Mál nr. 34/2012
ÁLIT
KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA
í málinu nr. 34/2012
Ótímabundinn leigusamningur. Riftun. Bankaábyrgð.
I. Málsmeðferð kærunefndar
Með bréfi, mótt. 16. júlí 2012, beindi A, hér eftir nefnd álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við B., hér eftir nefnt gagnaðili.
Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 85. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994.
Auk álitsbeiðni voru greinargerð gagnaðila, dags. 25. júlí 2012, athugasemdir álitsbeiðanda, dags. 9. ágúst 2012, og athugasemdir gagnaðila, dags. 28. ágúst 2012, lagðar fyrir nefndina. Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 30. nóvember 2012.
II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni
Með leigusamningi, dags. 15. desember 2011, tók álitsbeiðandi á leigu húsnæði C í eigu gagnaðila. Um var að ræða ótímabundinn leigusamning frá 15. desember 2011. Ágreiningur er um greiðslu húsaleigu og rekstrarkostnaðar frá 22. maí til 15. júní 2012.
Kröfur álitsbeiðanda eru:
Að viðurkennt verði að álitsbeiðanda beri ekki að greiða húsaleigu og rekstrarkostnað frá 22. maí til 15. júní 2012 og að gagnaðila beri að endurgreiða álitsbeiðanda þá fjárhæð sem hann hafi fengið greidda úr bankaábyrgð álitsbeiðanda.
Í álitsbeiðni kemur fram að fljótlega eftir að samningur var undirritaður hafi komið upp ágreiningur milli álitsbeiðanda og gagnaðila vegna greiðslu á rekstrarkostnaði. Hinn 2. maí 2012 hafi álitsbeiðanda borist bréf gagnaðila þar sem leigusamningi hafi verið rift vegna skuldar rekstrarkostnaðar, sbr. 1. tölul. 1. mgr. 61. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994. Í riftunarbréfinu komi fram að áskorun hafi verið send álitsbeiðanda 23. apríl 2012 í ábyrgðarpósti. Álitsbeiðandi hafi hins vegar hvorki fengið áskorunina né tilkynningu um sendingu hennar. Þar sem umrætt leiguhúsnæði sé ekki skráð íbúðarhúsnæði hafi álitsbeiðandi ekki getað skráð heimilisfang sitt þar og af þeim sökum hafi hún ekki getað fengið sendan póst á heimili sitt. Þetta hafi gagnaðila verið ljóst enda hafi álitsbeiðandi borið vandamálið undir hann auk þess sem gagnaðili hafi ekki sent önnur bréf til álitsbeiðanda með ábyrgðarpósti heldur afhent þau sjálfur. Álitsbeiðandi hafi flutt út og skilað húsnæðinu 22. maí 2012 og nýir leigjendur hafi flutt inn 15. júní 2012. Álitsbeiðandi tekur fram að hún hafi greitt leigu allan tímann og einungis sé um að ræða ágreining um greiðslu rekstrarkostnaðar vegna notkunar vatns, hita og rafmagns. Þá hafi álitsbeiðandi greitt kröfu gagnaðila, dags. 4. maí 2012, án þess að gagnaðili hafi gert athugasemd við móttöku hennar.
Álitsbeiðandi ber því við að riftun gagnaðila sé ekki gild. Í fyrsta lagi hafi henni ekki borist skrifleg áskorun skv. 1. tölul. 1. mgr. 61. gr. húsaleigulaga. Álitsbeiðandi telur ekki nægilegt að senda áskorun í ábyrgðarpósti ef sendanda sé ljóst að áskorunin muni ekki berast móttakanda. Í öðru lagi verði að telja að efnisskilyrðum riftunar hafi ekki verið fullnægt þar sem ekki sé um vangoldnar leigugreiðslur að ræða, fjárhæðin sé ekki há og álitsbeiðandi hafi verið í réttmætum vafa um lögmæti kröfunnar. Í þriðja lagi bendir álitsbeiðandi á að hún hafi greitt að lokum kröfu gagnaðila án þess að hann hafi gert fyrirvara við móttöku hennar. Verði því að telja að gagnaðili hafi með því fyrirgert rétti sínum til riftunar, sbr. Hrd. 1969:643. Jafnframt bendir álitsbeiðandi á að ekki hafi verið um að ræða leiguskuld heldur skuld vegna rekstrarkostnaðar. Loks bendir álitsbeiðandi á að réttur leigusala til riftunar falli niður ef leigjandi bætir úr að fullu, sbr. 1. málsl. 2. mgr. 61. gr. húsaleigulaga. Telja verði að 2. málsl. 2. mgr. 61. gr. um að 1. málsl. gildi ekki þegar um leiguvanskil sé að ræða, eigi ekki við þegar um skuld á rekstrarkostnaði sé að ræða. Helgist það af því að leigugreiðsla og greiðsla rekstrarkostnaðar sé ekki það sama, eins og sjá megi af 1. tölul. 1. mgr. 61. gr., og einnig af því að um sé að ræða íþyngjandi úrræði að ræða, undantekningu frá meginreglunni um að samninga skuli halda og undantekning frá almennum reglum kröfuréttar um verulega vanefnd sem skilyrði riftunar. Beri því að skýra hlutaðeigandi lagagrein þröngt.
Í álitsbeiðni segir að verði ekki fallist á kröfu álitsbeiðanda um að riftun verði talin ógild þá verði að telja að tilteknir kostnaðarliðir kröfunnar séu rangir. Í fyrsta lagi hafi gagnaðili gert kröfu um greiðslu fyrir vatns-, hita- og rafmagnsnotkun fyrir tímabil eftir að álitsbeiðandi hafði rýmt húsnæðið og þangað til nýr leigjandi hafi flutt inn. Eðli máls samkvæmt hefði engin notkun átt að hafa átt sér stað á þeim tíma og álitsbeiðandi ætti því ekki að greiða neitt enda sé ekkert tjón til staðar. Þrátt fyrir að greiðsluseðlar frá Orkuveitunni, eða öðrum veitum, séu studdir við áætlun verði að hafa í huga að greiðslan sé leiðrétt afturvirkt ef krafist hefur verið hærri greiðslu en sem nemi raunverulegri notkun. Í öðru lagi sé hugsanlegt að hækkun húsaleigu á leigutíma sé ofreiknuð. Í þriðja lagi sé samningsákvæði leigusamningsins, sem mælt hafi fyrir um hækkun húsaleigu, ekki nægilega skýrt til að vera grundvöllur hækkunar. Í því efni beri fyrst að nefna að sú vísitala sem miðað hafi verið við sé ekki lengur til og þar að auki eigi að koma fram í leigusamningi hvernig leiga skuli hækka á leigutímanum, hvernig hækkun muni verða reiknuð út, hvenær leiga muni hækka og tilgreina í samningi hver staða vísitölu sé við upphaf leigutímans. Í fjórða lagi verði að telja að gagnaðili eigi ekki rétt á skaðabótum úr hendi leigjanda vegna kostnaðar við að skipta um skrár í húsnæðinu þar sem álitsbeiðanda beri einungis að greiða skaðabætur sem hún beri ábyrgð á, sbr. 2. mgr. 18. gr. og 63. gr. húsaleigulaga. Gagnaðili hafi ákveðið upp á sitt einsdæmi að skipta um skrár daginn eftir að álitsbeiðandi hafi flutt út úr húsnæðinu. Álitsbeiðandi hafi því ekki fengið raunhæfan tíma til að skila lyklum að húsnæðinu. Þar sem um sé að ræða tjón vegna atvika sem sé leigjanda óviðkomandi, sbr. 63. gr. húsaleigulaga, verði að telja að gagnaðili beri sjálfur ábyrgð á öllum kostnaði vegna skiptingar á skrám.
Í greinargerð gagnaðila kemur fram að gagnaðili hafi reynt að afhenda álitbeiðanda greiðsluáskorunina nokkrum sinnum og fá kvittun fyrir því. Álitsbeiðandi hafi látið eins og hún hafi ekki verið heima en ljóst hafi verið að fólk hafi verið í íbúðinni, mannamál hafi heyrst og bílakostur hafi verið fyrir utan o.s.frv. Vegna þessa hafi greiðsluáskorunin verið send í ábyrgðarpósti á skráð lögheimili álitsbeiðanda samkvæmt þjóðskrá en afrit skilið eftir í umslagi, stílað á álitsbeiðanda, við dyr íbúðarinnar. Jafnframt hafi talsverð samskipti farið fram í tölvupósti og þar hafi álitsbeiðandi vísað til efnis bréfsins og því hafi hún greinilega fengið það í hendur.
Afrit orkureikninga hafi verið send álitsbeiðanda í tölvupósti a.m.k. þrisvar sinnum en hún hafi sagst ekki getað lesið þá, hvorki í tölvupóstinum sjálfum né þegar þeir hafi verið sendir sem viðhengi í word-skjali. Loks hafi afrit reikninganna verið prentuð út, sett í umslag og það hafi verið skilið eftir við dyr íbúðarinnar þar sem enginn hafi komið til dyra.
Samkvæmt samþykktum teikningum og eignaskiptayfirlýsingu sem byggingarfulltrúi hafi undirritað sé húsnæðið „safnaðarheimili með íbúð“. Álitsbeiðandi hafi tekið safnaðarheimilishlutann á leigu og hann sé innréttaður sem íbúð. Greinilega sé tekið fram í leigusamningi að ekki sé um samþykkta íbúð að ræða. Ekkert ónæði hafi fylgt rekstri þeirra tveggja verslana sem séu í húsinu, þ.e. annars vegar ljósaverslun og hins vegar verslun með hluti til kökugerðar. Þá sé nær engin umferð í hverfinu eftir lokun verslana og afar kyrrlátt. Gagnaðili þekki þetta vel þar sem hann búi í hinni íbúðinni á hæðinni. Sérinngangur sé fyrir íbúðirnar á efri hæð.
Gagnaðili bendir á að tekið sé fram í samningi að leigan fylgi vísitölu og að við útreikning sé notuð gildandi vísitala sem sé viðurkennd til þessara nota.
Þá byggi innheimta orkureikninga á aflestri mæla og aðeins sé áætlað út frá álestri síðustu tvo mánuðina. Hiti og rafmagn sé sameiginlegt fyrir báðar íbúðirnar á hæðinni en hlutfall álitsbeiðanda sé tilgreint í leigusamningi.
Að lokum tekur gagnaðili fram að farið hafi verið að lögum í einu og öllu og öll skilyrði húsaleigulaga hafi verið uppfyllt. Viðvörun og síðari riftun hafi verið í samræmi við lög og Landsbanki Íslands hafi fallist á að svo væri og greitt skuld álitsbeiðanda af tryggingarfé hennar. Gagnaðili hafnar því að nokkur grundvöllur sé fyrir kröfum álitsbeiðanda.
Í athugasemdum álitsbeiðanda segir að hinn 12. júlí 2012 hafi Landsbankinn greitt út bankaábyrgð sem sett hafi verið sem trygging við efndum leigusamnings aðila. Af þeim sökum krefst álitsbeiðandi þess að kærunefnd viðurkenni að henni hafi ekki borið að greiða leigu frá 22. maí til 15. júní 2012 og að álitsbeiðandi eigi rétt á endurgreiðslu frá gagnaðila.
Álitsbeiðandi hafnar því að gagnaðili hafi reynt að afhenda henni greiðsluáskorunina en hún hafi þóst ekki vera heima og bendir jafnframt á að gagnaðili hafi ekki lagt fram nein gögn til stuðnings fullyrðingu sinni. Álitsbeiðandi ítrekar fyrri rökstuðning sinn sem fram komi í álitsbeiðni og varðar sendingu greiðsluáskorunar. Jafnframt bendir álitsbeiðandi á að gagnaðili hafi ekki lagt fram nein gögn sem sýni fram á að bréfið hafi verið sent í ábyrgðarpósti og gagnaðila hafi einnig verið ljóst að álitsbeiðandi hafi ekki getað fengið póst á heimili sitt. Loks hafnar álitsbeiðandi því að hafa viðurkennt í tölvupósti að hafa fengið greiðsluáskorun, heldur hafi hún mótmælt þeirri staðhæfingu gagnaðila í tölvupósti að hún hafi fengið greiðsluáskorun senda. Álitsbeiðandi hafi ekki vitað af tilvist greiðsluáskorunarinnar fyrr en henni hafi verið fært riftunarbréf þar sem vísað er til téðar greiðsluáskorunnar.
Í greinargerð hafi gagnaðili viðurkennt að álitsbeiðanda hafi ekki verið unnt að lesa greiðsluseðla sem sendir hafi verið með tölvupósti og efni þeirra hafi því ekki orðið álitsbeiðanda ljóst fyrr en afrit hafi verið afhent á heimili hennar. Sá dráttur sé ekki álitsbeiðanda að kenna þar sem hún hafi strax gert athugasemdir við reikningana, óskað útskýringa og látið vita að henni hafi ekki verið unnt að lesa greiðsluseðlana.
Samkvæmt 2. mgr. 62. gr. húsaleigulaga hafi gagnaðila borið að gera strax nauðsynlegar ráðstafanir til að leigja húsnæðið út hið allra fyrsta gegn hæfilegu gjaldi og þær leigutekjur skyldu koma til frádráttar leigubótum skv. 1. mgr. 62. gr. Ljóst sé af tölvupóstsamskiptum aðila að gagnaðili hafi ekki hafist handa við að afla nýrra leigjenda fyrr en hann hafi gert kröfu um að álitsbeiðandi myndi yfirgefa leiguhúsnæðið, 15 maí 2012, en með réttu hefði gagnaðili átt að hefja nauðsynlegar ráðstafanir til að afla nýrra leigjenda á sama tíma og hann hafi rift leigusamningi. Þar sem gagnaðili hafi vanrækt þá skyldu sína þá eigi hann ekki rétt á leigugreiðslum frá álitsbeiðanda frá 22. maí til 15. júní 2012, eða frá því að álitsbeiðandi hafi skilað húsnæðinu og þar til nýir leigjendur hafi tekið við því.
Í athugasemdum gagnaðila kemur fram að hægt sé að leiða vitni að tilraunum til að birta greiðsluáskorun á dvalarstað álitsbeiðanda ef nefndin óski þess. Álitsbeiðandi hafi lagt fyrir nefndina útprentaða greiðsluseðla fyrir hita og rafmagn sem hún hafi fengið í tölvupósti og ekki verði annað sé að þeir séu læsilegir. Seðlarnir hafi einnig verið sendir í viðhengi með tölvupósti og loks útprentaðir. Gagnaðili segir að ekki sé hægt að treysta því að álitsbeiðandi verði strax við kröfu um að yfirgefa húsnæði þegar samningi hafi verið rift, enda hafi álitsbeiðandi sagst ætla að fara 15. maí en ekki staðið við það. Ekki hafi heldur verið hægt að skoða húsnæðið og kanna ástand þess fyrr en álitsbeiðandi hafi yfirgefið það 22. maí eða sýna það tilvonandi leigutökum. Strax og mögulegt var hafi verið gerðar ráðstafanir til að leigja aftur, auglýsing send Fréttablaðinu til birtingar þann 23. maí og hún hafi birst næsta laugardag þar á eftir. Auglýsingin hafi verið birt í röngum dálki fyrir mistök og því hafi blaðið birt hana aftur til leiðréttingar bæði 30. maí og 2. júní. Nokkrir aðilar hafi sent fyrirspurnir um húsnæðið og það leigt ungu pari frá 15. júní. Gagnaðili segir að ekki verði séð að hægt hefði verið að leigja húsnæðið aftur fyrr en gert var og því verði að telja gagnaðila hafa uppfyllt öll skilyrði húsaleigulaga í þessu máli.
III. Forsendur
Með leigusamningi, dags. 15. desember 2011, tók álitsbeiðandi á leigu húsnæði í eigu gagnaðila. Um var að ræða ótímabundinn leigusamning frá 15. desember 2011. Fjárhæð leigunnar var ákveðin 140.000 kr. á mánuði og lagði álitsbeiðandi fram bankaábyrgð að fjárhæð 280.000 kr. Leigusamningurinn var gerður á ensku. Í leigusamningnum er tekið fram að húsnæðið sé ekki samþykkt sem íbúð (“The rented space is not officialy an apartment”), leigjandi skuli greiða rekstrarkostnað (“2 spaces on this floor share meters for heating and electricity. This space is 100,8 sqm while the other apartment is 90,6 sqm. This space pays for 52,66% of the cost”) og leigan sé bundin vísitölu (“The rent changes with the cost of living index framfærsluvísitala”).
Í málinu liggja fyrir fjölmargir tölvupóstar þar sem gagnaðili krefur álitsbeiðanda um greiðslu á rafmagns- og hitakostnaði, auk vísitöluhækkana á leigu. Þá liggur fyrir greiðsluáskorun, dags. 23. apríl 2012, þar sem gagnaðili skorar á álitsbeiðanda að greiða ógreiddan kostnað vegna rafmagns og hita fyrir tímabilið 15. desember 2011 til 15. apríl 2012 samtals 49.346 kr. innan sjö sólarhringa að öðrum kosti verði leigusamningnum rift. Með bréfi, dags. 2. maí 2012, rifti gagnaðili leigusamningnum þar sem greiðsluáskoruninni hafi ekki verið sinnt. Álitsbeiðandi hefur upplýst nefndina að hún hafi greitt skuldina tveimur dögum eftir riftunina eða 4. maí 2012. Þá hafi greiðsluáskorunin ekki verið send henni með lögmætum hætti. Í málinu liggur hins vegar fyrir afrit af kvittun fyrir ábyrgðarsendingu til álitsbeiðanda á lögheimili hennar.
Samkvæmt 1. tölul. 1. mgr. 61. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, er leigusala heimilt að rifta leigusamningi ef leigjandi greiðir ekki leiguna eða framlag til sameiginlegs kostnaðar skv. V. kafla á réttum gjalddaga og sinnir ekki innan sjö sólarhringa skriflegri áskorun leigusala um greiðslu, enda hafi slík áskorun verið send eftir gjalddaga og leigusali þar tekið fram að hann muni beita riftunarheimild sinni.
Af ákvæðinu er ljóst að krafa vegna ógreidds rekstrarkostnaðar getur verið grundvöllur riftunar og ekki er krafist neinnar lágmarksfjárhæðar í því sambandi. Óumdeilt er að gagnaðili sendi álitsbeiðanda greiðsluáskorun, dags. 23. apríl 2012, þar sem tekið var fram að gagnaðili muni beita riftunarheimild sinni verði greiðsluáskoruninni ekki sinnt. Umrædd áskorun var send sem ábyrgðarbréf á lögheimili álitsbeiðanda. Í 13. gr. húsaleigulaga kemur fram að hafi skrifleg orðsending verið send af stað með sannanlegum og tryggilegum hætti þá hafi hún þá þýðingu og þau réttaráhrif sem henni sé ætlað að hafa, jafnvel þótt hún komi afbökuð, of seint eða alls ekki til viðtakanda. Af framangreindu er ljóst að gagnaðili sendi greiðsluáskorun skv. 1. tölul. 1. mgr. 61. gr. húsaleigulaga af stað með sannanlegum og tryggilegum hætti og því verði að líta svo á að hún hafi þá þýðingu og þau réttaráhrif sem henni sé ætlað að hafa jafnvel þótt hún hafi ekki komið til viðtakanda. Tilkynning um riftun var svo send álitsbeiðanda hinn 2. maí 2012. Af þessu leiðir að öll skilyrði riftunar voru fyrir hendi þegar gagnaðili rifti leigusamningnum. Það er því álit kærunefndar að riftunin hafi verið lögmæt.
Samkvæmt 1. mgr. 62. gr. húsaleigulaga skal leigjandi bæti leigusala það tjón sem leiðir beint af vanefndum hans ef leigusamningi er rift af einhverri þeirri ástæðu sem talin er í 61. gr. Ef leigusamningur er tímabundinn skal leigjandi auk þess greiða bætur sem jafngilda leigu til loka leigutímans, en ella til þess tíma er honum hefði verið rétt að rýma húsnæðið samkvæmt uppsögn. Í 2. mgr. sömu greinar kemur fram að leigusali skuli þó strax gera nauðsynlegar ráðstafanir til að leigja húsnæðið hið allra fyrsta gegn hæfilegu gjaldi og skulu þær leigutekjur, sem hann þannig hefur eða hefði átt að hafa, koma til frádráttar leigubótum skv. 1. mgr. Í málinu liggur fyrir að álitsbeiðandi flutti út úr húsnæðinu 22. maí 2012 og nýir leigjendur fengu húsnæðið afhent 15. júní 2012. Með vísan til þess er það álit kærunefndar að álitsbeiðanda bar að greiða húsaleigu og rekstrarkostnað til 15. júní 2012 og því ber gagnaðila ekki að endurgreiða henni þá fjárhæð sem greidd hefur verið úr bankaábyrgðinni vegna þess kostnaðar.
Þá er ekkert í málinu sem styður þær vangaveltur álitsbeiðanda að hugsanlegt sé að hækkun húsaleigunnar á leigutímanum sé ofreiknuð en í samningnum er kveðið á um að húsaleigan sé bundin vísitölu (“The rent changes with the cost of living index framfærsluvísitala”). Kærunefnd telur að þar sé átt við vísitölu neysluverðs en vísitala neysluverðs hét áður framfærsluvísitala. Þá telur kærunefnd eðlilegt að leigusali greiði kostnað við að skipta um skrár.
IV. Niðurstaða
Það er álit kærunefndar að álitsbeiðanda beri að greiða húsaleigu og rekstrarkostnað frá 22. maí til 15. júní 2012 og að gagnaðila beri ekki að endurgreiða álitsbeiðanda þá fjárhæð sem hann hafi fengið greidda úr bankaábyrgð álitsbeiðanda vegna þess kostnaðar.
Reykjavík, 30. nóvember 2012
Guðfinna Jóh. Guðmundsdóttir
Benedikt Bogason
Ásmundur Ásmundsson