Mál nr. 47/2016
KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA
í máli nr. 47/2016
Bílastæði á sameiginlegri lóð.
I. Málsmeðferð kærunefndar
Með bréfi, dags. 30. nóvember 2016, beindi A, hér eftir nefndur álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við B, hér eftir nefnd gagnaðili.
Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. fjöleignarhúsalaga, nr. 26/1994.
Auk álitsbeiðni var greinargerð gagnaðila, dags. 6. febrúar 2017, athugasemdir álitsbeiðanda, dags. 26. febrúar 2017, og athugasemdir gagnaðila, dags. 17. mars 2017, lagðar fyrir nefndina. Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 17. maí 2017.
II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni
Aðilar eiga hvor sína íbúðina í fjögurra íbúða fjöleignarhús. Ágreiningur er um bílastæði á sameiginlegri lóð.
Krafa álitsbeiðanda er:
Að viðurkenndur verði réttur álitsbeiðanda til að leggja í bifreiðastæði í heimreið bílskúra á sameiginlegri lóð.
Í álitsbeiðni kemur fram að lóð fasteignarinnar sé óskipt og sameiginleg. Íbúðum fyrstu og annarrar hæðar fylgi bílskúr en fyrir um 12 árum hafi eigendur bílskúra gert samkomulag við eigendur kjallara- og risíbúðar um að þeim íbúðum yrði úthlutað sérstöku bifreiðastæði neðst við heimreið eignarinnar að bílskúrunum. Sem hluta af samkomulagi hafi álitsbeiðandi reist girðingu á lóðarmörkum bílskúrseigendum að kostnaðarlausu. Eftir að dómur hafi fallið í Hæstarétti í máli nr. 388/2010, frá 26. maí 2011, þar sem deilt hafi verið um stæði fyrir framan bílskúra, hafi sá aðili sem átti íbúð gagnaðila á undan honum þó tilkynnt álitsbeiðanda að nú ættu álitsbeiðandi og eigandi kjallaraíbúðar stæðin á lóðinni en bílskúrseigendur stæðin sem væru fyrir framan bílskúrana. Nú hafi gagnaðili aftur á móti eignast íbúð á annarri hæð eignarinnar og þar með annan bílskúrinn og haldi því nú fram að hún eigi heimreiðina.
Álitsbeiðandi vísi til þess að heimreiðin sé svo stór að það tálmi ekki aðgang að húsinu, bílskúrunum eða öðru þótt álitsbeiðandi legði bifreið sinni í heimreiðinni. Heimreiðin að bílskúrunum sé tvöföld og því heil aðrein fyrir bílskúrseigendur til að aka bílum sínum fram hjá bifreið álitsbeiðanda á leið þeirra í bílskúrinn eða stæðin þar. Þá sé langt frá stæði hans að stæðum bílskúrseigendanna. Vísað sé til 33. gr. fjöleignarhúsalaga, nr. 36/1994, auk dóms Hæstaréttar í máli nr. 388/2010.
Í greinargerð gagnaðila kemur fram að álitsbeiðandi og eigandi risíbúðar leggi bifreiðum sínum í einfaldri röð í aðkeyrslunni að bílskúr hennar og ætlist til að hún noti aðkeyrslu að bílskúr sem fylgi fyrstu hæð eignarinnar sem aðkeyrslu að sínum skúr. Krefjist gagnaðili þess að viðurkennt verði að álitsbeiðanda sé hvorki heimilt að leggja bifreið sinni fyrir framan bílskúr hennar né í aðkeyrslu að bílskúrnum. Samkvæmt 9. tölul. 5. gr. fjöleignarhúsalaga, nr. 26/1994, sé bæði bifreiðastæðið og aðkeyrslan að bílskúrnum sérafnotaflötur hennar. Vísað sé til álits kærunefndar fjöleignarhúsamála í máli nr. 28/2000 sem sé með öllu sambærilegt. Á afstöðumynd fjöleignahússins sé aðeins gert ráð fyrir tveimur bifreiðum fremst í aðkeyrslu bílskúranna. Ekki sé gert ráð fyrir bílastæðum til hliðar við aðkeyrsluna eða á öðrum stöðum á lóðinni samkvæmt samþykktum teikningum eða í öðrum heimildum.
Í athugasemdum álitsbeiðanda segir að samkomulag hafi ríkt í húsinu í áratugi um téða stæðisnotkun og gagnaðili geti ekki öðlast betri rétt en seljandi hennar hafi átt. Gagnaðili og eigandi risíbúðar hafi greitt sinn hluta af lóðarleigu frá upphafi en mótsögn sé fólgin í því að þau greiði lóðarleigu af sameign, þ.e. bílastæðishluta lóðarinnar, sem þau mættu svo ekki hafa afnot af. Misskilningur sé að á afstöðumynd eignarinnar séu tvö bílastæði. Merkingin segi að þar eigi að vera opið bílastæði. Varðandi álit kærunefndar frá árinu 2000 hafi hæstaréttardómur um bílastæði þeirra fallið árið 2011 og markað tímamót og þannig sé búið að hverfa frá fyrri fordæmum. Stærð bílastæðahluta lóðarinnar sé 20 fermetrar og 6,5 metrar á breidd. Nægur aðgangur sé að bílskúrum þótt bifreiðum álitsbeiðanda og eiganda risíbúðar sé lagt í heimreiðinni. Þá vísi álitsbeiðandi til 33. og 34. gr. fjöleignarhúsalaga um að bílastæði á lóð séu sameiginleg og óskipt nema kveðið sé á um annað í þinglýstum eignaskiptasamningum. Þá hafi eigendur sama rétt til nýtingar á bifreiðastæðum, óháð hlutfallstölu eignar.
III. Forsendur
Aðila greinir á um hvort álitsbeiðanda og eiganda kjallaraíbúðar sé heimilt, og þeim einum, að leggja bifreiðum sínum í heimkeyrslu að bílskúr gagnaðila en samkomulag hafi verið gert fyrir 12 árum síðan um að þau hefðu ein heimild til að leggja bifreiðum sínum þar.
Eignaskiptayfirlýsing fasteignarinnar er frá 15. maí 1962. Þar segir að eigendur annarrar og þriðju hæðar eigi rétt til að reisa bílskúr á lóðinni en ekki minnst sérstaklega á stæðin á lóðinni. Á samþykktri teikningu er aftur á móti gert ráð fyrir tveimur bílastæðum fremst í heimreið að bílskúrunum tveimur. Með vísan til dóms Hæstaréttar í máli nr. 388/2010, dags. 26. maí 2011, er heimreið að bílskúr gagnaðila ekki í séreign hans heldur í sameign allra húseigenda. Álitsbeiðandi heldur því fram að gagnaðili sé skuldbundinn af samkomulagi sem hann gerði við fyrri eiganda íbúðar gagnaðila um að hann hefði einkaafnot af bílastæði á heimreið að bílskúrum. Í 4. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994, er að finna skilgreiningu á hugtakinu séreign en í 5. gr. er nánar mælt fyrir um hvað falli undir séreign fjöleignarhúss. Í 9. tölul. 5. gr. segir að undir séreign falli hluti lóðar, til dæmis bílastæði sem sé séreign samkvæmt þinglýstum heimildum eða eðli máls samkvæmt, svo sem einkabílastæði fyrir framan bílskúr. Í 6. og 8. gr. laganna er fjallað um sameign fjöleignarhúsa. Samkvæmt 5. tölul. 8. gr. fellur lóð hússins og mannvirki, búnaður og tilfæringar á henni undir sameign fjöleignarhúss, þar með talið bílastæði, nema þinglýstar heimildir kveði á um að það sé séreign eða það leiði af eðli máls. Samkomulagi álitsbeiðanda við fyrrum íbúðareigendur hefur ekki verið þinglýst á eignina og því engum þinglýstum heimildum til að dreifa sem stutt geta þá staðhæfingu álitsbeiðanda að hann og eigandi risíbúðar eigi rétt til einkaafnota af stæði í heimreið. Þá segir í 36. gr. fjöleignarhúsalaga að eiganda sé á eigin spýtur óheimilt að helga sér til einkaafnota tiltekna hluta sameignar og eigandi geti ekki öðlast sérstakan rétt til sameignar á grundvelli hefðar, hvorki eignarrétt né aukinn afnotarétt.
Telur kærunefnd því ekki unnt að fallast á kröfu álitsbeiðanda. Með vísan til framangreinds dóms Hæstaréttar er heldur ekki unnt að fallast á að heimreiðin sé í séreign eigenda bílskúra líkt og gagnaðili heldur fram. Stæðin á lóð eru sameign allra og öllum eigendum frjálst að nýta þau á grundvelli 34. gr. laganna.
IV. Niðurstaða
Það er álit kærunefndar húsamála að álitsbeiðandi hafi ekki einkarétt á að leggja í stæði heimreiðar að bílskúr gagnaðila heldur séu stæðin í sameign allra.
Reykjavík, 17. maí 2017
Auður Björg Jónsdóttir
Valtýr Sigurðsson
Eyþór Rafn Þórhallsson