Nr. 128/2018 - Álit

ÁLIT

KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA

í máli nr. 128/2018

Kostnaðarþátttaka: Svalagólf. Leki.

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með bréfi, dags. 5. desember 2018, beindi A, hér eftir nefndur álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við B, hér eftir nefnd gagnaðili.

Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994.

Auk álitsbeiðni voru greinargerð gagnaðila, móttekin 10. desember 2018, og athugasemdir álitsbeiðanda, mótteknar 17. desember 2018, lagðar fyrir nefndina.

Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 11. mars 2019.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Um er að ræða fjöleignarhúsið C, alls þrjá eignarhluta. Álitsbeiðandi er eigandi íbúðar á jarðhæð en gagnaðili er eigandi íbúðar á 3. hæð hússins. Ágreiningur er um kostnaðarþátttöku vegna viðgerða á svalagólfi á 3. hæð hússins.

Kröfur álitsbeiðanda eru:

Að viðurkennt verði að svalir á 3. hæð hússins séu séreign gagnaðila.

Til vara krefst álitsbeiðandi þess að viðurkennt verði að kostnaður vegna viðgerða á svalagólfi á 3. hæð hússins sé sérkostnaður gagnaðila.

Í álitsbeiðni kemur fram að eigendur íbúða á 2. og 3. hæð hafi greitt allan kostnað við byggingu svala á húsið á árunum 2005-2006. Á suðvesturhlið hússins sé efsta hæð inndregin miðað við hæðirnar fyrir neðan. Á 3. hæð hafi svalagólf að hluta til verið byggt ofan á þak 2. hæðar. Síðastliðinn vetur hafi komið upp leki í lofti svefnherbergis á 2. hæð í gegnum svalagólfið. Gagnaðili hafi ekki séð neitt hjá sér sem gæti útskýrt lekann fyrr en smiður sem hún þekki hafi komið og metið skaðann og tekið að sér viðgerð. Lekinn hafi haft áhrif á íbúð 2. hæðar en hugsanlega sé burðarbiti á milli 2. og 3. hæðar einnig skemmdur. Eigendur hafi fengið eftirfarandi upplýsingar um framkvæmdirnar með tölvupósti í október 2018 með tilvitnun í orð smiðsins:

-Taka niður handrið af svölum og byggja skýli yfir svalir úr 2"x4" og byggingarplasti.

-Taka gluggalista og veggjaklæðningu af svalarveggjum.

-Fjarlægja dúk af svölum og aðra klæðningu.

-Leigja stillans, koma honum á svæðið og setja saman.

-Versla efni í svalagólf. Byggja upp svalagólf með halla frá útvegg. Setja upp gólfbita, klæða gólf með krossvið og -vatnsheldum dúk. Mæla út fyrir aluzink blikkplötum (flatar plötur) sem ganga upp undir veggklæðningu og niður fyrir svalarbrúnina. Með plötunum þarf að kitta með límkitti og hnoða samskeyti. Einnig þarf að útbúa blikkvinkla við útgang á svalir. Eftir frágang á svalagólfi þarf að taka niður skýli, setja upp handrið og veggklæðningu. Smíða þarf nýja gluggalista og setja í kringum glugga.

-Taka þarf klæðningu úr lofti og skipta út af hluta á íbúðinni undir svölunum.

-Efni þarf að versla inn eftir þörfum og öllu rusli komið í endurvinnslu. Mögulega þarf að skipta um einangrun í lofti í kringum lekann.

Með hliðsjón af þessum upplýsingum hafi þótt ljóst að framkvæmdirnar hafi snúist að mestu um viðgerð á svalagólfi sem séu séreign samkvæmt lögum. Framkvæmdirnar hafi þegar verið byrjaðar þegar upplýsingarnar bárust.

Gagnaðili telji að deila skuli heildarkostnaði vegna viðgerða á alla eigendur samkvæmt viðurkenndum skráningartölum í eignaskiptayfirlýsingu sem hafi verið þinglýst árið 2004 fyrir byggingu svalanna. Hún hafi fengið mág sinn, sem sé verkfræðingur, til að skrifa greinargerð um málið. Ágreiningur snúist um túlkun á lögum, skyldu til greiðslu kostnaðar, dreifingu hans og útreikning. Færa megi rök fyrir því að svalirnar séu séreign samkvæmt lögum um fjöleignarhús, þrátt fyrir skort á þinglýstri eignaskiptayfirlýsingu og þinglýsingu skráningartalna eftir byggingu svalanna. Verði svalirnar taldar vera sameign telji álitsbeiðandi að kostnaður við að taka upp svalagólf 3. hæðar og endurbyggja það falli undir viðhaldsskyldu séreignarhluta svalanna. Það verði því að draga þann kostnað frá áður en kostnaði vegna viðgerðar á þaki og ef til vill burðarbita verði deilt á alla eigendur.

Eigendur íbúða á 3. hæð og jarðhæð árin 2004-2006 hafi staðfest að enginn kostnaður hafi fallið á eigendur jarðhæðar við byggingu svalanna en þau hafi þó samþykkt framkvæmdirnar. Þannig eigi ákvæði 9. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994, við og styðji að svalirnar séu séreign.

Þótt ekki sé til þinglýst eignaskiptayfirlýsing eftir byggingu svalanna bendi skráningartöflur, sem hafi verið samþykktar á sama tíma og samþykkt svala 22. nóvember 2005, til þess að þær séu skráðar sem séreign, enda hvorki merkt X (sameign allra) eða Y (sameign sumra) við svalirnar í dálki 4 (D4 eignarhald) heldur með númeri viðkomandi eigna. Sé raunin sú að einungis sé hægt að fella svalirnar undir séreign á þessum grundvelli, sé þinglýsing til staðar á plagginu, væri gott að fá álit þar um.

Verði svalirnar ekki taldar vera séreign verði að líta til 8. tölul. 5. gr. laga um fjöleignarhús. Í nóvember 2018 hafi eigendum borist minnisblað eftir að framkvæmdir hafi verið byrjaðar frá verkfræðingi á vegum gagnaðila með ítarlegum upplýsingum. Þar hafi verið gerðar eftirfarandi athugasemdið varðandi svalagólfið:

-vöntun á réttum halla svalagólfs,

-hvernig svalagólfið var byggt og að ekki hafi verið gerðar réttar varnir til þess að koma í veg fyrir leka á svalagólfinu

-efnivið sem notaður var í byggingu svalagólfs

-frágang á lagningu svalagólfs

Þetta renni enn fremur stoðum undir það að orsök lekans sé að rekja til svalagólfs, þ.e.a.s. að hann stafi af lélegri gerð/byggingu og viðhaldi á svalagólfi og að kostnaður við að opna, laga og endurgera sjálft svalagólfið falli á eigendur. Þörf sé á áliti um þetta svo og um skyldu álitsbeiðanda til að taka þátt í viðgerð á yfirborði lofts á 2. hæð.

Í greinargerð gagnaðila segir að svalagólfið sé ekki byggt ofan á þaki hússins heldur sé þakið svalagólfið. Með öðrum orðum sé engin leið að gera mun á þakinu yfir þessum hluta hússins og svalagólfinu. Uppbyggingin sé sú sama, þ.e.a.s. burðarbitar úr timbri, plötur og þakdúkur og yfirborð einsleitt frá útvegg að svalahandriði. Lekinn hafi ekki komið upp vegna leka „í gegnum“ svalagólf, heldur hafi hann komið upp á endum svalanna á þremur hliðum.

Þar sem ekkert hafi komið upp á hjá gagnaðila hafi hún ekki kvartað undan neinu. Hins vegar hafi íbúi á 2. hæð orðið var við leka og þess vegna hafi verið nauðsynlegt að rífa svalirnar. Við það hafi komið í ljós að þær væru mikið skemmdar og timbur fúið. Þetta snúist því ekki um svalagólfið heldur burðarvirki þaks/svala og þakdúk. Í raun sé ekki um svalagólf að ræða heldur samfelldan húshluta sem sé bæði þak og svalir. Stærsti hluti flatarins sé burðarvirki og vatnsþéttilag (þakpappinn) sem sé sameign samkvæmt lögum um fjöleignarhús. Þurfi að rífa hluta af séreign vegna vandamála í sameign sé ekki hægt að ætlast til þess að eigandi séreignar sitji uppi með þann skaða. Sökum þessa sé ytra byrði fjöleignarhúsa sameign.

Svalagólf sem slíkt, nefnt gólfflötur í lögum um fjöleignarhús, sem væri hægt að skilgreina sem húshluta sem falli undir 8. tölul. 5. gr. laga um fjöleignarhús, sé ekki til staðar. Þakið/svalagólfið hafi verið einn samfelldur flötur sem klæddur hafi verið með þakdúk beint á berandi timburvirki. Ómögulegt sé að aðgreina hvaða hluti þessa flatar gæti mögulega verið skilgreindur sem þak annars vegar og svalagólfflötur hins vegar. Þess utan hafi upptök lekans ekki verið þar heldur á milli þakdúks og neðri laga svala sem og við samskeyti þaks og útveggjar. Fráleitt sé að ætlast til þess að þetta falli undir viðhaldsskyldu gagnaðila, enda tilheyri allir þessir húshlutar sameign.

Allar skráningartöflur séu byggðar upp með þessum hætti en það valdi þó hvorki því að svalir verði taldar séreign út frá lögum um fjöleignarhús né að kostnaðarþátttaka í viðgerðum taki mið af skráningu frekar en lögum.

Þak og yfirborð svalanna sé órjúfanleg heild, enda yfirborðið bræddur þakpappi. Að kalla það séreign væri því annaðhvort að skilgreina þennan þakhluta sem séreign eða gera þá kröfu um að ákveða hvar þakið endi og svalirnar byrji. Það sé byggingatæknilega ómögulegt, enda bræddur þakpappi í eðli sínu órjúfanleg heild. Undir honum sé burðarvirki þaks/svala sem hafi verið orðið skemmt vegna vatns. Burðarvirki svala sé skýr sameign.

Orsök lekans sé ekki svalagólfið sjálft heldur frágangur enda þakpappans og frágangur á milli þaks og útveggjar. Einnig sé fráleitt að ætla að þetta stafi af lélegu viðhaldi, enda bræddur þakpappi viðhaldsfrítt efni og lekinn ekki uppkominn vegna slits á byggingahlutum. Krafa álitsbeiðanda sé undarleg þar sem það sé svo til ómögulegt að aðgreina þak og svalagólf. Um sé að ræða einsleitan flöt og því rangt að tala um svalagólf sem aðgreinanlegan byggingahluta frá þaki. Það sem rifið hafi verið í burtu hafi verið berandi timburhlutar og þakpappi, sem og flasningar og þess háttar, allt sameignarhlutar. Að ætlast til að kostnaður við þetta falli á einn eiganda sé fráleitt. Einnig sé fráleitt að ætla að kostnaður við viðgerðir vegna lélegs frágangs og rangra tæknilegra lausna hjá verktaka við hina upprunalegu sameiginlegu framkvæmd falli á þann óheppna eiganda sem eigi íbúðina sem liggi að þeim hluta sem hafi valdið tjóninu.

Í athugasemdum álitsbeiðenda segir að það sem leggja beri áherslu á sé að svalir hafi verið byggðar án nokkurrar aðkomu fjárhagslega og þar af leiðandi eftirlitsskyldu eigenda íbúðar álitsbeiðanda árin 2005 og 2006. Svalirnar hafi greinilega ekki verið byggðar samkvæmt stöðlum sem settir hafi verið og þess vegna verði leki við samskeyti húsveggs og svalagólfs og einnig vegna ónógs frágangs til hliðanna. Rannsókn og viðgerðaráætlun hafi ekki verið framkvæmd af eigendum 2. og 3. hæða með tilkynningum í haust til allra eigenda.

Það að leyndur galli svalanna vegna byggingar þeirra komi upp sem leki og skemmi þak mörgum árum seinna hafi vakið löngun til að athuga málið betur, en þakið hefði ekki orðið fyrir þessum skemmdum hefðu svalirnar ekki verið byggðar. Við þær athuganir hafi komið í ljós að í vissum tilfellum geti svalir verið séreign sem undantekning frá venju. Þar að auki hljóti það að teljast til eftirlitsskyldu við kaup og síðar viðkomandi eigenda að svalagólf sem sé séreign samkvæmt lögum, sé átt við yfirborð svalanna, og þétting þess gagnvart húsvegg og neðri lögnum sem sé sameign sé í lagi. Þess vegna telji álitsbeiðandi rétt að verði svalirnar taldar vera sameign að allur viðgerðarkostnaður fari ódeildur til skiptingar á milli allra eigenda hússins, heldur verði eigandi efsta lags svalagólfsins gert að standa að kostnaði varðandi það áður en til deilingar kostnaðar komi við undirliggjandi þak.

III. Forsendur

Deilt er um hvort kostnaður vegna viðgerða á svalagólfi á 3. hæð hússins sé sameiginlegur eða sérkostnaður gagnaðila. Álitsbeiðandi telur að um sé að ræða viðgerð á séreign gagnaðila og því beri henni einni að greiða kostnaðinn.

Samkvæmt 1. mgr. 43. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994, er sameiginlegur kostnaður allur kostnaður, hverju nafni sem hann nefnist, sem snertir sameign fjöleignarhúss, bæði innan og utan, sameiginlega lóð þess og sameiginlegan búnað og lagnir, sem leiðir af löglegum ákvörðunum stjórnar húsfélagsins, almenns fundar þess og þeim ráðstöfunum sem einstakur eigandi hefur heimild til að gera.

Í 8. gr. laga um fjöleignarhús er fjallað um sameign þar sem segir í 4. tölul. að ytra byrði svala og stoð- og burðarvirki þeirra svo og svalahandrið, teljist sameign. Þá kveður ákvæði 8. tölul. 5. gr. sömu laga á um að innra byrði svalaveggja og gólfflötur svala sé séreign viðkomandi íbúðareiganda. Kærunefnd telur, sbr. meðal annars álit kærunefndar fjöleignarhúsamála nr. 80/1996 og 55/1995, að í þessari reglu felist að eiganda íbúðar með svölum beri að annast allt venjulegt viðhald á yfirborði þeirra. Allt annað viðhald fellur hins vegar undir sameign fjöleignarhúss, sbr. 4. tölul. 8. gr. laganna, enda verði viðkomandi viðgerð ekki rakin beint til vanrækslu eiganda á viðhaldsskyldu sinni. Hið sama gildir um svalagólf sem jafnframt er þak.

Óumdeilt er að svalirnar voru byggðar á 3. hæð hússins á árunum 2005-2006 með samþykki þáverandi eigenda og samkvæmt samþykktri teikningu. Svalirnar eru innbyggðar og mynda þannig hluta af þaki hússins. Í gögnum málsins kemur fram að svalagólfið sé einn samfelldur flötur sem sé klæddur með þakdúk beint á berandi timburvirki og að lekinn átti sér stað á milli þakdúksins og neðri laga svalanna. Kærunefnd telur að ekki sé unnt að líta svo á að um sé að ræða gólfflöt svala í skilningi 8. tölul. 5. gr. laga um fjöleignarhús, enda getur þakdúkur ekki verið ysta byrði svalanna heldur þarf eitthvað að vera ofan á honum til hlífðar. Að þessu virtu er það niðurstaða kærunefndar að um sé að ræða viðgerð á sameign hússins og kostnaður því sameiginlegur. Þá telur kærunefnd ekkert benda til þess að lekann megi rekja til vanrækslu gagnaðila á viðhaldsskyldu sinni.

Í 3. mgr. 9. gr. laga um fjöleignarhús segir að hafi eigandi einn kostað ákveðinn búnað, tiltekna framkvæmd eða byggingarþátt þá séu líkur á því að um séreign hans sé að ræða. Álitsbeiðandi gerir kröfu um að viðurkennt verði að svalir séu í séreign viðkomandi íbúða þar sem eigendur 2. og 3. hæðar hafi einir greitt fyrir byggingu þeirra. Ytra byrði svala og stoð og burðarvirki þeirra falli undir sameign samkvæmt 4. tölul. 8. gr. laga um fjöleignarhús. Sú staðreynd að eigendur 2. og 3. hæðar hafi á eigin kostnað byggt svalir sínar getur ekki breytt því.  Kærunefnd getur þannig ekki fallist á að svalir séu í séreign eða að kostnaður vegna viðhalds á ytra byrði þeirra og stoð og burðarverki sé ekki sameiginlegur kostnaður.

Með hliðsjón af framangreindu er kröfu álitsbeiðanda um að viðurkennt verði að svalir á 3. hæð hússins séu séreign gagnaðila hafnað. Þá er varakröfu álitsbeiðanda um að kostnaður vegna viðgerða á svalagólfinu sé sérkostnaður gagnaðila jafnframt hafnað.

IV. Niðurstaða

Kröfum álitsbeiðanda er hafnað.

Reykjavík, 11. mars 2019

Auður Björg Jónsdóttir

Valtýr Sigurðsson                                                      Eyþór Rafn Þórhallsson