Mál nr. 1/1995
ÁLITSGERÐ
KÆRUNEFNDAR FJÖLEIGNARHÚSAMÁLA
Mál nr. 1/1995
Skipting kostnaðar: Lagnir
I. Málsmeðferð kærunefndar.
Með bréfi, dags. 10. janúar 1995, óskaði A álits nefndarinnar á skiptingu kostnaðar við endurnýjun kaldavatnslagnar í X.
Kærunefnd tók erindið fyrir á fyrsta fundi sínum 17. mars sl. Í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga nr. 26/1994 var stjórn húsfélagsins X gefinn kostur á að koma á framfæri sjónarmiðum og kröfum. Athugasemdir hafa ekki borist en frestur var gefinn til 31. mars sl.
Á fundi kærunefndar 5. apríl sl. ákvað nefndin að fjalla um erindið þrátt fyrir ágalla á beiðninni, svo sem að þar kæmu ekki skýrlega fram kröfur álitsbeiðanda. Kærunefnd hefur á fundum sínum ítrekað fjallað um málið í þeim tilgangi að beita lögskýringu, sem byggja mætti á í sambærilegum málum, en ágreiningur um kostnaðarskiptingu vegna lagna er iðulega uppi. Hefur nefndin í þessum tilgangi hlýtt á sjónarmið S, verkfræðings, og R, hrl. Á fundi kærunefndar, þann 3. maí sl., var ákveðið að taka erindi þetta til úrlausnar.
II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni.
Um er að ræða fjórbýlishús, þar sem eignarhlutar skiptast þannig, að tvær íbúðir eru um 20%, ein íbúðanna er um 25% og sú fjórða er um 35% af húsinu í heild. Álitsbeiðandi seldi íbúð á 2. hæð (20% eignarhluta) í september 1994. Eftir afhendingu hennar gerðu kaupendur athugasemdir við kalda vatnið í eldhúsvaski en þar var greint ryð eða grugg. Varð álitsbeiðandi að ábyrgjast gagnvart kaupendum kostnað sem á íbúðina félli vegna lagfæringar á lögninni.
Þannig háttar til í húsinu að kaldavatnslögn greinist í tvær stofnlagnir frá inntaki. Liggur annar stofninn til tveggja íbúða eingöngu. Hinn stofninn liggur frá inntaki hússins inn í salerni í kjallara. Þar skiptist hann og fer annars vegar upp í baðherbergi hinna íbúðanna og hins vegar í gegnum sameiginlegt þvottahús, út í garðkrana og þaðan upp í eldhúsvaska umræddra íbúða.
Í ljós kom við athugun að síðarnefnda stofnlögnin var illa farin og þurfti endurnýjunar við frá garðkrana upp í eldhúsvaska íbúðanna. Sú lausn var fundin að leggja lögnina upp á nýtt frá salerni í kjallara, gegnum sameiginlegt þvottahús og garðkrana og í umrædda tvo eldhúsvaska. Kostnaðaráætlun nam kr. 140.000,-.
Ágreiningur er um kostnaðarskiptingu vegna hinnar nýju lagnar. Telur álitsbeiðandi að þessi lögn, líkt og lagnir almennt, tilheyri sameign, kostnaður sé sameiginlegur og skiptist eftir hlutfallstölum íbúða.
Andstætt sjónarmið sé, að þar sem lögnin þjóni sameiginlegum hagsmunum að litlu leyti (aðeins í þvottahúsi og garðkrana) sé um að ræða lögn sem þjóni sérþörfum viðkomandi íbúða og kostnaður greiðist af þeim eingöngu.
III. Forsendur.
Í 7. tl. 8. gr. laga nr. 26/1994 segir, að til sameignar fjöleignarhúss teljist allar lagnir sem þjóna sameiginlegum þörfum og þörfum heildarinnar, án tillits til þess hvar þær liggja í húsinu. Jafnan séu líkur á því að lagnir í fjöleignarhúsi séu í sameign allra. Hér er um meginreglu að ræða.
Í 2. tl. 7. gr. laganna segir, að um sameign sumra sé að ræða þegar lega sameignar eða afnot hennar eða möguleikar til þess eru með þeim hætti að sanngjarnt og eðlilegt er, að hún tilheyri aðeins þeim sem hafa aðgang að henni og afnotamöguleika. Á þetta meðal annars við um lagnir. Er hér um að ræða undantekningu frá meginreglu 7. tl. 8. gr. laganna sem ber að skýra þröngt.
Í máli því, sem hér er til umfjöllunar, greinist lögn fyrir kalt vatn í tvo meginstofna eftir að inn í húsið kemur. Þjónar annar einvörðungu tveimur íbúðum en hinn, þ.e.a.s. þar sem bilun kom fram, þjónar hinum íbúðunum tveimur auk þess að þjóna að hluta öllum íbúðum hússins vegna sameiginlegs salernis, þvottahúss og garðkrana.
Sú niðurstaða, að tveir eigendur hússins bæru einir áhættu og kostnað vegna viðhalds lagna, bæði þess hluta sem einvörðungu þjónar íbúðum þeirra og einnig þess hluta sem telst sameiginlegur vegna salernis, þvottahúss og garðkrana hússins, væri ósanngjörn á meðan hinir tveir eigendurnir bæru aðeins ábyrgð á "sinni" stofnlögn. Kostnaðarskipting á þessum grundvelli er þar að auki erfið í framkvæmd og til þess fallin að skapa ágreining.
Lagnir í fjöleignarhúsi eru eðli sínu samkvæmt bæði viðameiri og flóknari en gerist í annars konar byggingum. Má ætla, að lagnir í fjöleignarhúsum miðist fyrst og fremst við hagkvæmni og kostnað við byggingu hússins þar sem ákvörðun er tekin út frá aðstæðum og hagsmunum heildarinnar en ekki með sérstöku tilliti til þess að lega eða afnot lagna gagnist beinlínis fleiri eða færri íbúðum hússins. Þannig gæti lagnakerfi þjónað einvörðungu einni íbúð þar sem það teldist ódýrara fyrir heildina vegna staðsetningar íbúðarinnar. Ráða þannig aðstæður og hagkvæmni því oft hvort fleiri eða færri eru um tiltekna lögn. Slík ákvörðun þjónar sameiginlegum þörfum heildarinnar.
Kærunefnd telur, að túlka beri ákvæði hinna nýju laga þannig, að sem sanngjarnast sé fyrir heildina þegar til lengri tíma er litið, þannig að íbúar fjöleignarhúsa búi að þessu leyti við réttaröryggi sem búseta í fjöleignarhúsi getur veitt.
Nefndin telur, að nauðsyn beri til að reglur um atriði sem þessi séu einfaldar og skýrar þannig að þær séu sem flestum skiljanlegar. Þá beri að stuðla að samræmingu á úrlausnum ágreiningsmála hvað þetta varðar þannig að íbúar búi við sambærilega réttarstöðu innbyrðis. Annað býður upp á "rugling ef ekki öngþveiti ef sinn siður myndaðist í hverju húsi og eigendur sambærilegra húsa byggju við mismunandi réttarstöðu" svo notuð séu ummæli í greinargerð með 2. gr. laga nr. 26/1994.
Það er álit kærunefndar, með vísan til þess sem hér hefur verið rakið, að jafnan séu yfirgnæfandi líkur á því, að lagnir í fjöleignarhúsi séu í sameign allra, sbr. 7. tl. 8. gr. laga um fjöleignarhús. Beri aðeins að líta til ákvæða 2. tl. 7. gr. laganna, um sameign sumra, í undantekningartilvikum svo sem þegar ótvíræð skipting er milli hluta fjöleignarhúsa.
Samkvæmt því sem hér hefur verið rakið er það álit kærunefndar að kaldavatnslagnir þær, sem endurnýja skal í fjölbýlishúsinu X, sem og aðrar kaldavatnslagnir hússins, teljist sameign í skilningi 7. tl. 8. gr. laga nr. 26/1994 þar til inn fyrir vegg íbúðar er komið. Skal kostnaði við framkvæmdina skipt eftir hlutfallstölum allra fjögurra eignarhluta hússins sbr. A-lið 45. gr. laga um fjöleignarhús nr. 26/1994.
IV. Niðurstaða.
1. Kaldavatnslögn, sem endurnýja skal í fjöleignarhúsinu X, telst sameign allra eignarhluta hússins þar til hún er komin inn fyrir vegg viðkomandi íbúðar. Kostnaður við framkvæmdina skiptist eftir hlutfallstölum eignarhluta hússins.
Reykjavík, 12. maí 1995.
Valtýr Sigurðsson
Ingólfur Ingólfsson
Karl Axelsson