Mál nr. 20/2014
Úrskurðarnefnd félagsþjónustu og húsnæðismála
Hafnarhúsinu v/Tryggvagötu, 150 Reykjavík
Miðvikudaginn 16. júlí 2014 var á fundi úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála tekið fyrir mál nr. 20/2014:
Kæra A og B
á ákvörðun
Íbúðalánasjóðs
og kveðinn upp svohljóðandi
Ú R S K U R Ð U R:
A og B, hér eftir nefnd kærendur, hafa með bréfi, dags. 25. mars 2014, skotið til úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála synjun Íbúðalánasjóðs, dags. 11. febrúar 2014, á umsókn um afléttingu, umfram söluverð, við frjálsa sölu.
I. Málavextir og málsmeðferð
Kærendur sótti um afléttingu, umfram söluverð, við frjálsa sölu hjá Íbúðalánasjóði með umsókn, dags. 20. janúar 2014. Umsóknin byggðist á kauptilboði, dags. 15. janúar 2014. Tilboðið var í íbúð kærenda og var að fjárhæð 31.000.000 króna sem greiðast skyldi með yfirtöku hluta áhvílandi láns á I. veðrétti. Fyrirvari var í tilboðinu um að Íbúðalánasjóður aflétti eftirstöðvum áhvílandi veðskulda af eigninni. Umsókn kærenda var synjað með bréfi Íbúðalánasjóðs, dags. 11. febrúar 2014, á þeirri forsendu að kærendur væru ekki í greiðsluerfiðleikum. Kærendur óskuðu eftir endurskoðun á synjun Íbúðalánasjóðs og var erindi þeirra lagt aftur fyrir greiðsluerfiðleikanefnd með nýju greiðsluerfiðleikamati. Erindi kærenda var synjað aftur á þeim forsendum að verð hafi verið of lágt, framfærsla væri of há og að kærendur væru að greiða af lánum sem þau væru ekki skuldarar af. Með bréfi, dags. 26. mars 2014, óskaði úrskurðarnefnd félagsþjónustu og húsnæðismála eftir afstöðu Íbúðalánasjóðs til málsins, upplýsingum um meðferð þess hjá sjóðnum og frekari gögnum. Afstaða Íbúðalánasjóðs barst með bréfi, dags. 10. apríl 2014. Með bréfi úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála, dags. 30. apríl 2014, var bréf Íbúðalánasjóðs sent kærendum til kynningar. Frekari athugasemdir bárust ekki frá kærendum. Með tölvupósti þann 23. maí 2014 óskaði úrskurðarnefndin eftir frekari gögnum frá Íbúðalánasjóði og bárust þau með tölvupósti sama dag.
Kærendur fóru fram á að Íbúðalánasjóður innheimti ekki gjaldfallnar skuldir á meðan kæra þeirra væri til meðferðar hjá úrskurðarnefndinni. Með bréfi, dags. 16. júní 2014, tilkynnti úrskurðarnefndin kærendum að gögn málsins bentu ekki til þess að réttlætanlegt væri að fresta innheimtu veðkrafna á meðan kæran væri til meðferðar. Þá óskaði úrskurðarnefndin eftir afriti af þeim gögnum sem lágu til grundvallar greiðsluerfiðleikamötum Íslandsbanka, dags. 5. febrúar og 24. febrúar 2014. Umbeðin gögn bárust ekki frá kærendum.
II. Sjónarmið kærenda
Kærendur telja að Íbúðalánasjóði sé óheimilt að nota grunnviðmið umboðsmanns skuldara í útreikningi sínum þar sem kærendur séu með minni neyslu í raun en dæmigerð neysla fjölskyldustærðar reiknuð af Hagstofu Íslands gerir ráð fyrir. Það beri því að notast við greiðsluerfiðleikamat unnið af Íslandsbanka en það sé gert á grundvelli dæmigerðs neysluviðmiðs sem sé reiknað út frá miðgildi raunneyslu fjölskyldustærðar. Kærendur telja að það endurspegli raunverulega stöðu þeirra í dag. Kærendur hafi óskað eftir upplýsingum frá Íbúðalánasjóði um hvaða lagaheimild sjóðurinn hefði til að flokka neyslu fjölskyldustærðar sem óeðlilega háa en ekki fengið svar frá sjóðnum.
Kærendur greina einnig frá því að þeim hafi verið synjað á þeirri forsendu að formgalli væri á greiðsluerfiðleikamati Íslandsbanka þar sem lán væru ekki sett rétt inn. Greiðandi láns þurfi að vera skuldari þess til að mega telja þær fram í greiðsluerfiðleikamati. Kærendur telja sjónarmið Íbúðalánasjóðs ekki gilt þar sem þau hafi greitt af umræddu láni frá töku þess og séu skráð sem greiðendur þess. Umrætt lán hafi verið lagt til grundvallar í greiðslumati frá Íslandsbanka þegar kærendur hafi sótt um frystingu lána og hafi sjóðurinn ekki sett út á skráningu lánsins á þeim tíma. Einnig hafi verið tekið tillit til umrædds láns við greiðslumat vegna upphaflegra kaupa á fasteigninni. Þá hafi umsókn þeirra verið synjað á þeirri forsendu að kauptilboð í fasteign þeirra hafi verið of lágt miðað við verðmat en rétt verðmat sé 33.000.000 króna en kærendur uni þeirri synjun.
III. Sjónarmið Íbúðalánasjóðs
Í athugasemdum Íbúðalánasjóðs vegna kærunnar kemur fram að greiðsluerfiðleikamat Íslandsbanka, frá 5. febrúar 2014 sem hafi legið til grundvallar afgreiðslu málsins, miði mánaðarleg útgjöld við framfærsluviðmið umboðsmanns skuldara eins og áskilið sé við greiðsluvandaúrlausn. Íbúðalánasjóður viðurkenni ekki önnur framfærsluviðmið í þessum tilvikum enda sé tilgangur ákvæðis 2. tölul. 2. gr. reglugerðar nr. 359/2010 að liðka fyrir sölu yfirveðsettra eigna þar sem eigendur hafi ekki greiðslugetu til að greiða af lánum en geti selt eign á almennum markaði og þá á verði sem sjóðurinn samþykki. Greiðsluerfiðleikamat frá Íslandsbanka, dags. 28. febrúar 2014, sé ekki unnið á forsendum sem Íbúðalánasjóður samþykki. Þá viðurkenni sjóðurinn ekki sem útgjöld greiðslur af lánum þar sem kærendur séu ekki skráðir skuldarar.
IV. Niðurstaða
Málskot kærenda er reist á 1. mgr. 42. gr. laga um húsnæðismál, nr. 44/1998. Hlutverk úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála er meðal annars að skera úr ágreiningsmálum er kunna að rísa vegna ákvarðana Íbúðalánasjóðs og húsnæðisnefnda. Í máli þessu er ágreiningur um hvort Íbúðalánasjóði hafi borið að samþykkja umsókn kærenda um afléttingu krafna, umfram söluverð, við frjálsa sölu.
Í 2. tölul. 1. mgr. 2. gr. reglugerðar um meðferð krafna Íbúðalánasjóðs sem glatað hafa veðtryggingu, nr. 359/2010, kemur fram að kröfur Íbúðalánasjóðs teljast hafa glatað veðtryggingu þegar kröfum sem standa utan söluverðs eignar við frjálsa sölu er létt af eigninni með samþykki stjórnar Íbúðalánasjóðs og að uppfylltum skilyrðum um mat á greiðslugetu skuldara, enda sé söluverð í samræmi við verðmat Íbúðalánasjóðs. Í samræmi við 3. mgr. 3. gr. reglugerðarinnar aðhefst Íbúðalánasjóður ekki frekar við innheimtu kröfu sem hefur glatað veðtryggingu nema sjóðurinn telji að krafa hafi orðið til vegna saknæmra athafna eða meintra brota á lánareglum. Við slík brot fellur niður heimild sjóðsins til niðurfellinga skv. 5. gr. og afskrifta skv. 6. gr.
Á heimasíðu Íbúðalánasjóðs er að finna ýmsar upplýsingar um afléttingu krafna umfram söluverð við frjálsa sölu. Þar er meðal annars rakinn tilgangur 2. tölul. 1. mgr. 2. gr. framangreindrar reglugerðar, skilyrði við beitingu ákvæðisins og verkferli við afgreiðslu slíkra mála. Segir þar að tilgangur ákvæðis 2. tölul. 1. mgr. 2. gr. sé að liðka fyrir sölu yfirveðsettra eigna þar sem eigendur hafa ekki greiðslugetu til þess að greiða af lánum til frambúðar og geta selt eign á almennum markaði. Þetta getur gilt hvort heldur verið sé að yfirtaka lán sem svari til söluverðs eignar eða gefin út ný lán sem færu þá ásamt kaupsamningsgreiðslu að fullu til að greiða inn á lánið á eign. Í greinargerð með tillögu að breytingu á reglugerð þessari komu fram eftirfarandi skilyrði fyrir beitingu reglunnar, sem stjórn Íbúðalánasjóðs hefur staðfest sem og neðangreint verklag við beitingu þessa reglugerðarákvæðis:
a) Greiðslubyrði af eigninni er umfram greiðslugetu umsækjanda. Ekki er heimilt að aflétta veði umfram veðsetningu við sölu ef greiðslugeta er fyrir hendi til þess að standa straum af afborgunum lána og öðrum skuldbindingum umsækjanda.
b) Umsækjandi á ekki aðrar eignir til greiðslu kröfu. Þessu úrræði er ætlað að koma til hjálpar þegar fólk er fast í eignum sem það ræður ekki við að greiða af. Ef umsækjandi á aðrar eignir sem nýst gætu til greiðslu kröfunnar þá er synjað um færslu þeirrar kröfu sem er umfram söluverð eignar á „glatað veð“. Í þessu sambandi ber að hafa í huga að kröfur sem færðar eru á glatað veð eru ekki innheimtar og falla niður að liðnum fyrningarfresti kröfunnar.
c) Söluverð er í samræmi við markaðsverð. Í reglugerðinni er beinlínis gert ráð fyrir því að Íbúðalánasjóður láti meta verð eigna í þessum tilvikum. Slíkt mat er gert á kostnað Íbúðalánasjóðs.
d) Allt söluverð fari til greiðslu lána. Gerð er skýlaus krafa um að öllu söluverði eignar verði varið til greiðslu lána á eigninni.
Beiðni kærenda var synjað á þeirri forsendu að þau uppfylltu ekki skilyrði a-liðar framangreindra skilyrða.
Í greinargerð kærða til úrskurðarnefndarinnar er vísað til þess að greiðsluerfiðleikamatið frá 24. febrúar 2014 væri ekki unnið á þeim forsendum sem sjóðurinn samþykki. Sú staðhæfing er algjörlega órökstudd og ekki fjallað nánar eða sérstaklega um hvaða forsendur sjóðurinn eigi við. Úrskurðarnefndin telur að rökstuðningur kærða í málinu sé með öllu ófullnægjandi og ekki til þess fallinn að varpa ljósi á sjónarmið kærða.
Í greiðsluerfiðleikamati Íslandsbanka, dags. 5. febrúar 2014, sem lá til grundvallar afgreiðslu Íbúðalánasjóðs var fjárhagsleg staða kærenda við gerð matsins þannig að mánaðarlegar tekjur þeirra námu 856.905 krónum, mánaðarleg útgjöld 475.527 krónum og greiðslugeta því 381.378 krónur. Mánaðarleg greiðslubyrði kærenda næmi 349.032 krónum og afgangur því 32.346 krónur. Kærendur lögðu fram nýtt greiðsluerfiðleikamat frá Íslandsbanka, dags. 24. febrúar 2014, og fara fram á að það verði lagt til grundvallar við mat á greiðslugetu þeirra. Við gerð seinna matsins var fjárhagsleg staða kærenda þannig að mánaðartekjur þeirra námu 849.153 krónum, mánaðarleg útgjöld 577.389 krónum og greiðslugeta því 271.764 krónur. Mánaðarleg greiðslubyrði kærenda næmi 404.078 krónum og fjárþörf kærenda var því 132.314 krónur umfram raunverulega greiðslugetu.
Úrskurðarnefndin telur ekki ástæðu til að bera brigður á greiðsluerfiðleikamat Íslandsbanka, dags. 5. febrúar 2014, sem liggur fyrir í málinu þar sem ekkert hefur komið fram um að þær upplýsingar sem kærendur lögðu fram um greiðslugetu sína séu rangar. Þá hafa kærendur ekki lagt fram þau gögn sem lágu til grundvallar framangreindum greiðsluerfiðleikamötum til þess að varpa ljósi á áðurnefndan mismun en ljóst er að stuttur tími leið á milli gerðar þeirra. Að því virtu er það mat úrskurðarnefndarinnar að leggja ber greiðsluerfiðleikamat Íslandsbanka, dags. 5. febrúar 2014, til grundvallar við úrlausn máls þessa. Samkvæmt greiðsluerfiðleikamati, dags. 5. febrúar 2014, hafa kærendur greiðslugetu til þess að standa straum af afborgunum lána og öðrum skuldbindingum. Kærendur uppfylltu því ekki a-lið framangreindra skilyrða sem stjórn Íbúðalánasjóðs hefur sett og áttu því ekki rétt á afléttingu skuldar umfram söluverð við frjálsa sölu. Hin kærða ákvörðun er því staðfest.
Úrskurð þennan kváðu upp Bergþóra Ingólfsdóttir formaður, Arnar Kristinsson og Gunnar Eydal, meðnefndarmenn.
Ú R S K U R Ð A R O R Ð
Ákvörðun Íbúðalánasjóðs, dags. 11. febrúar 2014, um synjun á umsókn A og B um afléttingu, umfram söluverð, við frjálsa sölu er staðfest.
Bergþóra Ingólfsdóttir, formaður
Arnar Kristinsson
Gunnar Eydal