Mál nr.118/2022-Álit

ÁLIT

KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA

í máli nr. 118/2022

Bótaskylda húsfélags. Vatnstjón í geymslu.

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með álitsbeiðni, dags. 10. nóvember 2022, beindi A, hér eftir nefnd álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við Húsfélagið B, hér eftir nefnt gagnaðili.

Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994.

Auk álitsbeiðni var greinargerð gagnaðila, dags. 21. nóvember 2022, lögð fyrir nefndina.

Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 28. apríl 2023.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Um er að ræða fjöleignarhúsið C, alls 70 eignarhluta. Álitsbeiðandi er eigandi íbúðar í húsi nr. 11 en gagnaðili er húsfélagið. Ágreiningur er um bótaskyldu gagnaðila vegna vatnstjóns í geymslu álitsbeiðanda.

Krafa álitsbeiðanda er:

Að viðurkennt verði að gagnaðili sé bótaskyldur vegna leka í geymslu hennar.

Í álitsbeiðni segir að tjón hafi orðið þegar vatn hafi flætt í geymslu álitsbeiðanda í kjallara húss nr. 11b. Affallsrör fyrir vatn af efra þaki hafi farið í sundur á neðra þaki hússins og vatn leitað niður loftstokk með þeim afleiðingum að leki hafi orðið á baðherbergjum sem liggi að loftstokknum í gegnum túður og það svo endað í kjallaranum. Tjón af völdum vatnsins hafi orðið þónokkuð. Álitsbeiðandi fari ekki í geymsluna alla daga og því gæti hafa lekið í einhvern tíma, en þegar lekinn hafi uppgötvast hafi hreinlega rignt úr loftinu.

Það hafi tekið nokkurn tíma að finna orsakir lekans og höfðu þá orðið skemmdir í tveimur íbúðum og geymslu álitsbeiðanda. Tryggingar hafi ekki náð yfir lekann þar sem rörið hafi verið utan á húsinu og vatnið komið utan frá.

Í greinargerð gagnaðila segir að snemma í október 2021 hafi vatn lekið úr lofti geymslu álitsbeiðanda og fljótlega hafi vatn skemmt innréttingar í baðherbergjum í tveimur íbúðum. Gagnaðili hafi sett leit og lagfæringu á lekanum í forgang framkvæmda. Verktaki hafi fundið út að utanaðkomandi vatn hafi fundið sér leið í gegnum þéttidúk lagnahúss á þaki húss nr. 11b og inn í lóðréttan loftstokk sem liggi niður í gegnum suðurhlið þess húss. Við viðgerð á þéttidúknum hafi verktakinn fundið að niðurfallsrör af þaki hússins hafi verið í sundur við hlið lagnahússins svo að rigningarvatn hafi legið ofan á þéttidúk þakplötunnar og fundið sér leið í lagnahúsið í gegnum veikleika þéttidúksins. 

Gagnaðili sé með húseigendatryggingu en ekki hafi verið fallist á bótaskyldu þar sem lekinn hafi komið að utan. Gagnaðili hafi ekki talið sig bótaskyldan þar sem leit að uppruna lekans og viðgerð á honum hafi verið sett í algjöran forgang á verkefnalista verktakans. Það hafi jafnframt komið fram áður í mati á ábyrgð húsfélags að við utanaðkomandi leka í gegnum veðurkápu hússins eða með gluggarömmum, beri eigendur kostnað af vatnsskemmdum hver í sinni íbúð. Í ljósi þeirrar reglu sem þannig hafi skapast sé kröfu álitsbeiðanda hafnað.

III. Forsendur

Samkvæmt 7. tölul. 8. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994, falla allar lagnir, svo sem fyrir heitt vatn, kalt vatn, skolp og fleira, sem þjóna sameiginlegum þörfum og þörfum heildarinnar, án tillits til þess hvar þær liggja í húsinu eða á lóð þess, undir sameign eigenda. Tekið er fram í ákvæðinu að jafnan séu líkur á því að lagnir í fjöleignarhúsinu eða á lóð þess séu í sameign allra. Með hliðsjón af þessu ákvæði er affallskerfi frá þaki hússins í sameign.

Óumdeilt er að leki í geymslu álitsbeiðanda stafaði af því að affallsrör fyrir vatn af þaki fór í sundur og leitaði þá vatn í gegnum þéttidúk þaksins og þaðan í gegnum loftstokk sem endaði í kjallaranum.

Samkvæmt 1. mgr. 52. gr. laga um fjöleignarhús er húsfélag ábyrgt gagnvart einstökum eigendum og afnotahöfum og segir í 1. og 2. mgr. 51. gr. þegar tjón stafar af vanrækslu á viðhaldi sameignar, búnaði hennar og lögnum, sbr. 1. tölul., mistökum við meðferð hennar og viðhald, sbr. 2. tölul., eða bilun á búnaði sameignar og sameiginlegum lögnum þótt engum sem húsfélagið beri ábyrgð á verði um það kennt, sbr. 3. tölul. Í athugasemdum við ákvæðið í frumvarpi því er varð að lögum nr. 26/1994 er fjallað um að ábyrgð samkvæmt 1. og 2. tölulið 1. mgr. sé á sakargrundvelli. Í þeim tilvikum sé það skilyrði bótaskyldu að eigandi eða einhver sem hann ber ábyrgð á samkvæmt almennum reglum valdi tjóni af ásetningi eða gáleysi. Vanrækslan eða mistökin þurfa því að vera saknæm. Þá segir að í annan stað byggist ábyrgð eiganda á hlutlægum grunni, sbr. 3. tölul. Þessi bótaregla sé aftur á móti ekki nándar nærri eins rúm og víðtæk. Hér sé ábyrgðin einskorðuð við bilun á búnaði séreignar og lögnum.

Ljóst er að leki í séreign álitsbeiðanda átti sér stað þar sem ólag var á sameiginlegum lögnum hússins. Þannig telur kærunefnd að um sé að ræða tilvik sem fellur undir 3. tölul. 52. gr. og þar með er um sameiginlegan kostnað að ræða. Er því fallist á kröfu álitsbeiðanda.

Álit nefndarinnar hindrar ekki aðila í að leggja ágreining sinn fyrir dómstóla með venjulegum hætti, sbr. 6. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús.

IV. Niðurstaða

Það er álit kærunefndar að fallast beri á kröfu álitsbeiðanda.

Reykjavík, 28. apríl 2023

Auður Björg Jónsdóttir

Víðir Smári Petersen                                     Eyþór Rafn Þórhallsson