Mál nr. 22/2022- Álit

ÁLIT

KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA

í máli nr. 22/2022

Viðhald á hitalögnum: Sameiginlegur kostnaður/sérkostnaður.

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með álitsbeiðni, dags. 10. mars 2022, beindi A, hér eftir nefndur álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við B, hér eftir nefnd gagnaðili.

Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994.

Auk álitsbeiðni var greinargerð gagnaðila, móttekin 22. mars 2022, lögð fyrir nefndina.

Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 23. júní 2022.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Um er að ræða fjöleignarhúsið C, alls tíu eignarhluta. Aðilar eru eigendur hvor að sínum eignarhlutanum. Ágreiningur er um hvort kostnaður vegna viðhalds á hitalögnum sé sameiginlegur kostnaður eða sérkostnaður gagnaðila.

Krafa álitsbeiðanda er:

Að viðurkennt verði að allar hitalagnir innan séreignar, vegna séreignar, séu séreign viðkomandi eignarhluta og kostnaður vegna viðhalds sé því sérkostnaður viðkomandi eiganda.

Í álitsbeiðni kemur fram að vegna yfirstandandi og fyrirhugaðra endurbóta á hitalögnum hússins hafi komið upp ágreiningur um mörk sameignar og séreignar. Fram að þessu hafi stjórn húsfélagsins gengið út frá því að sameign væri frá hitagrind að inntakslokum/krönum hverrar séreignar sem komi upp úr gólfi eða út úr vegg. Frá inntakskrönum séreignar liggi hitavatnsrör í einangrun innan við útvegg sem séu lokuð af með pússningarlagi. Gagnaðili geri kröfu um að allar endurbætur hitalagna innan íbúðar séu sameiginlegar þar sem hún telji rör koma út úr vegg við ofna séreignarinnar. Ágreiningur snúist um hvort ábyrgð á endurnýjun hitalagna innan séreignar sem einungis nýtist henni falli undir sameiginlega kostnað eða sérkostnað.

Uppdrættir af hitalögnum beri með sér að upphaflega hafi húsið verið kynnt með olíukyndingu. Einnig beri þær með sér að nokkuð af teikningunum séu í raun af húsi nr. 72 en tekið sé fram að fyrir hús nr. 70 sé spegilmynd. Lokar fyrir kyndingu séu sýndir á raflagnateikningu. Þessir lokar eigi við um segulloka sem stjórnað hafi verið á sínum tíma af „termostatífi“ sem hafi stjórnað hita íbúðanna. Á undan þessum loka hafi verið krani fyrir framrás og á sama stað krani fyrir bakrás. Það ætti að sjást á teikningum að það séu stofnlagnir fyrir mismunandi stærðir íbúða, þ.e. fjögurra, þriggja og tveggja herbergja íbúðir sem séu hver upp af annari. Stofnlagnir liggi í grunni og komi upp úr gólfi við útvegg í þriggja og fjögurra herbergja íbúðunum. Fyrir tveggja herbergja íbúðir komi stofnlögn úr grunni upp í gegnum burðarvegg. Hægt sé að loka fyrir hitalögn hverrar íbúðar fyrir sig og sé því þannig lagað óháð hitalögnum annara íbúða að frátalinni sameiginlegri stofnlögn. Hitalögn íbúðar þjóni því eingöngu þörfum viðkomandi séreignar.

Í greinargerð gagnaðila segir að undanfarna vetur hafi orðið kalt í íbúð hennar þegar taki að kólna úti. Þetta hafi farið versnandi og síðastliðið haust hafi keyrt um þverbak þannig að nær óíbúðarhæft hafi verið í íbúðinni sökum kulda væru rafmagnsofnar ekki keyrðir með umtalsverðum kostnaði.

Stjórn húsfélagsins hafi kannað málið og komist að niðurstöðu um að vandamálið lægi í ofnalögnum inni í veggjum íbúðarinnar og væri þar af leiðandi ekki mál húsfélagsins heldur vandamál gagnaðila þar sem um séreign væri að ræða.

Hitakerfi fjöleignarhúsa sé sameiginlegt kerfi sem þjóni húsinu í heild óháð því hvort sum rörin í kerfinu liggi einungis að ofnum einnar íbúðar. Það sé til dæmis þekkt að rangt stilltir ofnar og bilanir innan íbúða geti valdið truflunum annars staðar í húsinu þar sem kerfið vinni sem ein heild en ekki sem mörg sjálfstæð kerfi. Vísað sé til 8. og 9. gr. laga um fjöleignarhús.

Gagnaðili hafi ekki undir höndum fjárhagsleg gögn frá byggingu hússins sem sýni hvernig greiðslum við einstaka byggingarþætti hafi verið háttað, en telji þó ólíklegt að hver og ein íbúð hafi greitt sérstaklega fyrir hitakerfi íbúðarinnar. Mun líklegra sé að byggingaraðili hússins hafi greitt pípulagningarmanni þess sameiginlega fyrir kerfið í heild sinni sem samkvæmt fyrrnefndri 9. gr. geri það að sameign.

Á grundvelli laganna sé nokkuð ljóst að sá hluti hitakerfisins sem liggi inni í veggjum íbúðar sé í sameign allra og því á ábyrgð húsfélagsins að kosta viðgerðir á því.

III. Forsendur

Samkvæmt 7. tölul. 5. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994, falla undir séreign lagnir og tilfæringar, hverju nafni sem þær nefnast og hvar sem þær séu, sem eingöngu þjóni þörfum viðkomandi séreignar. Í 7. tölul. 8. gr. sömu laga segir að til sameignar teljist allar lagnir sem þjóni sameiginlegum þörfum og þörfum heildarinnar, án tillits til þess hvar þær liggi í húsinu. Jafnan séu líkur á því að lagnir í fjöleignarhúsi séu í sameign allra. Hér sé um meginreglu að ræða.

Lagnir í fjöleignarhúsi eru eðli sínu samkvæmt bæði viðameiri og flóknari en gerist í annars konar byggingum. Má ætla að slíkt lagnakerfi miðist fyrst og fremst við hagkvæmni og kostnað þar sem ákvörðun er tekin út frá aðstæðum og hagsmunum hússins í heild, en ekki með sérstöku tilliti til þess að lega eða afnot lagna gagnist beinlínis fleiri eða færri eignarhlutum hússins. Ráða þannig aðstæður og hagkvæmni því oft hvort fleiri eða færri eru um tiltekna lögn. Slík ákvörðun þjónar sameiginlegum þörfum heildarinnar.

Kærunefnd telur að túlka beri ákvæði laga um fjöleignarhús þannig að sem sanngjarnast sé fyrir heildina þegar til lengri tíma er litið og þannig að íbúar fjöleignarhúsa búi að þessu leyti við réttaröryggi sem búseta í fjöleignarhúsi getur veitt. Nauðsyn beri til að reglur um atriði sem þessi séu einfaldar og skýrar, þannig að þær séu sem flestum skiljanlegar. Þá beri að stuðla að samræmingu á úrlausnum ágreiningsmála hvað þetta varðar þannig að íbúar búi við sambærilega réttarstöðu innbyrðis. Annað býður upp á „rugling ef ekki öngþveiti ef sinn siður myndaðist í hverju húsi og eigendur sambærilegra húsa byggju við mismunandi réttarstöðu“ svo að notuð séu ummæli í greinargerð með 2. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994.

Það er álit kærunefndar, með vísan til þess sem hér hefur verið rakið, að jafnan séu yfirgnæfandi líkur á því að lagnir í fjöleignarhúsi séu í sameign allra, sbr. 7. tölul. 8. gr. laga um fjöleignarhús. Beri því aðeins að líta til ákvæðis 7. tölul. 5. gr. í undantekningartilvikum. Almennt hefur kærunefnd litið svo á að lagnir teljist sameign í skilningi 7. tölul. 8. gr. laga um fjöleignarhús þar til inn fyrir vegg íbúðar er komið, þ.e. út úr vegg, eða upp úr gólfi.

Ágreiningur snýr að viðhaldi á hitalögnum sem liggja frá sameiginlegri hitagrind. Álitsbeiðandi segir að frá innanstokkskrönum séreignar liggi heitavatnsrör í einangrun innan við útvegg sem séu lokuð af með pússningarlagi. Fer hann fram á viðurkenningu á því að lagnir frá innanstokkskrönum sem séu í öllum íbúðum eftir að stofnlögn komi upp úr gólfi eða út úr vegg séu séreign.

Samkvæmt myndum koma lagnir upp úr gólfi og fara inn í vegg á mjög stuttum kafla. Telur kærunefnd að þessi útfærsla á lögnum breyti því ekki að sú meginregla gildi að allar lagnir séu í sameign þar til inn fyrir vegg eða upp úr gólfi eru komnar endanlega og tengist þannig viðkomandi búnaði. Kröfu álitsbeiðanda er því hafnað.

Álit nefndarinnar hindrar ekki aðila í að leggja ágreining sinn fyrir dómstóla með venjulegum hætti, sbr. 6. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús.

IV. Niðurstaða

Það er álit kærunefndar að hafna beri kröfu álitsbeiðanda.

Reykjavík, 23. júní 2022

Auður Björg Jónsdóttir

Valtýr Sigurðsson                                          Eyþór Rafn Þórhallsson