Mál nr. 27/2012

ÁLIT

KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA

 

í máli nr. 27/2012

 

Frístundabyggð. Stofnun félags.

 

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með bréfi, dags. 12. júní 2012, beindi A, hér eftir nefndur álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við Sumarhúsafélagið B, hér eftir nefnt gagnaðili.

Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 28. gr. laga um frístundabyggð og leigu lóða undir frístundahús, nr. 75/2008.

Auk álitsbeiðni voru greinargerð gagnaðila, dags. 10. ágúst 2012, athugasemdir álitsbeiðanda, dags. 20. september 2012 og athugasemdir gagnaðila, dags. 5. október 2012, lagðar fyrir nefndina. Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 20. desember 2012.

 

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Um er að ræða frístundabyggð í landi C. Ágreiningur er um stofnun Sumarhúsafélagsins B.

Kærunefnd telur að kröfur álitsbeiðanda séu:

I.         Að viðurkennt verði að allir sumarhúsaeigendur í landi C, sem eigi rétt á aðgengi að B, skulu vera félagsmenn í Sumarhúsafélaginu B og bera kostnað sem því fylgi.

II.      Til vara að viðurkennt verði að félagið D verði undanskilið Sumarhúsafélaginu B líkt og félagið E.

III.    Auk þess óskar álitsbeiðandi eftir því að nefndin staðfesti að Sumarhúsafélagið B geti einungis tekið ákvarðanir sem varði hagsmuni allra félagsmanna, þannig að félagið beri ekki ábyrgð á kostnaði sem hlýst af viðhaldi vega sem ekki eru sameiginlegir, svo sem þeirra sem liggja upp að einstökum bústöðum og sem eru lokaðir með hliðum.

Í álitsbeiðni kemur fram svæðið samanstandi af fimm sumarhúsahverfum í landi C, þ.e. B, D, F, E og G. Auk þess séu þrír aðrir bústaðir í nágrenninu sem falli fyrir utan framangreind hverfi. Álitsbeiðanda reiknist til að það séu samtals 83 lóðir sem hafi aðgang að B og noti þar af leiðandi að hluta til sameiginlega vegi og hafi jafnframt rétt á að geyma báta í víkinni.

Tvö félög sumarhúsaeigenda hafi verið stofnuð á svæðinu, annars vegar félag sumarhúsaeigenda við E, sem samanstandi af 21 lóð, og hins vegar félag sumarhúsaeigenda í C-skógi, sem samanstandi af 18 lóðum í D. Álitsbeiðandi sé í hinu síðarnefnda. Framangreind félög séu með sitt svæði afgirt og auk þess séu læst hlið inn á svæðin. Félögin tvö myndi tæpan helming af heildarlóðarfjölda landsins C, en aðrir sumarhúsaeigendur standi utan félaga.

Árið 2010 hafi fyrst verið reynt að stofna sameiginlegt félag allra sumarhúsaeigenda við B. Það hafi verið mat manna að ákveðnir hagsmunir væru sameiginlegir fyrir allar lóðir á svæðinu, einkum hvað varðar samskipta- og umgengnisreglur auk viðhalds vega að B.

Í stuttu máli hafi fyrsti fundurinn verið „ómerkur“ vegna formgalla. Þá hafi verið boðað á ný til fundar þann 13. október 2010, þar sem lögð hafi verið fram drög að samþykktum. Þá hafi komið í ljós að bústaðareigendur við E hafi ekki haft áhuga á að ganga í félagið og því hafi ekki orðið af stofnun þess. Í framhaldi hafi einn sumarhúsaeiganda sent frá sér greinargerð þar sem vísað hafi verið til ákvæða laga um frístundabyggð um að hafa beri með sér félagsskap um sameiginlega hagsmuni. Lagaskyldan næði tvímælalaust til allra umráðamanna lóða í landi C sem hafi umferðarrétt um B og svæðið upp af B. Umræddur sumarhúsaeigandi hafi því talið að boða þyrfti alla umráðamenn lóða undir frístundahús, sem hafi umferðarrétt um B-svæðið, til stofnfundar.

Þann 5. mars 2012 hafi svo verið sent út boð á stofnfund og vísað til laga um frístundabyggð. Sumarhúsaeigendur í E hafi ekki verið boðaðir á fundinn. Með fundarboðinu hafi fylgt samþykktir hins nýja félags. Í núgildandi samþykktum félagsins komi fram hvaða landsvæði félagið nái yfir og sé þar E undanskilið. Hlutverk félagsins skv. 4. gr. samþykktanna sé viðhald akvega innan svæðisins, að undanskildum snjómokstri, uppsetning og rekstur öryggiskerfa, setning almennra samskipta- og umgengnisregla auk þess að koma fram fyrir hönd félagsmanna í sameiginlegum hagsmunamálum þeirra.

Álitsbeiðandi kveðst vera mjög ósáttur við stofnun félagsins og viti til þess að hann sé ekki einn um það. Honum sé fullkunnugt um skyldu sumarhúsaeigenda til að hafa með sér félagsskap um sameiginlega hagsmuni og telji í raun að félagið D falli undir ramma laganna. Auk þess telji hann að gagnaðili sé ekki til þess fallið að ná tilgangi sínum.

Í fyrsta lagi séu tilteknir aðilar ekki félagsmenn en hafi hagsmuna að gæta á svæðinu. Það leiðir til þess að þeir taki ekki þátt í þeim kostnaði sem fylgi til dæmis viðhaldi vega að B og séu auk þess ekki bundnir sömu skyldum og aðrir félagsmenn varðandi umgengni á svæðinu. Á sama tíma geti umræddir aðilar ekki gætt hagsmuna sinna nægilega vel, til dæmis ef félagið ákveður að takmarka aðgengi að svæðinu með læstum hliðum. Þó sé það óumdeilt að þeir eigi rétt á aðgengi að B og megi geyma þar báta. Því telji álitsbeiðandi það eðlilegt að umræddir aðilar ættu rétt á að taka þátt í ákvörðunum um slíkt, sem og kostnaði.

Í öðru lagi sé illa skilgreint hvaða hagsmunir það séu sem teljist sameiginlegir hagsmunir. Álitsbeiðandi telji til dæmis að afgirt svæði hjá E eða D auk vega þar innan séu ekki sameiginlegir hagsmunir allra. Því geri hann ráð fyrir því að framangreind svæði muni áfram hafa eigin félög. Álitsbeiðandi andmæli því harðlega að vegurinn sem liggi upp að húsunum við F-veg geti varðað sameiginlega hagsmuni allra. Vegurinn liggi einungis upp að þeim þremur bústöðum sem þar standi og sé auk þess lokaður með hliði þannig að aðrir á svæðinu geti ekki nýtt hann. Þá telur álitsbeiðandi að framangreindur vegur sé sérstaklega dýr í viðhaldi og ósanngjarnt að aðrir sumarhúsaeigendur þurfi að bera kostað af honum.

Álitsbeiðandi tekur fram að þeir sem hafi staðið að stofnun félagsins hafi ekki brugðist við athugasemdum hans.

Í greinargerð gagnaðila kemur fram að Sumarhúsafélagið B hafi verið stofnað þann 20. mars 2012 með stofnfundi sem haldinn var í Háskólanum X. Til fundarins hafi verið boðað í samræmi við ákvæði laga um frístundabyggð. Fundarstjóri fundarins hafi verið J. Á fundinum hafi samþykktir fyrir félagið verið bornar upp til samþykktar. Félagsmenn gagnaðila séu samtals 57 talsins.

Gagnaðili telur ekki með öllu ljóst hvert ágreiningsefnið sé. Það liggi fyrir að gagnaðili nái ekki til þeirra sumarhúsalóða sem standi við E enda hafi eigendur þeirra stofnað með sér sérstakt félag og séu með sérveg til að komast að húsum sínum og deili því ekki hagsmunum með félögum gagnaðila. Félagar gagnaðila séu á öðru svæði og noti aðra vegi á svæðinu. Nú sé það svo að fjölmargir aðilar komi til með að notast við sameiginlega vegi innan svæðisins án þess að þeir standi að viðhaldi á sameiginlegum vegum. Þar megi nefna gesti og gangandi, bóndann á jörðinni C, bifreiðar sem sinni þjónustu sveitarfélagsins, sjúkrabifreiðar ef svo beri undir og aðra þá sem eigi erindi í B en eigi ekki lóðir innan svæðisins. Því eigi röksemd sem þessi ekki við þar sem vegir á svæði gagnaðila liggi ekki að húsum í E.

Hvað varðar læst hlið þá geti gagnaðili ekki haft þann rétt af eigendum lóða við E að þeir fái aðgang að B, hvort sem það sé gert með hliðvörslu eða á annan hátt, af þeirri einföldu ástæðu að B sé hvorki í eigu gagnaðila né félagsmanna þess heldur landeigenda. Því er mótmælt að það standi til að takmarka aðgang lóðareigenda við E að B. Engin ákvörðun liggi fyrir um slíkt á vegum gagnaðila. Þannig sé ekki um ágreining að ræða hvað þetta varði þar sem engar ákvarðanir hafi verið teknar af félögum gagnaðila varðandi uppsetningu eða rekstur hliða á svæðinu.

Því sé mótmælt að hlutverk gagnaðila og hagsmunir félagsmanna séu illa skilgreindir. Samkvæmt samþykktum þess sé það hlutverk félagsins að viðhalda akvegum innan svæðisins. Auk þess að standa að uppsetningu öryggiskerfa ef svo beri undir. Þá skuli félagið setja almennar samskiptareglur innan frístundabyggðarinnar. Þetta sé allt í samræmi við ákvæði 19. gr. laga um frístundabyggð.

Álitsbeiðandi andmæli því að vegur sem liggi að húsum við F séu á kostnað félagsins. Hér eigi álitsbeiðandi væntanlega við hús er standi á lóðum við F-veg. Stór hluti vegarins er liggi að húsunum sé í einkaeigu lóðareigenda og því á þeirra kostnað. Engin samþykkt hafi verið gerð er lúti að viðhaldi á þeim hluta vegarins. Sá hluti vegarins sem sé á sameiginlegu svæði muni hins vegar falla undir viðhaldsframkvæmdir á vegum gagnaðila.

Hvað varði aðild lóðareigenda við E þá liggi fyrir að sérstakt félag hafi verið stofnað þar þann 29. mars 2006 auk þess sem þeir séu með sérveg til húsa sinna og noti því ekki þá vegi sem félagsmenn gagnaðila noti til að komast að sínum húsum. Fulltrúi þess félag hafi upplýst að félagsmenn þess hafi að svo stöddu ekki áhuga á að sameinast hinu nýja félagi. Með hliðsjón af 3. mgr. 17. gr. laga um frístundabyggð hafi því stjórn gagnaðila ekki séð sér fært að láta félagssvæði gagnaðila ná yfir lóðir í E þar sem það svæði eigi ekki hagsmuni með félagsmönnum gagnaðila varðandi sameiginlega vegi og öryggismál á svæði gagnaðila.

Varðandi tilvísun álitsbeiðanda í félag í D þá eigi hann væntanlega við Félag sumarhúsaeigenda í C-skógi sem hafi verið stofnað af aðeins 18 aðilum í nóvember 2005. Hvorki samþykktir félagsins né félagið sjálft sé í samræmi við núgildandi lög um frístundabyggð. Bústaðirnir 18 sem séu í því félagi hafi verið á tveimur svæðum, þ.e. F og D, en þó ekki nema hluti bústaða af hvoru svæði. Af F hafi aðeins verið þrír af 16 í félaginu og af D hafi verið 15 af 19 í félaginu. Framangreint félag hafi í gegnum árin staðið fyrir viðhaldi vega á svæði sem taki yfir þá 57 bústaði félagsmanna gagnaðila og nú muni því allir taka þátt í viðhaldi sameiginlegra vega á sameiginlegu svæði.

Það hafi verið mikil óánægja í hinu eldra félagi vegna þess að ekki hafi verið neitt heildarfélag þeirra sem fara um veginn svo allir tækju þátt í sameiginlegu viðhaldi og hagsmunamálum. Haldinn hafi verið félagsfundur í október 2011 þar sem ræddur hafi verið möguleikinn á að nota félagið til að mynda heildarfélag svæðisins, en fundarmenn hafi ákveðið að betra væri að stofna nýtt félag og almenn ánægja hafi verið meðal fundamanna um þá fyrirætlun. Álitsbeiðandi hafi mætt á framangreindan fund og hreyfði engum andmælum.

Fjölmargir lóðareigendur í D hafi mætt á stofnfund gagnaðila og staðið að stofnun þess. Í hinu eldra félagi séu samtals 18 félagsmenn og almenn ánægja sé meðal þeirra með stofnun og aðild að gagnaðila. Í því sambandi megi nefna að allir hafi nú þegar greitt félagsgjald gagnaðila að undanskildum þremur aðilum, þar á meðal álitsbeiðandi.

Enginn sérstök samþykkt liggi fyrir af hálfu félags í C-skógi um þann ágreining sem hér sé uppi og stjórn þess félags hafi staðfest að almenn ánægja sé meðal félagsmanna um að vera félagsmaður gagnaðila. Þá séu kvartanir álitsbeiðanda ekki á neinn hátt á vegum félagsins og aldrei hafi komið til tals að andmæla gagnaðila á nokkurn hátt. Meðan svo sé ekki líti stjórn gagnaðila svo á að félag lóðareigenda við D hafi ekki tekið neina ákvörðun um að standa utan gagnaðila og 15 af 18 aðilum að því félagi hafi greitt félagsgjöld gagnaðila og þannig staðfest viðurkenningu sína á félaginu og aðild að því. Það sé því mat stjórnar gagnaðila að hafna eigi kröfu álitsbeiðanda þar um. Hans persónulega skoðun komi ekki hér til umfjöllunar heldur afstaða þess félags sem hann hafi minnst á í bréfi sínu. Bréfið hafi ekki verið ritað í umboði félags lóðareigenda við D. Það sé því mat stjórnar gagnaðila að kærunefndin geti ekki orðið við kröfu álitsbeiðanda.

Í athugasemdum álitsbeiðenda er því mótmælt að umráðamenn lóða í E deili ekki hagsmunum með félagsmönnum gagnaðila. Umráðamenn lóða í E eigi rétt til umferðar og rétt á uppsetri fyrir báta í B. Hér sé um að ræða raunveruleg réttindi sem séu umráðamönnum lóða í E án vafa mikils virði, líkt og þau séu fyrir félagsmenn gagnaðila, óháð því hvort einstakir umráðamenn nýti þennan rétt sinn. Ljóst sé að umráðamenn lóða í E hafi ekki verið tilbúnir að gefa þennan rétt eftir án þess að fá bætur fyrir.

Framangreindur réttur sé þó lítils virði nema tryggt sé aðgengi að B, en það aðgengi liggi um svæði félagsmanna gagnaðila. Umráðamenn lóða í E hafi því sameiginlega hagsmuni af aðgengi að B, þar á meðal rekstri og viðhaldi þess vegar er þangað liggur. Þá hafi umráðamenn lóða í E þeirra hagsmuna að gæta er varði þær öryggisráðstafanir sem gagnaðili kunni að grípa til í því markmiði að takmarka umferð óviðkomandi um svæðið. Hér breyti engu þó engin slík ákvörðun hafi enn verið tekin af gagnaðila, enda ljóst að slíkar ráðstafanir falli undir tilgang félagsins.

Álitsbeiðandi tekur fram að E sé innan sömu jarðarmarka og þær lóðir sem falli undir núverandi félagssvæði gagnaðila, þ.e. jörð C, en meginreglan sé sú að félagssvæði ráðist af jarðamörkum, sbr. 2. mgr. 17. gr. laga um frístundabyggð.

Álitsbeiðandi telji því bæði sanngjarnt og eðlilegt að umráðamenn í E eigi rétt á að taka þátt í ákvörðunum er varði aðgengi að B, ásamt því að deila ábyrgð og skyldum er því fylgir með öðrum hagsmunaaðilum. Ekkert sé því til fyrirstöðu að einskorða starfsemi félagsins við þá framangreindu sameiginlegu hagsmuni en stofna svo önnur félög um sérstaka hagsmuni sem ekki varði E.

Í greinargerð gagnaðila hafi einnig sagt að gagnaðili nái ekki yfir E, með þeim rökstuðningi að umráðamenn þar hafi nú þegar stofnað með sér félag. Þessa röksemd telur álitsbeiðandi ómarktæka enda sé ekkert því til fyrirstöðu að umráðamenn séu í fleiri félögum sem sjái um mismunandi hagsmunagæslu. Nái framangreind röksemd fram að ganga þá sé ljóst að umráðamenn lóða í C-skógi geti ekki heldur verið aðilar að gagnaðila þar sem þeir séu þegar í Félagi sumarhúsaeigenda í C-skógi, þar á meðal álitsbeiðandi. Ekki verði séð að tilvísun gagnaðila til 3. mgr. 17. gr. laga um frístundabyggð hafi nokkra þýðingu í þessu samhengi.

Af umfjöllun gagnaðila megi einnig ráða að stjórn gagnaðila hafi talið ástæðu til þess að ræða við umráðamenn lóða í E um sameiginlegan félagsskap, enda ljóst að um sameiginlega hagsmuni hafi verið að ræða. Það komi álitsbeiðanda ekki á óvart að umráðamenn í E hafi kosið að standa utan gagnaðila, enda hagkvæmara að njóta réttinda án kostnaðar. Synjun þeirra hafi þó virst verið gerð með þeim fyrirvara að þeir kjósi að standa utan félagsins „að svo stöddu“. Þetta beri að skilja sem svo að umráðamenn í E telji að engir sameiginlegir hagsmunir séu til staðar í dag en það kunni að breytast.

Álitsbeiðandi segir að frá því að hann hafi gerst umráðamaður lóðar í C-skógi hafi hann verið aðili að öðru félagi í frístundabyggð og staðið við allar sínar skyldur þar að lútandi. Sú umræða hafi verið uppi um nokkurn tíma að stofna félag um sameiginlega hagsmuni allra umráðamanna lóða sem hafi aðgang að B, þ.e. ekki bara þeirra umráðamanna sem tilheyri C-skógi. Sem fyrr sé álitsbeiðandi fylgjandi slíkum hugmyndum.

Fallið hafi verið frá stofnun sambærilegs félags og gagnaðila árið 2010 sökum þess að umráðamönnum lóða í E hafi ekki verið boðið á stofnfund. Sami annmarki sé uppi nú. Í október 2011 hafi verið haldinn félagsfundur í Félagi sumarhúsaeigenda í C-skógi þar sem rætt hafi verið hvort ætti að fjölga félögum eða stofna nýtt félag um sameiginlega hagsmuni umráðamanna á svæðinu. Í fundargerð hafi verið bókuð sú niðurstaða fundarins að ekki hafi átt að hrófla við félaginu en að stofna ætti nýtt félag í samræmi við lög um frístundabyggð fyrir sameiginlegt hagsmunasvæði D, F, G og E.

Í greinargerð gagnaðila hafi réttilega komið fram að álitsbeiðandi hefði ekki hreyft neinum andmælum á framangreindum fundi, enda hafi niðurstaða fundarins verið í samræmi við væntingar álitsbeiðanda. Stofnun gagnaðila sé hins vegar ekki í samræmi við niðurstöðu fundarins og álitsbeiðandi hefði andmælt hefði félagsfundur ákveðið að stofna gagnaðila með þeim hætti sem raun bar vitni.

Það hafi komið álitsbeiðanda á óvart þegar hann hafi komist að því að tveir stofnendur gagnaðila hafi verið K, fundarstjóri framangreinds fundar Félags sumarhúsaeigenda í C-skógi, og L enda hafi þeim báðum mátt vera ljóst að stofnun félagsins gengi í berhögg við niðurstöðu félagsfunda og álit eins umráðamanns lóðar og að félagið hafi verið háð sömu annmörkum og áður.

Með vísan til framangreinds telji álitsbeiðandi verulega annmarka vera á stofnun gagnaðila og fer því fram á að kærunefnd viðurkenni að álitsbeiðandi sé óskuldbundinn þátttöku í félaginu þar til bætt hefur verið úr þeim annmörkum er varða aðild E.

Í álitsbeiðni kom fram að álitsbeiðandi hafi ekki talið ljóst hvaða hagsmunum gagnaðila sé ætlað að ná yfir og hvaða hagsmunir falli þar utan. Álitsbeiðandi telur eðlilegt að hagsmunir innan svæða sem ekki séu aðgengileg öllum félagsmönnum gagnaðila eigi að falla utan tilgangs og ábyrgðar gagnaðila og að rekstrarkostnaður vegna þeirra sé á ábyrgð þeirra umráðamanna sem þar hafi aðgang. Hér er meðal annars átt við rekstur vega sem hafi verið lokaðir með hliði þannig að einungis tilteknir umráðamenn hafi þar aðgang, þar á meðal vegur í C-skógi, E og við F. Á sama hátt telur álitsbeiðandi eðlilegt að viðhald girðinga sé einungis á ábyrgð þeirra umráðamanna sem séu innan girðingarhólfa.

Álitsbeiðandi gerir því kröfu um að kærunefnd viðurkenni að hagsmunir innan svæða sem ekki séu aðgengileg öllum félagsmönnum gagnaðila falli utan tilgangs og ábyrgðar gagnaðila og að rekstrarkostnaður vegna þeirra sé á ábyrgð þeirra umráðamanna sem þar hafi aðgang.

Auk þess gerir álitsbeiðandi athugasemd við staðhæfingu gagnaðila um að Félag sumarhúsaeigenda í C-skógi sé ekki í samræmi við lög um frístundabyggð. Þá fái álitsbeiðandi ekki séð hvað lögmæti framangreinds félags hafi áhrif í máli þessu, enda ljóst að gagnaðila var ekki ætlað að koma í staðinn fyrir Félag sumarhúsaeigenda í C-skógi eins og ráða megi af fundargerð fyrrnefnds félagsfundar. Jafnframt lítur álitsbeiðandi svo á að staðhæfing gagnaðila þess efnis að almenn ánægja ríki um stofnun og aðild að gagnaðila hafi litla sem enga þýðingu í máli þessu. Gagnaðili viti um fleiri félagsmenn sem séu ósáttir við fyrirkomulag gagnaðila, þar á meðal aðila sem hafi engu að síður greitt félagsgjald gagnaðila. Álitsbeiðandi tekur fram að hann hafi aldrei haldið því fram að hann komi fram fyrir hönd Félags sumarhúsaeigenda í C-skógi og mótmælir þeirri staðhæfingu gagnaðila að skoðanir álitsbeiðanda komi ekki til umfjöllunar í máli þessu.

Álitsbeiðandi fellst ekki á að fáir eigi að bera kostnað af hagsmunum sem fleiri njóti góðs af eða að margir greiði fyrir hagsmuni sem fáir njóti góðs af.

Í athugasemdum gagnaðila ítrekar hann að það sé ekki á valdsviði gagnaðila að afnema réttindi sem þriðji aðili kann að hafa, þ.e. aðgang umráðamanna E að B. Það hafi aldrei staðið til að gera slíkt og gagnaðili muni haga aðgerðum sínum í samræmi við lög og reglur. Gagnaðili ítrekar að fjölmargir aðilar muni koma til með að notast við sameiginlega vegi innan svæðisins án þess að þeir standi að viðhaldi á sameiginlegum vegum.

Á korti sem fylgdi með athugasemdum álitsbeiðanda sjáist greinilega að E sé alveg aðskilið svæði þótt það sé einnig innan jarðarmarka C. Jörðin C sé mjög stór og svæði sem sumarhús séu byggð á mjög dreifð. Þetta sé ástæða þess að gagnaðili hafi verið stofnað um svæði sem sé eitt heildarsvæði og á sameiginlega vegi sem liggi um það enda sé heimild fyrir því í 17. gr. laga um frístundabyggð þar sem segi meðal annars: „Heimilt er að sérstakir sameiginlegir hagsmunir eða önnur landfræðileg mörk afmarki umdæmi félags þannig að fleiri en eitt félag geti starfað á sömu jörð eða félagssvæði nái til fleiri en einnar jarðar.“

Líkt og sjáist á umræddu korti sé E alveg aðskilið og með vegi sem aðeins þeir sem þar eigi hús aki um. Þetta eigi hins vegar ekki við um félagið í C-skógi, aðilar í því séu ekki á afmörkuðu svæði með vegi sem aðeins þeir aki um. Gagnaðili bendir á að félagið í C-skógi sé ekki í samræmi við lög um frístundabyggð þar sem í því sé aðeins hluti umráðamanna lóða svæðisins og margir sem eigi sameiginlega hagsmuni með þeim hafi aldrei verið í félaginu. Bústaðirnir 18 í því félagi hafi verið á tveimur svæðum, F og D, en ekki nema hluti bústaða á hvoru svæði. Í samþykktum félagsins séu þær lóðir taldar upp og ekki gert ráð fyrir að aðrir á svæðinu geti verið í félaginu.

Framangreint félag hafi í gegnum árin staðið fyrir viðhaldi vega á svæði sem taki yfir þá 57 bústaði sem séu félagar gagnaðila og nú munu því allir taka þátt í viðhaldi sameiginlegra vega á sameiginlegu svæði. Þetta svæði deilir hins vegar að hluta girðingum og sé nú eini tilgangur þess að viðhalda þeim og má nefna að í sumar stóð það félag fyrir miklum lagfæringum á girðingum sem bústaðir í félaginu deili ásamt nokkrum öðrum bústöðum sem deili sömu girðingum þó þeir séu ekki í félaginu. Ekki hafi verið hægt að gera við sameiginlegar girðingar án þess að gera líka við hjá þeim sem ekki hafi verið í félaginu þar sem girðingarnar séu sameiginlegar hjá innan- og utanfélagsmönnum. Gagnaðili er sammála því að viðhald girðinga eigi einungis að vera á ábyrgð þeirra umráðamanna sem séu innan girðingahólfa. Viðhald girðinga sé utan þess sem tilheyri gagnaðila og gagnaðili taki því ekki þátt í viðhaldi eða lagningu girðinga.

Hvað varði hlið sem sett hafi verið upp á nokkrum stöðum á svæðinu þá sé það til að varna því að sauðfé komist inn á lóðir og að bústöðum þar sem fé gangi laust um svæðið. Hlið eigi ekki að koma í veg fyrir að félagið viðhaldi þeim vegum sem séu á svæðinu, hvort sem um þá komist sauðfé eða einhverjar varnir hafi verið settar upp til að losna undan ágengni þess. Viðhald á heimkeyrslum og einkavegum sé að sjálfsögðu í höndum hvers og eins lóðarhafa en ekki gagnaðila.

Varðandi félagsfund Félags sumarhúsaeiganda í C-skógi hafi álitsbeiðandi sagt að stofnun gagnaðila hafi ekki verið í samræmi við niðurstöður félagsfundar. Gagnaðili mótmælir þessu þar sem umræður á félagsfundi hafi einungis verið til að kanna hvort áhugi hafi verið á að félagið í C-skógi yrði stækkað og notað sem heildarfélag á svæðinu. Það hafi ekki verið hlutverk þessa fundar að taka neinar ákvarðanir hvað varði tilgang eða svæði nýs félags, enda ekki á valdi fundarins. Einn félagsmaður hafi talið að nýtt félag ætti að taka yfir E líka, en það hafi ekki verið tekin nein ákvörðun á fundinum líkt og megi sjá af bókun fundarins. Eina niðurstaða fundarins hafi verið að nota ekki félagið í C-skógi fyrir hið nýja heildarfélag sem til hafi staðið að stofna. Stofnun gagnaðila sé því í samræmi við skoðun þeirra sem hafi verið á þessum fundi, þ.e. nýtt félag hafi verið stofnað í stað þess að nota það sem fyrir var.

Við stofnun gagnaðila hafi verið vandað til verks eins og kostur hafi verið og þess gætt að farið hafi verið að lögum. Tveir lögfræðingar hafi setið í undirbúningsnefnd auk þess sem J, frá Landssambandi sumarhúsaeigenda, hafi verið fenginn til að gefa álit og ráðleggingar. Jafnframt hafi J stjórnað stofnfundi og gætt þess að félagið hafi verið stofnað í samræmi við lög um frístundabyggð.

Gagnaðili telur að kröfum álitsbeiðanda beri að vísa frá.

 

III. Forsendur

Í 1. mgr. 17. gr. laga nr. 75/2008 um frístundabyggð og leigu lóða undir frístundahús segir að umráðamönnum lóða undir frístundahús í frístundabyggð sé skylt að hafa með sér félagsskap um sameiginlega hagsmuni. Í 2. mgr. sömu greinar kemur fram að félagssvæði skuli almennt ráðast af jarðamörkum en þó sé heimilt að sérstakir sameiginlegir hagsmunir eða önnur landfræðileg mörk afmarki umdæmi félags þannig að fleiri en eitt félag geti starfað á sömu jörð eða félagsvæði nái til fleiri en einnar jarðar. Í athugasemdum greinargerðar er fylgdu frumvarpi er varð að lögum nr. 75/2008 um frístundabyggð og leigu lóða undir frístundahús segir að meginreglan sé sú að landamerki þeirrar jarðar sem frístundabyggð tilheyri eða hafi tilheyrt afmarki félagssvæði þó sé lagt til að veittar séu rúmar heimildir til að láta aðra þætti ráða afmörkun félagssvæðis. Þannig sé heimilt að láta sameiginlega hagsmuni eða önnur landfræðileg mörk afmarka umdæmi félags, t.d. ár eða vegi sem skipti jörð í aðskildar einingar.

Í málinu liggur ljóst fyrir að í landi C eru nokkrar frístundahúsabyggðir. Deilt er um hvort hægt sé að stofna félag skv. 1. mgr. 17. gr. laga um frístundabyggð án aðkomu einnar byggðarinnar, þ.e. E. Álitsbeiðandi byggir á því að þar sem umráðamenn frístundahúsalóða í E hafi heimild til afnota og geymslu báta við B þá verði viðkomandi umráðamenn að vera félagsmenn í því félagi sem annist viðhald þeirra vega sem liggi að B. Gagnaðili byggir á því að þar sem byggðirnar séu eins skiptar og raun ber vitni sé heimilt að hafa tvö aðskilin félög. Auk þess vilji umráðamenn frístundahúsalóða í E halda áfram því fyrirkomulagi að þeir hafi með sér sérstakt félag. Jafnframt hefur gagnaðili bent á að margir óviðkomandi félaginu muni nýta sér vegi á svæðinu án þess að vera gert að taka þátt í viðhaldi þeirra, svo sem gestir og þjónustubílar.

Það er álit kærunefndar með hliðsjón af öllu framangreindu og með tilliti til þeirrar meginreglu sem fram kemur í 1. mgr. 17. gr. laga um frístundabyggð, að félagssvæði hins lögbundna félags um frístundabyggð í landi C eigi að ná til allra frístundahúsa á svæðinu. Ekki fæst séð að þær sérstöku aðstæður séu fyrir hendi sem leitt geta til fráviks frá þeirri meginreglu, svo sem landfræðilegar aðstæður, dreifð eða aðskilin byggð, enda er það mat kærunefndar að hvað sem líður sjónarmiðum í lögskýringargögnum standi veigamikil rök til þess að frávik frá meginreglunni verði ekki túlkuð með of rúmum hætti enda leiði slíkt til lausungar í lagaframkvæmd og óvissu um réttarástand. Að því gættu að eigendur frístundahúsa í E hafa ekki átt aðild að máli þessu er kærunefnd ekki fært að kveða upp úr um skyldu þeirra til aðildar að gagnaðila. Allt að einu leiðir að framangreindu að unnt er að leysa úr ágreiningi um réttarstöðu álitsbeiðanda sem samkvæmt þessu ber skylda til aðildar að gagnaðila.

Auk þess krefst álitsbeiðandi þess að kærunefnd staðfesti að gagnaðili geti einungis tekið ákvarðanir sem varði hagsmuni allra félagsmanna, þannig að félagið beri ekki ábyrgð á kostnaði sem hlýst af viðhaldi vega sem ekki eru sameiginlegir, svo sem þeirra sem liggja upp að einstökum bústöðum og sem eru lokaðir með hliðum. Ljóst er af gögnum málsins að gagnaðili hefur fallist á með álitsbeiðanda að hlutverk gagnaðila þegar kemur að viðhaldi vega sé einungis að annast viðhald á sameiginlegum vegum. Þó virðist vera ágreiningur um hvort vegir innan hliða geti talist sameiginlegir. Að mati kærunefndar hefur álitsbeiðandi ekki sýnt fram á að allir vegir innan hliða séu einkavegir. Um slíkt getur að meginstefnu aðeins verið að ræða þegar vegir eru komnir inn fyrir lóðarmörk einstakra frístundahúsalóða. Kærunefnd fellst því ekki á kröfu álitsbeiðanda.

 

IV. Niðurstaða

Það er álit kærunefndar að álitsbeiðanda beri að vera í gagnaðila.

Þá er það álit kærunefndar að ekki sé hægt að staðfesta undantekningalaust að vegir sem eru innan hliða séu ekki sameiginlegir.

 

Reykjavík, 20. desember 2012

 

Guðfinna Jóh. Guðmundsdóttir

Karl Axelsson

Ásmundur Ásmundsson