Mál nr. 2/1995
ÁLITSGERÐ
KÆRUNEFNDAR FJÖLEIGNARHÚSAMÁLA
Mál nr. 2/1995
Hugtakið hús. Skipting kostnaðar: Utanhússviðhald, þýðing fyrri viðgerða, afturköllun samþykkis.
I. Málsmeðferð kærunefndar.
Með bréfi, dags. 9. febrúar 1995, óskaði formaður húsfélagsins Torfufell 2-14 eftir áliti nefndarinnar um ágreining vegna skiptingar kostnaðar og um réttindi og skyldur eigenda.
Kærunefnd tók erindið fyrir á fyrsta fundi sínum 17. mars sl. Þar sem álitsbeiðni fullnægði ekki lagaskilyrðum til að nefndin gæti farið með málið var þess farið á leit við álitsbeiðanda að hafðar yrðu uppi afmarkaðar kröfur og ágreiningsefnið tilgreint. Með bréfi formanns húsfélagsins, dags. 27. mars sl., var orðið við tilmælum þessum.
Á fundi kærunefndar 29. mars sl. var samþykkt að senda A, eiganda að Torfufelli 14, álitsbeiðni í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga nr. 26/1994, en hann hafði þá þegar komið á framfæri við nefndina fjölda gagna um deilu þessa. Á fundi kærunefndar 26. apríl sl. var greinargerð hans lögð fram.
Kærunefnd hefur á fundum sínum ítrekað fjallað um málið svo og önnur sambærileg álitaefni en gögn hafa borist allt þar til málið var tekið til úrlausnar á fundi 8. júní sl. Nefndin hefur farið á vettvang og kynnt sér aðstæður.
II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni.
Um er að ræða raðhús á einni hæð, sem byggt var á óskiptri lóð. Á sömu lóð stendur einnig raðhúsið nr. 16-22 en það kemur ekki hér við sögu. Einstakir eignarhlutar eru ekki sömu stærðar. Langvarandi deilur hafa verið milli gagnaðila og annarra eigenda, svo sem fundargerðir húsfélagsins bera með sér.
Í bréfi formanns húsfélagsins frá 27. mars sl. til nefndarinnar segir svo:
"Á árinu 1991 gerði A (eigandi endahúss) við gafl sinn, aðrir eigendur neita að taka þátt í kostnaði, þar sem A segir að það eina sem sé sameiginlegt séu gaflar hússins. Sáttir nást með hjálp lögfræðinga og skrifar A þá undir yfirlýsingu varðandi viðhald útveggja (sjá hjálagt). Á fundi í maí 1994 er samþykkt að fara út í viðgerð á öllu húsinu og er þá bókað að kostnaðarskipting skuli vera eftir stærð húsa og mönnum boðið að koma með athugasemdir, engar komu. Sendir eru út gíróseðlar sem A neitar að greiða og greiðir ekki fyrr en honum er hótað lögsókn. Á fundi 28. júlí 1994 er svo samþykkt af öllum eigendum að láta klæða hluta hússins. A er þar samþykkur og skrifar undir, það er síðan samþykkt að láta háþrýstiþvo aðra hluta hússins, aftur samþykkir A. Þegar verktakar koma til að þvo húsið neitar hann þeim um að láta þvo sinn hluta hússins og þrátt fyrir ítrekun frá húsfélaginu stendur sú neitun (sjá hjálagt). Á fundi 9. febrúar 1995 lætur A bóka að hann sé mótfallinn klæðningu, hann skrifar síðan byggingarfulltrúa bréf þar sem hann mótmælir umsókn húsfélagsins, þetta varð til þess að við fengum synjun."
Óskað er álits kærunefndar um eftirfarandi atriði:
1. Hvort gagnaðila hafi verið heimilt að afturkalla samþykkt sína um háþrýstiþvott á húsinu?
2. Hvort gagnaðili hafi getað mótmælt, þann 9. febrúar 1995, framkvæmdum við klæðningu sem hann hafi samþykkt 28. júlí 1994, en húsfélagið hafi þá verið búið að leggja í umtalsverðan kostnað vegna þessa?
3. Hvort allur viðhaldskostnaður hússins sé ekki sameiginlegur, en sex af sjö eigendum hússins séu þeirrar skoðunar? Ef ekki hvað sé þá sameiginlegt og hvað ekki?
4. Hvort það sjónarmið gagnaðila sé rétt að skipting kostnaðar sé ekki eftir stærð eignarhluta, heldur eigi að skipta kostnaði í sjö jafna hluta?
5. Hvort meta eigi viðgerðir sem eigendur, þ.m.t. gagnaðili, hafi unnið umfram aðra þegar heildarviðgerð hússins fer fram?
Gagnaðili hefur sent kærunefnd ítarlega greinargerð. Þar er rakinn ágreiningur um viðhald hússins allt aftur til ársins 1980.
Varðandi þau afmörkuðu ágreiningsefni sem hér eru til úrlausnar segir í greinargerðinni að á fundi húsfélagsins 9. júní 1994 hafi verið gegn atkvæði hans "gerð samþykkt um tilboð í teikningar og samning um hönnun á plötuklæðningu." Síðan segir: "Á fundi 30. júní var stjórnin búin að láta arkitektinn teikna klæðningu utan á allt húsið. Ég var á móti klæðningu. Taldi það ótímabæra ákvörðun, útlitslýti, út í hött að klæða óskemmda langveggi og aðrir kostir hefðu ekki verið kannaðir. Á næsta fundi var lagt mjög hart að mér að samþykkja klæðningu. Ég var ásakaður um að tefja verkið, haft í hótunum við mig. Fullyrt var að ráðgjafar segðu að það væri það eina sem hægt væri að gera. Höfð voru góð orð um að kanna aðra kosti og fallið frá að klæða langveggi og lága milliveggi norðanmegin. Ég lét undan að ég held vegna ofmats á ráðgjöfum og vanmats á eigin dómgreind."
Nokkru eftir umræddan fund kvaðst gagnaðili hins vegar hafa farið að grennslast fyrir um þróun í múrviðgerðum og þá komist að þeirri niðurstöðu að hann hafi látið blekkjast. Taldi hann nú að klæðning væri ekki lengur skynsamlegur kostur enda mun kostnaðarsamari. Á húsfundi 19. september 1994 hafi verið bókuð mótmæli gegn afskiptum hans af gangi mála og eftir það hafi stjórnin ekki haft samráð við hann.
Gagnaðili telur að stjórninni hefði verið unnt að stöðva undirbúning verksins ef vilji hefði verið til að taka tillit til bókunar hans frá fundinum, en á teikningum standi "Gert í nóv. 94." Það hafi síðan komið flatt upp á hann að komast að því að búið hafði verið að teikna klæðningu með öllum vinnuteikningum.
Niðurstöður borkjarnarannsókna hafi verið lagðar fram á fundi 15. desember 1994 og þá fyrst hafi hann getað gert sér grein fyrir því að vesturgafl hússins hafi ekki verið eins skemmdur og talið hafi verið. Beri honum ekki að greiða kostnað vegna þessa.
Varðandi háþrýstiþvott þá telur gagnaðili það lýsandi dæmi um mistök vegna vankunnáttu. Jafnframt sé ekkert bókað í fundargerð um umræður eða ákvörðun um háþrýstiþvott á húsinu. Í huga gagnaðila hafi það ekki verið á hreinu hvað hafi átt að klæða og hvað ekki og hann því ekki tekið þátt í ákvarðanatöku um það. Gagnaðili kveðst hafa lokið viðgerðum á sínu húsi. Engin atkvæðagreiðsla eða umræða hafi verið um kostnaðarskiptingu. Öllum framkvæmdum á lóðinni og húsunum hafi verið skipt jafnt en húsin séu öll jafnbreið en hús nr. 16-22 séu 0.2 m dýpri og þar með breiðari sem nemur 5-10 cm.
III. Forsendur.
1. Almenn atriði.
Í 1. gr. laga nr. 19/1959, um sameign fjölbýlishúsa, sagði að fjölbýlishús teldist hvert það hús, sem í væru tvær eða fleiri íbúðir. Í þeim lögum var ennfremur sérstaklega lögfest, að allt viðhald ytra byrðis húss væri sameiginlegt.
Í lögum um fjölbýlishús nr. 59/1976 var bætt við framangreinda skilgreiningu eldri laga en í 1. mgr. 2. gr. laganna sagði, að þau giltu um fjölbýlishús, þar sem íbúðirnar væru í eigu fleiri en eins aðila. Einnig giltu þau um raðhús og önnur samtengd hús eftir því sem við gæti átt.
Á gildistíma laga nr. 59/1976 mótaðist sú meginregla, að sambyggingar voru skoðaðar sem eitt hús í þessum skilningi. Nokkrir héraðsdómar hafa gengið sem allir hafa rennt stoðum undir þessa meginreglu. Mikilvægastur í þessu sambandi er þó dómur Hæstaréttar frá 26. janúar 1995 í málinu nr. 239/1992.
Með lögtöku laga nr. 26/1994, um fjöleignarhús, var stefnt að því að festa umrædda meginreglu um víðtæka túlkun hugtaksins húss enn frekar í sessi. Þetta má ráða þegar af 1. gr. laganna þar sem m.a. er vikið að skilgreiningu hugtaksins fjöleignarhúss, en þar segir í 4. tl. 3. mgr. 1. gr., að lögin gildi m.a. um raðhús og önnur sambyggð og samtengd hús, bæði eingöngu til íbúðar og að einhverju leyti eða öllu til annarra nota, allt eftir því sem við geti átt. Í greinargerð með 1. gr. er vikið nánar að hugtakinu sambyggð hús þegar segir:
"Með öðrum sambyggðum húsum er átt við hús, sem eru í enn minni eða lausari tengslum hvert við annað en raðhús og sambyggingar. Hér er þó fyrst og fremst verið að undirstrika hið víðtæka gildissvið frumvarpsins og varna gagnályktun."
Í 3. gr. laganna er síðan enn frekari grunnur lagður að skilgreiningu hugtaksins en 2. mgr. 3. gr. er svohljóðandi:
"Þótt sambyggð eða samtengd hús teljist tvö sjálfstæð hús eða fleiri, skv. 1. mgr., þá gilda ákvæði laganna, eftir því sem við getur átt, um þau atriði og málefni sem sameiginleg eru, s.s. lóð ef hún er sameiginleg að öllu leyti eða nokkru og um útlit og heildarsvip ef því er að skipta. Sama gildir einnig ef því er að skipta um sameiginleg málefni sjálfstæðra ótengdra fjöleignarhúsa og/eða annars konar húsa."
Á þessu er síðan hnykkt í 2. mgr. 6. gr. þegar segir:
"Þótt fjöleignarhús samanstandi af einingum eða hlutum (stigahúsum), sem eru sjálfstæðar eða aðgreindar að einhverju leyti og hvort sem þau standa á einni lóð eða fleirum, er allt ytra byrði hússins alls staðar, þak, útveggir og gaflar í sameign allra eigenda þess."
Kærunefnd telur, að með lögfestingu umræddra lagareglna og að teknu tilliti til þeirra sjónarmiða, sem fest höfðu sig í sessi í gildistíð eldri laga, séu jafnan löglíkur fyrir því að sambyggingar, sem að öðrum skilyrðum uppfylltum, falla undir ákvæði fjöleignarhúsalaganna, teljist eitt hús í skilningi þeirra laga og lúti reglum þeirra, a.m.k. hvað tekur til alls ytra byrðis og eignarumráða yfir því.
Meginregla sú sem hér hefur verið lýst er ekki án undantekninga. Þannig eru vissulega til dæmi um hús í sambyggingu, sem skilja sig svo frá öðrum húsum, bæði lagalega og á annan hátt, að með öllu sé óeðlilegt að viðhald á einstökum húsum sé lagt á alla eigendur. Í hverju einstöku tilviki þarf því raunar að fara fram einskonar mat þar sem til skoðunar koma fjölmörg atriði svo sem: Úthlutunarskilmálar, lóðarleigusamningar, hönnun, þ.m.t. burðarþol og lagnakerfi, byggingaraðilar, byggingar- og viðhaldssaga, þinglýstar heimildir, þ.m.t. eignaskiptasamningar, útlit húss og eðli máls. Benda má á 9. gr. laga nr. 26/1994, þar sem kveðið er á um að við aðgreiningu séreignar og sameignar megi m.a. líta til þess, hvernig staðið var að byggingu húss og hvernig byggingarkostnaði var skipt.
Ekkert eitt atriði getur ráðið úrslitum í þessu sambandi heldur verður að skoða heildstætt hvert tilvik fyrir sig. Í greinargerð með frumvarpi til laga nr. 26/1994 segir í athugasemdum með 9. gr., að þar sé aðeins tilgreint eitt af fleiri atriðum, sem til greina geti komið í þessu efni, og á það í sjálfu sér við um þau atriði önnur sem fjallað hefur verið um hér að framan. Þannig er ljóst að reglu 9. gr. laganna hlýtur að verða að túlka mjög þröngt í þessu sambandi þegar litið er til hinna víðtæku ákvæða sem veita meginreglunni stoð og hafa verið tilgreind.
Benda má á að eigendur sambyggðra húsa geti verið skyldugir til að hafa samráð á grundvelli laga um fjöleignarhús varðandi útlitsatriði, enda þótt húsin teljist að öðru leyti sjálfstæð hús í skilningi laganna, sbr. 2. mgr. 3. gr. laga nr. 26/1994. Hins vegar geta útlitsatriði og viðhaldsatriði blandast saman, t.d. hvað varðar klæðningu. Getur sú spurning vaknað hvort allir eigi að ráða útliti viðgerðar en einungis sumir að borga fyrir hana. Þá ber þess að geta að atriðum eins og viðhaldssögu húss er jafnan ekki þinglýst á eignina.
Með hliðsjón af framangreindu telur kærunefnd að eðlisrök leiði til þess að afdráttarlaus regla gildi um það, hvenær hús teljist sjálfstæð eining og hvenær sambygging fleiri húsa telst eitt hús og að túlka beri þröngri túlkun undantekningar frá þeirri meginreglu. Slíkt stuðlar að samræmingu á úrlausnum ágreiningsmála og leiðir til þess að eigendur fjöleignarhúsa búi við sambærilega réttarstöðu innbyrðis. Annað leiðir til réttaróvissu og öngþveitis ef sinn siður myndast í hverju húsi.
2. Almenn atriði um raðhús.
Í 4. tl. 3. mgr. 1. gr. laga nr. 26/1994 segir, að lögin gildi um raðhús og önnur sambyggð og samtengd hús allt eftir því sem við geti átt.
Meiri líkur eru þó á því að raðhús teljist sérstök bygging en önnur sambyggð hús, enda eru þar að jafnaði til staðar fleiri atriði sem styðja undantekningu frá meginreglunni. Í eldri rétti var þetta óljósara þar sem raðhús féllu ekki óyggjandi undir hugtakið fjölbýlishús svo sem áður hefur verið rakið og ekki er við skýr dómafordæmi varðandi raðhús að styðjast.
Ekki verður framhjá því litið, að ákvörðun um byggingu raðhúsa, líkt og annarra sambyggðra húsa, miðast fyrst og fremst við hagkvæmni við slíkan byggingarmáta út frá hagsmunum heildarinnar. Svo dæmi sé tekið er byggingarkostnaður raðhúss í miðri lengju lægri en kostnaður endaraðhúss þar sem ekki þarf útveggjaeinangrun á þá veggi sem byggt er að. Hið sama gildir um viðhaldskostnað. Hins vegar er það undir hælinn lagt hvert sé verðmæti einstakra húsa og ekki sjálfgefið að endaraðhús sé verðmeira en hin húsin. Það kann því að vera sanngjarnast fyrir heildina þegar til lengri tíma er litið, að íbúar raðhúsa búi að þessu leyti við réttaröryggi sem búseta í fjöleignarhúsi getur veitt.
3. Raðhúsið við Torfufell 2-14.
Raðhúsið nr. 2 -14 við Torfufell stendur á óskiptri lóð þrátt fyrir að húseigendur hafi sjálfir afmarkað með gróðri hver sína lóð. Byggingin er hönnuð sem ein heild svo sem útlit hennar ber með sér. Þakið er ekki samfellt þar sem milliveggir standa upp úr og skipta því. Húsið er byggt af mismunandi byggingaraðilum og á mismunandi tímum. Í aðalatriðum hefur hver húseigandi séð um viðhald á sinni einingu. Undantekning er þó viðgerð á gafli hússins, einingar gagnaðila, árið 1991 en allir húseigendur tóku þátt í þeim kostnaði.
Það er álit kærunefndar, þegar allt það er virt sem hér hefur verið rakið, að raðhúsið Torfufell 2-14 teljist eitt hús í merkingu laga nr. 26/1994, enda sé ekki um svo veigamikil frávik að ræða, þegar litið er til hinna almennu atriða sem upp voru talin hér að framan, að undantekning verði gerð frá meginreglunni. Af því leiðir að allur kostnaður vegna viðhalds utanhúss er sameiginlegur samkvæmt reglum III. kafla laga nr. 26/1994.
Á húsfundi 19. september 1994 var samþykkt að heimila stjórn að taka tilboði um þvott á húsinu. Í bókuninni er sérstaklega tekið fram að gagnaðili hafi mælt með viðkomandi verktaka. Á grundvelli þessarar bókunar verður að telja að honum hafi verið óheimilt að stöðva þvottinn þegar til framkvæmdar kom.
Klæðning gafls, eins og áformað var, hefur þegar verið stöðvuð af byggingarnefnd Reykjavíkur vegna mótmæla gagnaðila. Byggðist ákvörðun byggingarnefndar á því að þurft hafi samþykki allra eigenda um það verk þar sem um verulega breytingu á útliti hússins hafi verið að ræða. Ef aftur á móti hefði verið sótt um klæðningu hússins með múrkerfi sé um minni háttar breytingu að ræða sem aðeins þarfnist samþykkis meirihluta eigenda.
Það er álit kærunefndar, að annars konar klæðning en múrklæðning geti verið réttmæt og eðlileg ráðstöfun sem meirihluti eigenda, eftir atvikum aukinn meirihluti, geti tekið, enda liggi fyrir fullnægjandi upplýsingar um það, að sú ráðstöfun sé hentug þegar tekið er tillit til annarra sambærilegra valkosta, bæði er varðar kostnað og endingu. Eins og málið liggur fyrir kærunefndinni verður ekki séð hvort sú hafi verið raunin varðandi Torfufell 2-14.
Samþykki, sem gefið er, verður ekki afturkallað nema það sé gert án tafar og án þess að það valdi tjóni. Öðru máli gegnir þegar samþykki telst ógildanlegt vegna efnisannmarka. Úr því álitaefni, hvort samþykki gagnaðila, sem hann gaf við klæðningu, hafi mátt afturkalla, verður ekki leyst eins og háttar til í ágreiningsmáli þessu nema með sönnunarfærslu sem færi fram fyrir dómi. Mun kærunefnd því ekki fjalla um það frekar.
Samkvæmt 1. mgr. A-liðar 45. gr. laga nr. 26/1994 er meginregla um skiptingu sameiginlegs kostnaðar sú, að hann skiptist á eigendur eftir hlutfallstölum eignarhluta. Undantekningar koma fram í B- og C-liðum málsgreinarinnar og ber að skýra þær undantekningar þröngri lögskýringu. Kostnaði vegna lagfæringa á gafli og hliðum raðhússins Torfufell 2-14 skal skipt eftir hlutfallstölum allra 7 eignarhluta hússins, sbr. A-lið 45. gr. laga um fjöleignarhús nr. 26/1994. Sé ekki um slíka hlutfallstölu að ræða verður að skipta kostnaði jafnt milli eigendanna, sbr. 2. mgr. 10. gr. laganna.
Við mat á kostnaði vegna eldri viðgerða og þýðingu þeirra nú er ekki við bein lagafyrirmæli að styðjast. Kærunefnd telur hins vegar að eðlisrök leiði til þess að taka beri tillit til þeirra að því marki sem þær leiði til lækkunar á heildarkostnaði þess verks sem til stendur að vinna við húsið. Þetta sjónarmið á sér nokkurn stuðning í 1. mgr. 2. gr. laganna. Rísi ágreiningur um, hvort og með hvaða hætti eldri viðgerðir leiði til sparnaðar, er eðlilegt að úr því sé skorið með mati en almennt ber sá aðili sönnunarbyrðina sem slíku heldur fram.
IV. Niðurstaða.
1. Raðhúsið Torfufell 2-14, Reykjavík, telst eitt hús í merkingu laga nr. 26/1994. Af því leiðir að allur kostnaður vegna viðhalds utanhúss er sameiginlegur samkvæmt reglum III. kafla laga nr. 26/1994.
2. Gagnaðila var óheimilt að stöðva háþrýstiþvott hússins.
3. Eins og málið liggur fyrir nefndinni verður ekki séð, hvort þörf var á samþykki allra eigenda hússins um að klæða gafl þess né heldur hvort samþykki gagnaðila hafi mátt afturkalla.
4. Taka ber tillit til viðgerða, sem eigendur hafa þegar framkvæmt á eigin reikning, enda hafi þær sannanlega verið nauðsynlegar á þeim tíma, þær hafi komið að gagni og þær lækki heildarkostnað þess verks sem til stendur að vinna.
Reykjavík, 26. júní 1995.
Valtýr Sigurðsson
Ingólfur Ingólfsson
Benedikt Bogason