Mál nr. 45/2016

KÆRUNEFND HÚSAMÁLA

Úrskurður

Uppkveðinn 17. maí 2017

í máli nr. 45/2016

A

gegn

B

Miðvikudaginn 17. maí 2017 var ofangreint mál tekið fyrir í kærunefnd húsamála og kveðinn upp svohljóðandi úrskurður.

ÚRSKURÐUR:

Kærunefndina skipa í þessu máli Auður Björg Jónsdóttir hæstaréttarlögmaður, Valtýr Sigurðsson hæstaréttarlögmaður og Eyþór Rafn Þórhallsson verkfræðingur.

Aðilar þessa máls eru:

Sóknaraðili: A, leigjandi á nemendagörðum.

Varnaraðili: B rekstrarfélag nemendagarða.

Krafa sóknaraðila er að viðurkennt verði að varnaraðila hafi verið óheimilt að hækka leigugjald um 5% með einhliða tilkynningu 22. nóvember 2016. Til vara að varnaraðili veiti hæfilegan fyrirvara á hækkun leigugjalds.

Varnaraðili krefst þess að kröfu sóknaraðila verði hafnað.

Með kæru, dags. 22. nóvember 2016, beindi sóknaraðili til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við varnaraðila. Með bréfi kærunefndar, dags. 22. nóvember 2016, var varnaraðila gefinn kostur á að tjá sig um efni kærunnar. Greinargerð varnaraðila, dags. 18. janúar 2017, ásamt fylgiskjölum barst til kærunefndar 18. janúar 2017. Kærunefnd sendi sóknaraðila greinargerð og gögn frá varnaraðila með bréfi, dags. 19. janúar 2017, til upplýsingar og var sóknaraðila veittur frestur til að koma að athugasemdum. Athugasemdir hans bárust 1. febrúar 2017. Frekari athugasemdir bárust ekki.

I. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Sóknaraðili leigir herbergi af varnaraðila. Deilt er um hvort varnaraðila hafi verið heimilt að hækka leigugjald einhliða 1. október 2016.

II. Sjónarmið sóknaraðila

Sóknaraðili kveðst hafa fengið tilkynningu frá varnaraðila 1. september 2016 um að frá og með 1. október 2016 myndi leigugjald hækka um 5%. Hafi sóknaraðili mótmælt hækkunni þar sem hún standist hvorki leigusamning aðila né húsaleigulög, nr. 36/1994. Óskað hafi verið eftir rökstuðningi fyrir hækkuninni sem sé sögð stafa af hækkun á rekstrarkostnaði. Telji sóknaraðili að varnaraðila hafi mátt vera ljóst að rekstrarkostnaður hafi þegar hækkað er hann gerði leigusamning 1. ágúst 2016 og því ekki unnt að byggja á þeirri röksemd. Vísað sé til 37. gr. húsaleigulaga um að aðilum sé frjálst að semja um fjárhæð húsaleigu og hvort og þá með hvaða hætti hún skuli breytast á leigutímanum. Í leigusamningi aðila segi að leigu skuli hækka miðað við breytingu á vísitölu neysluverðs og breytingum á gjaldskrá nemendagarðanna. Ekki sé nánar tilgreint með hvaða hætti unnt sé að hækka leiguna á leigutímanum og engar ástæður tilgreindar. Mikil óvissa ríki þannig fyrir leigjendur ef varnaraðili geti með einhliða ákvörðun hækkað leigu á samningi, sem sé tímabundinn til eins árs, fyrirvaralaust og án ástæðu. Ekki sé hægt að fallast á þau rök varnaraðila að 3. mgr. 2. gr. húsaleigulaga eigi við um samning aðila enda yrði megintilgangur varnaraðila þá að vera, annar en hann er núna, þ.e. útleiga til námsmanna, en varnaraðili leigi húsnæði sitt einnig undir hótelrekstur, starfsmenn hótels og Háskólans, Útlendingastofnunar og fleiri aðila sem ekki stundi nám við skólann.

III. Sjónarmið varnaraðila

Því er mótmælt að megintilgangur varnaraðila sé ekki að leigja húsnæði til nemenda enda megintilgangur félagsins útleiga íbúða til námsmanna. Af þeim rúmlega 200 leigueiningum sem félagið hafi til ráðstöfunar séu tæplega 10% leigðar til annarra aðila en námsmanna. Ákvörðun varnaraðila um hækkun á leigugjaldi sé þannig í fullu samræmi við ákvæði húsaleigulaga en ástæðan fyrir hækkuninni hafi verið veruleg hækkun á rekstrarkostnaði nemendagarðanna. Þá er vísað í bréf til sóknaraðila þar sem finna megi frekari röksemdir fyrir ákvörðuninni.

IV. Athugasemdir sóknaraðila

Í athugasemdum sóknaraðila segir að stór hluti þeirra íbúða sem nemendum bjóðist séu tómar og hlutfall þeirra sem ekki eru í námi en leigja eign af varnaraðila sé þannig töluvert hærra en 10%.

VI. Niðurstaða

Aðila greinir á um hvort varnaraðila hafi verið heimilt að hækka einhliða leigugjald á tímabundnum leigusamningi aðila með vísan til ákvæðis í leigusamningi þeirra og þess að varnaraðila sé heimilt með leigusamningum að víkja frá einstökum ákvæðum húsaleigulaga, nr. 36/1994, með vísan til 3. mgr. 2. gr. þeirra.

Ákvæði 3. mgr. 2 gr. laganna kveður á um að þegar um leigu íbúðarhúsnæðis til námsmanna á vegum lögaðila sé að ræða, aðila sem ekki starfar í hagnaðarskyni og hefur þjónustu við námsmenn að meginmarkmiði sé, þrátt fyrir að húsaleigulögin séu almennt ófrávíkjanleg, heimilt að víkja frá einstökum ákvæðum laganna með samningi. Í leigusamningi aðila segir um lagastoð að um samninginn gildi ákvæði húsaleigulaga en ákvæði í samningnum sem víki frá einstökum ákvæðum þeirra séu samin með heimild í 3. mgr. 2. gr. laganna. Með hliðsjón af tilgangi varnaraðila telur kærunefnd að honum sé heimilt að víkja frá einstökum ákvæðum húsaleigulaga með vísan til 3. mgr. 2. gr. laganna.

Í leigusamningi aðila segir í ákvæði sem fjallar um fjárhæð húsaleigu að leigugjald fylgi breytingum á gjaldskrá Nemendagarða Háskólans. Ákvæði 37. gr. húsaleigulaga kveður á um að aðilum sé frjálst að semja um fjárhæð húsaleigu og þá hvort og með hvaða hætti hún skuli breytast á leigutímanum. Fram kemur í leigusamningnum með hvaða hætti leiga skuli breytast á leigutíma en húsaleigulög hamla ekki að leigugjald breytist í samræmi við hækkanir á gjaldskrá nemendagarða. Er því ekki unnt að fallast á aðalkröfu sóknaraðila.

Sóknaraðila er samkvæmt samningi heimilt að segja honum upp með eins mánaðar fyrirvara. Með vísan til þessa telur kærunefnd að mánaðarfyrirvari á hækkun leigugjalds sé hæfilegur. Ekki er því unnt að fallast á varakröfu hans.

Ákvæði 5. mgr. 85. gr. húsaleigulaga, sbr. lög 63/2016, kveður á um að úrskurðir kærunefndar séu bindandi gagnvart málsaðilum og sæti ekki kæru til æðra stjórnvalds. Málsaðilum sé heimilt að bera úrskurði nefndarinnar undir dómstóla innan átta vikna frá því að úrskurður var kveðinn upp og frestast þá réttaráhrif hans uns dómur fellur. Sé mál höfðað vegna úrskurðar nefndarinnar fyrir dómstólum sé nefndinni heimilt að fresta afgreiðslu sambærilegra mála sem eru til meðferðar hjá henni þar til dómur gengur í málinu.

ÚRSKURÐARORÐ:

Ekki er fallist á kröfur sóknaraðila.

Reykjavík, 17. maí 2017

Auður Björg Jónsdóttir

Valtýr Sigurðsson

Eyþór Rafn Þórhallsson