Mál nr. 1/2005

ÁLIT

KÆRUNEFNDAR HÚSALEIGUMÁLA

í málinu nr. 1/2005

Atvinnuhúsnæði. Uppsögn. Riftun. Kostnaður við endurbætur.

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með bréfi, dags. 12. janúar 2005, mótteknu næsta dag, beindi A, f.h. einkahlutafélagsins B, hér eftir nefnt álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við einkahlutafélagið C, hér eftir nefnt gagnaðili.

Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 85. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994.

Auk álitsbeiðni voru greinargerð gagnaðila, dags. 1. febrúar 2005, athugasemdir álitsbeiðanda, dags. 14. febrúar 2005, athugasemdir gagnaðila, dags. 22. febrúar 2005, og frekari athugasemdir álitsbeiðanda, dags. 3. mars 2005, lagðar fyrir nefndina. Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 2. maí 2005.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Með leigusamningi, dags. 30. október 2003, tók álitsbeiðandi á leigu húsnæði í eigu gagnaðila til verslunarreksturs. Um er að ræða tímabundinn leigusamning frá 1. nóvember 2003 til 30. september 2007. Í 2. gr. samningsins er ákvæði þar sem segir að leigutaka sé heimilt að segja leigusamningnum upp eftir eitt ár og skuli það gert skriflega og fyrir 1. október 2004.

Kærunefnd telur kröfur álitsbeiðanda vera:

1. Að viðurkennt verði réttmæti uppsagnar álitsbeiðanda á leigusamningi með bréfi 10. ágúst 2004.
2. Að viðurkennt verði að álitsbeiðanda sé ekki skylt að greiða húsaleigu á uppsagnarfresti en til vara að honum sé aðeins skylt að greiða húsaleigu fyrir hluta þess tíma og þá að hámarki leigu fyrir ágúst og september 2004.
3. Að viðurkennt verði að gagnaðila beri að bæta álitsbeiðanda kostnað við breytingar á hinu leigða húsnæði.

Í álitsbeiðni kemur fram að umrætt húsnæði er á fyrstu hæð í húsi sem stendur á horni þar sem mætast X-, Y- og Z-gata. Inngangur niður í kjallara hússins er frá X-götu og inngangur á fyrstu hæðina frá Z-götu um þrjár tröppur og hafi það verið aðalinngangur inn í verslunina. Á gafli hússins, sem snýr að Z-götu, er einnig sameiginlegur inngangur fyrir fyrstu hæð og efri tvær hæðir hússins. Þangað eru átta tröppur og komið inn í sameiginlegt anddyri og þaðan inn í verslunina á fyrstu hæð. Einn annar leigjandi sé að húsinu, þ.e. kjallara og efri hæðum. Leigi sá aðili einnig viðbyggingu hússins og stundi veitingarekstur í hinu leigða húsnæði. Til einföldunar er aðili þessi hér eftir nefndur meðleigjandi. Í sama skyni er notast við „álitsbeiðanda“ og „gagnaðila“ þó að ljóst sé að um er að ræða lögaðila og átt sé við fyrirsvarsmenn aðilanna.

Segir að álitsbeiðandi hafi með samþykki og í samráði við gagnaðila gert umfangsmiklar breytingar á hinu leigða húsnæði áður en verslunin var opnuð. Eftir að verslunin opnaði hafi meðleigjandi hússins farið að leggja bifreið sinni í skoti á milli aðalinngangs verslunarinnar á Y-götu og hárrar girðingar sem umljúki port þar sem m.a. séu geymdar sorptunnur. Um hafi verið að ræða stóra jeppabifreið sem hafi skagað út á gangstétt, lokað beinum aðgangi að tröppum verslunarinnar og byrgt sýn á verslunarglugga. Bifreiðinni hafi alltaf verið lagt skáhallt þétt upp við tröppurnar svo að nægilegt pláss væri til að ganga um dyr inn í portið hægra megin við bílinn. Þá hafi þessi aðili synjað álitsbeiðanda um afnot af sorpílátum hússins á grundvelli þess að þau tilheyrðu hans rekstri eingöngu. Hann hafi einnig haldið því fram að á grundvelli leigusamnings síns tilheyrði „bílastæðið“ honum sem og lóð hússins að öðru leyti.

Álitsbeiðandi hafi kvartað við gagnaðila sem hafi haft „allt aðra sögu að segja“. Hann hafi þó ekki talið nauðsynlegt að aðilar hittust á fundi og ræddu málin heldur sagst myndu leysa þau með viðræðum við meðleigjandann. Ekkert hafi þó breyst. Eftir ítrekaðar kvartanir við gagnaðila hafi komið bréf, stílað á báða leigjendur hússins, þar sem bannað var að nýta lóð hússins undir bifreiðir nema vegna losunar og lestunar. Bréfið hafi engu breytt. Tekið er fram að greinileg aukning hafi verið á umsvifum í versluninni þau skipti sem bifreiðin var ekki á staðnum.

Á góðviðrisdögum sumarið 2004 hafi borð og stólar verið sett fyrir framan sameiginlega innganginn í húsið og þannig heft aðgengi að báðum inngöngum í verslunina.

Þar sem hvorki virðist hafa verið vilji né geta af hendi gagnaðila til að skapa versluninni eðlilegt starfsumhverfi í samræmi við samning hafi álitsbeiðandi talið sig neyddan til að segja upp samningnum samkvæmt ákvæðum hans og færa starfsemina annað. Samningnum hafi verið sagt upp skriflega og miðað við að skila húsnæðinu 1. nóvember 2004. Flutningum hafi hins vegar verið lokið um mánaðamót september/október en ætlunin hafi verið að nýta húsnæðið út leigutímann á meðan verið væri að koma versluninni fyrir á nýjum stað.

Næst hafi það gerst að gagnaðili hafi sent smið á sínum vegum til að nálgast lykla hjá álitsbeiðanda og hafi þeir verið afhentir umyrðalaust. Smiðurinn hafi flutt tæki sín í húsnæðið og tekið til við að skipta þar um alla glugga. Álitsbeiðandi telur að þar sem hann hafi ekki haft aðgang að húsnæðinu á meðan sé ekki hægt að krefja hann um greiðslu húsaleigu fyrir þann tíma, ekki síst með hliðsjón af því að starfsemi hans hafi þegar þarna var komið sögu verið flutt úr húsnæðinu.

Álitsbeiðandi gerir þá kröfu að gagnaðili bæti tjón vegna breytinga á húsnæðinu en segist að svo komnu máli ekki gera kröfu um skaðabætur fyrir rekstrartap. Stefnt hafi verið að langtímaleigu og lagt í kostnaðarsamar breytingar. Kostnaðurinn við breytingarnar sé 1.762.596 krónur og er þess krafist að gagnaðili greiði þann kostnað að frádreginni hæfilegri upphæð vegna notkunar á leigutímanum. Fram kemur að leigan hafi verið lækkuð um helming þann tíma sem áætlað hafi verið að breytingarnar stæðu yfir. Vísað er til 21. gr., 30. gr., 37. gr., 41. gr. og 6. mgr. 60. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994.

Í greinargerð E hdl., f.h. gagnaðila, er þess krafist að öllum kröfum álitsbeiðanda verði hafnað. Fram kemur að við samningsgerð hafi af hálfu álitsbeiðanda verið sett það skilyrði að unnt væri að segja samningnum upp eftir eitt ár vegna þess að verið væri að setja á stofn nýtt fyrirtæki og sjá þyrfti hvort grundvöllur væri fyrir rekstrinum. Á þetta hafi gagnaðili fallist.

Varðandi breytingar á húsnæðinu segir að alþekkt sé að þegar atvinnuhúsnæði er tekið á leigu þurfi leigutaki að leggja í kostnað við að laga það að fyrirhugaðri starfsemi. Samið hafi verið um fyrirkomulag þessa í 4. gr. leigusamningsins. Þar komi fram að álitsbeiðandi skuldbindi sig til tiltekinnar endurnýjunar á húsnæðinu í samráði við gagnaðila en gagnaðili veiti helmingsafslátt af húsaleigu í fjóra mánuði. Samtals hafi lækkun leigunnar numið 310.000 krónum. Umræddar breytingar hafi ekki verið umfangsmiklar og hluti þeirra án samráðs við gagnaðila. Engar innréttingar hafi verið í húsnæðinu við afhendingu þess til gagnaðila.

Tekið er fram að aðalinngangur í hið leigða húsnæði hafi alltaf verið um sameiginlegan inngang frá X-götu/Z-götu. Inngangur frá Y-götu hafi verið settur löngu eftir að húsnæðið var tekið í notkun. Leigutaki á hverjum tíma ráði notkun og aðkomu.

Því er mótmælt að nýting meðleigjandans á umræddu bílastæði hafi hafist þegar verslun álitsbeiðanda opnaði heldur hafi það verið þegar meðleigjandi tók á leigu húsnæði í húsinu. Um sé að ræða steypt plan á einkalóð sem nýtt hafi verið sem bílastæði í áratugi. Það hafi til fjölda ára verið merkt með áberandi hætti sem einkabílastæði fyrirtækis meðleigjandans. Því er mótmælt að aðeins hafi verið lagt jeppabifreið í stæðið, en gagnaðila sé kunnugt um að þar hafi einnig staðið minni bifreiðar, eða að bifreið sem þar hafi verið lagt hafi lokað inngangi að húsnæði álitsbeiðanda. Rétt sé að álitsbeiðandi hafi haft samband við gagnaðila vegna þessa en álitsbeiðanda hafi þá verið bent á rétt meðleigjandans. Rætt hafi verið við meðleigjandann um málið en hann hafi talið sig eiga rétt á að leggja þarna bíl. Til þess að reyna að koma til móts við álitsbeiðanda hafi verið óskað bréflega eftir því við meðleigjanda að bílastæðið yrði einungis notað við vörulosun og vörumóttöku, sbr. bréf dags. 16. janúar 2004. Ekki hafi þó falist í því nein viðurkenning á réttmæti kröfu álitsbeiðanda né viðurkenning á því að rekstur hans hafi beðið tjón af umræddri notkun stæðisins enda sé slíkt ósannað með öllu. Meðleigjandi hafi samþykkt breytta notkun til reynslu en án þess að hafna rétti sínum til bílastæðisins. Álitsbeiðandi hafi viðurkennt í samtölum við gagnaðila að mikil breyting hafi orðið á en um leið haft á orði að vörulosun og vörumóttaka meðleigjanda tæki stundum fulllangan tíma. Bent er á að hafi álitsbeiðandi talið að bifreið væri lagt ólöglega á gangstétt hefði hann átt að hafa samband við yfirvöld. Þá er tekið fram að ytri aðstæður að þessu leyti hafi ekkert breyst frá því álitsbeiðandi hafi skoðað húsnæðið og þær því ekki átt að koma á óvart. Alltaf hafi legið fyrir að þarna væri bílastæði og í hvers notum.

Varðandi aðgang að sorpílátum kemur fram að gagnaðila hafi verið ókunnugt um að meðleigjandi hafi neitað álitsbeiðanda um aðgang að sorpílátum. Hann hafi vitað af vandamáli með lykla að porti en talið að búið hafi verið að leysa það.

Um sumarið 2004 hafi álitsbeiðandi hringt í gagnaðila og kvartað undan því að meðleigjandi hefði sett borð og stóla fyrir innganginn X-götumegin. Þegar gagnaðili hafði samband við meðleigjandann hafi sá hafnað því að slíkt hefði verið gert vísvitandi. Verið gæti að viðskiptavinur hefði fært stól þannig að hann hefði að hluta verið fyrir inngangi álitsbeiðanda og ætlaði meðleigjandinn að biðja starfsfólk sitt að gæta þess að slíkt gerðist ekki aftur. Gagnaðili hafi einnig tekið fram við álitsbeiðanda að hann gæti ekki borið ábyrgð á þessu og bent á borgina enda væri um að ræða gangstétt.

Varðandi viðhaldsframkvæmdir gagnaðila segir að í ágúst 2004 hafi gagnaðili farið ásamt smið í hið leigða húsnæði og hitt fyrir álitsbeiðanda. Næsti áfangi við viðhald hússins hafi verið ræddur, endurnýjun/viðgerðir á átta gluggum. Verkið yrði unnið að mestu utanfrá og reynt að trufla starfsemi álitsbeiðanda sem minnst. Framkvæmdir þessar hafi verið ræddar við álitsbeiðanda áður en hann tók húsnæðið á leigu og ákvæði um þær í leigusamningi. Þegar smiðurinn kom á staðinn til að hefja framkvæmdir hafi húsnæðið verið læst. Hann hafi þá haft samband við álitsbeiðanda og fengið lánaðan lykil. Á meðan á vinnu smiðsins stóð hafi hið leigða húsnæði verið tómt. Smiðurinn hafi sett upp litla vélsög í einu horni að gagnaðila forspurðum. Fulltrúi álitsbeiðanda hafi aldrei sést á staðnum né hafi hann gert athugasemdir. Þær hafi fyrst komið fram þegar gengið hafi verið eftir ógreiddri húsaleigu í nóvember 2004. Gagnaðili viti ekki betur en að smiðurinn hafi skilað lyklinum til álitsbeiðanda að verki loknu. Álitsbeiðandi hafi ekki kallað eftir lyklinum enda eflaust með annað eintak. Fullyrt er að viðhaldvinnan hafi ekki valdið röskun né heldur skerðingu á afnotum álitsbeiðanda af hinu leigða húsnæði. Með því að afhenda smið lykil hafi álitsbeiðandi samþykkt aðgang hans að húsnæðinu. Ekki er fallist á lyklalánið leiði til þess að álitsbeiðandi sé undanþeginn greiðslu umsaminnar húsaleigu þann tíma sem framkvæmdir stóðu yfir. Sérstaklega er vísað til 21. gr. húsaleigulaga.

Fram kemur það álit gagnaðila að álitsbeiðandi hafi nýtt sér uppsagnarákvæði samnings aðila og við því sé ekkert að segja og hafi ekkert verið sagt. Hins vegar geti álitsbeiðandi ekki vikið sér undan samningnum, þ.e. að uppsögn skyldi gerð fyrir 1. október 2004 og tæki þá gildi 1. nóvember 2004. Varðandi afhendingu húsnæðisins segir að gagnaðila hafi ekki verið afhent hið leigða þegar álitsbeiðandi hafi flutt verslun sína í nýtt húsnæði í lok september 2004 og ekki heldur þegar smiður fékk lánaðan lykil vegna viðhaldsvinnu. Gagnaðili hafi tilkynnt um álestur hita og rafmagns til Orkuveitunnar hinn 26. október 2004 og fulltrúi hans hafi sótt lykla að húsnæðinu til álitsbeiðanda 30. október 2004 og hafi þeir verið afhentir athugasemdalaust.

Ekki séu komin fram nein þau rök sem réttlæti uppsögn/riftun álitsbeiðanda á leigusamningi frá og með 10. ágúst 2004. Mótmælt er því sem fram kemur í bréfi álitsbeiðanda til gagnaðila, dags. 2. desember 2004, að álitsbeiðandi hafi reynt að leysa ágreining af sanngirni og að gagnaðili hafi ekki sýnt vilja eða getu til að takast á við vandann. Þá er því mótmælt að 30. gr. eða 6. mgr. 60. gr. húsaleigulaga eigi við í málinu. Meint brot meðleigjanda liggi ekki fyrir á fullnægjandi hátt og ekki sé sannað að neitt hafi gerst sem álitsbeiðandi hafi ekki mátt búast við. Gagnaðili sé ekki bótaskyldur að neinu leyti gagnvart álitsbeiðanda.

Í athugasemdum H hrl., f.h. álitsbeiðanda, kemur m.a. fram að álitsbeiðandi hafi gengið út frá því að hann gæti haft eðlilegan og óhindraðan aðgang fyrir sig og viðskiptavini sína um báða inngangana í húsnæðið. Engar takmarkanir á þeim afnotum komi fram í leigusamningi og hafi ekki verið kynntar af gagnaðila með öðrum hætti. Hvorugur inngangurinn hafi verið kynntur sem aðalinngangur né heldur sé mögulegt að finna merkingar um slíkt í húsinu eða þeim gögnum sem álitsbeiðanda hafi borist í hendur. Því verði ekki séð að upplýsingar gagnaðila nú um aðalinngang komi málinu við. Álitsbeiðanda hafi þótt liggja í augum uppi og þjóna sínum rekstri að hafa opið eingöngu frá Y-götu. Ekkert í umhverfinu hafi mælt því í mót, hvorki þegar húsnæðið var skoðað né á meðan á breytingum eða innflutningi stóð. Þetta hafi verið rætt við gagnaðila og hann stutt þá hugmynd fyllilega. Eingöngu hafi verið opið frá Y-götu fyrstu mánuðina, þar til álitsbeiðandi sá fram á að engin breyting væri í augsýn varðandi notkun meðleigjandans á skotinu við hlið inngangsins framan við glugga verslunarinnar. Þá hafi álitsbeiðandi neyðst til að breyta fyrirkomulaginu og opna báðum megin. Alltaf hafi þó verið meiri umferð frá Y-götu, enda hinn inngangurinn erfiðari uppgöngu.

Fram kemur að í „bílastæðamáli“ sé fólgin sú vanefnd gagnaðila á samningsskyldum sínum sem sé eina ástæða þess að álitsbeiðandi hafi verið knúinn til þess að rifta/segja upp leigusamningnum, þrátt fyrir þann mikla kostnað sem hann hafði lagt í við endurbætur á hinu leigða, og flytja í annað húsnæði til að geta haldið rekstri sínum gangandi. Kæruefnið sé getu og/eða viljaleysi gagnaðila til þess að taka á og leysa ágreiningsmál varðandi nýtingu hins leigða. Nýting lóðarinnar hafi komið til tals við gagnaðila frá upphafi því þá hafi flutningskerra í eigu meðleigjandans staðið í skotinu. Hún truflaði ekki álitsbeiðanda á meðan hún stóð þar og var fjarlægð stuttu eftir opnun verslunarinnar. Gagnaðili hafi fullvissað álitsbeiðanda ítrekað um að lóðin væri til fullra afnota fyrir leigjendur og yrði aldrei notuð sem bílastæði. Meðleigjandinn væri með samhljóða leigusamning og auðveldlega væri hægt að sjá að hvergi væri skilgreint bílastæði í samningi álitsbeiðanda eða meðleigjanda. Gagnaðili hafi ítrekað bent álitsbeiðanda á að fjarlægja bílastæðaskiltin sjálfur, þau væru í óþökk gagnaðila og hefðu aldrei verið samþykkt. Það veki furðu álitsbeiðanda að sjá hér í fyrsta skipti fjallað um svæði það sem um er rætt á lóð hússins sem bílastæði. Gagnaðili hafi alltaf fjallað um svæðið sem „sameiginlega lóð hússins“, sbr. bréf hans til beggja leigutaka, dags. 16. janúar og 24. mars 2004, enda svæðið fyrir framan þann hluta hússins sem álitsbeiðandi var með á leigu. Sé það í samræmi við ákvæði 1. gr. leigusamnings aðila þar sem segi að afnot af lóð og sameign skuli vera í samráði við leigusala. Gagnaðili hafi alltaf í samskiptum sínum við álitsbeiðanda tekið undir sjónarmið álitsbeiðanda varðandi nýtingu lóðar til að leggja bifreiðum. Efni síðastnefndra bréfa gagnaðila staðfesti það. Álitsbeiðandi telur að í þeim sé fólgin viðurkenning gagnaðila á því að kvartanir álitsbeiðanda vegna nýtingar meðleigjanda á lóðinni hafi verið réttmætar og brot gegn réttindum álitsbeiðanda samkvæmt leigusamningum um eðlileg afnot og aðgang að hinu leigða fyrir sig og viðskiptavini sína. Aðilar hafi meira að segja lagt á ráðin um að gera skotið huggulegt með blómapottum og garðstólum að sumarlagi og jafnvel að þar mætti hafa veitingar í samvinnu við meðleigjandann.

Fram kemur að álitsbeiðanda sé ókunnugt um nýtingu skotsins áður en hann tók húsnæðið á leigu. Ítrekað er að við upphaf leigutíma hafi kerra verið geymd þar. Hefði gagnaðili sagt núverandi útgáfu af sögu sinni þegar falast var eftir húsnæðinu til leigu hefði álitsbeiðandi ekki tekið það á leigu.

Varðandi það hvort breyting hafi orðið á eftir að gagnaðili sendi bréf til beggja leigutaka um notkun lóðarinnar segir að fyrst á eftir hafi breyting orðið á en í ljós hafi komið að það var vegna fjarveru meðleigjandans. Álitsbeiðandi hafi ranglega talið að breytingin stafaði af tillitsemi við fyrirmæli í bréfi gagnaðila. Engar breytingar hafi á heildina litið orðið varðandi notkun meðleigjandans á umræddu svæði ef frá eru talin einstaka frávik frá degi til dags. Álitsbeiðandi hafi aldrei sagt að mikil breyting hafi orðið á eins og fullyrt er.

Fram kemur að álitsbeiðandi hafi ekki kært notkun svæðisins til yfirvalda að því frátöldu að tvisvar hafi verið haft samband við lögreglu vegna bifreiðar í skotinu. Hann telji að notkun lóðar húss sé málefni leigusala og leigjenda hans.

Ítrekað er að gagnaðili hafi ekkert gert til þess að sjá svo um að álitsbeiðandi hefði eðlilegan aðgang að sorpgeymslum annað en að benda á meðleigjandann til þess að fá hjá honum lykla eftir að um þá var beðið.

Varðandi framkvæmdir við húsnæðið er ítrekað að þær hafi allar verið gerðar í samráði við og með samþykki gagnaðila. Ekki sé ætlun leigutaka að togast á um skilgreiningu á því hvað teljist umtalsverðar breytingar og hvað ekki. Umræddum breytingum er nánar lýst í athugasemdunum. Umfang breytinganna hafi verið langt umfram það sem venjulegt er eins og sjá megi af kostnaðinum við verkið.

Varðandi viðhaldsframkvæmdir segir að um hafi verið samið að skipt yrði um einn glugga á árinu 2004 og þá sem eftir væru sumarið 2005. Þetta hafi breyst í ágúst 2004 og skyndilega hafi átt að skipta um alla glugga á árinu 2004. Álitsbeiðandi hafi séð fram á að það hefði verulega truflun í för með sér. Hann hafi verið fluttur úr húsnæðinu áður en að því kom að skipt væri um glugga. Það hafi því verið án eftirsjár sem lyklum að húsnæðinu hafi verið skilað til fulltrúa gagnaðila að hans beiðni mánuði áður en samningur rann út. Húsnæðið hafi verið nýtt til fulls af gagnaðila meðan á gluggaskiptum stóð. Álitsbeiðandi hafi ekki kallað eftir lyklinum þar sem honum hafði verið skilað að ósk gagnaðila. Engin ástæða hafi því verið til athugasemda við framkvæmdirnar. Álitsbeiðandi hafi verið með áætlanir um nýtingu húsnæðisins en hætt við þær þar sem gagnaðili hafði not fyrir húsnæðið og óskaði þess að lyklum yrði skilað. Maður sá sem sótti lykla til álitsbeiðanda vegna viðhaldsvinnu hafi komið til álitsbeiðanda 30. október 2004 og hent lyklum á borð þrátt fyrir mótmæli. Lyklar þessir hafi svo verið sóttir til álitsbeiðanda skömmu síðar. Það hafi ekki hvarflað að álitsbeiðanda að gagnaðili myndi krefjast leigu fyrir húsnæði sem hann nýtti að fullu og álitsbeiðandi hafði engan aðgang að.

Varðandi bótakröfu segir að álitsbeiðandi krefjist bóta vegna fjárútláta fyrir breytingar á húsnæði sem nú virðist hafa verið leigt á fölskum forsendum. Álitsbeiðandi hafi ætlað sér húsnæðið til framtíðar og miðað áætlanir sínar og kostnað varðandi húsnæðið við þær forsendur sem gagnaðili gaf honum. Þá andmæli álitsbeiðandi kröfu um greiðslu húsaleigu fyrir húsnæði sem hefur verið skilað að ósk gagnaðila.

Vegna vanefnda gagnaðila hafi álitsbeiðanda verið rétt, með vísan til 4. mgr. 30. gr. og 6. mgr. 60. gr. húsaleigulaga, að rifta leigusamningnum með bréfi, dags. 10. ágúst 2004, enda hafi gagnaðili ekki bætt úr aðstæðum vegna umkvartana leigutaka vegna umrædds bifreiðastæðis. Gagnaðila hafi borið skylda til að hlutast til um að aðrir sem afnot höfðu af húsi því þar sem hið leigða húsnæði er staðsett gættu þess að eðlilegir og réttmætir afnotahagsmunir álitsbeiðanda væru tryggðir. Að sama skapi eigi gagnaðili ekki rétt til leigugreiðslu úr hendi álitsbeiðanda umfram þann tíma sem álitsbeiðandi hagnýtti sér húsnæðið eftir 10. ágúst og gagnaðili sé jafnframt bótaskyldur gagnvart álitsbeiðanda vegna alls þess tjóns sem vanefndir gagnaðila hafa valdið álitsbeiðanda.

Í athugasemdum gagnaðila kemur m.a. fram að því er mótmælt að álitsbeiðandi hafi við gerð samnings sérstaklega rætt að ætlunin væri að hafa inngang frá Y-götu sem aðalinngang í verslunina. Meiri umferð væri um X-götu/Z-götu og því réttara að leggja áherslu á þann inngang. Inngangurinn frá Y-götu hafi auk þess borið merki um að vera bakinngangur vegna merkinga um bílastæði og portsins fyrir sorpílát. Gagnaðili verði ekki gerður ábyrgur fyrir vali álitsbeiðanda á inngangi í verslunina. Nýting lóðarinnar hafi ekki komið til tals við gerð leigusamnings og gagnaðili aldrei fullyrt við álitsbeiðanda að lóðin yrði aldrei notuð sem bílastæði. Ekki hafi verið rætt um að fjarlægja bílastæðaskilti af húsinu, hvað þá að álitsbeiðandi ætti að gera það sjálfur.

Ítrekað er að hluti af framkvæmdum við hið leigða húsnæði hafi verið án samráðs við gagnaðila. Fram kemur að álitsbeiðandi hafi nefnt við gagnaðila frekari þátttöku hans í kostnaði við framkvæmdir innandyra. Því hafi hvorki verið játað eða neitað en boðið upp á viðræður og kallað eftir gögnum um kostnað. Ekki hafi orðið af slíkum viðræðum. Því er einnig mótmælt að samið hafi verið um við álitsbeiðanda að aðeins yrði gert við einn glugga í hinu leigða húsnæði. Með athugasemdunum fylgir m.a. afrit af leigusamningi við meðleigjanda.

Í frekari athugasemdum álitsbeiðanda er m.a. ítrekað að allar framkvæmdir við hið leigða húsnæði hafi verið í samráði við gagnaðila. Tekið er fram að framlagður leigusamningur við meðleigjanda staðfesti að afnot af lóð og sameign skyldu vera í samráði við gagnaðila, sbr. 1. gr. samningsins.

III. Forsendur

Aðila máls þessa greinir í verulegum atriðum á um staðreyndir í málinu. Málsmeðferð fyrir kærunefnd húsaleigumála gerir ekki ráð fyrir aðila- og vitnaskýrslum svo sem fyrir dómstólum en nefndin leggur hins vegar mat á sönnunargögn eftir almennum reglum og veitir álit sitt um réttarstöðu aðila á grundvelli fyrirliggjandi gagna.

1. Í greinargerð gagnaðila og síðari athugasemdum álitsbeiðanda er ekki með skýrum hætti tekin afstaða til þess hvort um uppsögn eða riftun samnings aðila hafi verið að ræða. Í upphaflegri álitsbeiðni er skýr krafa um viðurkenningu á réttmæti uppsagnar leigusamningsins með bréfi, dags. 10. águst 2004. Í greinargerð gagnaðila segir einnig að hann líti svo á að álitsbeiðandi hafi nýtt þá heimild til uppsagnar samningsins sem fólst í 2. gr. hans.

Í umræddu bréfi, dags. 10. ágúst 2004, segir orðrétt: „ekki um annað að ræða fyrir B ehf. en að rifta húsaleigusamningi dagsettum 30.10.2003“. Síðar í sama bréfi segir engu að síður: „Miðað er við að leigutíma ljúki 30. október 2004.“. Í svarbréfi f.h. gagnaðila, dags. 25. ágúst 2004, segir: „Undirritaður fyrir hönd D ehf. hafnar því alfarið að B ehf. rifti leigusamningnum og áskilji sér rétt til skaðabóta eins og fram kemur í áðurnefndu bréfi enda ekki grundvöllur til slíks. Í 2. gr. leigusamningsins á milli D ehf. og B ehf. segir að leigutaka er heimilt að segja leigusamningnum upp eftir 1 ár og skal það vera skriflegt og gert fyrir 01.10.2004. Ef það er ekki réttur skilningur leigusala að í bréfinu sé leigutaki að nýta sér þessa heimild þá óskast það leiðrétt sem fyrst.“ Í bréfi álitsbeiðanda, dags. 29. ágúst 2004 segir: „Uppsögn mín er með tilvísun til 2. gr. leigusamnings okkar.“

Með vísan til þess sem að fram segir er það álit kærunefndar að álitsbeiðandi hafi sagt upp samningi aðila samkvæmt skýrri heimild í 2. gr. hans og að gagnaðili hafi fallist á uppsögn samningsins. Í leigusamningi aðila er ekki gert ráð fyrir að rökstyðja þurfi ástæðu uppsagnar. Það er því álit kærunefndar að samningi aðila hafi réttilega verið sagt upp.

Eins og málið liggur fyrir kærunefnd koma því meintar vanefndir gagnaðila á samningnum ekki til skoðunar.

2. Í áðurnefndu bréfi, dags. 10. ágúst 2004, segir að leigutíma ljúki 20. október 2004 og er það í samræmi við uppsagnarákvæði 2. gr. samningsins. Aðila greinir á um hvort húsnæðið hafi í raun verið afhent fyrr að kröfu gagnaðila, þ.e. þegar smiður á vegum gagnaðila fékk afhenta lykla að hinu leigða og hóf síðan að skipta um glugga í hinu leigða húsnæði, sbr. 6. gr. samningsins. Gegn neitun gagnaðila verður ekki talið að álitsbeiðandi hafi sýnt fram á að samkomulag hafi orðið um annan afhendingardag en að framan greinir eða að framkvæmdirnar hafi haft í för með sér röskun umfram það sem heimilt er samkvæmt sömu grein. Það er því álit kærunefndar að álitsbeiðanda sé skylt að greiða húsaleigu á uppsagnarfrestinum.

3. Í 4. gr. samnings aðila kemur fram að gegn því að gagnaðili veiti tímabundið afslátt af húsaleigu eigi álitsbeiðandi að framkvæma tilteknar viðgerðir á hinu leigða húsnæði. Hvergi er í samningnum tekið fram að komi til þess að álitsbeiðandi nýti sér uppsagnarákvæði hans leiði það til þess að fara skuli farið með kostnað vegna endurbóta á hinu leigða með öðrum hætti en ella. Það er því álit kærunefndar að hafna beri þeirri kröfu álitsbeiðanda að viðurkennt verði að gagnaðila beri að bæta álitsbeiðanda kostnað við breytingar á hinu leigða húsnæði.

IV. Niðurstaða

I. Það er álit kærunefndar að samningi aðila hafi réttilega verið sagt upp.

II. Það er álit kærunefndar að álitsbeiðanda sé skylt að greiða húsaleigu á uppsagnarfresti.

III. Það er álit kærunefndar að gagnaðila beri ekki að greiða álitsbeiðanda kostnað við breytingar á hinu leigða húsnæði.

Reykjavík, 2. maí 2005.

Valtýr Sigurðsson

Benedikt Bogason

Sératkvæði

Ég undirritaður, Þórir Karl Jónasson, felst ekki á niðurstöðu meirihluta nefndarinnar og tel að vanefndir af hálfu leigusala leiði til þess að húsaleiga fyrir september og október 2004 skuli falla niður.

Þórir Karl Jónasson