Mál nr. 4/1995

ÁLITSGERÐ

KÆRUNEFNDAR FJÖLEIGNARHÚSAMÁLA

Mál nr. 4/1995

Skipting kostnaðar: Húsvörður, samkomusalur.

I. Málsmeðferð kærunefndar.

Með bréfi, dags. 16. febrúar 1995, vísaði formaður hússtjórnar Húsfélagsins X til nefndarinnar ágreiningi, sem fram hafði komið á húsfélagsfundi þá skömmu áður, um skiptingu húsgjalda samkvæmt 45. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús.

Kærunefnd tók erindi þetta fyrir á fundi 17. mars sl., þar sem samþykkt var að gefa álitsbeiðanda færi á að bæta úr annmörkum á erindinu þannig að það uppfyllti lagaskilyrði til að kærunefnd gæti tekið það til úrlausnar. Með bréfi, dags. 28. apríl sl., barst kærunefnd síðan viðauki við fyrra bréf þar sem orðið var við tilmælum kærunefndar í öllum aðalatriðum.

Samkvæmt 3. mgr. 80. gr. laga nr. 26/1994 var gagnaðila gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum. Greinargerð hans, dags. 10. apríl sl., hefur borist nefndinni.

Á fundi kærunefndar 12. apríl sl. var fjallað frekar um málið og samþykkt að taka það til úrlausnar.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni.

Þann 14. febrúar sl. var haldinn fundur í húsfélaginu X. Fyrir fundinum lágu tillögur um skiptingu húsgjalda þannig, að fyrst um sinn yrðu þau reiknuð svo, að helmingur færi eftir hlutfallstölum en helmingur eftir fjölda húseininga. Þá lágu fyrir fundinum niðurstöður ársreiknings 1994, sem settur var upp með hliðsjón af uppsettum færslulyklum fyrir árið 1995. Ennfremur lá fyrir fundinum útreikningur, sem sýndi dæmi um breytingar á húsgjöldum nokkurra íbúðarstærða.

Á fundinum komu fram efasemdir um réttmæti útreikninganna. Kom fram ósk nokkurra fundarmanna, þ.á m. gagnaðila, um að aflað yrði álits kærunefndar fjöleignarhúsamála um ágreining þennan.

Sérstaklega var óskað eftir áliti um:

1. Kostnað varðandi húsvörð.

2. Kostnað varðandi samkomusal.

Í erindi álitsbeiðanda segir, að fram til þessa hafi allur kostnaður við rekstur verið reiknaður eftir heildarhlutfallstölum. Í ársreikningum hafi ekki verið hægt að sjá heildarkostnað við húsvörð og ekki heldur beinan kostnað við bílastæði. Reikningalyklar fyrir árið 1995 geri mögulegt að sjá þennan kostnað sundurliðaðan við ársuppgjör. Í 45. gr. laga um fjöleignarhús séu engin ótvíræð ákvæði um hvernig skipta eigi heildarkostnaði við húsvörð. Í 5. tl. 45. gr. sé aðeins minnst á umhirðu sameiginlegs húsrýmis og lóðar, sem samkvæmt samningi við húsvörð falli undir verksvið hans. Meginhluta kostnaðar vegna húsvarðar sé skipt eftir fjölda húseininga, eða 80%, en 20% kostnaðarins sé skipt milli eigenda bílskýlisins. Byggist það á því, að samkvæmt mati hússtjórnar sé umhirða og gæsla bílskýlis um 20% af starfi húsvarðar.

Af hálfu gagnaðila er því haldið fram, að meginreglan sé sú, að sameiginlegur kostnaður skiptist eftir hlutfallstölum. Þar af leiðandi hafi hann reiknað með að meginhluti kostnaðar við rekstur húsfélagsins skiptist eftir hlutfallstölum, en svo sé ekki raunin samkvæmt þeim tillögum, sem fram hafi komið á húsfundinum 14. febrúar sl. Gagnaðili gerir í fyrsta lagi athugasemdir við rekstrarkostnað samkomusalar hússins og gerir kröfu um að rekstrarkostnaður vegna hans skiptist eftir hlutfallstölum. Í öðru lagi er gerð athugasemd við að rekstrarkostnaði vegna húsvarðar sé að meginhluta til skipt eftir fjölda íbúða. Samkvæmt B-lið 45. gr. laga nr. 26/1994 sé hins vegar fátt af því, sem falli undir verksvið húsvarðar, talið þar upp. Ekki sé gerður ágreiningur um skiptingu kostnaðar vegna húsvarðar milli bílskýlis og vegna annarra starfa.

III. Forsendur.

Í málinu liggur frammi samningur hússtjórnar X annars vegar og húsvarðar hins vegar um verksvið hins síðarnefnda. Þar kemur m.a. fram, að húsvörður skuli halda bílskýli í góðu lagi, auk þess sem tilgreind eru þau störf sem því fylgja. Vegna þessara verkefna húsvarðar ákvað stjórnin að 20% af kostnaði vegna húsvarðar greiddust af þeim íbúðareigendum, sem eiga bílskýlið, en það er eign sumra íbúðareigenda en ekki allra. Ekki verður af gögnum málsins séð, hvort þessi kostnaðarskipting var samþykkt á húsfundi. Kemur það ekki að sök þar sem um þá skiptingu er ekki ágreiningur hér.

Rekstrarkostnaður vegna húsvarðar árið 1994, sem greiddist að jöfnu milli íbúðareigenda, nam kr. 1.331.833,- sem var 80% af heildarkostnaði þessa liðar.

Meginreglan um skiptingu sameiginlegs kostnaðar í fjöleignarhúsi er skipting eftir hlutfallstölum eignarhluta, sbr. A-lið 45. gr. laga nr. 26/1994.

Í B-lið 45. gr. laganna er gerð sú undantekning frá þessari meginreglu að tiltekinn kostnaður, sem þar er upp talinn, skiptist að jöfnu. Er þar tilgreindur kostnaður svo sem viðhalds- og rekstrarkostnaður lyftu, sameiginlegs þvottahúss, þar með talið kaupverð og viðhald sameiginlegra tækja, svo og kaup og viðhald ýmiss sameiginlegs búnaðar, sem eigendur hafa jöfn afnot og gagn af.

Samkvæmt 5. tl. B-liðar 45. gr. skal allur sameiginlegur rekstrarkostnaður, svo sem rafmagn, hiti og vatn í sameign svo og umhirða sameiginlegs húsrýmis og lóðar, skiptast jafnt. Það sama á við um kostnað við hússtjórn og endurskoðun skv. 6. tl. sömu greinar.

Í greinargerð með 45. gr. segir, að jöfn kostnaðarskipting byggist á sanngirnissjónarmiðum og því, að afnot eigenda og/eða gagn séu í þessum tilvikum með þeim hætti, að jöfn skipting kostnaðar sé almennt, þ.e. í flestum tilvikum, réttlátari og sanngjarnari en skipting eftir hlutfallstölum.

Kostnaður vegna húsvarðar samanstendur af launum og launatengdum gjöldum auk kostnaðar við rekstur íbúðar húsvarðar, þ.e. síma, rafmagns og fasteignagjalda, en íbúð húsvarðar er sameign íbúanna.

Það er álit kærunefndar, að umræddum kostnaði vegna húsvarðar beri að skipta jafnt, með vísan til 5. tl. og 6. tl. B-liðar 45. gr. laga nr. 26/1994.

Varðandi kostnað vegna samkomusalar telur kærunefnd, með vísan til þess rökstuðnings sem hér hefur komið fram, að honum beri að skipta að jöfnu, sbr. 5. tl. B-liðar 45. gr. laga nr. 26/1994.

IV. Niðurstaða.

1. Kostnaði vegna húsvarðar hússins X, sem nemur 80%, skal skipt að jöfnu milli eigenda.

2. Rekstrarkostnaði samkomusalar hússins skal skipt að jöfnu milli eigenda.

Reykjavík, 26. apríl 1995.

Valtýr Sigurðsson

Ingólfur Ingólfsson

Benedikt Bogason