluta hússins sem ekki teljist til innra byrðis, sbr. 5. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994, heldur sé um að ræða sameiginlegan kostnað. Þar sem niðurrifi á innivegg hafi ekki verið að fullu lokið hafi álitsbeiðandi fengið tiltekið fyrirtæki til að klára niðurrif á innivegg á þeim hluta sem liggi á milli íbúðar álitsbeiðanda og næstu íbúðar við hliðina á. Þegar skemmt byggingarefni hafi verið fjarlægt hafi komið í ljós rör við efri kant veggsins, sem hafi verið ryðgað vegna leka frá þaki. Þannig hafi lekinn valdið því að rörið hafi ryðgað ásamt rakaskemmdum í vegg. Rörið sé væntanlega loftunarrör sem ekki sé lengur í notkun. Gagnaðili hafi verið upplýstur um niðurstöðu matsmanns, sem hafi borist með tölvupósti 25. október 2016. Í kjölfarið hafi C sent tölvupóst til álitsbeiðanda með niðurstöðu matsmanna og telji að gagnaðili þurfi ekki að aðhafast frekar í málinu, sem sé í mótsögn við niðurstöðu matsmanna sem hafi komist að því að aðgerða væri þörf við rör. Rörið tengist ekki íbúð álitsbeiðanda á nokkurn hátt og því um sameign að ræða. Ennfremur hafi komið fram í tölvupósti frá tilteknu fyrirtæki að rörið hefði ryðgað vegna leka sem einnig hafi valdið rakaskemmdum í vegg. Það sé í samræmi við aukið umfang verksins. Yfir þeim hluta þar sem rörið hafi verið sýnilegt sé háaloft hússins. Yfir öðrum hluta veggsins sé ekki háaloft. Ljóst sé að leki frá þaki hafi verið umfangsmeiri en áður hafi verið ætlað. Í kjölfar þessa hafi álitsbeiðandi leitað aðstoðar Húseigendafélagsins. Í svari gagnaðila við bréfi Húseigendafélagsins segi að eftir þær skoðanir sem hefðu farið fram á vegum hans „var ekki fyllilega ljóst hvað hafði orsakað skemmdina í veggnum. Mögulegar skýringar eru að lekið hefði frá þaki eða frá útvegg.“ Síðan hafi komið fram í bréfinu að gagnaðili „hefur látið gera við sameign, gert við skemmd í þaki og unnið að því að kanna orsök í íbúð [álitsbeiðanda] að upphæð um 700 þúsund krónur.“ Einnig hafi komið fram að það sé „alls ekki rétt að sameign eða séreign liggi undir skemmdum vegna skorts á viðhaldi eða að húsfélagið hafi ekkert gert í þessu máli.“ Þar að auki segi í bréfinu að í herberginu hafi verið „komið fyrir grind að nýjum vegg sem hann á eftir að klæða að innanverðu“. Að lokum hafi það verið niðurstaða gagnaðila að „sú framkvæmd sem þarf að eiga sér stað til að ljúka klæðningu á vegg [álitsbeiðanda] teljist til hans séreignar.“ Sú staðhæfing að komið hefði verið fyrir grind inni í herberginu eins og segi í bréfinu sé röng. Gerð hafi verið athugasemd við C sem hafi komið henni áleiðis til þáverandi formanns gagnaðila, sem í kjölfar þeirrar ábendingar hafi vikið frá fullyrðingu sinni í leiðréttu bréfi. Til að reyna leggja mat á fyrirhugaðan kostnað við að ljúka við að framkvæma nauðsynlegar viðgerðir og koma íbúðinni í íbúðarhæft ástand hafi álitsbeiðandi fengið tilboð í verkið að fjárhæð X kr. Gagnaðili hafi verið upplýstur um það í bréfi og álitsbeiðandi áskilið sér rétt til þess að beita þeim úrræðum sem honum séu fær, lögum samkvæmt, til að láta viðgerðir fara fram á kostnað hans. Þess beri að geta að álitsbeiðandi hafi jafnframt greitt reikninga til D, vegna framhalds á niðurrifi og lögfræðiþjónustu. Á húsfundi gagnaðila 1. mars 2017 hafi erindið verið tekið upp. Niðurstaða fundarins hafi verið að fella tillögu álitsbeiðanda um heimild til stjórnar gagnaðila til að ljúka framkvæmdum. Rökstuðningur álitsbeiðanda fyrir því að hann telji að um sameiginlegan kostnað sé að ræða sé í megin atriðum byggður á niðurstöðu framangreindra þriggja skoðanna á lekastaðnum. Fyrsta skoðunin hafi staðfest óeðlilega rakamyndun í innivegg íbúðarinnar vegna leka frá þaki. Til viðbótar þessu hafi komið skoðun á röri og millivegg í október 2016 en það hafi verið mat og niðurstaða að skemmdir á röri og veggi ætti uppruna sinn í þakleka. Ljóst sé af gögnum sem hafi borist frá tryggingafélagi að gagnaðili hafi verið upplýstur um leka allt frá febrúar 2013. Að mati álitsbeiðanda sýni allar matsgerðir sömu niðurstöðu, þ.e. að skemmdir í innra og ytra byrði veggja megi rekja til leka í þaki og því sé kostnaður við alla framkvæmdina sameiginlegur. Í kjölfar framangreindra skoðanna hafi gagnaðili ráðið umsjónarmann sem hafi unnið kostnaðaráætlun fyrir lagfæringar eftir lekann. Gert hafi verið samkomulag á milli aðila um kostnaðarþáttöku álitsbeiðanda í verkinu. Fyrir hönd gagnaðila hafi verktaki verið ráðinn til að annast framkvæmd verksins. Því sé ljóst að sú fullyrðing formanns gagnaðila að ekki sé fyllilega ljóst hvað hafi orsakað lekann sé hvorki í samræmi við niðurstöðu þeirra matsmanna sem gagnaðili hafi kallað til né aðgerðir hans sem hafi snúið að því að hefja framkvæmdir við lagfæringar skemmda af völdum lekans frá þakinu. Samkvæmt þessu sé því ljóst að gagnaðili hafi byrjað verkið í samræmi við hlutverk sitt samkvæmt lögum um fjöleignarhús. Álitsbeiðandi hafi upplýst gagnaðila um að stammi hefði komið í ljós. Gagnaðili hafi þá sent til skoðunar pípulagningarmeistara og skoðunarmann sem hafi lagt til aðgerðir á þessum stamma við gagnaðila, enda ljóst að hann hefði orðið fyrir skemmdum af völdum leka í þaki þar fyrir ofan. Í tölvupósti sem C hafi sent fyrir hönd gagnaðila hafi komið fram að gagnaðili sjái ekki ástæðu til að sinna þeim framkvæmdum sem lagt hafi verið til við gagnaðila og segi enga ástæðu til aðgerða, þvert á mat sérfræðinga sem gagnaðili hafi fengið sér til ráðgjafar. Álitsbeiðandi hafi óskað eftir mati á því hvað hefði valdið því að rörið hefði ryðgað. Í svarbréfi, dags. 28. október 2016, komi fram að það hafi verið metið að rörið hefði ryðgað vegna raka eða leka sem hafi átt sér stað á sínum tíma og bæði valdið því að rörið hefði ryðgað og einnig valdið rakaskemmdum í vegg. Þessar rakaskemmdir hafi orðið sýnilegar þegar veggurinn hafi allur verið opnaður í júní 2016. Samkvæmt 5. gr. laga um fjöleignarhús séu lagnir einvörðungu séreign þjóni þær þörfum viðkomandi séreignar, en umræddur stammi hafi enga tengingu inn í séreign. Gagnaðili kjósi þarna að sinna ekki því viðhaldi sameignarinnar sem þarna sé lýst, en með aðgerðarleysi varðandi viðhald eða niðurrif stammans megi ætla að aðstæður gætu myndast þar sem til dæmis rakaþétting sökum þess að stammi sé ekki einangraður gæti skemmt nýjan veg. Málið hafi verið tekið fyrir á aðalfundi 1. mars 2017. Í tillögu álitsbeiðanda, sem lögð hafi verið fyrir fundinn, hafi auk fyrirliggjandi tilboðs frá verktaka verið gert ráð fyrir að greiddur yrði til baka útlagður kostnaður álitsbeiðanda að fjárhæð X kr. vegna vinnu verktaka og greiningarkostnaðar, auk ráðgjafar og eftirlits með verkinu auk ófyrirséðs kostnaðar. Tillagan hafi verið felld í tveimur atkvæðagreiðslum á fundinum. Í greinargerð gagnaðila segir að í raun sé um að ræða tvö mál. Annars vegar lítilsháttar skemmd á vegg í íbúð álitsbeiðanda. Gert hafi verið við leka á sameign, þ.e. þaki og það látið þorna þar til gera átti við skemmdina. Hins vegar myglu sem hafi komið í ljós við niðurrif á vegg þegar gera hafi átt við skemmdina sem ósannað sé hvort megi rekja til lekans. Gagnaðili telji sig ekki bera ábyrgð á þessari myglu. Ef svo væri bæri gagnaðili ábyrgð á allri myglu sem kynni hugsanlega að finnast í öllum séreignum í húsinu og ætti að greiða eigendum fyrir viðgerðir þar sem það sem gert sé fyrir einn eiganda í hans séreign þurfi að gera fyrir alla í sömu stöðu. Gagnaðili gæti aldrei staðið undir slíku. Mygla geti leynst í gömlu húshorni þegar íbúð sé gerð upp og í þessu húsfélagi geri menn sjálfir við sitt húsnæði eða á eigin kostnað. Gagnaðili geri hins vegar við sameignina eins og lög geri ráð fyrir. Ekkert liggi fyrir um að myglan sé vegna leka frá sameign. Í skýrslu starfshóps um endurskoðun laga og reglugerða með tilliti til myglusvepps í húsnæði komi fram að það geti verið ýmsir orsakaþættir að myglu. Hún finnist í nýjum húsum sem gömlum. Ábyrgð geti legið hjá kaupanda, seljanda, fasteignasala eða byggingaverktaka. Álitsbeiðandi hafi fest kaup á íbúð í X ára gömlu húsi með X íbúðum sem hafi upphaflega verið iðnaðarhúsnæði en breytt í íbúðarhúsnæði árið X. Byggingarverktaki hafi misst byggingarleyfi vegna óvandaðra vinnubragða. Á vegg á austurgafli íbúðarinnar sé lítilsháttar skemmd. Ekki komi fram í skjölum álitsbeiðanda hvort seljandi hafi tekið tillit til þessarar skemmdar í söluverði eignarinnar til lækkunar. Í einu skjali komi fram að fasteignasala hafi verið tjáð af einstaklingi sem hafi starfað fyrir gagnaðila „að málið sé komið í hendurnar á stjórn húsfélagsins og þá ekki lendur á valdi seljanda. Þar sem að þetta getur aldrei orðið veruleg upphæð (kostnaður dreifist á alla eigendur hússins) þá vilja seljendur að það fylgi íbúðinni að þau þurfi ekki að standa í þessu og bera af þessu neinn kostnað, enda búsett fyrir austan.“ Álitsbeiðandi segi að umræddur einstaklingur hafi sagt honum að gagnaðili myndi sjá um viðgerð á veggnum. Að öllum líkindum hafi hann sagt að gagnaðili myndi gera við sameignina og skemmdir á íbúðinni sem hún hafi orsakað. Gagnaðili hafi farið í bráðaviðgerð á þaki. Farið hafi verið í að lagfæra skemmdina á íbúðinni í júní 2016. Álitsbeiðandi hafi þá óskað eftir frekari niðurrifi og þá komið í ljós að steyptir útveggir væru ekki rakir heldur hafi verið um eldri ummerki að ræða og þar virst vera mygla. Gagnaðili telji að þarna hafi verið komið vel til móts við álitsbeiðanda hvað þetta snerti, látið hreinsa vegginn og endurbyggt. Eftir sé að klæða hann en það teljist til séreignar og þar sem gangaðili beri ekki ábyrgð á myglunni sé talið að álitsbeiðandi eigi að greiða þann kostnað. Tekið skuli fram að eftir að myglan hafi komið í ljós og verið hreinsuð hafi gagnaðili boðið álitsbeiðanda X kr. á fundi svo hann gæti lokið viðgerðunum sjálfur og málinu yrði þar með lokið. Í stuttu máli hafi gagnaðili fengið ráðgjafa til að kanna skemmdir á innivegg í íbúð álitsbeiðanda. Við niðurrif veggsins hafi komið í ljós eldri ummerki og mygluskemmdir í vegg. Ekki liggi fyrir hver orsök þeirra sé. Gagnaðili hafi greitt alls kyns kostnað vegna fundarhalda, ráðgjafar og vinnu í þessu sambandi að fjárhæð X kr. Það hafi verið hámark sem rætt hafi verið um að stjórn gagnaðila hefði heimild til að greiða án þess að fá heimild frá öðrum eigendum. Til þess að ljúka málinu, ná sátt og loka veggnum, þar sem málið hafði þróast á annan veg vegna myglunnar eftir að samkomulagið hafi verið gert við álitsbeiðanda 24. júní 2016 og gagnaðili lagt út í verulegan kostnað, hafi álitsbeiðanda verið boðnar X kr. til að ganga frá veggnum, til dæmis kaupa sjálfur efni og vinna verkið eða fá til þess menn. Hann hafi hins vegar valið að mæta með lögfræðing á aðalfund og fara fram á X kr. með vsk. þar sem gert yrði ráð fyrir framkvæmdum á ytra byrði og uppbyggingu á vegg, útlögðum kostnaði, ráðgjafarkostnaði og ófyrirséðum kostnaði. Tillagan hafi ekki verið samþykkt. Gagnaðili hafi verið búinn að gera við ytra byrði, byggja upp vegg, greiða ráðgjafarkostnað og ýmsan annan ófyrirséðan kostnað svo sem kostnað við ótal fundi. Aðalfundur hafi fellt þá tillögu og í umræðu hafi nokkrir eigendur íbúða í húsinu sagt að þeir hefðu gert sér grein fyrir því að húsið væri gamalt og sjálfir séð um þær lagfæringar sem hafi þurft að gera á íbúðum þeirra ef einhverjar væru. Þeir hafi talið að gagnaðili ætti ekki að greiða fyrir þær í einni íbúð fremur en öðrum. Í athugasemdum álitsbeiðenda segir meðal annars að niðurstaða greiningar D sem hafi sýnt að mygla sé í ytra byrði hússins breyti ekki skyldu gagnaðila til að sjá um eðlilegt viðhald sameignar, sbr. 57. gr. laga um fjöleignarhús, þ.á m. á þaki. Ef rekja megi myglu til skemmda á sameign þá varði það húsfélagið. Það geti orðið skaðabótaskylt láti það undir höfuð leggjast að framkvæmda eðlilegt viðhald og/eða viðgerðir á sameign. Þótt mygla hafi greinst í sýnum sem tekin hafi verið úr ytra byrði eftir að innra byrði og einangrun höfðu verið fjarlægð breyti það ekki ábyrgð á sameign hússins. Þá breyti það ekki ábyrgð gagnaðila samkvæmt 52. gr. laga um fjöleignarhús en samkvæmt ákvæðinu sé húsfélag ábyrgt gagnvart einstökum eigendum vegna fjártjóns sem verði á eignum þeirra og stafi af vanrækslu á viðhaldi sameignar. Slíkt eigi við um lagfæringar á íbúð álitsbeiðanda vegna leka frá þaki hússins. Ekki skipti máli í þessu samhengi sé gert við ytra byrði húss innan úr einstökum eignum. Álitsbeiðandi mótmæli fullyrðingu um að hann hafi óskað eftir frekara niðurrifi. Í tölvupósti fyrirtækis sem hafði umsjón með verkinu fyrir hönd gagnaðila segi: „nú í morgunn hafði verktaki fjarlægt hluta af innveggjarklæðningu ásamt einangrun á útvegg. Undirritaður hitti verktaka á staðnum og óskaði eftir því að hann rifi enn frekar frá veggnum þar sem greinilega var enn mislitun í plötum.“ Það sé rangt að gagnaðili hafi endurbyggt vegginn. Engar framkvæmdir hafi átt sér stað síðan hann hætti framkvæmdum við endurbætur í kjölfar lekans. Þá hafi álitsbeiðanda ekki verið boðnar X kr. til að ljúka verkinu. Framkvæmdir við endurnýjun þaks hafi ekki átt sér stað þrátt fyrir samþykki aðalfundar frá árinu 2017. Eingöngu hafi verið gerðar bráðabirgðaviðgerðir á sameign á árinu 2014 og umrætt niðurrif á skemmdu innra byrði og meðhöndlun með Oxivyr á útvegg auk sýnatöku. Álitsbeiðandi hafni fullyrðingu gagnaðila um að hann hafi á húsfundi krafist X kr. Hann hafi hins vegar lagt fram tillögu sem hafi falist í heimild til gagnaðila til að ljúka framkvæmdum. Samhliða tillögunni hafi verið lagt fram tilboð, útlagður kostnaður álitsbeiðanda, auk áætlunar á kostnaði við ráðgjöf og umsjón með verki og ófyrirséðan kostnað. Í athugasemdum gagnaðila segir að hann hafi leitað umsagnar þeirra sérfræðinga sem hafi unnið verkið og þeir sagt að engin leið sé að fullyrða að myglan sé tilkomin vegna umrædds leka. Ekki hafi einungis verið um að ræða einfalda lekaviðgerð í íbúð álitsbeiðanda heldur jafnframt umfangsmeiri skemmd sem hafi verið mygluskemmd sem hafi þurft að gera við og ekki sé unnt fullyrða eða sanna að stafi af umræddum leka. Ljóst sé að endanlega þurfi að endurnýja þakið. Það sé næsta framkvæmd húsfélagsins. Heimild til endurnýjunar þaksins hafi aftur verið veitt á aðalfundi á árinu 2018 og sé nú hafin leit að verktaka til vinnunnar. Þar sem lokið hafði verið við bráðabirgðaviðgerð og endurnýjun þaks í burðarliðnum hafi ekki verið ráðist í þá framkvæmda að tryggja með tilteknum búnaði á háalofti að frekari leki væri ekki til staðar enda sé aldrei hægt að gulltryggja að ekki leki að sögn skoðunarmanna. Hér eigi vanræksla á viðhaldi því ekki við, sbr. 1. tölul. 52. gr. laga um fjöleignarhús. Erfitt hafi verið að ná sátt í málinu eða ljúka verkinu þar sem álitsbeiðandi hafi stöðugt óskað eftir fleiri og fleiri aðilum til að skoða hitt og þetta, reikningar hafi hlaðist upp án þess að gengið væri frá vegg eftir viðgerðirnar sem hefði verið eðlilegast. Lokaniðurstaðan hafi verið að gagnaðili hafi boðið álitsbeiðanda X kr. til þess að ganga frá veggnum sjálfur.

Valtýr Sigurðsson