Mál nr. 149/2020-Úrskurður

KÆRUNEFND HÚSAMÁLA

ÚRSKURÐUR

uppkveðinn 6. maí 2021

í máli nr. 149/2020

A

gegn

B

Kærunefndina skipa í þessu máli Auður Björg Jónsdóttir lögmaður, Valtýr Sigurðsson lögmaður og Eyþór Rafn Þórhallsson verkfræðingur. 

Aðilar málsins eru:

Sóknaraðili: A.

Varnaraðili: B.

Krafa sóknaraðila er að viðurkennt verði að varnaraðila beri að endurgreiða honum tryggingarfé að fjárhæð 400.000 kr. að frádreginni leigu vegna tímabilsins 1.-13. desember 2020.

Varnaraðili krefst þess að kröfu sóknaraðila verði hafnað.

Með kæru, dags. 22. desember 2020, beindi sóknaraðili til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við varnaraðila. Með bréfi kærunefndar, dags. 23. desember 2020, var óskað eftir því að sóknaraðili skilaði inn kæru á íslensku og barst hún 29. desember 2020. Með bréfi kærunefndar, dags. 18. janúar 2021, var varnaraðila gefinn kostur á að tjá sig um efni kærunnar. Þar sem greinargerð barst ekki frá varnaraðila var beiðni þar um ítrekuð með bréfi kærunefndar, dags. 22. mars 2021. Með bréfi, mótteknu 29. mars 2021, barst greinargerð varnaraðila ásamt fylgiskjölum. Kærunefnd sendi sóknaraðila greinargerð og gögn varnaraðila með bréfi, dags. 30. mars 2021, til upplýsingar og var sóknaraðila veittur frestur til að koma að athugasemdum. Athugasemdir bárust ekki.

I. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Aðilar gerðu tímabundinn leigusamning frá 1. mars 2020 til 28. febrúar 2021 um leigu sóknaraðila á íbúð varnaraðila að C. Ágreiningur er um endurgreiðslu tryggingarfjár.

II. Sjónarmið sóknaraðila

Sóknaraðili segir að 1. desember 2020 hafi hann sent varnaraðila skilaboð varðandi það hvort hann gæti notað tryggingarféð til að greiða leigu þar sem þrír mánuðir væru eftir af leigusamningi. Eins og aðilar höfðu rætt um símleiðis hafi varnaraðili í raun ekki viljað skila tryggingarfénu.

Sóknaraðili hafi greitt leigu til 1. desember 2020. Þann 13. desember 2020 hafi varnaraðili brotið upp hurðina þegar sóknaraðili hafi ekki verið heima og skipt um lás. Sóknaraðili hafi þá ekki haft aðgang að húsnæðinu og hafi þurft að gista í bílnum. Næsta dag hafi sóknaraðili samið við varnaraðila um að hann fengi að ná í hlutina sína. Varnaraðili hafi þá opnað hurðina og sóknaraðili og félagi hans tekið þá saman á tíu mínútum og farið.

Varnaraðili hafi þannig rekið sóknaraðila einhliða út þar sem hann hafi brotist inn í íbúðina, skipt um lás og neitað að skila tryggingarfénu. Þar sem sóknaraðili hafi ekki lengur búið þarna eigi varnaraðili ekki rétt á því að krefja hann um leigu og beri að skila tryggingunni.

III. Sjónarmið varnaraðila

Varnaraðili segir að sóknaraðili hafi upplýst að hann hefði flutt úr íbúðinni 1. nóvember 2020 og óskað eftir að tryggingarféð færi upp í síðustu þrjá mánuði leigutímans. Eftir erfið samskipti við sóknaraðila hafi varnaraðili þurft að fá lásasmið til þess að komast í íbúðina. Varnaraðili hafi útskýrt fyrir sóknaraðila að hann fengi tryggingarféð að undanskildum 5% vöxtum á ári í þrjú ár. Lokauppgjörið yrði miðað við hversu fljótt varnaraðili kæmi íbúðinni aftur í leigu. Sóknaraðili hafi hvorki mætt til að hitta fasteignasala né svarað síma. Að lokum hafi varnaraðili þurft lásasmið og keypt þrif á íbúðinni. Íbúðin sé enn laus.

IV. Niðurstaða

Til tryggingar á réttum efndum á leigusamningi aðila lagði sóknaraðili fram tryggingarfé að fjárhæð 400.000 kr.        

Í 4. tölul. 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, segir að leigusali megi ekki ráðstafa tryggingarfé eða taka af því án samþykkis leigjanda nema fyrir liggi endanleg niðurstaða um bótaskyldu leigjanda. Þó sé leigusala jafnan heimilt að ráðstafa tryggingarfénu til greiðslu á vangoldinni leigu, bæði á leigutímanum og við lok hans.

Í 4. mgr. 40. gr. húsaleigulaga segir að leigusali skuli svo fljótt sem verða megi og eigi síðar en innan fjögurra vikna frá skilum leiguhúsnæðis gera leigjanda skriflega grein fyrir því hvort hann geri kröfu í tryggingarfé samkvæmt 4. tölul. 1. mgr. eða hafi uppi áskilnað um það, sbr. einnig 1. mgr. 64. gr. Hafi leigusali ekki gert kröfu samkvæmt 1. málsl. skuli hann skila leigjanda tryggingarfénu ásamt vöxtum án ástæðulauss dráttar og skal hann greiða leigjanda dráttarvexti samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga um vexti og verðtryggingu frá þeim degi er fjórar vikur eru liðnar frá skilum leiguhúsnæðis til þess dags er hann skilar tryggingarfénu. Ákvæði 5. mgr. kveður á um að geri leigusali kröfu í tryggingarféð innan fjögurra vikna frá skilum leiguhúsnæðisins samkvæmt 4. mgr. skuli leigjandi tilkynna leigusala skriflega hvort hann hafni eða fallist á kröfuna innan fjögurra vikna frá móttöku kröfunnar. Jafnframt segir að hafni leigjandi kröfu leigusala beri honum að vísa ágreiningi um bótaskyldu leigjanda til kærunefndar húsamála eða höfða mál um bótaskyldu hans innan fjögurra vikna frá þeim degi er leigjandi hafnaði kröfunni, ella skuli hann skila leigjanda tryggingarfénu ásamt vöxtum án ástæðulauss dráttar.

Með skilaboðum sóknaraðila 1. desember 2020 upplýsti hann varnaraðila um að hann gæti ekki greitt leigu og óskaði þess að tryggingarfé yrði nýtt í leigu fyrir síðustu þrjá mánuði leigusamningsins. Með skilaboðum varnaraðila 9. desember 2020 sagði hann að þar sem þetta væri staðan þyrfti hann að fá lyklana. Með öðrum skilaboðum 13. desember 2020 upplýsti varnaraðili að þar sem sóknaraðili hefði flutt út og þar sem ekki hefði tekist að ná í hann símleiðis þyrfti að „brjótast inn í húsið á kostnað hans“. Sóknaraðili svaraði skilaboðunum og spurði hvort varnaraðili ætlaði að endurgreiða tryggingarféð fyrst hann krefjist þess að hann yfirgefi hið leigða. Einnig sagði hann að fram hefði komið að varnaraðili vildi ekki endurgreiða tryggingarfé og því gæti hann notað það upp í þrjá síðustu mánuði leigutímans. Varnaraðili sagði þá að sóknaraðili hefði upplýst að hann hefði flutt út 1. desember og hvorki svarað síma né skilað lyklum og þess vegna hefði lásasmiður verið fenginn til að skipta um lás en þegar inn hafi verið komið hafi litið út fyrir að sóknaraðili hefði ekki verið fluttur út sem hafi gefið til kynna að hann ætlaði að halda áfram að leigja íbúðina. Sóknaraðili svaraði og sagði að hann myndi afhenda lyklana síðar um daginn. Varnaraðili sagði þá að skipt hefði verið um lás og að hann hefði því lykla að íbúðinni. Einnig sagði hann að sóknaraðili gæti sótt dótið sitt og þrifið íbúðina næsta dag.

Kærunefnd fær ráðið af framangreindum samskiptum að varnaraðili hafi skilið skilaboð sóknaraðila 1. desember 2020 þannig að hann hygðist flytja út samdægurs en að það hafi þó verið ætlun sóknaraðila að búa í íbúðinni til loka leigutímans en að leigan yrði greidd með tryggingarfénu. Þar sem varnaraðili náði ekki sambandi við sóknaraðila og taldi hann fluttan út lét hann skipta um lás á íbúðinni 13. desember 2020, en þegar inn var komið var ljóst að sóknaraðili bjó þar enn. Þrátt fyrir það svipti varnaraðili sóknaraðila umráðum hins leigða án þess að lagaskilyrði væru til þess. Með athæfi sínu braut varnaraðili gegn sóknaraðila og rifti samningi aðila með ólögmætum hætti 13. desember 2020. Ber sóknaraðila ekki að greiða leigu eftir það. Þegar af þeirri ástæðu verður að fallast á kröfu sóknaraðila um að varnaraðili endurgreiði honum tryggingarfé ásamt vöxtum.

Ekki er ágreiningur um að varnaraðila sé heimilt að halda eftir af tryggingarfénu vegna leigu vegna tímabilsins 1.-13. desember 2020. Leigan var 130.000 kr. á mánuði og er varnaraðila því heimilt að halda eftir 54.522 kr. Varnaraðila ber því að endurgreiða eftirstöðvar tryggingarfjárins að fjárhæð 345.478 kr. ásamt vöxtum, sbr. 4. tölul. 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga, frá þeim degi sem tryggingarféð var lagt fram en með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga um vexti og verðtryggingu, nr. 38/2001, frá þeim degi er fjórar vikur voru liðnar frá skilum leiguhúsnæðis til þess dags er hann skilar tryggingarfénu, sbr. 4. mgr. 40. gr. húsaleigulaga. Þar sem sóknaraðili var ekki með umráð íbúðarinnar frá 13. desember 2020 reiknast dráttarvextir frá 11. janúar 2021.

Ákvæði 5. mgr. 85. gr. húsaleigulaga, sbr. lög nr. 63/2016, kveður á um að úrskurðir kærunefndar húsamála séu bindandi gagnvart málsaðilum og sæti ekki kæru til æðra stjórnvalds. Málsaðilum sé heimilt að bera úrskurði nefndarinnar undir dómstóla innan átta vikna frá því að úrskurður var kveðinn upp og frestast þá réttaráhrif hans uns dómur fellur. Samkvæmt 7. mgr. 85. gr. laganna eru úrskurðir kærunefndar aðfararhæfir án undangengins dóms.

ÚRSKURÐARORÐ:

Varnaraðila ber að endurgreiða sóknaraðila tryggingarfé að fjárhæð 345.478 kr. ásamt vöxtum samkvæmt 4. tölul. 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, frá þeim degi sem tryggingarféð var lagt fram til 11. janúar 2021 en með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga um vexti og verðtryggingu, nr. 38/2001, frá þeim degi til greiðsludags.

Reykjavík, 6. maí 2021

Auður Björg Jónsdóttir

Valtýr Sigurðsson                                          Eyþór Rafn Þórhallsson