Mál nr. 79/2022-Úrskurður

KÆRUNEFND HÚSAMÁLA

ÚRSKURÐUR

uppkveðinn 1. desember 2022

í máli nr. 79/2022

A

gegn

B

Kærunefndina skipa í þessu máli Auður Björg Jónsdóttir lögmaður, Víðir Smári Petersen dósent og Eyþór Rafn Þórhallsson verkfræðingur. 

Aðilar málsins eru:

Sóknaraðili: A.

Varnaraðili: B.

Krafa sóknaraðila er að viðurkennt verði að henni sé heimilt að halda eftir 354.059 kr. af tryggingarfé varnaraðila vegna skemmda sem hafi orðið á hinu leigða á leigutíma.

Varnaraðili krefst þess að kröfum sóknaraðila verði hafnað. Þá krefst varnaraðili þess að sóknaraðila verði gert að endurgreiða honum leigu vegna tímabilsins 19. til 30. júní 2022.

Með kæru, dags. 17. ágúst 2022, beindi sóknaraðili til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við varnaraðila. Með bréfi kærunefndar, dags. 24. ágúst 2022, var varnaraðila gefinn kostur á að tjá sig um efni kærunnar. Ódagsett greinargerð varnaraðila barst kærunefnd 30. ágúst 2022. Kærunefnd sendi sóknaraðila greinargerð varnaraðila með bréfi, dags. 30. ágúst 2022, til upplýsingar og var sóknaraðila veittur frestur til að koma að athugasemdum. Athugasemdir sóknaraðila bárust kærunefnd með bréfi, dags. 11. september 2022, og voru þær sendar varnaraðila með bréfi kærunefndar, dags. 12. september 2022. Athugasemdir varnaraðila bárust kærunefnd með bréfi, dags. 15. september 2022, og voru þær sendar sóknaraðila með bréfi kærunefndar, dagsettu sama dag. Frekari athugasemdir bárust ekki.

Með tölvupósti kærunefndar 18. október 2022 var óskað eftir því að sóknaraðili upplýsti nánar hver fjárhæð tryggingarfjárins væri og hvort gerð hafi verið skrifleg krafa í tryggingarféð innan fjögurra vikna frá skilum íbúðarinnar. Svar og gögn bárust frá sóknaraðila með tölvupósti 28. október 2022 sem kynnt voru varnaraðila með tölvupósti kærunefndar 31. október 2022. Athugasemdir bárust frá varnaraðila með tölvupósti 3. nóvember 2022 og voru þær kynntar sóknaraðila með tölvupósti kærunefndar 4. nóvember 2022.

I. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Aðilar gerðu ótímabundinn leigusamning frá 1. júlí 2020 um leigu varnaraðila á íbúð sóknaraðila að C. Um var að ræða endurnýjun á fyrri leigusamningi aðila frá árinu 2017. Ágreiningur er um hvort sóknaraðila sé heimilt að ganga að tryggingarfé varnaraðila vegna skemmda sem hafi orðið á hinu leigða á leigutíma.

II. Sjónarmið sóknaraðila

Sóknaraðili kveður varnaraðila hvorki hafa greitt síðasta mánuð uppsagnarfrests né skilað íbúðinni eins og góðum venjum sæmi. Loftljós hafi vantað á baðherbergi og í stofuna. Gardínur hafi vantað í annað svefnherbergið og eldhúsið. Reykskynjari hafi verið fjarlægður. Flutningsþrifum hafi verið ábótavant, mjög slæmur frágangur hafi verið á veggjum, fótspor, límklessur, grátt sparsl á hvítum veggjum, ljósleiðarabox hafi verið fjarlægt og bersýnilegt að þrifum hafði ekki verið sinnt eins og góðum venjum sæmi á leigutíma. Þetta hafi helst verið ljóst á innréttingum í eldhúsi og á baðherbergi þar sem salernisseta hafi verið brotin og mjög illa hafði verið gengið um sturtuklefann. Þar hafi verið búið að brjóta festingarnar á hurðum og hvorki að sjá að gerð hafi verið tilraun til að þrífa hann nýlega né reglulega.

III. Sjónarmið varnaraðila

Varnaraðili kveðst hafa flutt út úr hinni leigðu eign 18. júní 2022. Skrifleg krafa í tryggingarféð hafi fyrst verið gerð 17. ágúst 2022 með kæru sóknaraðila í máli þessu. Þar af leiðandi sé fjögurra vikna tímafrestur til að gera kröfu í tryggingarféð liðinn. Þá hafi flutningur varnaraðila um miðjan júní verið að beiðni sóknaraðila. Þess utan hafi engin úttekt verið gerð á íbúðinni, hvorki við upphaf né lok leigutíma.

Íbúðin hafi verið komin í Airbnb útleigu í júlí 2022.

Varnaraðili hafni því að hafa valdið téðum skemmdum að því undanskildu að hann fallist á að greiða kostnað vegna nýrrar salernissetu sem hann telur hóflega metinn 8.000 kr.

IV. Athugasemdir sóknaraðila

Í athugasemdum sóknaraðila segir að samkvæmt sérákvæði í leigusamningi hafi uppsagnarfrestur verið tveir mánuðir en ekki þrír eins og hún hafi í fljótfærni sinni vísað til í kæru. Hún falli því frá kröfu sinni um leigu fyrir júlí 2022. Að öðru leyti haldi hún kröfum sínum til streitu.

Ljóst sé að ekki hafi verið gerð óháð úttekt á íbúðinni, enda merkt í „Nei“ í 12. lið samningsins.

Samkvæmt skilaboðum sem sóknaraðili hafi lagt fram skjáskot af í máli þessu, hafi sóknaraðili augljóslega hvorki verið að krefjast þess að hann flytti fyrr út né að biðja sérstaklega um það, heldur hafi sóknaraðili með góðmennsku sinni verið að bjóðast til að spara honum pening þar sem hún hafi haft vitneskju um að hann hefði þegar aðgang að annarri íbúð og væri að greiða þar fulla leigu. Á þessum tímapunkti hafi verið sæmilegur vinskapur á milli aðila en eins og áður segi hafi sóknaraðili haldið að þau væru að vinna með þriggja mánaða uppsagnarfrest. Hún viðurkenni fúslega að hafi talið sameiginlegan ávinning af því að hann flytti út sem fyrst.

Samkvæmt 13. lið í leigusamningi aðila sé tekið fram að öll samskipti er varði samninginn skuli fara fram með tölvupósti á milli aðila en til þessa dags hafi ekki borist stakur póstur frá varnaraðila.

V. Athugasemdir varnaraðila

Í athugasemdum varnaraðila er ítrekað að engin krafa hafi borist í trygginguna innan tilsetts tímaramma.

VI. Niðurstaða            

Samkvæmt leigusamningi aðila lagði varnaraðili fram tryggingarfé að fjárhæð 375.000 kr. til tryggingar á réttum efndum á samningnum. Í skýringum sóknaraðila, sem bárust kærunefnd með tölvupósti 28. október 2022, segir að í ágúst 2017 hafi varnaraðili lagt fram tryggingarfé að fjárhæð 500.000 kr. þó að tryggingarfé hafi verið tilgreint 375.000 kr. í samningi. Sóknaraðili gerir kröfu um henni sé heimilt að halda því eftir vegna skemmda sem hafi orðið á hinu leigða á leigutíma sem og leigu vegna júlí 2022.

Í 4. tölul. 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, segir að leigusali megi ekki ráðstafa tryggingarfé eða taka af því án samþykkis leigjanda nema fyrir liggi endanleg niðurstaða um bótaskyldu leigjanda. Þó sé leigusala jafnan heimilt að ráðstafa tryggingarfénu til greiðslu á vangoldinni leigu, bæði á leigutímanum og við lok hans.

Sóknaraðili gerir kröfu um viðurkenningu á því að henni sé heimilt að halda eftir 125.000 kr. vegna leigu fyrir júlímánuð. Kærunefnd telur gögn málsins ekki benda til annars en að samkomulag hafi verið um að leigutíma lyki í júní og að þessi krafa sóknaraðila hafi fyrst komið fram eftir að ágreiningur kom upp á milli aðila um ástand íbúðarinnar við lok leigutíma. Þess utan liggur fyrir að íbúðin var í skammtímaútleigu til ferðamanna hluta af júlímánuði. Telur nefndin því ekki efni til að fallast á þessa kröfu. 

Í 4. mgr. 40. gr. húsaleigulaga segir að leigusali skuli svo fljótt sem verða megi og eigi síðar en innan fjögurra vikna frá skilum leiguhúsnæðis gera leigjanda skriflega grein fyrir því hvort hann geri kröfu í tryggingarfé samkvæmt 4. tölul. 1. mgr. eða hafi uppi áskilnað um það, sbr. einnig 1. mgr. 64. gr. Hafi leigusali ekki gert kröfu samkvæmt 1. málsl. skuli hann skila leigjanda tryggingarfénu ásamt vöxtum án ástæðulauss dráttar og skal hann greiða leigjanda dráttarvexti samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga um vexti og verðtryggingu frá þeim degi er fjórar vikur eru liðnar frá skilum leiguhúsnæðis til þess dags er hann skilar tryggingarfénu. Ákvæði 5. mgr. kveður á um að geri leigusali kröfu í tryggingarféð innan fjögurra vikna frá skilum leiguhúsnæðisins samkvæmt 4. mgr. skuli leigjandi tilkynna leigusala skriflega hvort hann hafni eða fallist á kröfuna innan fjögurra vikna frá móttöku kröfunnar. Jafnframt segir að hafni leigjandi kröfu leigusala beri honum að vísa ágreiningi um bótaskyldu leigjanda til kærunefndar húsamála eða höfða mál um bótaskyldu hans innan fjögurra vikna frá þeim degi er leigjandi hafnaði kröfunni, ella skuli hann skila leigjanda tryggingarfénu ásamt vöxtum án ástæðulauss dráttar.

Óumdeilt er að íbúðinni var skilað 15. júní 2022. Í rafrænum samskiptum aðila 20. júní 2022 gerði sóknaraðili athugasemdir við þrif íbúðarinnar og spurði hvort varnaraðili vildi fá lyklana aftur til að klára betur eða hvort hún ætti að „díla“ við þetta og draga frá tryggingunni. Vinur varnaraðila kom í íbúðina samdægurs til að þrífa betur. Í samskiptum aðila næsta dag gerði sóknaraðili ýmsar athugasemdir sem varnaraðili hafnaði, svo sem vegna ástands sturtuklefa. Næst liggja fyrir samskipti frá 28. júlí 2022 þar sem sóknaraðili óskar eftir upplýsingum um reikningsnúmer til að endurgreiða tryggingarféð. 

Með hliðsjón af framangreindu benda gögn málsins ekki til þess að kröfur þær sem koma fram í kæru vegna ljósleiðara, gardína, reykskynjara, loftljósa, sparsls og salernissetu hafi verið gerðar innan fjögurra vikna frá skilum íbúðarinnar, sbr. 4. mgr. 40. gr. Þá er ljóst að varnaraðili  hafnaði kröfu sóknaraðila vegna sturtuklefa og þrifa 21. júní 2022 og var ágreiningi þar um þannig hvorki vísað til kærunefndar né dómstóla innan fjögurra frá þeim degi, sbr. 5. mgr. sömu greinar.

Með hliðsjón af framangreindu ber sóknaraðila að endurgreiða varnaraðila tryggingarféð að fjárhæð 500.000 kr., þó að frádregnum kostnaði sem varnaraðili hefur fallist á að greiða vegna salernissetu en sá kostnaður þykir hæfilega ákveðinn 10.000 kr., ásamt vöxtum, sbr. 4. tölul. 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga, frá þeim degi sem tryggingarféð var lagt fram en með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga um vexti og verðtryggingu, nr. 38/2001, frá þeim degi er fjórar vikur voru liðnar frá skilum leiguhúsnæðis til þess dags er hún skilar tryggingarfénu, sbr. 4. mgr. 40. gr. húsaleigulaga. Þar sem varnaraðili skilaði sóknaraðila íbúðinni 15. júní 2022 reiknast dráttarvextir frá 14. júlí 2022.

Varnaraðili gerir kröfu um að sóknaraðila verði gert að endurgreiða honum leigu vegna tímabilsins 19. til 30. júní 2022. Leigusamningur aðila var ótímabundinn með tveggja mánaða uppsagnarfresti. Samkvæmt rafrænum samskiptum aðila 8. og 15. júní 2022 lagði sóknaraðili til að varnaraðili skilaði lyklunum um miðjan júní og gæti þar með sleppt því að greiða leigu seinni mánuðinn. Féllst varnaraðili á það. Telur kærunefnd þannig að samkomulag hafi verið með aðilum um að hið leigða yrði afhent um miðjan júní gegn því að varnaraðili þyrfti ekki að greiða leigu vegna júlímánaðar. Með hliðsjón af framangreindu telur kærunefnd að ekki sé unnt að fallast á kröfu varnaraðila um að honum verði endurgreidd leiga vegna tímabilsins 19. til 30. júní 2022.

Ákvæði 5. mgr. 85. gr. húsaleigulaga, sbr. lög nr. 63/2016, kveður á um að úrskurðir kærunefndar húsamála séu bindandi gagnvart málsaðilum og sæti ekki kæru til æðra stjórnvalds. Málsaðilum sé heimilt að bera úrskurði nefndarinnar undir dómstóla innan átta vikna frá því að úrskurður var kveðinn upp og frestast þá réttaráhrif hans uns dómur fellur. Samkvæmt 7. mgr. 85. gr. laganna eru úrskurðir kærunefndar aðfararhæfir án undangengins dóms.

ÚRSKURÐARORÐ:

Sóknaraðila ber að endurgreiða varnaraðila tryggingarfé að fjárhæð 490.000 kr. ásamt vöxtum samkvæmt 4. tölul. 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, frá þeim degi sem tryggingarféð var lagt fram til 14. júlí 2022 en með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga um vexti og verðtryggingu, nr. 38/2001, frá þeim degi til greiðsludags.

Kröfu varnaraðila um að sóknaraðila beri að endurgreiða leigu er hafnað.

Reykjavík, 1. desember 2022

Auður Björg Jónsdóttir

Víðir Smári Petersen                                     Eyþór Rafn Þórhallsson