Mál nr. 48/2016

ÁLIT

KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA

í máli nr. 48/2016

Fyrirframgreidd leiga.

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með bréfi, dags. 6. desember 2016, beindi A, hér eftir nefnd álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við B, hér eftir nefndur gagnaðili.

Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 85. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994.

Auk álitsbeiðni var greinargerð gagnaðila, dags. 5. mars 2017, athugasemdir álitsbeiðanda, dags. 17. mars 2017, og athugasemdir gagnaðila, dags. 28. mars 2017, lögð fyrir nefndina. Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 1. júní 2017.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Álitsbeiðandi leigði íbúð af gagnaðila. Ágreiningur er um endurgreiðslu tryggingarfjár.

Krafa álitsbeiðanda er:

Að viðurkennt verði að gagnaðila beri að endurgreiða henni að fullu tryggingarfé, sem hún hafi lagt fram við upphaf leigutíma.

Í álitsbeiðni kemur fram að álitsbeiðandi hafi tekið ótímabundið á leigu íbúð gagnaðila frá 16. mars 2014 og lagt inn á reikning 140.000 kr. sem tryggingu. Álitsbeiðandi sagði leigusamningi aðila upp og í lok leigutíma krafðist hún þess að gagnaðili myndi endurgreiða henni tryggingafé. Stuttu síðar hafi gagnaðili látið hana vita að hann hefði greitt 70.000 kr. inn á reikning hennar en myndi halda eftir því sem umfram var á þeim gruni að tveimur mánuðum áður hafi hann hækkað leigugjaldið um 20.000 kr. Eftirstöðvum tryggingafjár væri þannig varið til greiðslu leiguvanskila. Álitsbeiðandi hafi aftur á móti aldrei samþykkt slíka hækkun.

Í greinargerð gagnaðila segir að álitsbeiðandi hafi samþykkti hækkun á leigugjaldi um 20.000 kr. á mánuði. Hafi hún beðið gagnaðila um að senda sér nýjan samning með breyttri fjárhæð, sem hann og hafi gert, en hún ekki sent hann undirritaðan til baka. Hann sé nú búinn að endurgreiða henni alls 100.000 kr. en eftirstöðvar fari upp í leiguvanskil sem mismun á greiddri leigu og hinu hækkaða leigugjaldi í tvo mánuði.

Í athugasemdum álitsbeiðanda segir að gagnaðili hafi nú alls endurgreitt henni 100.000 kr. en fyrri sjónarmið að öðru leyti ítrekuð.

Í athugasemdum gagnaðila eru fyrri sjónarmið ítrekuð.

III. Forsendur

Aðila greinir á um hvort gagnaðila beri að endurgreiða álitsbeiðandi tryggingarfé sem hún hafi lagt fram í upphafi leigutíma en gagnaðili ber fyrir sig að hún skuldi honum fjárhæð sem nemur mismun á samningsbundinni leigu og hækkuðu leigugjaldi sem hann hafi boðað og hún samþykkt þegar tveir mánuðir hafi verið eftir af leigutíma. Af fyrirliggjandi samningi er þó ljóst að ekki er um tryggingarfé að ræða heldur fyrirfram greidda leigu. Kemur það þó ekki að sök við úrlausn máls þessa enda heimilt að ráðstafa fyrirframgreiddri leigu til greiðslu á vangoldinni leigu. Til álita er því hvort um vangoldna leigu hafi verið að ræða.

Ákvæði 37. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, kveður á um að aðilum sé frjálst að semja um fjárhæð húsaleigu og hvort og þá með hvaða hætti hún skuli breytast á leigutímanum. Í samningi aðila er ekki að finna ákvæði um að leiga skuli breytast á leigutímanum og skal hún því vera óbreytt út leigutíma. Þá getur gagnaðili ekki einhliða hækkað leigu á meðan samningstíma stendur. Telur kærunefnd því álitsbeiðanda hafa efnt samning aðila að fullu og gagnaðila beri að endurgreiða henni fyrirframgreidda leigu.

IV. Niðurstaða

Það er álit kærunefndar húsamála að gagnaðila beri að endurgreiða álitsbeiðanda eftirstöðvar fyrirframgreiddrar leigu, 40.000 kr.

Reykjavík, 1. júní 2017

Auður Björg Jónsdóttir

Valtýr Sigurðsson

Eyþór Rafn Þórhallsson