Mál nr. 31/2023 - Álit

ÁLIT

KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA

í máli nr. 31/2023

Færslur í rekstarreikning. Greiðslur úr sameiginlegum hússjóði. Kostnaður vegna eignaskiptayfirlýsingar.

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með álitsbeiðni, móttekinni 18. mars 2023, beindi A hér eftir nefndur álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við Húsfélagið B hér eftir nefnt gagnaðili.

Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994.

Auk álitsbeiðni voru greinargerð gagnaðila, dags. 5. apríl 2023, athugasemdir álitsbeiðanda, dags. 18. apríl 2023, athugasemdir gagnaðila, dags. 24. apríl 2023, og athugasemdir álitsbeiðanda, dags. 26. júní 2023, lagðar fyrir nefndina.

Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 17. október 2023.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Um er að ræða fjöleignarhúsið C í D, alls 29 eignarhluta. Álitsbeiðandi er eigandi eignarhluta í húshluta nr. 10 en gagnaðili er húsfélagið. Ágreiningur er um greiðslu reikninga vegna framkvæmda í húshluta nr. 14, færslur í rekstarreikning, ráðstöfun sölutekna eigenda í húshluta nr. 14 í hússjóð, kostnað vegna eignaskiptayfirlýsingar og greiðslu kostnaðar vegna viðgerða í kjallara.

Kröfur álitsbeiðanda eru:

1. Að viðurkennt verði að stjórn gagnaðila hafi verið óheimilt að samþykkja og staðgreiða fjóra reikninga verktaka fyrir húsfélagsdeild nr. 14 vegna endurnýjunar á gólfefnum, málunar og uppsetningu dyrasímakerfis í þeim hluta með gjaldfærslu úr sameiginlegum hússjóði hússins án þess að það hafi verið lagt fyrir húsfund.
2. Að viðurkennt verði að stjórn gagnaðila hafi verið óheimilt að samþykkja að D færði rekstrarreikning ársins 2022 fyrir gagnaðila með þeim hætti að færa til gjalda í ársreikning útgjöld sem húshluti nr. 14 hafi stofnað sérstaklega til vegna endurnýjunar á gólfefnum, málunar og uppsetningu dyrasímakerfis í þeim hluta, og það, án þess að hafa gætt að því að stofna kröfu á móti í framlögðum ársreikning 2022.
3. Að viðurkennt verði að eigendum í húshluta 14 hafi verið óheimilt að ráðstafa sínum sölutekjum vegna einkasölu á hluta þeirra sameignar í kjallara hússins inn í sameiginlegan hússjóð og að stjórn gagnaðila hafi sömuleiðis verið óheimilt að taka á móti greiðslunni í sameiginlegan sjóð og það án þess að það hafi komið fram í ársreikningi eða skýrt frá upphæðinni sem tekið hafi verið á móti.
4. Að viðurkennt verði að stjórn gagnaðila hafi verið óheimilt að samþykkja fyrir hönd gagnaðila að greiða fyrir nýja og/eða breytta eignaskiptayfirlýsingu vegna sölu húshluta nr. 14 á hluta af sinni sameign í kjallara í þeim húshluta.
5. Að viðurkennt verði að stjórn gagnaðila hafi verið óheimilt að samþykkja greiðslu vegna sameiginlegra lagnaframkvæmda í kjallara árið 2021 og gjaldfæra sem kostnað hjá húshluta nr. 10 og skuldfæra á viðkomandi eignir, og það án þeirrar vitundar eða samþykkis.

Í álitsbeiðni segir að aðalfundur hafi verið haldinn 27. febrúar 2022. D ehf. sjái um rekstrarumsjón gagnaðila sem feli í sér færslu á bókhaldi og greiðslu reikninga sem vörsluaðili hússjóðs í samráði við stjórn. Þá stilli félagið upp ársreikningi gagnaðila og sjái um framkvæmd aðalfundar, fundarstjórn og fundarritun.

Undir dagskrárlið um ársreikning 2022 hafi verið til umræðu og samþykktar upplestur á rekstrargjöldum saman með lauslegum tilvísunum í sundurliðanir. Rekstrarreikningurinn hafi verið borinn upp og samþykktur af fundarmönnum gegn mótatkvæði álitsbeiðanda og einum öðrum eiganda samkvæmt umboði.

Álitsbeiðandi hafi fengið fundarboð 7. febrúar 2022. Til að geta mætt upplýstur á fundinn hafi hann farið inn á E hjá D til að skoða þegar fyrirliggjandi ársreikning 2022. Upplýsingar sem þar hafi komið fram hafi gefið tilefni til að biðja um hreyfingar fjárhags vegna áranna 2021 og 2022. Þau hafi borist frá D 15. febrúar. Upp úr þessum gögnum hafi álitsbeiðandi tekið saman nokkur atriði um það sem honum hafi fundist eftirtektarvert og þarfnast útskýringa vegna aðalfundar og hafi hann sent það á formann gagnaðila.

Formaðurinn hafi ekki svarað því hvers vegna leyft hafi verið og samþykkt af honum fyrir hönd stjórnar að staðgreiða reikninga vegna endurnýjunar á gólfefnum, málunar og uppsetningar dyrasímakerfis í húshluta nr. 14 með færslum úr hússjóði, samtals að fjárhæð 3.685.650 kr. með vsk. Með vísun í ársreikning 2022 og sundurliðun hans saman með hreyfingu fjárhags vegna húshluta nr. 14 hafi reikningar verið greiddir úr hús- og framkvæmdasjóði.

Vel líklegt sé að eigendur í húshluta nr. 14 greiði viðkomandi upphæðir á endandum með greiðsludreifingu gegnum hússjóð án alls kostnaðar sem slíkt lán og fyrirgreiðslur vissulega kosti og geti kostað hússjóð komi til innheimtuaðgerða. Að sögn eins fundaramanna hafi eigandi í húshluta nr. 14 verið að greiða yfir 50.000 kr. í hússjóð í síðasta mánuði, sem sé hlutfallslega mun hærra en samþykkt áætluð hús- og framkvæmdagjöld aðalfundar 2022.

Þess beri að geta að upplýst hafi verið í umræðunni að söluandvirði vegna sölu á húshluta nr. 14 á hluta sameignar sumra til F ehf., eiganda kjallaraíbúðar, hafi verið lagt inn í hússjóð allra og síðan notað til lækkunar álagðra hús- og framkvæmdagjalda eigenda í húshluta nr. 14 á meðan upphæðin hafi enst eða hún verið greidd á einhverjum tímapunkti.

Álitsbeiðandi hafi gert athugasemdir við þetta fyrirkomulag á aðalfundinum að það hafi verið formaður og stjórn gagnaðila sem hafi tekið sér það vald utan allra samþykkta, að samþykkja slíka staðgreiðslu, endurnýjun gólfefna og fleira á húshluta nr. 14 fyrir hönd allra eigenda með vitund og vilja D ehf. Reynt hafi verið að vekja athygli á því að staða efnahags- og rekstrarreiknings í ársreikningi sem hafi átt að fara að samþykkja væri málum blandin. Afkoma ársins hafi ekki endurspeglað réttar tölur því þessi séreignarkostnaður húshluta nr. 14 að fjárhæð 3.685.680 kr. hafi ekki verið útgjöld gagnaðila vegna framkvæmda og viðhalds eins og hafi staðið í rekstrarreikningi, heldur lán og þá líka skammtímakröfur sem hafi gert það að hækka bæri uppgefið eigið fé á efnahagsreikningi eða leiðrétta afkomu ársins 2022 þá þegar með endurgreiðslu lánsins.

Gagnaðili hafi gert samning við D um innheimtu á sameiginlegum kostnaði allra og greiða sem gjaldkeri aðeins fyrir sameiginleg útgjöld sem samþykkt hafi verið samkvæmt skriflegum samþykktum aðalfundar (áætluð húsgjöld) eða ákvörðun húsfundar. Alla vega halda sig innan heimilda laga um fjöleignarhús í öllum atriðum eins og um útgjöld sem formaður og stjórn geti leyft sér að stofna til.

Á heimasíðu D sé að finna áréttingu og útskýringu á því hvað felist í aðkeyptri gerð ársreiknings og þjónustusamningi fyrir húsfélag. Eftir atvikum sé fjöleignarhús deildarskipt vegna séreigna sem hafi eigin kennitölu samanber að húshlutar nr. 10, 12 og 14 hafi eigin kennitölur. Eigendum vegna eigna sinna í viðkomandi stigahúsi sé rétt og skylt að vera viðskiptamaður hjá samþykktri húsfélagsþjónustu sem eigandi séreignar í húsfélagsdeild í sameiginlegu húsfélagi. Þessi aðild feli í sér greiðsluskyldu viðskiptamanns í sameiginlegan hússjóðs vegna sameiginlegra áætlaðra útgjalda vegna reksturs og framkvæmda sem borin hafi verið undir aðildarfélaga samanber lög um fjöleignarhús.

Bókhaldsfærslur viðskiptamannabókhalds D ehf. séu ekki í samræmi við það sem halda hafi mátt, sbr. upplýsingar á heimasíðu þeirra. Eignir eigi að standa skil á hús og framkvæmdagjöldum til húsfélagsins samkvæmt álögðum hús og framkvæmdagjöldum. Eignirnar, það er viðskiptamenn eigi ekki að geta lagt inn í hússjóð í sameign allra með millifærslum, söluhagnað af seldri séreign, eða tekið út fyrir endurnýjun gólfteppa eins og húsfélagsdeild nr. 14 hafi gert. Fyrirtækið og stjórn gagnaðila séu að fara langt út fyrir sitt hlutverk og lagalegar heimildir með því að samþykkja slíkt.

Eins og komið hafi verið inn á séu húsfélagsdeildirnar með eigin kennitölu og þar geti eigendur tekið ákvarðanir um málefni sem varði stigaganginn enda beri þeir einir kostnaðinn. Kosið sín á milli um innri málefni og um leiðir til fjármögnunar fyrirhugaðra framkvæmda. Þessi leið sem húshluti nr. 14 hafi farið með samþykki stjórnar gagnaðila, þ.e. að fá lán hjá gagnaðila fyrir greiðslu reikninga samræmist ekki tilgangi húsfélags, sem sé deildarskipt.

Það sé langur vegur frá því að D hafi verið að færa vel skiljanlegt bókhald, með tilliti til endurskoðunar og eftirlits þegar reynt hafi sé að glöggva sig á uppgjöri fyrir hverja eign, skipting kostnaðar, afkoma ársins og stöðu eiginfjárs eigna. Allt sé þetta ógagnsætt þegar engin grein sé gerð fyrir því að í einhvers nafni hafi verið lagðar inn sölutekjur og öðrum stað veitt lán og engar kröfur. Krafan sé sú að séreignarkostnaði húsfélagsdeilda verði haldið utan við rekstur sameiginlegs hússjóðs.

Eigendur í húshluta nr. 14 hafi samþykkt að selja hluta af gangi fyrir framan salerni í kjallara hússins til F ehf., sem hafi verið þáverandi eigandi aðliggjandi kjallaraíbúðar. Fram hafi komið hjá formanni gagnaðila að eigandi félagsins hefði látið gera eignaskiptayfirlýsingu vegna sölunnar. Við það hafi átt að fara eftir 16. gr. a í lögum um fjöleignarhús um greiðslu kostnaðar vegna eignaskiptayfirlýsingar, þannig að sá sem biðji um verkið greiði kostnaðinn. Ekkert hafi getað hreyft við því enda hefði viðkomandi verktaki við gerð eignaskiptayfirlýsinga átt að kynna sér alla staðhætti á staðnum og/eða bera hallann af því að hafa leitað upplýsinga á röngum stað um fjölda hitavatnsmæla eða hvað það hafi nú verið. Ávinningurinn af viðkomandi sölu hafi verið greiddur til húshluta nr. 14. Þeirra sem seljanda og F ehf. sem kaupanda beri að standa undir þeim kostnaði sem að lögum samkvæmt verði til vegna tilfærslna á eignarhlutum, sín á milli. Ný eða breytt eignaskiptayfirlýsing hafi ekki verið birt í E D og því ekki vitað hvort henni hafi verið þinglýst.

Í hreyfingu húsfélagsins vegna ársins 2021 komi fram að kostnaður vegna lagnaframkvæmda, hafi verið gjaldfærður á húsfélagsdeildir nr. 10 og 14 án þess að fyrir hafi legið samþykktir viðkomandi deilda. Í fleiri en einum tölvupósti hafi verið farið fram á sjálfsagða leiðréttingu á þessu þannig að þessi kostnaður yrði færður á sameign allra en því hafi ekki verið svarað. Í sundurliðun rekstrarreiknings, Ársreiknings 2021, hafi komið fram: „Viðhald pípulagnir 284.121“ og í engu getið að um hafi verið að ræða kostnað vegna húsfélagsdeilda nr. 10 og 14. Ársreikningurinn hafi verið samþykktur eins og hann hafi verið lagður fyrir.

Forsaga reikningsins vegna framangreinds kostnaðar sé sú að vegna leka í sameiginlegum lögnum með tilheyrandi tjóni á parketi og innréttingum í stúdíóíbúð í kjallara í eigu húshluta nr. 10 að þá hafi verið tilmæli og viðvörun frá tryggingarfélagi um að gagnaðili ætti að skipta út bilanagjörnum og lekum lögnum því þeir tækju ekki þátt í því að bæta tjón ofan á tjón eins og verið hafði vegna lagna sem tryggingarfélagið hafi talið, eða kæmi til með að telja ónýtar í kjallara hússins.

Í greinargerð gagnaðila segir að fyrir liggi að hann sé deildarskipt heildarhúsfélag sem byggi á 76. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994. Sameiginleg innri mál stigaganganna (matshluta) séu í höndum viðkomandi eigenda og starfi húsfélagsdeildir innan gagnaðila. Þetta rekstrarfyrirkomulag hafi verið við lýði í fjölmörg ár. Í tengslum við ársreikning sé gert rekstraruppgjör á hvern matshluta og hverja eign og innan hverrar húsfélagadeildar þar sem kostnaði, innheimtum húsgjöldum og eigin fé sé skipt niður á deildir og eignir. Á aðalfundi sé ávallt lagður fram ársreikningur ásamt rekstraruppgjöri á matshluta og hverja eign. Því til stuðnings að um sé að ræða eitt hús með sameignum sumra sem húsfélagsdeildum sé eignaskiptayfirlýsing hússins frá desember 2022.

Rekstrarfyrirkomulag deildaskipts heildarfélags grundvallist á því að rekstrarkostnaður og framkvæmdir séu greiddar af heildarhúsfélagi en sé deildarmerkt þeirri húsfélagsdeild sem þær framkvæmdir snúi að. Stjórnin hafi heimild til að fara með fjármál gagnaðila og gæta að því að kostnaði sé haldið innan húsfélagsdeilda eftir því sem við eigi. Það sem um ræði í þessu einstaka tilfelli sé framkvæmdakostnaður húsfélagsdeildar nr. 14. Fyrirliggjandi uppgjör sýni að kostnaðurinn tilheyri viðkomandi deild. Í uppgjörinu megi einnig sjá að eigið fé deildarinnar sé 9.979.089 kr. í upphafi árs 2022 en eigið fé í húshlutum nr. 10 og 12 séu um 7.500.000 kr. Því sé ljóst að í upphafi árs 2022 hafi eigið fé í húshluta nr. 14 verið hærra en annarra deilda og að sú deild hafi nýtt sitt eigið fé til framkvæmda innan síns stigagangs/húsfélagsdeildar. Þetta sé eðlilegt og í samræmi við 76. gr. laga um fjöleignarhús varðandi húsfélagsdeildir. 

Þessar framkvæmdir innan stigagangsins í húshluta nr. 14 séu sérstaklega tilgreindar í ársreikningi og uppgjöri og fyrir hafi legið að eigið fé húsfélagsdeildar nr. 14 hafi verið hærra en annarra deilda í upphafi árs þannig að það sé ekkert óeðlilegt við þessa afgreiðslu á ársreikningi og uppgjöri.

Vegna kröfu í lið III sé væntanlega verið að tala um sölu sem hafi átt sér stað árið 2020 þegar húsfélagsdeild nr. 14 hafi selt hluta af sameign. Þess hafi þá sérstaklega verið getið í ársreikningi og í rekstraruppgjöri árið 2020. Þessar fjárhæðir tilheyri húsfélagsdeild nr. 14 og hafi færst þar inn sem eigið fé. Það sé ekkert athugavert við að allar fjármálalegar aðgerðir fari í gegnum gagnaðila enda sé haldið utan um réttindi, skyldur og fjármuni þess og húsfélagsdeildanna í sérstöku uppgjöri.

Eignaskiptayfirlýsing hússins sé fyrir húsið í heild. Með nýrri eignaskiptayfirlýsingu hafi eldri yfirlýsing jafnframt verið uppfærð og því ekkert óeðlilegt við það að gagnaðili hafi greitt fyrir endurnýjun hennar.

Það sé á ábyrgð stjórnar að bregðast við þegar kalla þurfi til aðila til nauðsynlegra viðgerða, meðal annars vegna leka eða pípulagnaviðgerða eins og í þessu tilfelli. Þessi tiltekni reikningur hafi verið vegna vinnu inni í íbúð í eigu húshluta nr. 10 og í fyrirliggjandi upplýsingum hafi þetta talist vera kostnaður húshluta nr. 10 enda íbúð í eigu húsfélagsdeildarinnar. Þess vegna sé þessi kostnaður færður með þessum hætti. Það hafi eflaust mátt færa þetta sem kostnað vegna eigin eigna en það komi í raun út á það sama. Því hafi stjórnin haft heimild til að kalla þennan aðila til viðgerða.

Í athugasemdum álitsbeiðanda segir að síðasta breyting á eignaskiptayfirlýsingu hússins sé samkvæmt E D frá árinu 2006. Því tengdu hafi einn heitavatnsmælir fyrir hvert stigahús sem hafi svo breyst árið 2022 þegar þeim hafi öllum verið skipt út, sbr. lagnaframkvæmdir fyrrihluta árs 2022, en nú sé aðeins einn mælir fyrir hvert hús. Um þessar breytingar hafi aldrei komið nein tilkynning eða að athugasemdir hafi verið gerðar, sbr. síðasta aðalfund þegar rýnt hafi verið í vatnsnotkun. Í upphaflegri eignaskiptayfirlýsingu séu taldir þrír mælar, einn fyrir hvert stigahús.

Taka eigi allar breytingar fyrir á húsfundi en fyrsta skrefið sé að vita hvað hlutirnir kosti og hvaða hagsmuna þurfi að gæta. Ekki að gera breytingar breytinganna vegna.

Í athugasemdum gagnaðila segir að varðandi fyrirkomulag heitavatnsmæla þá komi fram í eignaskiptayfirlýsingu frá 2001 að hitakerfið sé sameiginlegt öllum húshlutum. Þó komi fram að það séu þrír heitavatnsmælar en sameiginleg útgjöld allra. Í nýju eignaskiptayfirlýsingunni frá desember 2022 sé tekið fram að um þrjá heitavatnsmæla sé að ræða, einn fyrir hvern stigagang og kostnaður skiptist samkvæmt hlutfallstölum.

Hvað varðar lagnir í fjöleignarhúsum þá séu lögin skýr um að jafnan séu líkur á að þær séu í sameign allra, sbr. 7. tölul. 8. gr. laganna.

III. Forsendur

Í 1. mgr. 76. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994, segir að þegar húsfélag skiptist í einingar, t.d. stigahús, ráði viðkomandi eigendur einir sameiginlegum innri málefnum, sbr. 2. mgr. 7. gr. og 3. mgr. 39. gr., enda beri þeir þá einir kostnaðinn, sbr. 44. gr. Í 2. mgr. sömu greinar segir að þegar þannig hátti skuli eigendur ráða sameiginlegum málum innan vébanda húsfélagsdeildar sem geti hvort heldur verið sjálfstæð að meira eða minna leyti eða starfað innan heildarhúsfélagsins.

Innan gagnaðila starfa húsfélagsdeildir fyrir hvern húshluta og er haldið sameiginlega utan um bókhald fyrir húsfélagið og húsfélagsdeildirnar en húsgjöld eru innheimt í einn sameiginlegan sjóð sem er sundurliðaður niður á hvern húshluta og síðan hvern eignarhluta. Fyrirkomulag þetta á sér stoð í framangreindu ákvæði 2. mgr. 76. gr. Gögn málsins sýna ekki annað en að kostnaður vegna endurnýjunar á gólfefnum, málunar og uppsetningar dyrasímakerfis í húshluta nr. 14 hafi verið greiddur með fjármunum sem tilheyra þeim húshluta, þ.e. kostnaðurinn var greiddur úr hússjóði gagnaðila en merktur húsfélagsdeild nr. 14, þannig var ekki um að ræða lán úr hússjóðnum til þess húshluta líkt og álitsbeiðandi byggir á. Nefndin telur því að ekki hafi þurft að taka ákvörðun um greiðsluna á húsfundi eigenda allra enda eingöngu um að ræða málefni húsfélagsdeildar nr. 14. Fellst nefndin því ekki á kröfu álitsbeiðanda í lið I.

Í 1. mgr. 72. gr. laga um fjöleignarhús segir að stjórn skuli sjá um að bókhald húsfélags sé fært og haldið á réttan og fullnægjandi hátt. Í 2. mgr. segir að á tíðkanlegan hátt skuli færðir glöggir efnahags- og rekstrarreikningar.

Vegna kröfu álitsbeiðanda í liðum II og III þá er það á höndum stjórnar húsfélags að sjá um að bókhald húsfélags sé fært og að efnahags- og rekstrarreikningar séu glögglega færðir. Engar nánari lýsingar eru gefnar á því í lögum um fjöleignarhús hvernig uppstillingu reikninganna skuli nákvæmlega háttað. Þannig telur nefndin að þrátt fyrir að álitsbeiðandi telji að öðruvísi hefði átt að fara að við færslur í reikninganna þá er það á höndum stjórnar húsfélagsins eða eftir atvikum þeim sem hefur verið falið að annast um málefni húsfélagsins að þessu leyti að meta hvernig þeim er stillt upp. Þá er eins og að framan greinir ekkert sem kemur í veg fyrir að hússjóður sé deildarskiptur og þannig var ekki óheimilt að færa tekjur vegna sölu á hluta sameignar í húshluta 14 í hússjóðinn en gögn málsins sýna að ársreikningur gerir grein fyrir þessari færslu. Telur nefndin því ekki tilefni til að fallast á kröfur álitsbeiðanda í liðum II og III.

Kemur þá til úrlausnar krafa álitsbeiðanda í lið IV. Í 5. mgr. 16. gr. laga um fjöleignarhús segir að séu gerðar breytingar á fjöleignarhúsi eða innbyrðis eignatilfærslur sem breyti eða raski eignaskiptayfirlýsingu og eignarhlutföllum skuli eigendur án ástæðulauss dráttar gera nýja eignaskiptayfirlýsingu og láta þinglýsa henni. Þá segir í 1. mgr. 18. gr. að allir eigendur skuli eiga þess kost að vera með í ráðum um breytingar á þinglýstri eignaskiptayfirlýsingu og hlutfallstölum. Sé samþykki allra eigenda, sem hagsmuna eigi að gæta, áskilið hafi breytingarnar í för með sér eignayfirfærslu eða kvaðir á eignarhluta eins og um geti í 2. mgr. 16. gr. Skuli þeir þá allir standa að slíkum breytingum og undirrita skriflega eða rafrænt þau skjöl sem þurfi. Gerð var ný eignaskiptayfirlýsing fyrir húsið, sem var innfærð til þinglýsingar 6. desember 2022, vegna sölu á hluta af sameign sumra í kjallara í húshluta nr. 14 til þáverandi eiganda íbúðar í kjallaranum. Deilt er um hvort gagnaðila beri að greiða kostnað vegna nýju eignaskiptayfirlýsingarinnar. Kærunefnd telur að kostnaður við gerð nýrrar eignaskiptayfirlýsingar sé sameiginlegur enda hagsmunir allra eigenda að hlutfallstölur séu réttar og endurspegli rétta skiptingu hússins. Þá hefur það áhrif á hlutfallstölur allra þegar sameign sumra er seld eiganda. Þegar af þeirri ástæðu er kröfu álitsbeiðanda í lið IV hafnað.

Samkvæmt 2. mgr. 70. gr. laga um fjöleignarhús getur stjórn húsfélags látið framkvæma á eigin spýtur minni háttar viðhald og viðgerðir og bráðnauðsynlegar og brýnar ráðstafanir sem ekki þola bið.

Álitsbeiðandi telur að stjórn gagnaðila hafi verið óheimilt að samþykkja greiðslu vegna sameiginlegra lagnaframkvæmda í kjallara árið 2021 og gjaldfæra sem kostnað hjá húshluta nr. 10 og skuldfæra á viðkomandi eignir án þeirra vitundar og samþykkis, sbr. krafa hans í lið V. Um er að ræða reikning verktaka að fjárhæð 264.281 kr. Þörf var á viðgerðum í séreign í húshluta nr. 10 vegna leka frá sameiginlegum lögnum. Kærunefnd telur gögn málsins ekki sýna annað en að um hafi verið að ræða brýna ráðstöfun sem ekki hafi þolað bið og/eða minni háttar viðhald, sbr. 2. mgr. 70. gr., sem rúmast innan heimildar gagnaðila að taka ákvörðun um. Þá er aftur vísað til þess að það er hlutverk stjórnar að ákvarða uppstillingu á reikningum og uppgjöri húsfélagsins í samræmi við það sem tíðkanlegt þykir. Aftur á móti ber að líta til þess að samkvæmt 7. tölul. 8. gr. laga um fjöleignarhús eru allar lagnir, svo sem fyrir heitt vatn, kalt vatn, skolp og fleira, sem þjóna sameiginlegum þörfum og þörfum heildarinnar, í sameign allra án tillits til þess hvar þær liggja í húsinu eða á lóð þess. Í ákvæðinu er tekið fram að jafnan séu líkur á því að lagnir í fjöleignarhúsi eða á lóð þess séu í sameign allra. Ekkert í gögnum málsins gefur tilefni til að ætla að þær lagnir sem þörfnuðust viðgerðar séu í sameign sumra. Verður því að telja að um sé að ræða kostnað sem sé sameiginlegur öllum eigendum. Er því fallist á kröfu álitsbeiðanda á þann hátt sem í niðurstöðukafla greinir.

Álit nefndarinnar hindrar ekki aðila í að leggja ágreining sinn fyrir dómstóla með venjulegum hætti, sbr. 6. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús.

IV. Niðurstaða

Viðurkennt er að gagnaðila hafi borið að gjaldfæra kostnað vegna sameiginlegra lagnaframkvæmda í kjallara árið 2021 sem sameiginlegan kostnað allra.

Öðrum kröfum álitsbeiðanda er hafnað.

Reykjavík, 17. október 2023

Auður Björg Jónsdóttir

Víðir Smári Petersen                                     Eyþór Rafn Þórhallsson