Mál nr. 44/2016

ÁLIT

KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA

í máli nr. 44/2016

Nýting sameignar. Þvottahús.

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með bréfi, dags. 28. nóvember 2016, beindi A, hér eftir nefnd álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við B, hér eftir nefnt gagnaðili.

Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994.

Auk álitsbeiðni var greinargerð gagnaðila, dags. 9. janúar 2017 og athugasemdir álitsbeiðanda, dags. 19. janúar 2016, og athugasemdir gagnaðila dags. 3. Febrúar 2017, lagðar fyrir nefndina. Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 10. mars 2017.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Álitsbeiðandi er eigandi íbúðar í fasteigninni, en gagnaðili er húsfélag eignarinnar. Ágreiningur er um nýtingu þvottahúss.

Kærunefnd telur kröfur álitsbeiðanda vera:

Að viðurkennt verði að álitsbeiðanda sé heimilt að hafa eigin þvottavél í sameiginlegu þvottahúsi fasteignarinnar.

Í álitsbeiðni kemur fram að í fasteigninni séu tíu íbúðir. Samkomulag hafi verið um hagnýtingu sameiginlegs þvottahúss en þar hafi verið nokkrar þvottavélar í einkaeign, meðal annars ein í eigu álitsbeiðanda. Aftur á móti hafi verið ákveðið á húsfundi 24. febrúar 2016 að kaupa sameiginlega þvottavél og þurrkara og heimila aðeins eiganda minnstu íbúðarinnar í húsinu að hafa sína eigin þvottavél í þvottahúsinu. Síðastliðið haust hafi verið ráðist í þessar breytingar og vél álitsbeiðanda aftengd og sett út á gólf. Álitsbeiðandi hafi mótmælt þessari ákvörðun því að þvottahúsið sé nægilega stór fyrir nokkrar þvottavélar.

Álitsbeiðandi telur að ákvörðun um að kaupa þvottavél í staðinn fyrir vélar í einkaeign sé veruleg breyting á hagnýtingu í skilningi 1. mgr. 30. gr. fjöleignarhúsalaga, nr. 26/1994, en ákvörðunin falli undir 7. og 9. tölul. A-liðar 1. mgr. 41. gr. laganna. Samþykki allra hafi þannig þurft fyrir téðri breytingu á hagnýtingu þvottahúss. Þá sé fundargerð frá 24. febrúar ábótavant. Því sé haldið fram að ákvörðunin hafi verið tekin á löglega boðuðum húsfundi en ekki tekið fram í fundargerð hvernig til fundarins hafi verið boðað. Þá komi þar heldur ekki fram hvar og hvenær fundurinn hafi verið haldinn, hverjir hafi verið boðaðir og hverjir hafi sótt fundinn.

Í greinargerð gagnaðila kemur fram sú krafa að kröfum álitsbeiðanda verði hafnað og viðurkennt að álitsbeiðanda sé skylt að fjarlægja þvottavél í einkaeign úr sameiginlegu þvottahúsi eignarinnar. Forsaga málsins sé sú að fyrir nokkrum árum hafi sameiginleg þvottavél húsfélagsins bilað. Á sama tíma hafi staðið yfir framkvæmdir á húsinu svo ákveðið hafi verið að bíða með kaup á nýrri þvottavél þar til framkvæmdum yrði lokið og safnast hefði fé í hússjóð fyrir kaupunum. Eingöngu lítill hluti íbúa nýti þvottahúsið og sameiginlegu þvottavélina þar sem þvottaaðstaða sé í flestum íbúðum og eigendur kjósi frekar að nýta sínar eigin þvottavélar en þá sameiginlegu. Þegar sameiginlega þvottavélin hafi bilað hafi nokkrir eigendur, þar á meðal álitsbeiðandi, sett upp sína eigin þvottavél í þvottahúsi. Á nefndum húsfundi, 24. febrúar, hafi verið samþykkt að kaupa ný tæki (þvottavél og þurrkara) og koma þvottahúsinu í upprunalegt ástand miðað við samþykktar teikningar. Þar sem álitsbeiðandi hafi ekki fjarlægt þvottavél sína hafi verið samþykkt á húsfundi 3. nóvember 2016 að krefjast þess að álitsbeiðandi myndi fjarlægja vélina en undir fundargerðina skrifi níu íbúðareigendur af tíu.

Á teikningum hússins sé ekki gert ráð fyrir að hver og einn íbúi geti tengt sína þvottavél í þvottahúsinu enda aðeins þrír tenglar þar fyrir þvottavélar. Eigendum sé óheimilt að helga sér til einkanota tiltekna hluta sameigninar, sbr. 36. gr. fjöleignarhúsalaga. Breyta þyrfti raflögnum hússins ef breyta ætti þvottahúsinu þannig að allir íbúar gætu nýtt það fyrir sínar þvottavélar. Það myndu íbúar hússins ekki samþykkja enda mun meira ónæði stafa frá þvottahúsinu en eðlilegt gæti talist í fjölbýlishúsi og þá sérstaklega fyrir eigendur íbúðarinnar sem er staðsett beint fyrir ofan þvottahúsið.

Vísað sé í 30. og 31. gr. fjöleignarhúsalaga um að samþykki allra íbúa þurfi til breyttrar hagnýtingar sameignar eða framkvæmda sem ekki sé gert ráð fyrir í upphafi og á samþykktum teikningum. Þá sé vísað til 35. gr. um að íbúum beri að taka tillit til annarra eigenda við hagnýtingu sameignar og að einstökum eigendum verði ekki fenginn aukinn og sérstakur réttur til hagnýtingar sameignar umfram aðra eigendur nema allir eigendur ljái því samþykki. Athugasemdir álitsbeiðanda við fundargerð húsfundar 24. febrúar séu ekki allar réttar en átta íbúar af tíu hafi undirritað hana. Þá sé ákvörðun um kaup á sameiginlegri þvottavél og þurrkara ekki veruleg breyting á hagnýtingu þvottahússins. Ekki sé gert ráð fyrir því á samþykktum teikningum að hver og einn íbúi geti verið með þvottavél í þvottahúsi.

Í athugasemdum álitsbeiðanda segir að fundargerð húsfundar 24. febrúar sé ekki lögformleg þar sem ekki komi fram hvar eða hvenær fundurinn hafi verið haldinn og hverjir hafi sótt hann. Ekki sé vitað hvernig fundurinn hafi verið boðaður og hvort boðunin hafi verið í samræmi við ákvæði fjöleignarhúsalaga. Gagnaðili hafi ekki lagt fram upplýsingar þar um þrátt fyrir áskoranir álitsbeiðanda. Álitsbeiðandi dragi í efa að yfirlýsing frá 3. nóvember 2016 hafi verið útbúin á löglegum húsfundi sem og bréf til hennar, dags. 29. desember 2016. Hafi hún heimildir fyrir því að gengið hafi verið á milli íbúa til að safna undirskriftum sem séu léleg vinnubrögð en hluti íbúðareigenda skilji ekki íslensku og hafi ekki vitað undir hvað þeir væru að skrifa.

Í athugasemdum gagnaðila segir að jafnvel þótt húsfundur teldist ólögmætur, þar sem ekki komi fram í fundargerð hvernig til hans var boðað, hefði álitsbeiðandi hvort eð er ekki heimild til að hagnýta sér þvottahúsið umfram aðra íbúa hússins.

III. Forsendur

Aðila málsins greinir á um heimild álitsbeiðanda til að hafa eigin þvottavél í sameiginlegu þvottahúsi fasteignarinnar. Ágreiningslaust er að álitsbeiðandi fékk leyfi til að setja sína eigin vél í þvottahúsið eftir að sameiginleg vél gagnaðila bilaði og að í þvottahúsinu sé ekki gert ráð fyrir því að hver eigandi sé með eigin þvottavél. Telur gagnaðili ljóst að um tímabundna heimild hafi verið að ræða. Ákvæði 36. gr. fjöleignarhúsalaga, nr. 36/1994, kveður á um að eiganda sé á eigin spýtur óheimilt að helga sér til einkanota tiltekna hluta sameignar. Eigandi geti ekki öðlast sérstakan rétt til sameignar á grundvelli hefðar, hvorki eignarrétt né aukinn afnotarétt. Álitsbeiðandi hefur ekki lagt fram gögn því til sönnunar að heimild hennar til að hafa eigin þvottavél í sameiginlegu þvottahúsi hafi verið annað en tímabundin. Er því ekki unnt að fallast á kröfu hennar um að henni sé heimilt að hafa eigin þvottavél í sameiginlegu þvottahúsi.

Hvað varðar ákvörðun húsfundar um kaup á sameiginlegri þvottavél og þurrkara liggur ekki fyrir hvernig til fundarins var boðað en þar voru viðstaddir átta eigendur af tíu. Hafi eigandi ekki verið boðaður á húsfund með þeim hætti sem fjöleignarhúsalög mæla fyrir um er hann ekki bundinn af þeim ákvörðunum sem á þeim fundi eru teknar samkvæmt 40. gr. laganna. Hafi verið tekin ákvörðun um sameiginlega framkvæmd getur hann krafist þess að hún verði stöðvuð og neitað að greiða hlutdeild í kostnaði vegna hennar þar til lögleg ákvörðun hefur verið tekin. Samkvæmt 3. gr. er húsfélagi þó heimilt að bæta úr eða staðfesta á öðrum fundi ákvörðun sem annmarki er á að þessu leyti. Sé það gert verður ákvörðunin bindandi fyrir viðkomandi eiganda og hann greiðsluskyldur. Í 4. mgr. segir aftur á móti að sé um óverulegan galla á fundarboði eða fundi að ræða sé eiganda ekki fært að synja um greiðslu ef augljóst er að vera hans á fundi, málflutningur og atkvæðagreiðsla um framkvæmd hefði engu breytt um niðurstöðuna og ákvörðunina, svo sem ef yfirgnæfandi meirihluti eigenda hefur verið á fundinum og greitt atkvæði með. Telur kærunefnd að til ákvörðunar um að kaupa sameiginlega þvottavél og þurrkara þurfi samþykki einfalds meirihluta skv. D-lið 1. mgr. 41. gr. fjöleignarhúsalaga. Þar sem átta eigendur af tíu voru viðstaddir húsfundinn 24. febrúar 2016 og samþykktu tillöguna sem þar var til umræðu hefði atkvæði álitsbeiðanda engu breytt um niðurstöðuna. Telur kærunefnd ákvörðun húsfundar um kaup á sameiginlegri þvottavél og þurrkara því lögmæta.

IV. Niðurstaða

Það er álit kærunefndar húsamála að álitsbeiðanda sé ekki heimilt, án samþykkis sameigenda, að hafa eigin þvottavél í sameiginlegu þvottahúsi fasteignarinnar.

Reykjavík, 10. mars 2017

Auður Björg Jónsdóttir

Valtýr Sigurðsson

Eyþór Rafn Þórhallsson