Nr. 10/2019 - Álit
ÁLIT
KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA
í máli nr. 10/2019
Hugtakið hús: Eitt hús eða fleiri.
I. Málsmeðferð kærunefndar
Með bréfi, dags. 4. febrúar 2019, beindi A, húsfélag, hér eftir nefnt álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við B, C, D og E, hér eftir nefnd gagnaðilar.
Gagnaðilum var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994.
Auk álitsbeiðni var sameiginleg greinargerð þriggja gagnaðila, dags. 27. febrúar 2019, lögð fyrir nefndina, en engin viðbrögð bárust frá fjórða gagnaðila við beiðni kærunefndar um greinargerð.
Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 6. maí 2019.
II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni
Um er að ræða fasteignir að Auðbrekku 2 í Kópavogi, alls þrjá matshluta. Gagnaðilar eru eigendur eignarhluta í matshlutum 01 og 03. Ágreiningur er um hvort húsin að Auðbrekku 2 teljist eitt hús eða fleiri í skilningi laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994.
Krafa álitsbeiðanda er:
Að viðurkennt verði að fjöleignarhúsið Auðbrekka 2 teljist eitt hús í skilningi laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994.
Í álitsbeiðni segir að á húsfundi 10. október 2017 hafi verið ákveðið að láta gera ástandsmat á viðhaldsþörf matshluta 02. Ástandsskýrsla hafi legið fyrir í mars 2018 þar sem gerð hafi verið grein fyrir ástandi á ytra byrði matshluta 02 og lagðar fram tillögur að nauðsynlegum viðgerðum og endurbótum.
Boðað hafi verið til aðalfundar með bréfi, dags. 20. mars 2018, til allra þinglýstra eigenda í matshlutum 01, 02 og 03. Á fundinn hafi meðal annars verið mætt fyrir hönd eigenda fasteigna í matshlutum 01 og 03, þ.e. af hálfu gagnaðila. Rætt hafi verið um þörf fyrir að uppfæra eignaskiptayfirlýsingu fyrir fjöleignarhúsið og lagt til að aflað yrði tilboða í uppfærslu fyrir húsið í heild eða matshluta 02. Samþykkt hafi verið tillaga um að láta gera eignaskiptayfirlýsingu fyrir matshluta 02. Einnig hafi verið samþykkt tillaga um að gera yfirlýsingu um viðhaldseiningar matshlutanna í samræmi við tillögu í fundarboði. Þá hafi ástandsskýrslan verið kynnt og gerð grein fyrir áætluðum kostnaði við þær viðgerðir og endurbætur sem mælt hafi verið með. Aðalfundur ársins 2019 hafi verið haldinn 14. janúar 2019 þar sem rætt hafi verið frekar um nauðsyn þess að ráðast í viðhald og endurbætur á ytra byrði matshluta 02. Lagt hafi verið til að kostnaðarskipting samkvæmt fyrirliggjandi eignaskiptayfirlýsingu myndi gilda um fyrirhugaðar framkvæmdir.
Ágreiningur snúist um fjöleignarhúsið og hvort þeir þrír matshlutar sem þar falli undir teljist eitt fjöleignarhús í skilningi 4. tölul. 3. mgr. 1. gr. laga um fjöleignarhús. Vísað sé til þeirrar meginreglu að sambyggingar teljist eitt hús í skilningi laganna, sbr. einkum 4. tölul. 3. mgr. 1. gr., 1. mgr. 3. gr. og 2. mgr. 6. gr. laganna. Allar undantekningar frá meginreglunni beri að túlka þröngt. Af því leiði að kostnaður vegna viðgerðar á ytra byrði fjöleignarhússins sé sameiginlegur öllum matshlutum samkvæmt reglum III. kafla laganna.
Lóðin sé ein heildarlóð og leigutakar samkvæmt gildandi lóðarleigusamningi þinglýstir eigendur allra matshluta fjöleignarhússins. Sem lóðarhöfum sé þeim skylt að hlíta deiliskipulagsmálum, almennum úthlutunarskilmálum og samþykktum byggingarnefndar og séruppdráttum varðandi mannvirki á lóðinni, lagnir, leiðslur og um frágang. Efni lóðarsamningsins bendi þannig til þess að um sé að ræða eitt hús í skilningi laganna.
Samtals séu sex eignaskiptayfirlýsingar þinglýstar á eignina og þær allar dagsettar fyrir gildistöku laga um fjöleignarhús, sbr. 82. gr. laganna. Þinglýstir samningar gerðir fyrir gildistökuna, sem hafi að geyma ákvæði sem fari í bága við ófrávíkjanleg ákvæði laganna, þoki fyrir ákvæðum þeirra, sbr. 77. gr. Þar sem um sé að ræða bæði atvinnu- og íbúðarhúsnæði gildi lögin óskorað, sbr. 1. mgr. 2. gr. laganna.
Þrátt fyrir að um sé að ræða tvo byggingarhluta og sjálfstæðar einingar burðarþolslega séð, sem og að ekki hafi verið starfandi sameiginlegt húsfélag fyrir matshlutana þrjá, séu ekki til staðar svo veigamikil frávik þannig að undantekning verði gerð frá þeirri meginreglu sem gildi almennt um sambyggingar. Fjöleignarhúsið að Auðbrekku 2 og þeir þrír matshlutar sem þar séu skráðir, falli þannig undir skilgreiningu á fjöleignarhúsi, sbr. 4. tölul. 2. mgr. 1. gr. laga um fjöleignarhús. Kostnaður við viðgerð á ytra byrði matshluta 02 teljist því sameiginlegur allra eigenda í fjöleignarhúsinu.
Í greinargerð gagnaðila er farið fram á að kröfu álitsbeiðanda verði hafnað og litið verði á framangreindar sambyggingar sem þrjú hús, matshluta 01, matshluta 02 og matshluta 03, sbr. 3. gr. laga um fjöleignarhús. Óumdeilt sé að lóðin sé sameign og því séu sameiginleg réttindi og skyldur vegna hennar.
Matshluti 02 sé hús sem samanstandi af fjölbýlishúsi og atvinnustarfsemi sem sé á jarðhæð. Aðrir matshlutar séu eingöngu byggðir upp af atvinnustarfsemi. Samtenging sé á milli matshluta 02 og 03 en hún sé eingöngu um sameiginlegan burðarvegg sem ekki sé útveggur í þeim hefðbundna skilningi og þurfi hann því ekki frágang og viðhald sem slíkur. Það sama eigi við um samtengingu á milli matshluta 01 og 03 en að auki sé þak að hluta til sameiginlegt hjá þessum tveimur matshlutum. Austurveggur sé sameiginlegur fyrir alla matshluta en hann sé byggður í þremur hlutum. Í raun sé því um þrjú hús að ræða sem segja megi að snertist af skipulagsástæðum.
Byggingarhlutarnir séu reistir af mismunandi byggingaraðilum á mismunandi tímum, matshlutar 01 og 03 hafi verið byggðir árið 1963 en matshluti 02 árið 1984 eða 21 ári síðar. Hvorugur byggingaraðila hafi haft íhlutun eða meðákvörðun um framkvæmd hins en húsin séu ólík í hönnun og útliti og ekki sé um sömu hönnuði að ræða. Ekki sé um sameiginlegan inngang að ræða fyrir alla mathlutana heldur hver og einn eigandi í mathluta 01 og 03 með eigin inngang. Lagnakerfi séu sjálfstæð fyrir hvern mathluta og það sama eigi við um þök og þakburðarvirki. Yrðu matshlutar 01 og 03 eða matshluti 02 rifnir hefði það hverfandi áhrif á hinn matshlutann.
Hver matshluti hafi borið ábyrgð á og framkvæmt viðhald og endurbætur fyrir sig allt frá því að þeir hafi verið teknir í notkun og ekki hafi verið starfandi sameiginlegt húsfélag fyrir þá þrjá. Hver matshluti sé því sjálfstætt hús og kostnaður við fyrirhugaða viðgerð á ytra byrði matshluta 02 tilheyri því eingöngu þeim matshluta.
III. Forsendur
Í 1. gr. laga um sameign fjölbýlishúsa, nr. 19/1959, kom fram að fjölbýlishús teldist hvert það hús sem í væru tvær eða fleiri íbúðir. Í þeim lögum var enn fremur sérstaklega lögfest að allt viðhald á ytra byrði húss væri sameiginlegt. Í lögum um fjölbýlishús, nr. 59/1976, var bætt við framangreinda skilgreiningu eldri laga þar sem í 1. mgr. 2. gr. laganna sagði að þau giltu um fjölbýlishús þar sem íbúðirnar væru í eigu fleiri en eins aðila. Einnig giltu þau um raðhús og önnur samtengd hús eftir því sem við gæti átt. Á gildistíma laga nr. 59/1976 mótaðist sú meginregla að sambyggingar voru skoðaðar sem eitt hús í þessum skilningi. Nokkrir héraðsdómar hafa gengið sem allir hafa rennt stoðum undir þessa meginreglu. Mikilvægast í þessu sambandi er þó dómur Hæstaréttar frá 26. janúar 1995 í máli nr. 239/1992.
Með setningu laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994, var stefnt að því að festa umrædda meginreglu um víðtæka túlkun hugtaksins húss enn frekar í sessi. Þetta má þegar ráða af 1. gr. laganna þar sem meðal annars er vikið að skilgreiningu hugtaksins fjöleignarhúss, en þar segir í 4. tölul. 3. mgr. að lögin gildi meðal annars um raðhús og önnur sambyggð og samtengd hús, bæði sem séu eingöngu hugsuð til íbúðar og að einhverju eða öllu leyti til annarra nota, allt eftir því sem við geti átt.
Í athugasemdum um 1. gr. í frumvarpi því er varð að lögum nr. 26/1994 er vikið nánar að hugtakinu sambyggð hús þar sem segir:
Með öðrum sambyggðum húsum er átt við hús, sem eru í enn minni eða lausari tengslum hvert við annað en raðhús og sambyggingar. Hér er þó fyrst og fremst verið að undirstrika hið víðtæka gildissvið frumvarpsins og varna gagnályktun.
Í 3. gr. laganna er síðan enn frekari grunnur lagður að skilgreiningu hugtaksins en 2. mgr. 3. gr. er svohljóðandi:
Þótt sambyggð eða samtengd hús teljist tvö sjálfstæð hús eða fleiri skv. 1. mgr. þá gilda ákvæði laganna, eftir því sem við getur átt, um þau atriði og málefni sem sameiginleg eru, s.s. lóð ef hún er sameiginleg að öllu leyti eða nokkru og um útlit og heildarsvip ef því er að skipta. Sama gildir einnig ef því er að skipta um sameiginleg málefni sjálfstæðra ótengdra fjöleignarhúsa og/eða annars konar húsa.
Á þessu er síðan hnykkt í 2. mgr. 6. gr. þegar segir:
Þótt fjöleignarhús samanstandi af einingum eða hlutum (stigahúsum), sem eru sjálfstæðar eða aðgreindar að einhverju leyti og hvort sem þau standa á einni lóð eða fleirum, er allt ytra byrði hússins alls staðar, þak, útveggir og gaflar í sameign allra eigenda þess.
Kærunefnd telur að með lögfestingu umræddra lagareglna og að teknu tilliti til þeirra sjónarmiða sem höfðu fest sig í sessi í gildistíð eldri laga séu jafnan löglíkur fyrir því að sambyggingar, sem að öðrum skilyrðum uppfylltum falla undir ákvæði laga um fjöleignarhús, teljist eitt hús í skilningi laganna og lúti reglum þeirra, að minnsta kosti hvað tekur til alls ytra byrðis og eignarumráða yfir því.
Meginregla sú sem hér hefur verið lýst er ekki án undantekninga. Þannig eru vissulega til dæmi um hús í sambyggingu sem skilja sig svo frá öðrum húsum, bæði lagalega og á annan hátt, að með öllu sé óeðlilegt að viðhald á einstökum húsum sé lagt á alla eigendur. Í hverju einstöku tilviki þarf því raunar að fara fram mat þar sem til skoðunar koma fjölmörg atriði, svo sem úthlutunarskilmálar, lóðarleigusamningar, hönnun, þar með talið burðarþol og lagnakerfi, byggingaraðilar, byggingar- og viðhaldssaga, þinglýstar heimildir, þar með taldir eignaskiptasamningar, útlit húss og eðli máls. Benda má á 9. gr. laga um fjöleignarhús þar sem kveðið er á um að við aðgreiningu séreignar og sameignar megi meðal annars líta til þess hvernig staðið var að byggingu húss og hvernig byggingarkostnaði var skipt. Ekkert eitt atriði getur ráðið úrslitum í þessu sambandi heldur verður að skoða hvert tilvik fyrir sig heildstætt.
Í greinargerð með frumvarpi því er varð að lögum nr. 26/1994 segir í athugasemdum um 9. gr. að þar sé aðeins tilgreint eitt af fleiri atriðum sem til greina geti komið í þessu efni og eigi það í sjálfu sér við um þau atriði önnur sem fjallað hefur verið um hér að framan. Þannig sé ljóst að reglu 9. gr. laganna hljóti að verða að túlka mjög þröngt í þessu sambandi þegar litið sé til hinna víðtæku ákvæða sem veita meginreglunni stoð og hafa verið tilgreind. Benda má á að eigendur sambyggðra húsa geti verið skyldugir til að hafa samráð á grundvelli laga um fjöleignarhús varðandi útlitsatriði, enda þótt húsin teljist að öðru leyti sjálfstæð hús í skilningi laganna, sbr. 2. mgr. 3. gr. laganna. Aftur á móti geta útlits- og viðhaldsatriði blandast saman. Sú spurning getur vaknað hvort allir eigi að ráða útliti viðgerðar en einungis sumir að greiða kostnað vegna hennar. Þess beri þó að geta að atriðum eins og viðhaldssögu húss er jafnan ekki þinglýst á eignir.
Með hliðsjón af framangreindu og eðlisrökum telur kærunefnd að sem skýrust regla eigi að gilda um það hvenær hús teljist sjálfstæð eining og hvenær sambygging fleiri húsa telst eitt hús. Því beri að túlka undantekningar frá framangreindri meginreglu þröngt. Slíkt stuðlar að samræmingu á úrlausnum ágreiningsmála og leiðir til þess að eigendur fjöleignarhúsa búi við sambærilega réttarstöðu innbyrðis. Myndist sinn siður í hverju húsi getur það leitt til réttaróvissu og öngþveitis.
Í málinu er um að ræða sambyggð hús sem standa á sameiginlegri lóð. Í þinglýstri eignaskiptayfirlýsingu, dagsettri 28. apríl 1986, kemur fram að húseignum Útvegsbanka Íslands að Auðbrekku 2 sé skipt í þrjá eignarhluta, þ.e. frambygging við Auðbrekku, millibygging og bygging við suður lóðarmörk, að hluta undir verslunar- og íbúðarbyggingu.
Í gögnum málsins kemur fram að matshlutar 01 og 03 hafi verið byggðir árið 1963 en matshluti 02 árið 1984. Þá kemur fram að matshlutarnir séu sjálfstæðir burðarþolslega séð og lagnakerfi séu sjálfstæð fyrir hvern matshluta. Sameiginlegur burðarveggur tengi matshluta 02 og 03. Þá tengi sameiginlegur burðarveggur einnig matshluta 01 og 03 en þak sé þar að auki að hluta til sameiginlegt. Þá er útlit matshlutanna ekki samræmt. Aftur á móti er gert ráð fyrir í öllum eignaskiptayfirlýsingum, sem þinglýst hefur verið á eignina, að um eitt hús sé að ræða.
Kærunefnd telur að þegar horft er til þeirra atriða sem rakin hafa verið ásamt teikningum af teikningavef Kópavogsbæjar sé Auðbrekka 2 tvö hús í skilningi laga um fjöleignarhús, þ.e. annars vegar matshluti 01 og 03 og hins vegar matshluti 02.
IV. Niðurstaða
Kröfu álitsbeiðanda um að Auðbrekka 2 teljist eitt hús er hafnað.
Reykjavík, 6. maí 2019
Auður Björg Jónsdóttir
Valtýr Sigurðsson Eyþór Rafn Þórhallsson