Hækkun fasteignaverðs greind í nýrri fjármálaáætlun

Mikil hækkun fasteignaverðs frá upphafi heimsfaraldurs kórónuveiru kom greiningaraðilum á óvart en fjallað er um hækkun á fasteignaverði í efnahagskafla nýútkominnar fjármálaáætlunar fyrir árin 2023-2027. Í umfjölluninni kemur fram að í fyrra keyptu 7.000 manns sína fyrstu íbúð og hafa ekki verið fleiri frá upphafi mælinga.

Hækkun íbúðaverðs hér á landi sker sig ekki úr

Frá upphafi árs 2020 hefur íbúðaverð á landsvísu hækkað um 29% og raunverð íbúða um 16%. Þróunin skýrist ekki síst af lækkun vaxta á íbúðalánum, sérstaklega óverðtryggðum lánum samhliða dræmum vexti í framboði nýrra íbúða. Þrátt fyrir hækkun vaxta og íbúðaverðs að undanförnu var greiðslubyrði nýrra óverðtryggðra jafngreiðslulána á breytilegum vöxtum ennþá lægri í upphafi árs 2022 en árin 2016–2019 að teknu tilliti til íbúðaverðs og í hlutfalli við tekjur. Greiðslubyrði verðtryggðs jafngreiðsluláns á föstum vöxtum var nálægt meðaltali áranna 2010–2019 á þennan mælikvarða. Hækkun raunverðs íbúða á Íslandi sker sig ekki úr í samanburði við nágrannalönd.

Aðrir þættir sem hafa ýtt undir hækkun íbúðaverðs eru einkum hækkun ráðstöfunartekna ásamt því sem smekkur og þarfir fólks fyrir húsnæði virðast hafa breyst sem m.a. endurspeglast í mikilli eftirspurn eftir sérbýli. Mikil eftirspurn eftir húsnæði hefur valdið því að íbúðum á sölusíðum hefur fækkað hratt. Sú þróun eykur enn á verðþrýsting. Á sama tíma er fjöldi nýbyggðra íbúða nokkuð undir hápunkti ársins 2020. Uppbygging er þó enn mikil í sögulegum samanburði.

Áhrif vaxtalækkana koma fram á lengri tíma

Það tekur talsverðan tíma fyrir íbúðaverð að bregðast við breyttum efnahagsaðstæðum og samkvæmt rannsóknum er líklegt að húsnæðisverð hækki áfram hafi það hækkað mikið á undangengnu ári. Samkvæmt rannsókn Alþjóðagreiðslubankans kemur um eða innan við helmingur af áhrifum vaxtalækkana á raunverð húsnæðis fram á fyrstu tveimur árunum eftir lækkunina. Ástæðurnar kunna m.a. að liggja í kostnaði tengdum húsnæðisviðskiptum. Hækkun húsnæðisverðs getur komið af stað sjálfnærandi þróun þar sem aukið veðrými húsnæðiseigenda eykur kaupgetu þeirra. Þetta kann að skýra hvers vegna húsnæðisverð hækkar enn hratt þótt nokkuð sé liðið frá því að vaxtalækkanir tóku enda.

Lægri vextir, sparnaður og hærri laun vega á móti hækkunum

Hækki íbúðaverð hratt umfram laun er hætt við því að erfiðara verði fyrir þá sem eru utan markaðarins að safna fyrir útborgun í íbúð. Á móti vegur að lækkun vaxta gerði tilteknum hópi kleift að kaupa íbúð sem hafði e.t.v. nægan sparnað en ónæga greiðslugetu áður. Þá jókst sparnaður sem hlutfall af ráðstöfunartekjum í faraldrinum. Fyrir leigjendur kann hækkun launa umfram leiguverð að hafa aukið sparnaðargetu.

400 nýttu hlutdeildarlán

Um 7.000 manns keyptu sína fyrstu íbúð árið 2021. Þar af voru um 400 sem keyptu fyrstu íbúð með hlutdeildarláni, sem byrjað var að veita í lok árs 2020, en með þeim geta fyrstu kaupendur eignast íbúð með minna eigin fé en á almennum markaði. Þessar tölur benda til þess að þeir þættir sem hafa auðveldað fyrstu kaup hafi vegið þyngra undanfarið en þættir sem hafa torveldað þau. Fyrstu kaupendur eru að meðaltali um 30 ára sem er um einu ári yngra en fyrir áratug síðan.

Hækkun stýrivaxta undanfarna mánuði hefur áhrif á greiðslubyrði íbúðalána. Mest eru áhrifin á óverðtryggð lán með breytilegum vöxtum en hlutdeild þeirra meðal útistandandi íbúðalána hefur aukist úr 19% í 31% á tveimur árum. Greiðslubyrði nýrra óverðtryggðra lána með breytilegum vöxtum og jafngreiðsluskilmálum til 40 ára er nú um þriðjungi hærri hjá stærstu viðskiptabönkunum en þegar vextir voru lægstir og mun aukast frekar ef vextir halda áfram að hækka.

Hækkun vaxta frá sögulega lágu stigi

Hækkun vaxta á sér þó stað frá sögulega lágu stigi og það sama á við um byrði vaxtakostnaðar hjá heimilum. Hlutfall vaxtakostnaðar af ráðstöfunartekjum hefur lækkað meðal allra tekjuhópa á undanförnum árum og það sama á við um hlutfall heimila sem greiða yfir 15% af ráðstöfunartekjum í vaxtagjöld. Tölur um þetta úr álagningarskrá ná til ársins 2020 en þá lækkaði vaxtabyrði heimila mikið eins og sést á meðfylgjandi mynd. Verðbætur sem leggjast á höfuðstól teljast ekki til vaxtagjalda á myndinni og því er lækkun heildarkostnaðar við íbúðalán enn meiri en myndin sýnir í ljósi þess hversu mikið hlutdeild óverðtryggðra lána, þar sem verðbótahluti vaxtakostnaðar er staðgreiddur, hefur aukist. Miðað við þróun vaxta er líklegt að vaxtabyrði hafi verið svipuð eða lægri árið 2021.