Mál nr. 124/2021 - Úrskurður

KÆRUNEFND HÚSAMÁLA

ÚRSKURÐUR

uppkveðinn 15. febrúar 2022

í máli nr. 124/2021

A

gegn

B

Kærunefndina skipa í þessu máli Auður Björg Jónsdóttir lögmaður, Valtýr Sigurðsson lögfræðingur og Aldís Ingimarsdóttir verkfræðingur. 

Aðilar málsins eru:

Sóknaraðili: A.

Varnaraðili: B.

Krafa sóknaraðila er að viðurkennt verði að varnaraðila beri að endurgreiða tryggingarfé að fjárhæð 480.000 kr.

Varnaraðili krefst þess að kröfu sóknaraðila verði hafnað.

Með kæru, dags. 20. desember 2021, beindi sóknaraðili til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við varnaraðila. Með bréfi kærunefndar, dags. 28. desember 2021, var varnaraðila gefinn kostur á að tjá sig um efni kærunnar. Greinargerð varnaraðila, dags. 6. janúar 2022, ásamt fylgiskjölum barst kærunefnd sama dag. Kærunefnd sendi sóknaraðila greinargerð og gögn varnaraðila með bréfi, dags. 13. janúar 2022, til upplýsingar og var sóknaraðila veittur frestur til að koma að athugasemdum. Athugasemdir sóknaraðila bárust kærunefnd með bréfi, dags. 18. janúar 2022, og voru þær sendar varnaraðila með bréfi kærunefndar, dags. 20. janúar 2022. Athugasemdir varnaraðila bárust kærunefnd með bréfi, dags. 1. febrúar 2022, og voru þær sendar sóknaraðila með bréfi kærunefndar, dags. 2. febrúar 2021.

Með tölvupósti, dags. 7. febrúar 2022, óskaði kærunefnd upplýsinga varnaraðila um það hvenær íbúðin fór í útleigu á nýjan leik. Svar barst frá varnaraðila með tölvupósti, dags. 8. febrúar 2022. Með tölvupósti kærunefndar, dags. 9. febrúar 2022, var sóknaraðili upplýstur um framangreinda gagnaöflun nefndarinnar. Athugasemdir bárust frá sóknaraðila með tölvupósti, dags. 9. febrúar 2021, og var varnaraðila kynnt efni þeirra með tölvupósti kærunefndar, dagsettum sama dag. Með tölvupósti varnaraðila, dags. 9. febrúar 2021, barst leigusamningur við nýja leigjendur að íbúðinni. Voru gögnin kynnt sóknaraðila með tölvupósti kærunefndar, dags. 11. febrúar 2021.

I. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Aðilar gerðu tímabundinn leigusamning frá 1. september 2021 til 31. ágúst 2022 um leigu sóknaraðila á íbúð varnaraðila að C. Ágreiningur er um hvort samkomulag hafi tekist með aðilum um að ljúka leigutíma 31. október 2021.

II. Sjónarmið sóknaraðila

Sóknaraðili segir að hann hafi greitt varnaraðila 480.000 kr. sem tveggja mánaða tryggingu fyrir leigu. Hann hafi þurft að flytja úr íbúðinni vegna rakaskemmda og myglu og hafi hann gert það í samráði við varnaraðila. Bróðir varnaraðila hafi tekið út íbúðina og tekið við lyklum 31. október 2021. Eftir það hafi varnaraðili ekki látið ná í sig. Hann hafi lokað á sóknaraðila á facebook og ekki svarað skilaboðum, hvorki í síma né tölvupósti. Varnaraðili sé búsettur erlendis en tryggingin hafi verið greidd inn á reikning konu hans.

III. Sjónarmið varnaraðila

Varnaraðili segir að það sé ósatt að sóknaraðili hafi flutt út vegna rakaskemmda og myglu og í samráði við hann. Engin mygla sé í húsnæðinu en komið hafi fram leki frá sturtubotni vegna lélegra þéttinga á milli sturtubotns og flísa á veggjum í vikurplötumillivegg á milli baðherbergis og barnaherbergis.

Sóknaraðili hafi greint frá leka frá sturtubotni 4. september 2021 og sent varnaraðila myndir því til staðfestingar þar sem ritað hafi verið „Hér er allt grútmyglað“. Varnaraðili hafi sent viðgerðarmann næsta dag sem hafi tjáð varnaraðila að ekki væri um að ræða myglu heldur leka frá sturtubotni hinum megin við vegginn. Viðgerð hafi verið gerð en upplýst að leki gæti verið lengi á leiðinni svo að allt eins mætti búast við frekari útbungun á veggnum en það væri með öllu skaðlaust. Síðar hafi komið í ljós að það hafi raungerst en sóknaraðili hafi meinað viðgerðarmanni inngöngu í íbúðina til frekari viðgerða.

Sóknaraðili hafi hringt í varnaraðila 4. október 2021 og farið fram á að fara úr íbúðinni fyrir næstkomandi helgi. Hann hafi spurt hvort varnaraðili gæti endurgreitt honum tryggingu sem samsvari leigu fyrir einn mánuð. Sóknaraðili hafi ekki flutt út og því ekki orðið af samkomulagi hér um.

Sóknaraðili hafi sagt leigusamningi upp 4. október 2021 og flutt út 31. sama mánaðar. Hann hafi vitað að uppsagnarfrestur væri þrír mánuðir þannig að hann skuldi leigu fyrir einn mánuð þar sem hann hafi aðeins greitt leigu fyrir september og október.

IV. Athugasemdir sóknaraðila

Í athugasemdum sóknaraðila segir að það hafi verið bæði mygla og raki í íbúðinni sem varnaraðili hafi reynt að fela fyrir sóknaraðila með því að skrúfa skápa fasta á þann vegg sem myglan hafi verið. Nóg sé til af myndum sem sanni það og að auki hafi sóknaraðili ekki getað notað herbergið með rakaskemmdunum og myglunni þann tíma sem hann hafi verið í íbúðinni vegna myglu, raka og lyktar.

Sóknaraðili hafi starfað sem smiður í um 20 ár og viti því sitthvað um myglu, raka og skemmdir út frá slíku og það sé enginn vafi á því að þarna hafi verið mygla.

Rétt sé að varnaraðili hafi sent bróður sinn sem viðgerðaraðila og hafi hann verið sammála sóknaraðila á þeim tíma að þarna væri mygla og að rífa þyrfti allt úr baðherberginu og gera það upp. Þeir bræður hefðu stefnt að því að gera það allt frá því að varnaraðili hafi keypt íbúðina en allt annað hafði verið tekið í gegn að mestu og bróðir varnaraðila sinnt þeirri vinnu. Það sé rangt að sóknaraðili hafi neitað bróður varnaraðila um inngöngu í íbúðina. Hann hafi hringt í sóknaraðila og þeir verið sammála um að það þyrfti meira til en að sparsla yfir rakann og mygluna. Hann hafi verið sammála því að best væri að flytja úr íbúðinni til að hægt yrði að ráðast í slíka vinnu.

Það sé rétt að sóknaraðili hafi óskað eftir því að fara úr íbúðinni við fyrsta tækifæri, eða um leið og fjölskyldan fyndi aðra íbúð. Það kvöld hafi aðilar átt langt samtal í síma og þeir verið sammála um að sóknaraðili skyldi hefja leit að annari íbúð. Aldrei hafi sóknaraðili óskað eftir því að fá greiddan annan mánuðinn af tveimur til baka, heldur hafi hann gert ráð fyrir því að trygging sú sem hann hafi greitt við upphaf leigutíma yrði að fullu endurgreidd, enda hafi varnaraðili aldrei gert kröfu um að ganga að henni, hvorki skriflega né í síma.

Sóknaraðili hafi sagt upp leigunni með bréfi til þess fasteignasala, sem hafi gert leigusamninginn 30. september 2021, eftir að hafa árangurslaust reynt að hringja í hann. Því sé leiga greidd fyrir september og október og þannig standi tveir mánuðir út af borðinu gagnvart uppsagnarfresti en ekki þrír líkt og varnaraðili haldi fram. Í ljósi þess að varnaraðili hafi samþykkt símleiðis og sent bróður sinn til að taka við lyklum 31. október hafi ríkt sátt um að sóknaraðili flytti út á umsömdum tíma í lok október.

Varnaraðili reyni að halda því fram að sóknaraðili hafi óskað eftir því með tölvupósti að fá annan mánuðinn af tveimur endurgreiddann, en slíkt séu hugarburðir hans. Þá sé ljóst að varnaraðili hafi aldrei farið fram á það að ganga að tryggingunni, hvorki skriflega né símleiðis. Í húsaleigulögum sé skýrt að leigusali þurfi að gera það til að eiga rétt á að ganga að tryggingu.

V. Athugasemdir varnaraðila

Í athugasemdum varnaraðila segir að það sé ekki mygla húsnæðinu og hafi aldrei verið. Þetta sé á misskilningi byggt og einvörðungu til að hlaupast undan löglegum leigusamningi, án þess að standa við þriggja mánaða uppsagnarfrest eins og honum beri að gera.

Bróðir varnaraðila hafi staðfest að það sem fram hafi komið af hálfu sóknaraðila sé ósatt. Verst þyki varnaraðila að vera sakaður um að fela meintar rakaskemmdir og myglu á bak við naglfasta skápa.

Viðgerðarmaður hafi tekið myndband af meintu myglusvæði, þ.e.a.s. undir sturtubotninum, áður en endanleg viðgerð hafi farið fram og þar sjáist að allt sé í mjög góðu lagi. Sóknaraðili hafi hringt í varnaraðila 4. október og í því símtali hafi varnaraðili sagt sóknaraðila frá þriggja mánaða uppsagnarfresti samkvæmt leigusamningi aðila og að gengið yrði á tveggja mánaða trygginguna, uppfyllti sóknaraðili ekki samninginn.

VI. Niðurstaða            

Til tryggingar á réttum efndum á leigusamningi aðila lagði sóknaraðili fram tryggingarfé að fjárhæð 480.000 kr. Sóknaraðili flutti úr hinu leigða 31. október 2021 og heldur varnaraðili tryggingarfénu eftir vegna leigu fyrir nóvember og desember.

Í 4. tölul. 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, segir að leigusali megi ekki ráðstafa tryggingarfé eða taka af því án samþykkis leigjanda, nema fyrir liggi endanleg niðurstaða um bótaskyldu leigjanda. Þó sé leigusala jafnan heimilt að ráðstafa tryggingarfénu til greiðslu á vangoldinni leigu, bæði á leigutímanum og við lok hans.

Samkvæmt 1. mgr. 58. gr. húsaleigulaga lýkur tímabundnum leigusamningi á umsömdum degi, án sérstakrar uppsagnar eða tilkynningar af hálfu aðila. Aðilar gerðu tímabundinn leigusamning sem skyldi ljúka 31. ágúst 2022.

Með tölvupósti sóknaraðila 30. september 2021 sagði hann upp leigunni og óskaði eftir að flytja út sem fyrst vegna rakaskemmda í einu herbergja íbúðarinnar. Fram kom einnig að það væri mygla í húsinu og að hávaði frá íbúðinni fyrir neðan væri óbærilegur. Í tölvupósti varnaraðila 4. október 2021 segir að vegna beiðni sóknaraðila væri hann tilbúinn að endurgreiða helming tryggingarfjárins flytti sóknaraðili út í síðasta lagi 8. október 2021. Sóknaraðili sagði þá að hann væri að óska eftir því að rifta samningnum og fara úr íbúðinni sem allra fyrst, eða um leið og hann fyndi aðra. Í tölvupósti sóknaraðila til varnaraðila 29. október 2021 segir að hann verði búinn að tæma íbúðina 31. október 2021 og spurði hvað hann ætti að gera við lyklana. Varnaraðili sagði næsta dag að sonur hans myndi skoða íbúðina og taka við lyklum. Með tölvupósti 4. nóvember óskaði sóknaraðili eftir endurgreiðslu tryggingarfjárins sem hann ítrekaði 17. sama mánaðar.

Um riftunarheimildir leigjanda er kveðið á um í 60. gr. húsaleigulaga. Ljóst er að á leigutíma kom upp leki frá sturtubotni og verður ekki annað ráðið en að varnaraðili hafi brugðist við því með viðgerð. Sóknaraðili segir að hann hafi þurft að flytja út vegna rakaskemmda og myglu en engin gögn liggja fyrir því til stuðnings. Kærunefnd telur gögn málsins þannig ekki styðja það að skilyrði riftunar hafi verið fyrir hendi. Þess utan virðist sem sóknaraðili byggi á því að varnaraðili hafi fallist á riftun hans en varnaraðili neitar því. Telur kærunefnd þannig gögn málsins ekki benda til annars en að sóknaraðili hafi með ólögmætum hætti rift leigusamningi aðila.

Í 1. mgr. 62. gr. húsaleigulaga segir að nú sé leigusamningi rift af einhverri þeirri ástæðu sem talin sé upp í 61. gr. og skuli leigjandi þá bæta leigusala það tjón sem leiði beint af vanefndum hans. Hafi leigusamningur verið tímabundinn skuli leigjandi auk þess greiða bætur sem jafngildi leigu til loka leigutímans, en ella til þess tíma sem honum hefði verið rétt að rýma húsnæðið samkvæmt uppsögn. Í 2. mgr. sömu greinar segir að leigusali skuli þó strax gera nauðsynlegar ráðstafanir til að leigja húsnæðið hið allra fyrsta gegn hæfilegu gjaldi og skuli þær leigutekjur, sem hann þannig hefur eða hefði átt að hafa, koma til frádráttar leigubótum. Hefur þessu ákvæði einnig verið beitt með lögjöfnun um tilvik þar sem riftun leigjanda er ólögmæt.

Fyrir liggur leigusamningur varnaraðila við nýja leigjendur þar sem upphaf leigutíma er 15. desember 2021. Að því virtu telur kærunefnd að varnaraðila sé heimilt að halda eftir af tryggingarfénu andvirði leigu vegna tímabilsins 1. nóvember til 14. desember 2021. Varnaraðila ber því að endurgreiða tryggingarfé að fjárhæð 120.000 kr. ásamt vöxtum, sbr. 4. tölul. 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga, frá þeim degi sem tryggingarféð var lagt fram en með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga um vexti og verðtryggingu, nr. 38/2001, frá þeim degi er fjórar vikur voru liðnar frá skilum leiguhúsnæðis til þess dags er hann skilar tryggingarfénu, sbr. 4. mgr. 40. gr. húsaleigulaga. Þar sem sóknaraðili skilaði varnaraðila íbúðinni 31. október 2021 reiknast dráttarvextir frá 29. nóvember 2021.

Ákvæði 5. mgr. 85. gr. húsaleigulaga, sbr. lög nr. 63/2016, kveður á um að úrskurðir kærunefndar húsamála séu bindandi gagnvart málsaðilum og sæti ekki kæru til æðra stjórnvalds. Málsaðilum sé heimilt að bera úrskurði nefndarinnar undir dómstóla innan átta vikna frá því að úrskurður var kveðinn upp og frestast þá réttaráhrif hans uns dómur fellur. Samkvæmt 7. mgr. 85. gr. laganna eru úrskurðir kærunefndar aðfararhæfir án undangengins dóms.

ÚRSKURÐARORÐ:

Varnaraðila ber að endurgreiða sóknaraðila tryggingarfé að fjárhæð 120.000 kr. ásamt vöxtum samkvæmt 4. tölul. 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, frá þeim degi sem tryggingarféð var lagt fram til 29. nóvember 2021 en með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga um vexti og verðtryggingu, nr. 38/2001, frá þeim degi til greiðsludags.

Reykjavík, 15. febrúar 2022

Auður Björg Jónsdóttir

Valtýr Sigurðsson                                          Aldís Ingimarsdóttir