Mál nr. 46/2016
KÆRUNEFND HÚSAMÁLA
Úrskurður
uppkveðinn 10. mars 2017
í máli nr. 46/2016
A
gegn
B
Föstudaginn 10. mars 2017 var ofangreint mál tekið fyrir í kærunefnd húsamála og kveðinn upp svohljóðandi úrskurður.
ÚRSKURÐUR:
Kærunefndina skipa í þessu máli Auður Björg Jónsdóttir hæstaréttarlögmaður, Valtýr Sigurðsson hæstaréttarlögmaður og Eyþór Rafn Þórhallsson verkfræðingur.
Aðilar þessa máls eru:
Sóknaraðili: A, leigjandi fasteignarinnar.
VarnaraðiliB, eigandi fasteignarinnar.
Krafa sóknaraðila er aðallega að viðurkennt verði að varnaraðila hafi verið óheimilt að rifta leigusamningi aðila fyrirvaralaust. Til vara að uppsagnarfrestur samningsins sé sex mánuðir.
Varnaraðili krefst þess að kröfum sóknaraðila verði hafnað.
Með kæru, dags. 11. nóvember 2016, beindi sóknaraðili til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við varnaraðila. Með bréfi kærunefndar, dags. 20. desember 2016, var varnaraðila gefinn kostur á að tjá sig um efni kærunnar. Greinargerð varnaraðila, dags. 3. janúar 2017, ásamt fylgiskjölum barst kærunefnd 5. janúar 2017. Kærunefnd sendi sóknaraðila greinargerð og gögn frá varnaraðila með bréfi, dags. 9. janúar 2017, til upplýsingar og var sóknaraðila veittur frestur til að koma að athugasemdum. Athugasemdir sóknaraðila bárust kærunefnd með bréfi, dags. 20. janúar 2017, og voru sendar varnaraðila með bréfi kærunefndar, dags. 25. janúar 2017, til upplýsingar og til að koma að athugasemdum. Gagnaðili gerði athugasemdir með bréfi, dags. 27. janúar 2017, sem barst nefndinni 31. Janúar 2017. Frekari athugasemdir bárust ekki.
I. Helstu málsatvik og ágreiningsefni
Sóknaraðili leigði fasteign af varnaraðila. Varnaraðili rifti samningi aðila fyrirvaralaust vegna framleigu sóknaraðila. Deilt er um lögmæti riftunaryfirlýsingar.
II. Sjónarmið sóknaraðila
Varnaraðili keypti umrædda eign á nauðungarsölu. Í framhaldinu hafi aðilar gert samning um leigu en sóknaraðili ekki áttað sig á því að óheimilt var að leigja eignina þriðja manni og hélt áfram að bjóða upp á heimagistingu eins og hún hafði gert þegar eignin var í hennar eigu. Varnaraðili hafi fengið fregnir af því að hún hafi leigt eignina með þeim hætti og rift samningnum fyrirvaralaust í framhaldinu. Hún hafi hætt allri heimagistingu þegar henni var ljóst að slík leiga bryti í bága við samning aðila og telur varnaraðila verða að sýna sér meðalhóf og veita sér annað tækifæri.
III. Sjónarmið varnaraðila
Frá því að hin leigða eign var keypt af varnaraðila við nauðungarsölu hafi aðilar í þrígang gert með sér tímabundinn samning um leigu hennar. Samningar þessir hafi allir verið á sama formi og í 12. gr. þeirra allra komið fram að framleiga væri óheimil án samþykkis leigusala í samræmi við XI. kafla húsaleigulaga, nr. 36/1994, sbr. 1. mgr. 44. gr. þeirra. Varnaraðila hafi fyrst orðið kunnugt um framleiguna þegar honum barst bréf frá skipulags- og byggingarfulltrúa sveitafélagsins þar sem tilkynnt hafi verið að sveitarfélagið hygðist breyta álagningarhlutfalli fasteignaskatts vegna eignarinnar þar sem húsnæðið væri nýtt undir ferðaþjónustu. Varnaraðili hafi sannreynt fullyrðingar sveitarfélagsins eftir skamma leit á vefmiðlum þar sem eignin var auglýst til leigu til ferðamanna. Í framhaldinu hafi sóknaraðila verið send riftunaryfirlýsing á grundvelli 4. tölul. 1. mgr. 61. gr. húsleigulaga og skorað á hana að afhenda eignina innan tveggja vikna.
Riftunarheimild gagnaðila sé ljós enda hafi sóknaraðili valdið honum tjóni í formi hærri fasteignaskatts vegna ársins 2017. Þá sé riftunarheimild 4. tölul. 1. mgr. 61. gr. húsaleigulaga skýr. Það sé ekki á ábyrgð varnaraðila að sóknaraðili hafi ekki kynnt sér eða ekki skilið öll ákvæði leigusamnings aðila auk þess sem vanþekking á lögum geti ekki talist gild afsökunarástæða. Varðandi kröfu sóknaraðila um uppsagnarfrest gæti misskilnings hjá henni enda varnaraðili að rifta samningi aðila en ekki segja honum upp.
IV. Athugasemdir sóknaraðila
Í athugasemdum sóknaraðila segir að íbúðin hafi ekki verið leigð út að jafnaði heldur aðeins þegar tækifæri hafi gefist til. Þá hafi sóknaraðili haft samband við byggingarfulltrúa sem hafi upplýst hana um að til að leiðrétta hinn hækkaða fasteignaskatt þyrfti varnaraðili aðeins að gefa út yfirlýsingu um að eignin væri ekki nýtt sem atvinnuhúsnæði og álagningarstuðull fasteignagjalda þá leiðréttur í framhaldinu. Telji varnaraðili sig hafa orðið fyrir skaða á einhvern hátt vegna þess misskilnings sóknaraðila að henni hafi verið frjálst að leigja eignina stöku nætur þriðja aðila sé hún tilbúin til að bæta honum það tjón. Þá sé ítrekuð krafa og von um farsæla lausn auk þess sem sóknaraðili lofi að leigja eignina ekki út aftur.
V. Athugasemdir varnaraðila
Í athugasemdum varnaraðila segir að ekki skipti máli hvort sóknaraðili hafi framleigt eignina í heild eða að hluta, í skamman tíma eða langan. Framleiga á hvaða formi sem er sé ólögleg á grundvelli samnings aðila og húsaleigulaga. Þá sé kærunefnd húsamála ekki rétti vettvangurinn fyrir samninga- eða sáttaviðræður.
VI. Niðurstaða
Aðila greinir á um hvort riftun gagnaðila á leigusamningi aðila hafi verið lögmæt. Ákvæði 4. tölul. 1. mgr. 61. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, sbr. lög nr. 63/2016, kveður á um að leigusala sé heimilt að rifta leigusamningi ef leigjandi framselur leigurétt sinn eða misnotar heimild sína til framleigu á húsnæðinu. Ekki er skilyrði riftunar skv. 4. tölul. að leigusali hafi áður sent leigjanda skriflega áskorun um að láta af háttseminni. Ákvæði sem leggur bann við framleigu er einnig tekið upp í staðlaðan leigusamning aðila en óumdeilt er milli aðila að sóknaraðili hafi framleigt leiguréttindi sín þótt óljóst sé um umfang framleigunnar. Telur kærunefnd skilyrði 4. tölul. 1. mgr. 61. gr. laganna því uppfyllt og riftunin lögmæt.
Þar sem samningi aðila var rift er ekki um sérstakan uppsagnarfrest að ræða líkt og sóknaraðili gerir kröfu um. Ákvæði 2. mgr. 61. gr. húsaleigulaga kveður aftur á móti á um að réttindi og skyldur aðila leigusamnings falli niður frá dagsetningu riftunar og leigjandi skuli rýma húsnæðið þegar í stað nema aðilar semji um annað.
Ákvæði 5. mgr. 85. gr. húsaleigulaga kveður á um að úrskurðir kærunefndar séu bindandi gagnvart málsaðilum og að ekki sé hægt að kæra til æðra stjórnvalds. Málsaðilum sé heimilt að bera úrskurði nefndarinnar undir dómstóla innan átta vikna frá því að úrskurður var kveðinn upp og frestast þá réttaráhrif hans uns dómur fellur. Sé mál höfðað vegna úrskurðar nefndarinnar fyrir dómstólum þá sé nefndinni heimilt að fresta afgreiðslu sambærilegra mála sem eru til meðferðar hjá henni þar til dómur gengur í málinu.
ÚRSKURÐARORÐ:
Riftunaryfirlýsing varnaraðila er lögmæt og sóknaraðila ber að rýma hið leigða húsnæði þegar í stað.
Reykjavík, 10. mars 2017
Auður Björg Jónsdóttir
Valtýr Sigurðsson
Eyþór Rafn Þórhallsson