Mál nr. 8/1995

ÁLITSGERÐ

KÆRUNEFNDAR FJÖLEIGNARHÚSAMÁLA

Mál nr. 8/1995

Skipting kostnaðar: Hiti. Ákvörðunartaka: Hitakerfi.

I. Málsmeðferð kærunefndar.

Með bréfi, dags. 23. mars 1995, beindu A og B, til heimilis að X nr. 82, til nefndarinnar ágreiningi við C, til heimilis að X nr. 76, um skiptingu hitunarkostnaðar í fjölbýlishúsinu X nr. 76-82.

Í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga nr. 26/1994 var gagnaðila gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum. Greinargerð hans, dags. 26. apríl sl., hefur borist nefndinni. Í greinargerð sinni beinir gagnaðili til kærunefndar ýmsum öðrum álitaefnum varðandi réttindi og skyldur eigenda í fjölbýlishúsinu X nr. 76-82, en álitsgerð þessi einskorðast við ágreining þann sem álitsbeiðandi beindi til nefndarinnar í erindi sínu, dags. 23. mars 1995.

Á fundi kærunefndar 24. maí sl. var fjallað áfram um málið og samþykkt að taka það til úrlausnar.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni.

Fjölbýlishúsið X nr. 76-82 er tvílyft fjórbýlishús. Öðrum megin í húsinu eru íbúðir nr. 76 og 78, hvor um sig með hlutfallstöluna 23,60 %, og hinum megin eru íbúðir nr. 80 og 82, með hlutfallstöluna 26,40%. Þannig eru íbúðir nr. 78 og 82 á efri hæð og íbúðir nr. 76 og 80 á þeirri neðri. Fyrir ofan hvora íbúð á efri hæð er geymsluloft, sem einungis er innangengt í úr hvorri íbúð fyrir sig. Geymsluloft þessi eru ekki reiknuð inn í hlutfallstölu viðkomandi íbúða. Samkvæmt upplýsingum Húsnæðisnefndar Y, en hér er um að ræða félagslegar eignaríbúðir, er ástæða þess sú að salarhæð í þakrýminu nær hvergi hæðinni 180 cm og telst þess vegna ekki með við ákvörðun eignarhluta samkvæmt íslenskum staðli um flatarmál og rúmmál bygginga, ÍST 50. Íbúðir á 2. hæð séu hins vegar verðlagðar hærra en íbúðir á 1. hæð vegna umrædds geymslulofts.

Íbúar á nr. 82, og víðar, sbr. mál hjá kærunefnd nr. 9/1995, hafa síðar tekið rými þetta í notkun sem íverustað. Ágreiningurinn stendur um það hvort þessi breytta notkun geymsluloftsins eigi að hafa í för með sér að viðkomandi íbúð beri að greiða hærra hlutfall af kostnaði við upphitun hússins með heitu vatni, sem er á sameiginlegum mæli fyrir allt húsið. Við afhendingu íbúðanna voru ekki ofnar í þessu rými, en rafmagn fyrir ljós af mæli fyrir sameign, en sameign í húsinu er mjög óveruleg. Álitsbeiðendur, þ.e. íbúar á nr. 82, hafa sett upp rafmagnsofna á loftinu og tengt inn á rafkerfi sameignar. Þeir telja sig ekki bera skyldu til að greiða aukinn hlut í kostnaði við heitt vatn, þar sem þau kyndi umrætt rými með rafmagni og greiði ein fyrir allt rafmagn af mæli sameignar, en sameign hússins er mjög lítil.

Gagnaðili krafðist þess af álitsbeiðendum og íbúum á nr. 78, sbr. álit kærunefndar í máli nr. 9/1995, að þeir greiddu hærra hlutfall af hitareikningi vegna geymsluloftsins. Því var synjað og hætti gagnaðili þá að greiða hlutfall af hitareikningum fyrir húsið. Af þessum sökum lokaði Hitaveita Y fyrir heitt vatn til hússins, en aðrir íbúar hússins en gagnaðili lögðu fram greiðslu og létu opna á ný.

Af hálfu gagnaðila er því haldið fram að honum beri ekki að greiða fyrir meira en rúmmál þess húsnæðis sem hann hefur aðgang að.

Álitsbeiðendur óskuðu sérstaklega eftir áliti um eftirfarandi:

1. Eiga íbúar á nr. 82 að greiða stærri hlut í sameiginlegum hitareikningi, þrátt fyrir kyndingu sína með rafmagni í hinu umdeilda geymslurými?

2. Teljist þeir eiga að greiða stærri hlut, þá hvað stóran og frá hvaða tíma?

3. Dugar einfaldur meirihluti íbúða til að ákveða að breyta hita úr sameiginlegum hita í sjálfstæðan hita fyrir hverja íbúð (gæti kostað kr. 100-200.000,- á hverja íbúð)?

4. Getur gagnaðili neitað greiðslu á sínum hlut í sameiginlegum hitakostnaði á þeim forsendum að hún viti ekki hvað hún eigi að greiða, eftir 7 ára búsetu í húsinu (reikningar lengst af verið sendir á hennar nafn)?

5. Hver á að greiða lokunargjöld í þessu máli?

III. Forsendur.

1. Í áliti kærunefndar verður nú fjallað um liði 1, 2, 4 og 5 í einu lagi þar sem þeir lúta sömu rökum.

Það er meginregla að sameiginlegur kostnaður skiptist eftir hlutfallstölum, sbr. 1 tl. 15. gr. laga um fjöleignarhús nr. 26/1994. Til að breyta kostnaðarskiptingu þarf að breyta grundvelli hennar, þ.e. hlutfallstölum samkvæmt eignaskiptasamningi. Til þess hafa eigendur úrræði, sbr. 18. gr. laga nr. 26/1994. Kostnaðarskipting á grundvelli tiltekinna hlutfallstalna helst þar til þeim er breytt með lögformlegum hætti, sbr. áðurnefnt ákvæði 18. gr. laga nr. 26/1994. Eigendum ber því að greiða samkvæmt gildandi hlutfallstölum.

Það er álit kærunefndar að álitsbeiðanda sé óskylt að greiða hærra hlutfall í hitunarkostnaði hússins en hlutfallstala íbúðar hans segir til um. Það er einnig álit kærunefndar að gagnaðila sé skylt að taka þátt í hitunarkostnaði hússins í samræmi við hlutfallstölu sína. Fyrir liggur í málinu að gagnaðili neitaði upp á sitt eindæmi að greiða hluta hitunarkostnaðar og leiddi það til lokunar fyrir heitt vatn til hússins. Samkvæmt framangreindu og í samræmi við eðli máls telur kærunefnd að gagnaðila beri að greiða þann kostnað sem af þessu hlaust.

Í þessu sambandi ber að geta þess að um ákvarðanir um breytingar á rafkerfi húss fer eftir ákvæðum 41. gr. laga nr. 26/1994. Telja verður því að eigendum íbúðar nr. 82 hafi verið óheimilt að tengja rafmagnsofn á geymslulofti við rafkerfi hússins upp á sitt eindæmi. Til þess ber hins vegar að líta að álitsbeiðandi greiddi allt rafmagn vegna sameignarinnar og hefur því ekki hallað á gagnaðila í því sambandi.

2. Um lið 3.

Af framlögðum gögnum málsins verður ekki annað ráðið en að líkur séu á að ákvörðun um að breyta hita úr sameiginlegum hita í sjálfstæðan hita fyrir hverja íbúð útheimti samþykki a.m.k. 2/3 hluta eigenda, bæði miðað við fjölda og eignarhluta, sbr. 3. tl. B-liðar 41. gr. laga nr. 26/1994. Litlar upplýsingar liggja þó fyrir um þennan þátt málsins. Hvort samþykki 2/3 hluta eigenda nægir eða hvort samþykki allra eigenda er nauðsynlegt, sbr. 6. tl. A-liðar 41. gr. laga nr. 26/1994, ræðst af því hvort um verulega breytingu á sameign telst að ræða eða ekki. Við slíkt mat er helst lagður til grundvallar sá kostnaður og röskun sem fylgjandi er slíkri framkvæmd.

IV. Niðurstaða.

1. Það er álit kærunefndar að álitsbeiðanda sé óskylt að greiða hærra hlutfall af hitunarkostnaði hússins en hlutfallstala íbúðar hans segir til um.

2. Gagnaðila er skylt að greiða hlutfall af hitunarkostnaði hússins samkvæmt hlutfallstölu íbúðar sinnar.

3. Gagnaðila ber að greiða lokunargjöld.

4. Eins og mál þetta er lagt fyrir nefndina eru líkur á að breyting á hitakerfi úr sameiginlegum hita í sjálfstæðan hita fyrir hverja íbúð útheimti samþykki 2/3 hluta eigenda, bæði miðað við fjölda og eignarhluta.

Reykjavík, 8. júní 1995.

Valtýr Sigurðsson

Ingólfur Ingólfsson

Karl Axelsson